【正文】 感謝我同門的師兄、師姐、師弟、師妹們，你們給了我最珍貴的同門之誼。感謝朝夕相處的幾位摯友。老師的教誨和關(guān)懷將銘記在心，對老師的感激會化做無窮的學(xué)習(xí)和工作動力作為回報。老師淵博的學(xué)識、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶W(xué)風(fēng)和高瞻遠(yuǎn)矚的學(xué)術(shù)視野使我深得教誨。由衷的感謝我的老師，感謝老師對我悉心的指導(dǎo)和幫助。我將永遠(yuǎn)記住在這條探索道路上遇到的每位良師益友，是他們無私的關(guān)懷和幫助，使我取得點滴進步。學(xué)非一日之功，投資風(fēng)險領(lǐng)域的文獻浩如煙海，學(xué)浸于其中，仍然只能窺見冰山之一角。在房地產(chǎn)投資決策中預(yù)測房地產(chǎn)投資的風(fēng)險，力爭把風(fēng)險降到最低水平，這樣才能使企業(yè)立于不敗之地。房地產(chǎn)投資中存在的風(fēng)險多種多樣，千變?nèi)f化。 總之，企業(yè)在面對房地產(chǎn)項目風(fēng)險中，要不斷地加強自身的積累，只要有了足夠的資金積攢，才能面對任何風(fēng)險的挑戰(zhàn)。隨著國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展完善，房地產(chǎn)業(yè)投資的風(fēng)險性將越來越受重視，在房地產(chǎn)項目的可行性研究中風(fēng)險分析是必不可少的一個組成部分。總的說來，論文只是對房地產(chǎn)投資風(fēng)險及投資風(fēng)險的防范與處理作了一個初步的探討，在實踐應(yīng)用方面的討論和操作方法，還有待房地產(chǎn)開發(fā)商在實踐活動中進一步完善。本文從房地產(chǎn)投資企業(yè)的角度出發(fā)，對房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資風(fēng)險的概念和特點、對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的因素分析、風(fēng)險的識別以及對房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理的基本原理有了一個基本的理論框架。第四章 全文總結(jié)一、結(jié) 論隨著國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)迎來了發(fā)展的春天，房地產(chǎn)投資活動也日益高漲起來。如果決策者敢于冒風(fēng)險，那么本項目還可以投資。關(guān)鍵在于掌握好合適的比例。建設(shè)資金的很大一部分是通過種種的融資方式獲得的，其中銀行貸款最重要的方式。根據(jù)資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案，充分利用財務(wù)杠桿原理融通資金，保證資金供應(yīng)暢順。，指與合同的締結(jié)有關(guān)的風(fēng)險，及時落實建設(shè)條件并根據(jù)開發(fā)商自身招標(biāo)能力、管理能力、工程特點、工程規(guī)模等選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)、發(fā)包方式，嚴(yán)格承包商和分保商的資格審查，以評標(biāo)價(非投標(biāo)價)最低為標(biāo)準(zhǔn)擇優(yōu)選擇信譽可靠、技術(shù)能力強、管理水平高、報價合理、工期短的承包商，并選擇合適的合同形式簽定工程承包合同。對設(shè)計方案進行多方案比選。：委托水平高、信譽良好勘察、設(shè)計單位進行設(shè)計，并就初步設(shè)計進度及設(shè)計質(zhì)量，采用價值工程技術(shù)進行優(yōu)化設(shè)計，以投資估算控制設(shè)計，以設(shè)計概算控制設(shè)計預(yù)算。，充分了解該項目的土地自然屬性、使用性質(zhì)，合作方式，雙方權(quán)益、制約條件。所以本項目帶有較大的風(fēng)險性。盈利程度明顯低于近年來房地產(chǎn)行業(yè)平均利潤。通過概率分析，知道了比較合乎實際的凈收益以及變化區(qū)間。1277，也就是：(，)。Ep=*+*+*+*+*=期望收益率=247。、概率分析由于數(shù)據(jù)的不全面，在進行概率分析的時候，只用主觀概率對售價進行分析。%時：收益率：7125*(1一10%)==%收益率下降：21%%=%%時：成本為：(1+10%)*18000+=(萬元)稅后利潤：()*=(萬元)收益率：247。從圖42面積一收益、成本圖中知道，當(dāng)面積大于5265平方米時開始盈利，建筑面積超過18000平方米時，盈利開始減少。如圖：41：收益價格圖；圖42：面積受益、成本圖所示：收 益萬 元8000750070006500600055005000收益曲線成本曲線單位4200 4400 4600 4800 5000 5200圖41收益一價格圖成 本 收益曲線57967625 7125 6600 5500 4500 3064 5425成本曲線505543133064 面 積 5265 8000 12000 16000 18000 20000圖42面積一收益、成本圖從圖41收益一價格圖中知道，當(dāng)價格4200大于元/平方米時得。在第8層時，單價：9500=18000*10000=5277(元/平方米)（取整）；為了方便，；凈收益=收益一成本()一所得稅(33%)。上面是從建筑面積方面來考慮的，下面再從價格方面的變化來考慮。下面分別計算69層的盈利情況。實際上，隨著建筑物高度的增加，面積加大，而單方售價下降。即每增加平方米的面積，盈利771元。有下面三種情況：：+(X+4000)=(600+2600+)*(15%1159%) X==(平方米)(取整)整體建筑面積為：4000+1265=5265(平方米) 所以在本項目中，只要建筑面積為5265平方米，也就是建設(shè)到第二層6000平方米時開始盈利。則：Cl=(1500+)*(1+8%)=(萬元)C2=(1000+600)*(1+%+2%+8%)X=1800X(元/平方米)總的工程投資=+1800X(萬元)不可預(yù)見費用為=(+1800X)*3%(萬元)則：成本=(+1800X)*(1+3%)=+1854X(萬元)在下面的計算中，取營業(yè)稅率為5%，調(diào)節(jié)稅率11%，營銷費用率9%，所得稅33%。其中12費為固定費用，記為：Cl；3－5項目建設(shè)費用隨著建筑面積的增加而變化，記為：C2銀行利息按照年利率8%，計算。項目風(fēng)險評估與防范、根據(jù)上面的投資費用列表進行盈虧平衡分析結(jié)合本項目的特點，如果要增加建筑面積，則只能通過增加建筑層數(shù)，而增加的面積單價只能按照相應(yīng)層數(shù)的平均單價來計算，但建筑物的費用變化不大，仍然按照平均計算。，如42表所示：建設(shè)費用序號項目1土地費（萬元）2配套收費（萬元）3項目建設(shè)（元/平方米）土建費用1000安裝費用6004工程管理費(3)*%5可行性、勘察設(shè)計、審照費(3)*2%6銀行利息(1+2+3+4+5)*8%7不可預(yù)見費用(1+2+3+4+5+6)*3%，如表43所示：表43銷售單價與費用序號樓層建筑面積（平方米）單價（元/平方米）總價（萬元）11200030006002120001300026003232000*2700028004482000*5350035005合計180009500，如表44所示：表44各種費率項目營業(yè)稅調(diào)節(jié)稅營銷費用所得稅銀行利息年利潤稅、費率5%11%9%33%8%10%三、項目風(fēng)險識別該項目存在的主要風(fēng)險：，對該項目進行經(jīng)濟分析，是否可行。另外還要分析投資合伙人—惠州市惠陽供銷社的資信情況。二、項目經(jīng)濟分析在與惠陽區(qū)供銷社方面達成初步意向之后，房地產(chǎn)投資公司方面就著手進行項目調(diào)查，其中主要方面就調(diào)查周邊地區(qū)對項目的影響、惠州市的經(jīng)濟發(fā)展前景以及惠州市政府的政策等方面的情況，從而初步確定惠州市的房屋消費情況、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及政府的政策、態(tài)度等。根據(jù)惠州市規(guī)劃局會對選址的批復(fù)，建設(shè)項目名稱為綜合樓，建設(shè)單位是惠州市惠陽區(qū)供銷合作總社，建設(shè)項目依據(jù)惠州市總體規(guī)劃，建設(shè)面積12000平方米，并附R10地塊供銷社建設(shè)選址紅線圈。一、項目概況惠州市惠陽區(qū)供銷社己獲得R10地塊的受讓，受讓合同己于2009年9月在惠州市國土資源管理局簽訂，受讓土地3400平方米，商業(yè)用途，使用年限40年，總額110980元受讓金。第四章 應(yīng)用實例廣東惠州市R10號地塊改造商業(yè)綜合大樓，遠(yuǎn)達房地產(chǎn)投資公司欲與惠州市的惠陽區(qū)供銷社投資出資建造。，減少因城市規(guī)劃變化造成的房地產(chǎn)投資風(fēng)險。 房地產(chǎn)開發(fā)涉及的政府部門較多，現(xiàn)實情況中有許多投資失誤是因為對有關(guān)部門的政策、法規(guī)了解不夠造成的。同時，有效地打擊房地產(chǎn)市場中的違法行為，加強價格管理，抑制過高的商品房價格，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資創(chuàng)造一個公平合理的競爭環(huán)境。其次，在執(zhí)法過程中，制止任何超越土地法規(guī)之外的行政干預(yù)行為。，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為。 。在土地使用權(quán)的出讓方式上，更多采用招標(biāo)、拍賣方式，減少協(xié)議出讓方式中的“市場價”和“人情價”。，促使房地產(chǎn)市場供求平衡。在調(diào)整節(jié)奏上應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，實施適度緊縮與適度擴張交叉進行，在總量控制前提下實行結(jié)構(gòu)調(diào)整。政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)周期波動的發(fā)展趨勢，實施經(jīng)濟性微調(diào)、短期微調(diào)和中長期發(fā)展相協(xié)調(diào)的方式，在調(diào)控時機上盡可能“早半拍”，根據(jù)周期的先兆景氣指標(biāo)及時進行調(diào)控，避免“急剎車”帶來的巨大震蕩。因此，政府應(yīng)加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，為房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常發(fā)展創(chuàng)造一個良好的外部環(huán)境。搞好物業(yè)管理，定期檢查房地產(chǎn)狀況，及早發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當(dāng)?shù)娘L(fēng)險，可通過營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗。、經(jīng)營管理階段風(fēng)險的防范和控制經(jīng)營管理階段是房地產(chǎn)投資最關(guān)鍵的階段，該環(huán)節(jié)的成敗直接關(guān)系到企業(yè)的生死存亡。、項目建設(shè)階段風(fēng)險的控制強化安全意識，事前控制與事中控制動態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的項目管理方法使項目順利進行。在征地過程中，應(yīng)主動爭取有關(guān)部門和群眾的理解、支持和幫助，以化解眾多風(fēng)險因素，減少來自在各個層面的干擾。風(fēng)險管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)注重風(fēng)險控制，更應(yīng)注重風(fēng)險防范，防患于未然，樹立正確的風(fēng)險管理意識，強化對房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險管理理論的研究和學(xué)習(xí)，高度重視風(fēng)險防范和控制，做到警鐘長鳴。放棄風(fēng)險較大的某些開發(fā)區(qū)域、某種房地產(chǎn)開發(fā)類型。如項目立項階段，要對未來建設(shè)期內(nèi)物價上漲可能性、通貨膨脹、宏觀政策走向、融資難易程度和社會環(huán)境進行分析。企業(yè)在投資時，總是在收益相同時追求風(fēng)險最小，或在風(fēng)險相同時追求收益最大，在風(fēng)險和收益之間需求一種最佳的均衡投資組合以分散風(fēng)險達到降低風(fēng)險的目的。房產(chǎn)保險可以將自己不能承擔(dān)或不愿意承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)，從而降低自身的損失程度: 。 在房地產(chǎn)投資過程中的每個環(huán)節(jié)都面臨著風(fēng)險，都有可能發(fā)生損失，甚至發(fā)生致命的損失。企業(yè)還應(yīng)經(jīng)常對政策走勢、樓市價格、項目建設(shè)銷售數(shù)量、消費需求變化等問題進行分析，以提高投資決策的前瞻性和科學(xué)性。房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險行業(yè)，也是一個市場供給彈性很弱的產(chǎn)業(yè)，更是泡沫多發(fā)產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍，加強房地產(chǎn)市場調(diào)研，充分掌握影響項目投資的政治、經(jīng)濟、社會、環(huán)境資料，并且對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統(tǒng)，對項目進行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項目準(zhǔn)確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性。因此，建議企業(yè)做好以下幾方面的工作。對房地產(chǎn)投資各個過程中的風(fēng)險進行識別的基礎(chǔ)上，提出針對性的風(fēng)險防范和控制措施，使企業(yè)最大限度地減少風(fēng)險損失，獲得較高的安全保障。有些風(fēng)險雖然也會帶來經(jīng)濟損失，但由于損失規(guī)模較小，對房地產(chǎn)經(jīng)營這影響不大，這種狀況下可采用承擔(dān)風(fēng)險的方法加以處理:自保風(fēng)險用于處理那些風(fēng)險較大或難以預(yù)測的項目。風(fēng)險自留可以包括兩個方面的內(nèi)容:承擔(dān)風(fēng)險與自保風(fēng)險。有效的解決辦法就是將那些具有同樣難題的投資者有限的資金集中起來，統(tǒng)一經(jīng)營管理，這便是房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)生的最根本原因之一。另外，確定一個合理的房地產(chǎn)投資間隔，將房地產(chǎn)商品的買、賣分開，也可以避免方地產(chǎn)市場變化而帶來的時間風(fēng)險。實力強大的投資者對房地產(chǎn)的投資也開始注重研究其地區(qū)分布、時間分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。這種方法是將許多類似的但不會同時發(fā)生的風(fēng)險集中起來考慮，從而能較為準(zhǔn)確地預(yù)測未來風(fēng)險損失發(fā)生的狀況，并使這一組合中發(fā)生風(fēng)險的損失部分能得到其他未發(fā)生風(fēng)險損失的風(fēng)險收益的部分補償。由于不同投資項目的風(fēng)險、收益等因素是不同的，所以實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩(wěn)定的收益。這個辦法就是投資中經(jīng)常提到的“不要把雞蛋放在一個籃子里”。如有些風(fēng)險，由于人們對自然力失去控制或自然本身發(fā)生異常所造成損失的可能性，我們可以事先向?qū)I(yè)保險公司投保，這種風(fēng)險一旦發(fā)生，我們就可以向保險公司索賠，獲得保險公司的補償，從而將房地產(chǎn)投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。這樣投資者就把自己開發(fā)經(jīng)營所引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了房地產(chǎn)信托機構(gòu)。最后，股票可以轉(zhuǎn)讓，增加了不動產(chǎn)的流動性，發(fā)行股票的籌資者在自己認(rèn)為必要時隨時可以拋售自己所占有的股票份額來轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險。這種方式能較好的轉(zhuǎn)移風(fēng)險:首先，發(fā)行股票，每一個持票人都是該項目的股東，股東在分享權(quán)益的同時，也承擔(dān)項目的風(fēng)險從而把項目一定比例的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了其它股東。股票、債券持有人為該項目的與其有價證券價值相適應(yīng)的投資分權(quán)主體，股票、債券可以轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)項目資金證券化有兩種途徑及相應(yīng)的轉(zhuǎn)移風(fēng)險的能力。房地產(chǎn)項目資金證券化是指房地產(chǎn)項目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價證券的形態(tài)，使投資者與標(biāo)的物之間有直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r證券為承擔(dān)形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。3)明確經(jīng)濟責(zé)任，規(guī)定延誤工期、建筑施工質(zhì)量低下或其他違約情況的處罰辦法。2)選擇適當(dāng)?shù)暮贤问?。采用項目工程出包和分包方法轉(zhuǎn)移風(fēng)險必須注意以下幾個問題:1)承包合同中必須明確規(guī)定雙方權(quán)利和義務(wù)。項目工程出包與分包是投資者與承包商簽訂合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進行施工建設(shè)。第二，出售一定年限的商業(yè)物業(yè)，尤其是商場、酒店物流也可以把經(jīng)營期內(nèi)必經(jīng)的非正常經(jīng)營期所引起的風(fēng)險，或因經(jīng)營管理不善造成的非正常經(jīng)營期人為延長而引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去，等到其使用權(quán)收回時，經(jīng)營狀況已走了正常經(jīng)營的軌道。出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)可以為投資者籌集大量資金，而且也能為投資者轉(zhuǎn)移不少風(fēng)險。其做法是把物業(yè)一定年限的使用權(quán)出售出去，到期后投資者收回物業(yè)的使用