【文章內(nèi)容簡介】 公司主要決策人員之一。1二十年前的中國，經(jīng)濟學(xué)界對社會主義經(jīng)濟風(fēng)險問題一直都是否定和回避的。這與其說是人們在理論上對此問題認(rèn)識不足所造成的缺陷，不如說是客觀經(jīng)濟事實所決定的必然結(jié)果。在當(dāng)時那種竭力追求確定性的經(jīng)濟體制下，專門研究經(jīng)濟風(fēng)險的論文廖若辰星，系統(tǒng)地探討經(jīng)濟風(fēng)險理論的專著更不曾面世。近幾年來，我國經(jīng)濟生活中出現(xiàn)的種種不確定的現(xiàn)象已使人們不再對經(jīng)濟風(fēng)險問題感到陌生。無論是經(jīng)濟理論界，還是社會生活中，人們開始談?wù)擄L(fēng)險、思考風(fēng)險。總的來說，我國在房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險研究方面還不夠深入，也未上升到應(yīng)有的理論地位上。定性分析和經(jīng)驗決策仍是進行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險分析中常用的方法。盡管有少量的定量方法應(yīng)用，但在整體上不系統(tǒng)，其風(fēng)險分析還很表面，決策失誤現(xiàn)象大量存在。特別是在具體的房地產(chǎn)投資項目操作中，由于我國的國情和房地產(chǎn)市場的特殊性，需要一種更完善的、適合我國國情和房地產(chǎn)市場特點的房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析與決策方法。2房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險的涵義與特征風(fēng)險及房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的涵義風(fēng)險的最初定義于1901年出現(xiàn)在美國的AMWillet的博士論文《風(fēng)險與保險的經(jīng)濟理論》中：“風(fēng)險是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)?！边@一定義強調(diào)了風(fēng)險的客觀性和不確定性。根據(jù)風(fēng)險理論的研究，風(fēng)險的一般定義是：人們對未來行為的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)發(fā)生的負偏離。通俗地講，風(fēng)險就是發(fā)生不幸事件的概率，或指損失發(fā)生的不確定性，而房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險就是指在項目投資過程中能引起損失產(chǎn)生的不確定性?？陀^世界是變化多端的，充滿了不確定性，每一個房地產(chǎn)投資項目都有一定的風(fēng)險，房地產(chǎn)項目投資的風(fēng)險主要來自信息的不完全性、投資項目周期長短、收益預(yù)期及房地產(chǎn)政策等投資環(huán)境的變異性。房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的主要特征正確認(rèn)識房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征，對于建立和完善風(fēng)險控制和管理機制，降2低風(fēng)險發(fā)生的可能，減少風(fēng)險損失，提高投資活動的效率具有重要意義。客觀性與普遍性房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的客觀性是指房地產(chǎn)風(fēng)險是客觀存在的，它不以某個人的意志為轉(zhuǎn)移。普遍性即一般工程項目中都有風(fēng)險的存在，風(fēng)險在整個項目生命周期中都存在，而不僅僅存在于實施階段。不確定性與損益雙重性風(fēng)險的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。例如經(jīng)濟政策的變化、戰(zhàn)爭的爆發(fā)、暴雪災(zāi)難的形成，風(fēng)險的產(chǎn)生雖有具體原因，但其發(fā)生的時間是難以預(yù)知的。這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險的不確定性。同時，風(fēng)險不一定都帶來負面影響，如果能正確認(rèn)識并充分利用風(fēng)險，反而會使收益有很大程度的增加。潛在性與可判性房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險不僅具有隨機性，同時具有潛在性。它是附著在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的某些確定事物中，并通過它們的發(fā)生而起作用，因此從房地產(chǎn)投資的規(guī)律看，房地產(chǎn)風(fēng)險具有潛在性。但是，這并不是說風(fēng)險是不可認(rèn)識的，人們可以分析以往發(fā)生的類似事件的統(tǒng)計資料，對某種風(fēng)險發(fā)生的概率及其所造成的經(jīng)濟損失程度作出客觀判斷。相關(guān)性相關(guān)性是指投資者面臨的風(fēng)險與其投資行為及決策是緊密相連的。同一風(fēng)險事件對不同的投資者會產(chǎn)生不同的風(fēng)險，同一投資者由于其決策或策略不同，會面臨不同的風(fēng)險結(jié)果。實質(zhì)上，風(fēng)險空間是由決策空間和狀態(tài)空間結(jié)合而成的。狀態(tài)空間是客觀必然，人們無法自由選擇；而決策空間是人們根據(jù)狀態(tài)空間自主選擇的結(jié)果，決策正確與否直接影響人們面臨的風(fēng)險及其程度。33房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險因素分析項目投資風(fēng)險因素的來源項目場地選址階段房地產(chǎn)項目對位置極為敏感，成功的投資開發(fā)離不開準(zhǔn)確的選址。同時，能否正確評估某地塊的價值也具有很大的不確定性，還可能牽涉到拆遷、安置、補償及“七通一平”等很多方面的問題。房地產(chǎn)項目投資中各種不確定性因素很多，一旦處置不當(dāng)將會造成整個項目的拖延甚至流產(chǎn)。項目融資階段通常房地產(chǎn)項目都需要從銀行或其他金融機構(gòu)進行融資，而貸款利率的變化趨勢難以預(yù)料，資金成本即融資費用對房地產(chǎn)項目的最終利潤影響極大。此外，房地產(chǎn)項目通常在樓盤開發(fā)到一定階段開始預(yù)售，以預(yù)售款將余下樓盤項目開發(fā)完畢，一旦遭遇預(yù)售款無法到位的情況，就會因資金短缺而面臨困境。項目建設(shè)施工階段這期間主要存在房地產(chǎn)項目成本超支、工期延誤及質(zhì)量、安全事故的發(fā)生等風(fēng)險。項目租售階段這一期間，較小的租金或售價變化也會對房地產(chǎn)項目的收益有較大的影響，而通常租金售價的趨勢難以準(zhǔn)確地估算；消費者現(xiàn)實支付水平、選擇偏好等因素也使得項目的租售期具有不穩(wěn)定性。4項目投資風(fēng)險因素的主要種類定位風(fēng)險房地產(chǎn)投資項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場調(diào)查、項目的經(jīng)濟技術(shù)分析及項目可行性研究報告做出的，是指導(dǎo)項目決策、項目設(shè)計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景。一旦市場定位不準(zhǔn)確，項目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤，會導(dǎo)致后期難以彌補的風(fēng)險。定位風(fēng)險是項目投資過程中最大的風(fēng)險，屬項目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險，因此開發(fā)商在進行市場定位時要從市場規(guī)律出發(fā)，對市場合理細分，準(zhǔn)確找出適應(yīng)市場需求的項目類型。商業(yè)風(fēng)險商業(yè)風(fēng)險是指某一特定的項目運營失敗的可能性?，F(xiàn)實中的商業(yè)風(fēng)險主要集中在兩個方面：一是管理，確定和收取租金、物質(zhì)設(shè)施的維護與更新、控制運營費用都是其關(guān)鍵變量；二是市場變化，如地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通便利性、競爭者等。經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資者經(jīng)營管理不善而造成損失的風(fēng)險。所謂經(jīng)營管理不善，主要包括：投資者不能勝任經(jīng)營管理工作；信息匱乏；決策失誤；不能處理好各種合同關(guān)系；違章或違法等。通貨膨脹風(fēng)險，也稱為購買力風(fēng)險是指投資完成后所收回的資金與投入的資金相比購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。開發(fā)投資回收期越長，房地產(chǎn)項目投資購買力風(fēng)險越大。5金融風(fēng)險房地產(chǎn)投資額較大的特點使得一般的投資者都要借助于各種融資工具，而利率匯率、項目建設(shè)及租售周期等變量的作用帶來了收益的不確定性。信用風(fēng)險、流動性風(fēng)險、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險、利率風(fēng)險。市場風(fēng)險指由于供求形勢變化，引起市場競爭范圍、競爭程度、競爭方式以及房地產(chǎn)市場性質(zhì)、市場結(jié)構(gòu)、市場發(fā)育等變化而導(dǎo)致的風(fēng)險。市場風(fēng)險是房地產(chǎn)市場價值跌落的一種可能性，主要來源于房地產(chǎn)供應(yīng)的時間誤差。創(chuàng)新風(fēng)險在資源有限的條件下，要使企業(yè)能夠持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，獲得既定利益是非常必要的。但一味追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇企業(yè)不熟悉或認(rèn)識尚不足以完成“創(chuàng)新”的項目，也是極具風(fēng)險的，何況創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險的。政策風(fēng)險政策風(fēng)險的產(chǎn)生多由于政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在。企業(yè)的政策風(fēng)險主要發(fā)生于違規(guī)操作的投機性過程、對政策不理解的失誤。在項目投資過程中，企業(yè)必須掌握相關(guān)法律和最新政策。自然風(fēng)險由于自然因素的不確定性、不可抗性（如地震、洪水、風(fēng)暴、暴雪、火災(zāi)等）以及土地的自然地理和技術(shù)經(jīng)濟特性帶來的風(fēng)險。