【正文】 在此再次表示衷心的感謝！最后，感謝論文評審委員會的老師們百忙之中對本論文的認(rèn)真指正！15。在課題的研究過程中，得到了同窗同學(xué)的大力支持，在此表示衷心的感謝。導(dǎo)師以淵博的知識、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)作風(fēng)和高度的責(zé)任感，在教我做學(xué)問的同時，更教我做人，使我受益匪淺。2002[12]丁蕓，譚善勇．房地產(chǎn)投資分析與決策．北京：中國建筑工業(yè)出版社．200514致本文從闡述房地產(chǎn)投資風(fēng)險種類及如何有效的規(guī)避風(fēng)險入手，對風(fēng)險管理進行了13較深入的研究，并對于整個房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理過程有了一個較為全面的認(rèn)識。結(jié)本文將從房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素識別角度出發(fā)通過簡歷房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策評價體系討論房地產(chǎn)投資風(fēng)險的一些基本問題，最為我們探討房地產(chǎn)投資風(fēng)險以防范的切入點。房地產(chǎn)之所以能成為泡沫的載體，這主要是由它的資產(chǎn)物理特征、經(jīng)濟特征和市場環(huán)境決定，突出表現(xiàn)為：（1）資源稀缺、供給彈性小；（2）信號不對稱（3）逆選擇和道德風(fēng)險（4）政府干預(yù)失誤從以上對現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)的分析可以看出，隨著房地產(chǎn)業(yè)的告訴發(fā)展，房地產(chǎn)投資風(fēng)險也相應(yīng)產(chǎn)生，這使得在房地產(chǎn)項目投資時，決策者應(yīng)該更充分的考慮風(fēng)險的因素，做出合理的決策。年代以來，由泡沫經(jīng)濟引發(fā)的經(jīng)濟危機、金融危機已成為人們心頭揮之不去的夢魔。世紀(jì)自京，居民的年收入以房價比僅為30%左右，房地產(chǎn)投資與消費已出現(xiàn)過熱現(xiàn)象；（3）房價高，不僅房價高，而且房價年增長率達到兩位數(shù)以上；（4）投資比重高，房地產(chǎn)投資所占比重超過3首先，住房消費增長過快占用了過多的消費購買力，從而抑制其他消費需求；其次，住房消費增長過度波動，會增加處于調(diào)整期的我國經(jīng)濟的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產(chǎn)泡沫破裂將造成連鎖反應(yīng)，使投資者和消費者信心受到巨大沖擊；最后，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹可能會對金融系統(tǒng)和經(jīng)濟造成沖擊。這些區(qū)塊的房地產(chǎn)投資風(fēng)險已經(jīng)現(xiàn)象出來了。但是也應(yīng)該看到，雖然近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上呈現(xiàn)理性、健康的發(fā)展態(tài)勢，但目前部分地區(qū)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格上漲過快，出現(xiàn)了不同程度的“過熱”、“虛熱”和結(jié)構(gòu)性問題，有些區(qū)塊泡沫已經(jīng)產(chǎn)生，房地產(chǎn)業(yè)存在潛在的、較嚴(yán)重的風(fēng)險。WTO，給房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展機遇?？傊覈康禺a(chǎn)業(yè)有前些年打下的基礎(chǔ)，有多項政策的鋪墊；上有中央“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費環(huán)境，保障人們安居樂業(yè)”的決心，下有百姓改善住房條件的強烈愿望和買房即換購住房的積極性。近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資占比由于房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的作用及國家宏觀經(jīng)濟條件對房地產(chǎn)投資的限制認(rèn)識房地產(chǎn)的未來表現(xiàn)對房地產(chǎn)投資有十分重要的作用，對我國房地產(chǎn)投資者決策提供宏觀的殘開。11圖13房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，201211個百分點。月國房景氣指數(shù)回升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已回升年如我們四季度國房景氣指數(shù)繼續(xù)保持上升的趨勢預(yù)期，自月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為分析年不悲不喜，13年房地產(chǎn)行業(yè)符合我們的判斷，我們認(rèn)為10%。64456%。年，商品房銷售面積個百分點。年回落個百分點，比111%（扣除價格因素實際增長71804個百分點。月國房景氣指數(shù)回升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已回升年年房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)保持回升，自二是從單純的消費型產(chǎn)品轉(zhuǎn)向投資和消費雙重功能的產(chǎn)品；三是主要靠政府調(diào)控轉(zhuǎn)向依靠市場和自身調(diào)節(jié)；四是由單一投資主體向投資主體多元化方向發(fā)展。但從其發(fā)展過程看，也直接與國民經(jīng)濟發(fā)展水平相關(guān)聯(lián)。78101020同時，房地產(chǎn)業(yè)對宏觀經(jīng)濟形勢的變化反映敏感，屬典型的周期性行業(yè)，既有波峰也有波谷，但總是呈螺旋式上升趨勢。303000GDP我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和前景縱觀國際房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，世界各國都將房地產(chǎn)作為本國的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)來對待，且在不同時期、不同歷史發(fā)展階段，制定了相對應(yīng)的發(fā)展對策。管理過程中，要合理配備決策、規(guī)劃、招標(biāo)、施工等各個環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)人員，強化風(fēng)險意識，重視“過程控制”，加強關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，實現(xiàn)項目投資決策有依據(jù)、項目實施有程序、項目風(fēng)險防范有制度的局面，有效控制風(fēng)險。中央銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準(zhǔn)確性，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出預(yù)報，果斷采取相應(yīng)措施，對金融機構(gòu)進行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。也可以吸取國際經(jīng)驗，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。應(yīng)對風(fēng)險的四項基本對策分別為：一是風(fēng)險回避，加強同類項目風(fēng)險損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，對風(fēng)險大的項目主動放棄，中斷風(fēng)險源，遏制風(fēng)險事件發(fā)生；二是風(fēng)險轉(zhuǎn)移，不放棄或中止帶有風(fēng)險的開發(fā)活動，但將風(fēng)險可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人，從而降低自身損失程度；三是風(fēng)險控制，一旦風(fēng)險事件發(fā)生，在積極搶險的同時應(yīng)注意保護現(xiàn)場，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料；四是風(fēng)險減輕，項目實施中為了達到某些目的，需要發(fā)生某些可能帶有風(fēng)險的事件，若可以采用另外沒有風(fēng)險或風(fēng)險相對較小的措施卻可以得到同樣的效果，要選擇小風(fēng)險事件替代大風(fēng)險事件。AHP它的主要技術(shù)包括：決策樹法，這是一種比較直觀、易操作的圖形方法，可以幫助選擇在未來結(jié)果不確定的情況下最好的行動路徑；風(fēng)險模擬法，指基于蒙特卡羅模擬技術(shù)，對某房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟風(fēng)險進行定量分析，并分析單個或多個風(fēng)險因素組合對項目經(jīng)濟收益的敏感性。風(fēng)險定量分析風(fēng)險定量分析經(jīng)常是在風(fēng)險定性分析之后進行的，當(dāng)然這兩個過程可以同時或分開進行。重復(fù)進行定性分析所得的結(jié)果可能顯示是否有必要調(diào)整風(fēng)險管理行動，糾正項目計劃中的偏頗。對已掌握信息的質(zhì)量進行評估有助于修正對風(fēng)險的評估。風(fēng)險定性分析風(fēng)險定性分析包括評估已識別風(fēng)險的可能性和概率，確定其數(shù)量和優(yōu)先級，將風(fēng)險對項目的潛在影響按照輕重緩急進行排序。這些方法能比較系統(tǒng)、有效地幫我們預(yù)測項目中可能出現(xiàn)的風(fēng)險。同時，要對項目可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行評估、認(rèn)識，比較常見的方法有：頭腦風(fēng)暴法、德爾菲技術(shù)、訪談法、財務(wù)報表法、初始風(fēng)險清單法、流程圖法和SWOT風(fēng)險識別風(fēng)險識別是指風(fēng)險管理人員在收集資料和調(diào)查研究之后，運用各種方法對尚未發(fā)生的潛在風(fēng)險以及客觀存在的各種風(fēng)險進行系統(tǒng)歸類和全面識別。解決了這些問題，風(fēng)險防范計劃才算完成，為以后的風(fēng)險管理工作做好鋪墊。編制風(fēng)險防范計劃風(fēng)險防范計劃的編制是決定如何進行一個項目的風(fēng)險管理活動的過程。一般來說，房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù)主要有房屋保險、產(chǎn)權(quán)