【正文】 現(xiàn)代遠程 教育學院畢業(yè)論文 23 參考文獻 [1] 王建紅 . 房地產(chǎn)投資分析 [M]. 電子工業(yè)出版社 . 2020. [2] 范如國 . 房地 產(chǎn)投資與管理 [M]. 武漢大學出版社 . 2020. [3] 譚術(shù)魁 . 房地產(chǎn)項目管理 [M]. 機械工業(yè)出版社 . 2020. [4] 丁蕓，譚善勇 . 房地產(chǎn)分析與決策 [M]. 中國建筑工業(yè)出版社 . 2020. [5] 趙玉霞 . 房地產(chǎn)財務管理 [M]. 人們交通出版社 . 2020. [6] 沈建明 . 項目風險管理 [M]. 機械工業(yè)出版社 . 2020. [7] David Lindahl. Emerging Real Estate Markets[M]. John Wiley amp。 其次，我要 感謝所有 曾 關(guān)心和幫助 我 的老師、同學 及 朋友們 ，感謝他們在百忙之中為我提供了大量的論文資料以及相關(guān)數(shù)據(jù)圖表 。 本論文是在駱老師的悉心指導下完成的，從論文的選題 、提綱到初稿直至定稿，每個 環(huán)節(jié)都加以細心指導與幫助， 傾注了 大量的心血 ，使我最終能夠順利完成這篇論文。要在這個高風險的房地產(chǎn)市場中立于不敗之地，就必須要加強房地產(chǎn)的風險管理，而科學有效的房地產(chǎn)風險分析將會對投資產(chǎn)生有益的作用，也會促進我國房地產(chǎn)業(yè)健康、蓬勃的發(fā)展。 其次，獲 得與各種風險有關(guān)的可靠的最新信息：主要從政治、社會、經(jīng)濟、法律、自然環(huán)境和基礎設施環(huán)境 等 方面進行分析。 現(xiàn)代遠程 教育學院畢業(yè)論文 21 結(jié) 論 本文通過以上的 分析 研究，對房地產(chǎn)項目風險管理提出相應的防范和控制措施。 金鑫花園 項目概率分析 為了 更精確地預測該宗地投資的風險程度，下面用決策樹來進 行計算，詳看 圖 52。 現(xiàn)代遠程 教育學院畢業(yè)論文 19 金鑫花園 項目投資盈 虧平衡 分析 ① 銷 售 面 積 盈 虧 平 衡 點 = 總 成 本 / 平 均 銷 售 單 價 (1 稅率 ) =49,315,601/2700（ ） =19410 ㎡（占幾乎銷售量 %） ② 銷售價格盈虧平衡點 =總成本 /銷售量（ 1稅率） =49,315,601/22800（ ） =2298 元 /㎡（占平均銷售價格 %） 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到 19410 平方米或平均銷售價格達到 2298 元／平方米時，安全余度為 ％。 表 51 項目投資敏感性分析 基本方案 +10% 10% 稅前總投資（萬元） 銷售利潤 （萬元） 稅后利潤（萬元） 投資利潤率 稅前 % % % 稅后 % % % 敏感性分析表明：當開發(fā)投資成本增加 10％時，項目利潤將減少超過一半，稅前利潤從 1224 萬元下降為 731 萬元，稅后利潤從 861 萬元下降為 368萬元。依據(jù)相關(guān)資料測算，未來幾年凌源別墅市場規(guī)模將維持在每年 2 萬平方米左右，年新增商品別墅銷售量在 200 套左右。2020 年凌源商品房銷售面積，較去年有大幅增長。目前河東鎮(zhèn)別墅市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)較為單一，沒有統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)的中高檔居住區(qū)。凌源目前物業(yè)以業(yè)主購買地皮自行建造為主，整體立面設計、內(nèi)部空間布局和周邊生活配套設施盡顯滯后。值得注意的是，在2020 年以前凌源出現(xiàn)的空置房大多數(shù)是配套不全、戶型設計不合理、環(huán)境較現(xiàn)代遠程 教育學院畢業(yè)論文 18 差、建筑質(zhì)量低的 “ 次類產(chǎn)品 ” 。據(jù)相關(guān)資料顯示， 2020 年凌源房地產(chǎn)市場物業(yè)空 置量逐步減少，呈現(xiàn)出供求兩旺的局面。尤其突出的凌源南翼地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)供需兩旺的活躍局面。通過增加居民收入、加大市場開拓力度、發(fā)展現(xiàn)代營銷方式等措施，促進消費市場的穩(wěn)健運行。鎮(zhèn)區(qū)主要通過中央大道、大明路、武進大道及青洋路對外聯(lián)系，并通過鄉(xiāng)村公路聯(lián)系周邊農(nóng)村地區(qū)。 2020 年河東鎮(zhèn)基礎設施建設進一步加強。 隨著國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，社會生產(chǎn)力水平繼續(xù)提高。項目 2020 年 9月開工，計劃 2020 年 6 月交付， 2020 年 12 月開盤，至 2020 年 1 月銷售率就達 100％，這個項目的成功經(jīng)驗值得我們進行深入分析和借鑒。由于受人口總量和經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，別墅市場規(guī)模較小。 現(xiàn)代遠程 教育學院畢業(yè)論文 17 第 5 章 投資項目風險分析應用實例 金鑫花園 項目 概述 金鑫花園是由鑫苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的 一個獨立別墅項目，位于遼寧省凌源市河東鎮(zhèn)行政中心區(qū)域，緊靠河東鎮(zhèn)政府、凌源 河東 小學和派出所。為了控制房地產(chǎn)投資風險、提高投資效益，投資者應選擇那些收益率相對較高而風險相對較小的投資環(huán)境。 投資環(huán)境包括經(jīng)濟環(huán)境、金融市場環(huán)境、法律環(huán)境、政治環(huán)境、文化社會環(huán)境等。 環(huán)境風險的防范方法 一個合適的投資環(huán)境是房地產(chǎn)投資取得成功的基礎和關(guān)鍵。 技術(shù)風險的防范方法 一方面房地產(chǎn)企業(yè)必須自己擁有更加專業(yè)的技術(shù)人員，在項目前期收集并分析大量的數(shù)據(jù)資料，與設計師一起設計出適合市場、適合消費者有效需求的戶型 。 政策風險的防范方法 一是仔細研究和深刻領會國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的各項政策和法律法規(guī) ， 避免現(xiàn)代遠程 教育學院畢業(yè)論文 16 因投資決策與政策沖突造成損失 ； 二是建立與相關(guān)政府部門以及政策研究機構(gòu)交流信息的渠道，保持信息的暢通，盡早了解國家對于房地產(chǎn)業(yè)政策和法律法規(guī)的變化或提前對國家房地產(chǎn)業(yè)政策作出科學的預判 ； 三是建立應急預案，對國家產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、稅收政策等的變化，及時作出反應，減少損失 。 結(jié)構(gòu)性風險的防范方法 一是要實現(xiàn) “ 錯位經(jīng)營 ” ,實施差異化競爭的戰(zhàn)略 ； 二是要創(chuàng)造項目銷售的組合優(yōu)勢，以期在一定程度上抵消售價過高的不利，還可實行風險項目 （ 如高檔公寓、寫字樓 ） 與非風險項目 （ 普通住宅 ） 的混合經(jīng)營以緩沖或分散風險。無可挑剔的物業(yè)管理要求 做到 ： ①服務態(tài)度熱情 ；②服務設備完好 ； ③服務技能嫻熟 ； ④服務項目齊全 ；⑤ 服務方式靈活 ； ⑥服務程序規(guī)范 ； ⑦服務收費合理 ； ⑧服務制度健全 ； ⑨服務效率快速。交通設施、生活服務設施、文化體育設施以及其它公共設施基本具備。 （ 3） 質(zhì)量體系 首 先，規(guī)劃設計質(zhì)量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，有一定的超前性和可變性第二，工程質(zhì)量包括設計、建筑、結(jié)構(gòu)、裝修等全部都應是高質(zhì) A 的。住房是人們除辦公空間、公共空間之外最重要的生活場所。 (2)規(guī)劃設計 國外的規(guī)劃設計一般占房地產(chǎn)項目總投資的 4%～ 5%， 而我國不少開發(fā)商在規(guī)劃設計方面的投資還不到項目總投資的 1%。成功的房地產(chǎn)品牌對開發(fā)者、投資者而言，具有強大的投資獲益的功效 ： 對消費者 而言，可以借此認識企業(yè)，增強選擇的信心，提升自己判斷能力。 經(jīng)營風險的防范方法 房地產(chǎn)企業(yè)防范經(jīng)營風險的關(guān)鍵是打造本企業(yè)的核心競爭力，這種核心競爭力除了體現(xiàn)在加強企業(yè)內(nèi)部管理、提升經(jīng)營效率外，更重要的體現(xiàn)在塑造一個成功的房地產(chǎn)企業(yè)品牌。 財務風險的防范方法 一方面防范拖欠風險關(guān)鍵要做好對購買者及擔保人 （ 機構(gòu) ） 的嚴格的信用調(diào)查。 90 年代初房地產(chǎn)過熱和 1993 年以后一段時間房地產(chǎn)蕭條所造成的房地產(chǎn)投資風險，都與中央銀行銀根松動和緊縮有著密不可分的關(guān)系。利率較低時，一方面房地產(chǎn)開發(fā)商貸款成本較低，從而降低投資風險 ： 另一方面，消費者會因為存款利率低而樂意借錢消費房地產(chǎn)或者從儲蓄轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資。 第二，利率變化所引起的風險。當通貨膨脹率較高時，通貨膨脹將導致未來收益下降，如果房地產(chǎn)投資者將房地產(chǎn)以固定利率的分期付款的方式出售或以固定租金形式長期出租房地產(chǎn)，投資者將承擔物價上漲所帶來的損失。房地產(chǎn)投資與金融活動密切相關(guān)，受金融活動影響大，主要表現(xiàn)在以下凡方面 ： 第一，通貨膨脹風險 。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者 財務狀況與開發(fā)時預測的財務狀況發(fā)生了變化，也直接影響到房地產(chǎn)投資的收回，從而造成拖欠風險。根據(jù)表中折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計可以看出，在第 29 年末，折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計為 萬元，第 30 年末為 萬元，所以動態(tài)投資回收期為： 29+（ +） =（年） （ 5）結(jié)論 ： 以為該項目財務凈現(xiàn)值 萬元＞ 0，內(nèi)部收益率 %＜ 12%。 現(xiàn)代遠程 教育學院畢業(yè)論文 13 ② 內(nèi)部收益率，該項目財務凈現(xiàn)值大于零，則其內(nèi)部收益率一定大于基準收益率，故取 13%的折現(xiàn)率進行試算。 表 31 現(xiàn)金流量表 序號 年份 0 1 2 3 4 5 1 現(xiàn)金流入 租賃收入 回收固定資產(chǎn)余值 2 現(xiàn)金流出 自由資金 款還本付利息 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量累計 5 折現(xiàn)系數(shù) 6 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量 7 折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量累計 （ 3）凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 （ 4）指標計算 ① 財務凈現(xiàn)值。 [1（ 1+%） 15]=（萬元） 經(jīng)營成本 =租賃收入 10% 銷售稅金及附加 =租賃收入 % 具體數(shù)據(jù)如表 31 中所示。 1000=（萬元） 回收固定資產(chǎn)余值： 第 48 年 4500 30000 50%247。 10000=（萬元） 第 4 年 30000 30 12 95%247。 10000=（萬元） 第 2 年 30000 30 12 75%247。 我們來看一下，項目計算期為 502=48 年，基準收益率為 12%。如果購買投資發(fā)生在第 1 年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息指出均發(fā)生在年末，土地使用年限為 50 年，建設期已使用 2 年，土地使用年限期止建筑物的殘值收入約為其建安造價的 50%，該建筑物的建筑造價約為 4500 元 /平方米。該寫字樓前 3 年的出租率分別為65%、 75%和 85%，從第 4 年開始出租率達到 95%，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。目前同一商圈內(nèi)同等類型寫字樓出租價格為 元 /平方米 假設某投資者在市區(qū)購買了 30000 平方米的寫字樓擬用于出租經(jīng)營，購買價格為 10000 元 /平方米，同時按照購買價格 4%的比例支付契稅、 %的比例支付手續(xù)費、 %的比例支付律師費、 %的比例支付其他費用。提高資產(chǎn)負債率一方面可以轉(zhuǎn)嫁通貨膨脹的風險，另 一方面通過財務杠桿的運用可以增加資產(chǎn)所有者的收現(xiàn)代遠程 教育學院畢業(yè)