【正文】 在此我真誠(chéng)地向我的輔導(dǎo)老師，還有我的畢業(yè)論文老師們說(shuō)一聲謝謝，表達(dá)深深的感激之情。參考文獻(xiàn)[1] 沈建明等編著，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，機(jī)械工業(yè)出版社，2003年.[2] 李建偉編著,土木工程項(xiàng)目管理，同濟(jì)大學(xué)出版社,2002年.[3] 盧有杰, 盧家儀編著， 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，清華大學(xué)出版社, 1998年.[4] 李啟明等編著，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與決策，東南大學(xué)出版社，1998年.[5] 張宇祥等編著，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及防范策略分析，2001年.致 謝作為一個(gè)學(xué)生，我非常感謝大連理工大學(xué)給了我一次學(xué)習(xí)深造的機(jī)會(huì)?？刂乒て? 盡早完成開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?？茖W(xué)評(píng)估, 準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。總 結(jié)通過(guò)運(yùn)用系統(tǒng)項(xiàng)目管理知識(shí)體系對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策階段、方案設(shè)計(jì)階段、工程實(shí)施階段和工程完工后階段的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，從而減少了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理走上了科學(xué)的管理之路。購(gòu)買保險(xiǎn)是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要途徑之一。例如與金融部門(mén)、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得政策優(yōu)惠。合作投資分化風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可以采用工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)租預(yù)售合同、房屋租賃合同和出售合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。與風(fēng)險(xiǎn)控制相比，后者是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)因素達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)損失概率和損失程度，而風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移出去而間接達(dá)到降低自身的損失程度。 風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是指開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，有意識(shí)地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位承擔(dān)所采取的措施。同時(shí)，通過(guò)銷售時(shí)機(jī)的選擇，排除不同時(shí)機(jī)銷售可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，在建設(shè)投資后期，如果發(fā)生了種種威脅自身安全的風(fēng)險(xiǎn)因素，企業(yè)生存面臨重大考驗(yàn)，企業(yè)亦不能采取有效的緩和措施時(shí)（如在海外進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)），也不排除采用中止開(kāi)發(fā)投資，從投資地區(qū)全面撤退的風(fēng)險(xiǎn)回避措施。在項(xiàng)目建設(shè)階段，通過(guò)招標(biāo)模式、承包方式、合同類型的選擇，可以避開(kāi)某些風(fēng)險(xiǎn)。在方案選擇中，拒絕采用風(fēng)險(xiǎn)高的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案，放棄風(fēng)險(xiǎn)隱患多的結(jié)構(gòu)類型。例如極易受到鄰近河水泛濫的威脅地塊；各種矛盾突出、交錯(cuò)的地塊。其次，搞好項(xiàng)目各開(kāi)發(fā)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，選擇可靠性高，風(fēng)險(xiǎn)隱患少，風(fēng)險(xiǎn)程度低的開(kāi)發(fā)方案。在投資決策階段，搞好開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的評(píng)價(jià)決策是回避風(fēng)險(xiǎn)的最佳方法。定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修，將隱患消滅在萌芽之中。而且，一般租售合同文本由開(kāi)發(fā)商提供和起草，當(dāng)格式條款有兩種以上解釋時(shí)，應(yīng)當(dāng)按不利于開(kāi)發(fā)商的解釋來(lái)執(zhí)行。一旦消費(fèi)者認(rèn)為合同中存在對(duì)自身有利的條款，就會(huì)奮起利用法律武器來(lái)捍衛(wèi)。 在租售管理階段，為預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)做好：(1)房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。(6)做好現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)日志，注意資料收集和保存，及時(shí)落實(shí)建設(shè)條件，預(yù)防和減少施工索賠。(4)合理布置施工現(xiàn)場(chǎng)。(2)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)危險(xiǎn)源要妥善采取措施。(5)調(diào)查預(yù)測(cè)房地產(chǎn)消費(fèi)趨向，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，采用優(yōu)化設(shè)計(jì)、價(jià)值工程技術(shù)，充分考慮項(xiàng)目防火、抗震、御災(zāi)、防盜和安全要求，防止技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)。(4)增強(qiáng)合同意識(shí)，認(rèn)真簽訂土地出讓合同、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)合同、拆遷安置補(bǔ)償合同、資金使用合同。(2)調(diào)查、走訪當(dāng)?shù)厝罕姾统鞘袡n案、規(guī)劃、通訊、電力、熱力、市政、文物等有關(guān)部門(mén)，了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況；及時(shí)同計(jì)劃、規(guī)劃、土地等部門(mén)溝通，獲得他們對(duì)地塊使用意圖的確認(rèn)；根據(jù)地塊具體情況，制定相應(yīng)對(duì)策。制定科學(xué)的考核標(biāo)準(zhǔn)和獎(jiǎng)罰措施，并在實(shí)際中嚴(yán)格執(zhí)行。項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段時(shí)間越長(zhǎng)，控制風(fēng)險(xiǎn)的成本就越高。(3)健全風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)。(2)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 投資決策階段，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)：(1)建立一支高水平、多學(xué)科的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍。80=由得數(shù)可以得出:項(xiàng)目既沒(méi)有超支也沒(méi)有節(jié)約，費(fèi)用沒(méi)有存在風(fēng)險(xiǎn)，而進(jìn)度上卻存在著一定風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)度落后了，針對(duì)這種情況，項(xiàng)目組應(yīng)及時(shí)調(diào)整時(shí)間，進(jìn)行工程加班，把進(jìn)度趕上來(lái)。表48 項(xiàng)目跟蹤表序號(hào)成本預(yù)算/萬(wàn)元ACWP/萬(wàn)元BCWP/萬(wàn)元任務(wù)完成時(shí)的預(yù)測(cè)成本 EAC/萬(wàn)元BCWS/萬(wàn)元125222522252454036504533066301048078700575007506170001700740004008800080092500250103000300合計(jì)600757559280費(fèi)用指數(shù):CPI=BCWP/ACWP=75247。EAC=40萬(wàn)元247。本例以任務(wù)2為例，計(jì)算如下。各項(xiàng)任務(wù)已完成工作量的實(shí)際消耗成本在表48第三列給出，假設(shè)項(xiàng)目未來(lái)情況不會(huì)有太大的變化，計(jì)算該檢查點(diǎn)的BCWP、BCWS和EAC,用CPI和SPI判斷項(xiàng)目在此時(shí)費(fèi)用使用和時(shí)間進(jìn)度的風(fēng)險(xiǎn)。該項(xiàng)目共有10個(gè)任務(wù)，在第20周時(shí)結(jié)束時(shí)檢查。風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的一項(xiàng)重要工作，監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是監(jiān)視項(xiàng)目的進(jìn)展和項(xiàng)目環(huán)境，即項(xiàng)目情況的變化，其目的是：核對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理策略和措施的實(shí)際效果是否與預(yù)見(jiàn)的相同；尋找機(jī)會(huì)改善和細(xì)化風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避計(jì)劃，獲取反饋信息，以便將來(lái)的決策更符合實(shí)際。B=（W1,W2,W3）=然后，用矩陣B乘以特征向量W，得到矩陣Wf，即Wf=BW==矩陣表明，從評(píng)價(jià)目標(biāo)“風(fēng)險(xiǎn)最大的決策方案”的整體角度，即綜合課“經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)” 、“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)” 和“社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)”三個(gè)方面之后，“銷售”方案比“出租”風(fēng)險(xiǎn)大。要回答這個(gè)問(wèn)題，必須進(jìn)行綜合重要度的分析計(jì)算。（5）計(jì)算綜合重要度。為保證評(píng)價(jià)分析的有效性，必須進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。（4）一致性檢驗(yàn)。①計(jì)算A的各行之和=②計(jì)算各行的平均值，因?yàn)锳有3列，所以求平均值用3除=③歸一化，即將各行除以三行之和（++=）于是得到矩陣A的特征向量W=根據(jù)計(jì)算結(jié)果，在該項(xiàng)目方案中，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)最重要（），經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)次之（），市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)第三（）。分別計(jì)算矩陣A，A1，A2，A3的特征向量，分別用W，W1，W2，W3表示。對(duì)“經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)” 、“市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)” 、“社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)”進(jìn)行比較，得到判斷矩陣AA2和A3。在分析方案層。根據(jù)兩兩比較標(biāo)度，確定各層次不同因素的重要性權(quán)數(shù)。根據(jù)已知信息和決策目標(biāo)、評(píng)價(jià)準(zhǔn)則，構(gòu)建該項(xiàng)目的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，如圖46所示。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是值房屋的價(jià)值和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的收益；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)者的需求能力；社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是國(guó)家政策和法律的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組制定了兩個(gè)方案：出租和銷售。而通常租金售價(jià)的趨勢(shì)難以準(zhǔn)確的估算；客戶支付水平、選擇偏好市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素也使得項(xiàng)目的租售期具有不穩(wěn)定性。（注：）表45風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)價(jià)表風(fēng)險(xiǎn)因素權(quán)重風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生的可能性WC很大（）比較大（）中等（）不?。ǎ┹^小（）組織風(fēng)險(xiǎn)√材料上漲風(fēng)險(xiǎn)√技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)√工人罷工風(fēng)險(xiǎn)√工期風(fēng)險(xiǎn)√資金風(fēng)險(xiǎn)√質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)√自然風(fēng)險(xiǎn)√∑WC=由計(jì)算可知，小于項(xiàng)目的評(píng)價(jià)基準(zhǔn)，則該項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)水平可以接受，項(xiàng)目可以繼續(xù)實(shí)施。項(xiàng)目的實(shí)施階段是風(fēng)險(xiǎn)的多發(fā)階段，而且這階段的風(fēng)險(xiǎn)種類多，影響程度較大，為保證項(xiàng)目實(shí)施的安全性，可靠性和經(jīng)濟(jì)性，做好這階段的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是必不可少的，也是至關(guān)重要的。X為評(píng)價(jià)指標(biāo)，Y為各評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，Z為各方案的總和風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)專家評(píng)審確定各指標(biāo)的權(quán)重，運(yùn)用綜合評(píng)價(jià)法對(duì)三個(gè)地址各項(xiàng)指標(biāo)作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。 主觀評(píng)分法確定廠址方案。 　　③本項(xiàng)目敏感性分析結(jié)果表明，如果建設(shè)投資上升20．84％以上，或銷售價(jià)格下降3．11％以上，或原材料價(jià)格上升6．56％以上，都將使項(xiàng)目投資所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率(10％)。表43 敏感性分析表不確定因素變化率內(nèi)部收益率（IRR）靜態(tài)