【正文】 最后，我要感謝我的家人給予的支持，使我得以全身心的投入到論文的寫作當(dāng)中，同時他們對我的期望和鼓勵，也是促使我不斷的學(xué)習(xí)和前進最有力的動力。駱老師嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)風(fēng)范將成為我學(xué)習(xí) 的榜樣，在此謹(jǐn)表我深切的敬意和衷心的感謝。最后，致 謝 首先我要感謝我的指導(dǎo)老師駱教授在這次論文寫作過程中給予的關(guān)心和支持。首先，房地產(chǎn)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，在開發(fā)過程中存在著不確定性，從而不可避免地帶有風(fēng)險。 圖 52 概率分析 經(jīng)計算，數(shù)學(xué)期望值＝ 11,610,552 元 累計概率＝ 1 計算結(jié)果表明，本地塊的期望折現(xiàn)凈現(xiàn)金收入為 5131萬元，處于合理盈利水平，而累計概率達到 100％，說明其風(fēng)險程度相對很小。項目投資安全系數(shù)較好。開發(fā)投資成本減少 10％時，項目贏利能力大大提高，稅前利潤由 1224 萬元提高到 1718 萬元，稅后利潤由 731 萬元提高到 1354 萬元。投資敏感性是基于投資成本的增加與減少分析 而成，詳見表。凌源作為一個工業(yè)重鎮(zhèn)，別墅市場由于受到人口總量、經(jīng)濟發(fā)展水平的影響，市場整體規(guī)模偏小。預(yù)計未來幾年中，河?xùn)|鎮(zhèn)改建工程將有續(xù)進行，危舊房拆遷量也將迅速增加，將為拉動整個凌源別墅市場需求作出較大的貢獻。商品房私自零星搭造，缺乏整體規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)。據(jù)調(diào)查顯示，目前物業(yè)規(guī)劃、配套較差，建筑立面較為陳舊。凌源房地產(chǎn)市場基本處于平穩(wěn)、理性的發(fā)展階段。河?xùn)|鎮(zhèn)是凌源南翼的工業(yè)重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)業(yè)有了快速發(fā)展。在國家和省市有關(guān)部門出臺的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場、鼓勵住房消費政策的推動下，近兩年凌源房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展， 態(tài)勢較為強勁。從全鎮(zhèn)消費品市場來看，運行較為穩(wěn)健。城鎮(zhèn)道路交通同步重點規(guī)劃建設(shè)，主干道呈“三橫三縱”：“三橫”指中央大道、鎮(zhèn)區(qū)大道和武進大道；“三縱”指青洋路、禮坂路、大明路。據(jù)統(tǒng)計，凌源 2020 年全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 848 億元，比上年增長 14． 5％按可比價計算人均國內(nèi)生產(chǎn)總值由上年的 13746 元增加到15138 元，比上年增長 1012％。在理性的房地產(chǎn)投資決策中，市場研究是一項必不可少的工作，房地產(chǎn)管理決策，也需要以市場信息為基礎(chǔ)，投資者面臨的市場問題各不相同，所采取的研究方法也不盡相同，每個項目研究的側(cè)重點不盡相同，但研究所遵循的步驟卻是基本相同的。尤其是高端產(chǎn)品主要是獨立別墅的客戶資源較少。占地 55140平方米，規(guī)劃總建筑面積 24500 平方米，規(guī)劃總戶數(shù)為 70 余戶，全部由獨立別墅組成。為此，投資者必須對投資環(huán) 境進行全面、深入的考察，必要時可向經(jīng)營投資風(fēng)險評估業(yè)務(wù)的專門機構(gòu)咨詢，以利作出合理選擇。投資環(huán)境不同，影響投資活動及其收益的因素也有較大的差別。盡管目前從整體上講，我國房地產(chǎn)投資的地域性差異正在逐步縮小 .但具體到某一個投資項目所選擇的環(huán)境，依然存在著諸多的不確定性，對項目投資依然造成相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險。另一方面開發(fā)商必須及時適應(yīng)市場和消費者的需求推廣應(yīng)用新型建筑材料和高新技術(shù)，以跟上未來“智能化樓盤 ”“智能化小區(qū)”的趨勢和潮流。 工程建設(shè)風(fēng)險的防范方法 一是對項目的設(shè)計方案要經(jīng)科學(xué)論證；二是對項目施工能進行公開招標(biāo)的一律實行公開招標(biāo)，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是做好項目的現(xiàn)場調(diào)度；四是加強工程質(zhì)量、進度及造價方面的管理。 三是對房地產(chǎn)供求市場進行認(rèn)真分析，避免盲目跟風(fēng)。 （ 5 品牌傳播 每一個房地產(chǎn)品牌的內(nèi)涵是不同的，但都使用某種符合系統(tǒng)進行傳播。 （ 4）售后服務(wù) 房地產(chǎn)企業(yè)的售后服務(wù)即物業(yè)管理，其質(zhì)量的高低對于房地產(chǎn)品牌的樹立和品牌市場的形成尤為重要。第三，要創(chuàng)造一個較好的環(huán)境質(zhì)量，在空間、地表、綠化、建筑布局等方面適當(dāng)合理還應(yīng)具各一定的文化品位，創(chuàng)造良好人居環(huán)境 .第四，配套齊全。因此，開發(fā)商應(yīng)特別強調(diào)規(guī)劃設(shè)計的“人性化”內(nèi)涵。住房己不僅僅是個遮風(fēng)避雨的地方，也不僅僅強調(diào)它是個私人空間。 如何塑造房地產(chǎn)品牌： （ 1）市場定位 準(zhǔn)確的市場定位必須遵循以下基本原則：①目標(biāo)市場規(guī)模要足夠大并要有較大的發(fā)展空間；②目標(biāo)市場要未被競爭者完全壟斷或竟?fàn)幧胁皇旨ち遥虎燮髽I(yè)有條件和能力進入新選定的目標(biāo)市場。房地產(chǎn)品牌具有三大作用：認(rèn)知作用、增值作用和競爭作用。 另一方面防范融資風(fēng)險要做到：一要對國家和行業(yè)的形勢和動態(tài)要有前瞻性意識，對未來房地產(chǎn)的“大勢”有準(zhǔn)確的把握；二要把能籌到多少資，什么時間到位及其代價作為項目運作的先決條件全面考慮，而不能先上項目再考慮資金籌措等問題；三要拓展融資梁道，通過并購、資產(chǎn)重組、增資擴股等形式，做大企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模，減少企業(yè)股權(quán)單一、融資渠道單一帶來的風(fēng)險，減少對銀行的依賴性，增強抗風(fēng)險的能力。 第 4 章 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險應(yīng)對 通過上文的論述了解到在房地產(chǎn)項目投資過程中會面臨各種投資風(fēng)險，因此在房地產(chǎn)項目投資中必須對風(fēng)險充分了解，對“易發(fā)險情”進行認(rèn)真分析，并根據(jù)自身實力估算對風(fēng)險的承受能力，最大限度地把握與防范風(fēng)險，以求達到收益最大化的目的，下面我們來看一下主要風(fēng)險的防范方法。 第三，金融緊縮 和松動引起的風(fēng)險。銀行存貸款利率的高低直接影響著房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)投資資金大、周期長，當(dāng)物價上漲較快時，投資者面臨的通貨膨脹風(fēng)險加大。通貨膨脹風(fēng)險是指由于物價水平上升導(dǎo)致投資者未來收益減少而形成的風(fēng)險。 金融風(fēng)險 金融風(fēng)險是指由于金融活動和金融政策的變化而引起的房地產(chǎn)投資損失的可能性。 第二，購房者拖欠款風(fēng)險。當(dāng)折現(xiàn)率為 13%時，計算所得的凈現(xiàn)值為，故內(nèi)部收益率在 12%與 13%之間，其計算過程如下：內(nèi)部收益率 12%+[（ +） ]% % ③動態(tài)投資回收期。財務(wù)凈現(xiàn)值為折現(xiàn)凈現(xiàn)金流的累計，如現(xiàn)金流量表 （表 31）中所示，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元。 該表格的指標(biāo)評價：財 務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，動態(tài)投資回收期為 年。 10000 （萬元） （ 2）現(xiàn)金流出 自由資金流出 30000 1（ 30%+4%+%+%+%） （萬元） 借款還本付息采用等額資金回收的公式計算，計算公式為： 借款還本付息 30000 70% %247。 10000 （萬元） 第 5～ 48 年 30000 30 12 95%247。 10000 （萬元） 第 3 年 30000 30 12 85%247。 （ 1）現(xiàn)金流入寫字樓租賃收入： 第 1 年 30000 30 12 65%247。投資者的基準(zhǔn)收益率為 12%。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為經(jīng)營收入的 10%，稅費為經(jīng)營收入的 %。目前同一商圈內(nèi)同等類型寫字樓出租價格為 元 /平方米 ??天，據(jù)分析，這一價格在 5 年內(nèi)以 2%的 年增長率上升，從第 6 年開始保持與第 5 年相同的價格水平。 假設(shè)某投資者在市區(qū)購買了 30000 平方米的寫字樓擬用于出租經(jīng)營，購買價格為 10000 元 /平方米，同時按照購買價格 4%的比例支付契稅、 %的比例支付手續(xù)費、 %的比例支付律師費、 %的比例支付其他費用。提高資產(chǎn)負(fù)債率一方面可以轉(zhuǎn)嫁通貨膨脹的風(fēng)險，另一方面通過財務(wù)杠桿的運用可以增加資產(chǎn)所有者的收益，但是財務(wù)杠桿的運用是與風(fēng)險緊密聯(lián)系在一起的，當(dāng)借入資本的成本小于資產(chǎn)的收益時，杠桿作用便能房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理增加資本的收益，反之，則減少資本收益。在財務(wù)方面的風(fēng)險因素主要是以下兩方面： 第一，融資風(fēng)險。 第二，內(nèi)部管理風(fēng)險 .這種風(fēng)險主要是指由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理效率低下、內(nèi)部控制不力造成的經(jīng)營管理費用超過預(yù)算，或者營銷策略不當(dāng)而造成產(chǎn)品銷售期過長或企業(yè)信譽損失，以及設(shè)計、施工技術(shù)和質(zhì)量監(jiān)督不力而導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷等風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者根據(jù)自身實力和對市場的判斷的不同選擇不同的投資方向和投資規(guī)模，而不同的投資方向和投資規(guī)模將會帶來不同的收益，也存在不同的風(fēng)險。 第一，決策風(fēng)險。 經(jīng)營風(fēng)險 經(jīng)營風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理能力的不確定性所帶來的風(fēng)險。稅收政策是國家調(diào)節(jié)經(jīng)濟的有力手段。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地使用政策的變化毫無疑問將對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。相反，如果一個國家和地區(qū)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，限制或壓縮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其必然會出臺各種限制措施限制它的發(fā)展，這就給房地