【正文】 采用這種合同方式時要求實際完成工程量與原估算工程量不能有實質(zhì)性的變更，工程量是統(tǒng)一計算出來的，投資商只要審核單價是否合理即可，承擔的風險相應較小，但如果工程量大幅度增加，可能影響工程成本使投資商蒙受損失，因為承包商單價的確定是建立在估算工程量的基礎(chǔ)上。（2）單價合同風險采用這種合同方式，投資商可以把工程實施過程中實物工程量，工程量單價、地質(zhì)條件、氣候、通貨膨脹和其他一切客觀因素造成虧損的風險轉(zhuǎn)移給承包商，但同時存在承包商加大不可預見費，用來消除上述不確定因素給其帶來的風險，致使合同報價較高，不利于降低工程造價，而且投資商也喪失了客觀因素向有利于投資商方變化而引起的成本降低機會。總價合同是以施工圖紙和工程說明書為依據(jù)，確定分項工程的工程量和單價，然后雙方按照商定的總價格簽訂承發(fā)包合同。總價合同，單價合同和成本加酬金合同，各自有著不同的風險特性：邀請招標在開發(fā)中應用普遍，投資商可通過嚴格審查承包商的資質(zhì)、施工業(yè)績來防范風險。公開招標是指投資商或其委托招標單位通過報刊、互聯(lián)網(wǎng)等大眾傳媒在一定范圍公開發(fā)布招標公告，凡符合規(guī)定相應條件且愿意參加的承包商均可參加投標。工程招標主要有：公開招標和邀請招標。(四)招標發(fā)包風險因此，勘察、設(shè)計對工程進度、成本和質(zhì)量有重大影響，勘察、設(shè)計工作質(zhì)量不高必然會導致工期延長、成本上升和質(zhì)量下降，使投資商的投資蒙受巨大損失。建筑工程勘察、設(shè)計是查明和分析與建筑工程建設(shè)場地直接或間接有關(guān)的地形、地貌、地質(zhì)、水文、巖土等的工程性質(zhì)，以及依據(jù)設(shè)計任務書及有關(guān)設(shè)計標準、設(shè)計規(guī)范、勘察報告等要求進行建筑設(shè)計，最終提交勘察和設(shè)計結(jié)果。(二)金融風險在土地獲取階段，風險還可能來自土地的自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標認可的不確定性。一旦決定投資便進入了土地的獲取階段，在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大，征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售。建設(shè)項目投資前期階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風險因素眾多，主要有：土地取得風險、金融風險、勘察設(shè)計風險、招標發(fā)包風險和合同方式風險。 房地產(chǎn)項目前期工作階段投資風險識別及分析同時，開發(fā)項目在年內(nèi)的推出時機也同開發(fā)風險有密切聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)周期少則12年，多則45年，因此要對未來幾年的政治形勢變化、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、人口增減狀況、收入水平以及消費心理變化等風險因素進行預測，以確定合理的開發(fā)時機。而房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能補充另一個地區(qū)的短缺，這導致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機的不同而異。（四）投資時機風險④商業(yè)設(shè)施投資包括商店和娛樂場所等，其收益主要由它的區(qū)位條件、設(shè)施水平、服務質(zhì)量和商業(yè)信譽來決定，有可能獲得可靠的收入，但面臨更大的風險。②住宅投資的安全性較高，可以獲得穩(wěn)定的收益，尤其對于城市普通住宅。各類開發(fā)項目具有不同的功能、用途和技術(shù)經(jīng)濟特性，因而具有不同的風險。開發(fā)商若能及早投資開發(fā)具有價值增長潛力的地塊，則幾年后將會獲取較大的利潤。在繁華地段開發(fā)房地產(chǎn)項目將實現(xiàn)最大的開發(fā)利潤，但這一范圍可能已不存在一塊可供開發(fā)的土地，開發(fā)商只好為獲得更大的選址范圍而放棄一部分利潤。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。房地產(chǎn)投資的固定性或不可移動性決定了房地產(chǎn)商品價格與項目所處的地區(qū)、地段社會經(jīng)濟及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān)。政府對土地供給、使用和出讓政策，對住房結(jié)構(gòu)和租金政策，對環(huán)境保護政策，以及對固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控、新稅收和相關(guān)調(diào)整性方面政策，都會給房地產(chǎn)投資者的收益目標產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風險。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)且與國家經(jīng)濟密切相關(guān)，因此在很大程度上受到政府控制。政治方面的風險是指由于一個國家和地區(qū)的政治因素的不確定性，如政局變動、動亂內(nèi)戰(zhàn)、政策變化等，未能預期政治事件的發(fā)生或變化給房地產(chǎn)投資帶來的風險。 專家調(diào)查工作完畢，還應對主持人的工作過程作出全面的回顧與評價，以確認專家調(diào)查活動是否會受到主持人主觀意見的影響。主持人必須嚴格按照守則要求進行具體操作，不得隨意加入個人主觀意見，以免影響專家的意見。 （3）主觀偏差在應用頭腦風暴法和德爾菲法進行風險識別時，要防止主持人的意見影響專家的意見，產(chǎn)生主觀偏差，從而導致風險識別準確度和科學性的降低。因此，進行風險識別必須要講求經(jīng)濟效益，最大程度降低費用。如果風險識別的可靠性不高，其后果是決策系統(tǒng)會隨時產(chǎn)生大的風險。由于風險識別中要考慮的因素很多，且其中大部分屬于不確定性因素或是難以量化的因素，這就使得風險識別存在以下障礙： （1）可靠性 它是指在風險識別中是否已發(fā)現(xiàn)能導致重大風險的因或是否即將出現(xiàn)的風險因素。 要得到比較準確的分類，其前提是要搜索可能引發(fā)風險的因素或信號，而在搜索引發(fā)風險的因素過程中，必須進行認真分析，去粗取精、去偽存真，才能得到真是有效的信息。一個識別項目，本身是個復雜過程，而且在一個小的階段過程中還可能涉及許多不同的方面。 篩選—檢測—診斷技術(shù)應用花費的時間和精力非常多，過程很復雜，而且，技術(shù)應用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能性。實踐證明德爾菲法集思廣益，取各家之長，避各家之短，準確性高，其預測結(jié)果、可信度比較令人滿意，這種方法的實際應用率較高。其缺點是腦風暴法實施的成本（時間、費用等）是很高的，另外，頭腦風暴法要求參與者有較好的素質(zhì)。 風險識別方法的比較與障礙因素分析 頭腦風暴法一般適合于問題簡單、目標明確的情況。它主要是用于對各個投資方案的狀態(tài)、概率的收益進行比選，為決策者選擇最優(yōu)方案提供依據(jù)。 雖然敏感性分析可以用來研究各種不確定因素的變化對項目經(jīng)濟效益的影響，但其中不確定因素變化程度的假設(shè)有很大的主觀成分，事實上究竟會不會發(fā)生這種程度的變化，仍然是非常無把握的，為了能進一步把握不確定因素變化的程度，或為了較準確地把握項目經(jīng)濟效益的變化情況，就有必要進行概率分析。運用概率方法依次確定項目的經(jīng)濟指標在各種不確定因素的影響下，可能出現(xiàn)情況概率分布的期望值、標準偏差等指標，從而計算出較為精確的可靠值。它的特點是在進行方案比較和評價時，不僅僅對方案的數(shù)學期望和方差進行計算和分析，而且也計算和分析方案失敗的風險程度。概率分析又稱風險分析，是利用概率來研究和預測不確定因素和風險因素對項目經(jīng)濟評價指標的影響的一種定量分析方法。（三）概率分析法敏感性分析可以使決策者了解不確定性因素對經(jīng)濟分析指標的影響，從而提高決策的準確性，還可以啟發(fā)投資分析人員對那些較為敏感的因素重新進行分析研究，以提高預測的準確性。這有助于決策者了解方案的風險情況，有助于確定在決策過程中及各種方案實施過程中需要重點研究與控制的因素。根據(jù)這三種預測值即可對技術(shù)方案進行敏感性分析并作出評價。而根據(jù)項目財務目標所做的敏感性分析叫做財務敏感性分析。臨界點可用臨界點百分比或者臨界值分別表示，其含義是某一變量的變化達到一定的百分比或者一定數(shù)值時，項目的評價指標將從可行轉(zhuǎn)變?yōu)椴豢尚小３^極限，項目的效益指標不可行。（5） 計算變動因素的臨界點。所謂敏感因素是指該不確定因素的數(shù)值有較小的變動就能使項目經(jīng)濟評價指標出現(xiàn)較顯著改變的因素。然后計算與每級變動相應的經(jīng)濟評價指標值，建立一一對應的數(shù)量關(guān)系，并用敏感性分析圖或敏感性分析標的形式表示。 （3）計算不確定因素變動引起的評價指標的變動值。 （2）確定進行敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。一般敏感性分析可按一下步驟進行： （1）選定需要分析的不確定因素。 （二）敏感性分析法但由于它計算簡單，可直接對項目的關(guān)鍵因素即盈利性進行分析，因此方法仍然被廣泛地運用于風險分析中。此外它用的一些數(shù)據(jù)是往年項目的歷史數(shù)據(jù)。因為這時一方面需要對項目的一些主要參數(shù)如銷售量、售價、成本等做出估計，而另一方面某些經(jīng)濟數(shù)據(jù)如總投資、收益率等還不易確定。12100%=% BEP(產(chǎn)品售價)=1500247。【解】 R=675Q C=1500+(250+165)Q BEP(產(chǎn)量）=1500247。產(chǎn)品銷售價格的盈虧平衡點：BEPP=+V+T單位產(chǎn)品變動成本的盈虧平衡點：BEPV=PT以上分析如圖上圖所示。=P（當采用含增值稅價格時，式中分母還應扣除增值稅。Q年利潤方程：B=RC=(PVT)QF式中 R年總營業(yè)收入；P單位產(chǎn)品銷售價格；Q項目設(shè)計生產(chǎn)能力或年產(chǎn)量；C年總成本費用； F年總成本中的固定成本；V單位產(chǎn)品變動成本；T單位產(chǎn)品營業(yè)稅金及附加；B年利潤。Q年總成本費用方程：C=F+V ④銷售收入與建筑面積呈線性關(guān)系，平均單價不變。 ③可變費用與建筑面積成正比。 ②在分析的銷量范圍內(nèi)，固定費用不發(fā)生變化。 ①開發(fā)量與銷售量相等，即開發(fā)的建筑面積全能銷售出去。根據(jù)建筑成本及銷售量之間是否呈線形關(guān)系，盈虧平衡分析又可進一步分為線形盈虧平衡分析和非線形盈虧平衡分線性盈虧平衡分析方法的成立是以許多的約束條件為前提的，了解這些約束條件，對于正確使用此方法有很大幫助。 盈虧平衡分析法是通過盈虧平衡點分析開發(fā)項目對市場需求變化適應能力的一種不確定分析方法。考慮到在實際應用中的簡便易行，我認為可采用盈虧平衡法、敏感性分析法。充分有效的風險分析將能大大提高決策的可靠性和正確性，從而將決策失誤和損失的可能性降到最低。房地產(chǎn)投資的風險越大，希望獲得的風險報酬也越大。 （2）防范作用。通過風險分析，確定風險報酬或風險損失，可減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風險的能力，作出合適的決策，以提高決策的科學性。 （1）依據(jù)作用。常用的統(tǒng)計量包括均值、方差、變異系數(shù)等。風險評價的方法很多，大致可分為兩類：第一類屬于規(guī)范的決策方法，它能給出方案選擇的規(guī)則并選出最佳方案：第二類方法只是用來檢驗各種風險因素對指標的影響，而不進行方案的選擇。二、房地產(chǎn)項目投資風險評價評價風險對預期目標的影響，提出應采取的相應措施，以供決策參考。另外，對大型房地產(chǎn)項目進行經(jīng)濟風險分析時，由于該項目的特征可以通過它的投入產(chǎn)出流反映出來，因而各種風險因素的直接作用后果將使得項目在各個時期的投入產(chǎn)出流發(fā)生變化，當實際投入產(chǎn)出流系列與預測值發(fā)生偏差時，將最終導致投入產(chǎn)出的偏差。主、客觀概率的使用方法完全一樣，主觀概率在風險估計中的應用近年來已日益引起人們的重視。但由于決策的需要，必須對事物出現(xiàn)的可能性作出估計，于是由有關(guān)專家對事件的概率作出一個合理的估計，這就是主觀概率。對風險進行概率估計的方法有兩種：一種是根據(jù)大量試驗，用統(tǒng)計的方法進行計算，這種方法所得數(shù)值是客觀存在的，不依人的意志為轉(zhuǎn)移，稱為客觀概率。進行房地產(chǎn)投資的主要目的無疑是為了取得較高的經(jīng)濟收益。 房地產(chǎn)項目投資風險評估 最后再進行綜合，繪出分解圖。其原則為化大系統(tǒng)為小系統(tǒng)，將復雜事物分解成較簡單、易被認識的事物。該方法是基于專家對風險的認識水平高于一般人的基礎(chǔ)之上，通過提出問題，交由專家進行判斷，然后對調(diào)查結(jié)果進行統(tǒng)計、分析，從而得出識別結(jié)論。它是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計記錄和財務報表為基礎(chǔ)，將每一會計科目作為一風險單位進行分析并發(fā)現(xiàn)可能存在的風險，然后進行匯總，得出結(jié)論的方法。它是根據(jù)房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營活動，建立一系列流程圖，通過對流程圖的分析，揭示投資全過程中的“瓶頸”分布位置及影響，從而識別可能存在的風險。篩選、監(jiān)測和診斷是緊密相連的。并且可以詳細給出這二種不同情況下可能發(fā)生的事件和風險，為決策提供參考依據(jù)?，F(xiàn)代的大型風險決策問題，一般都必須依賴計算機才能完成復雜的計算和分析任務。 “幕景分析法”是一種能在風險分析中幫助辨識引起風險的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。這種方法的實質(zhì)是通過相互討論，產(chǎn)生思維共振，激發(fā)與會成員的靈感和思想，激發(fā)大家的創(chuàng)見性，以獲得有價值的具有新意的觀點、思想和創(chuàng)意。運用 “德爾非法”進行風險辨識時要經(jīng)過5個過程：風險分析人員制定調(diào)查表，確定調(diào)查內(nèi)容→選1015名專家，發(fā)送調(diào)查表→專家根據(jù)調(diào)查表所列問題提出自己的意見→風險分析人員匯集專家的意見→多次反復使意見逐步收斂。（1） 國際流行的風險識別方法 目前，國際流行的風險識別方法主要有“德爾非法（Delphi）”、“頭腦風暴法（Brainstorming）”以及“幕景分析法”等方法。在實際工作中，各種風險往往交織在一起，而且引起風險的原因也錯綜復雜。（二）房地產(chǎn)項目投資風險識別基本方法進行房地產(chǎn)投資風險管理。這是風險識別過程的最后一個步驟。風險分類有多種方法：按風險來源劃分可分為自然風險（即由于自然力的作用，造成財產(chǎn)毀損或人員傷亡的風險）和人為風險 （即由于人的活動而帶來的風險）；按風險影響范圍劃分可分為局部風險和總體風險；按風險后果劃分可分為純粹風險 （即不能帶來機會、無獲得利益可能的風險）和投機風險（即既可能帶來機會、獲得利益，又隱含威脅、造成損失的風險）。曲線距離原點越遠，風險就越大。通過此二維結(jié)構(gòu)圖，可以分析某個（類）風險其發(fā)生的可能性大小以及潛在的危害。風險預測圖采用二維結(jié)構(gòu)，如圖21所示：（3）確立各種風險事件并推測其結(jié)果建立數(shù)據(jù)庫可采用商業(yè)數(shù)據(jù)庫辦法或通過對一系列調(diào)查表進行深入研究、分析而制定。數(shù)據(jù)庫中應明確列出客觀存在的和潛在的各種風險，應包括各種影響環(huán)境、決策、生產(chǎn)率、操作運行、質(zhì)量和經(jīng)濟效益的各種因素。 （2）建立初始數(shù)據(jù)庫識別風險的第一步工作就是確認不確定性和它的客觀存在。 （1）確認不確定性的客觀存在 （一）房地產(chǎn)項目投資風險識別過程風險識別是一種用科學方法來對待風險的科學管理方法，是房地產(chǎn)投資決策科學化的前提，而