【正文】 [5] 項目管理協(xié)會PM I，項目管。[4] 楊玉蘭等編著。[2] 李建偉編著,土木工程項目管理，同濟大學(xué)出版社,2022年。例如, 利息支出增長的風(fēng)險可通過簽定固定利率貸款合同來減小； 建造費用增加的風(fēng)險可通過與建筑企業(yè)簽定固定預(yù)算合同來減??； 工程不能按期完工的風(fēng)險可通過承包合同中延期罰款的條款來降低。采取措施固定某些變化。一般來說, 開發(fā)期越長，社會經(jīng)濟條件變化的程度也可能越大?？刂乒て? 盡早完成開發(fā)項目。目前，層次分析法(AHP 法) 在風(fēng)險評估及決策領(lǐng)域中占有較大優(yōu)勢，層次分析法通過將各影響因素進行層次分類，建立層次結(jié)構(gòu)模型，通過一系列的矩陣計算，找出各影響因素的相關(guān)權(quán)重進行層次排序，從而得到各影響因素的影響程度大小?？茖W(xué)評估, 準確預(yù)測。同時,通過權(quán)、責(zé)、利明確風(fēng)險控制目標(biāo),通過事前評估以主動控制為主,因而在點、線、面上運用動靜相結(jié)合的方法對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面風(fēng)險管理,增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抗風(fēng)險的能力且最大限度地提高企業(yè)的盈利能力。房地產(chǎn)開發(fā)項目全面風(fēng)險管理強調(diào)各參與方實行動態(tài)的、系統(tǒng)的、全過程、全方位的項目風(fēng)險管理,在風(fēng)險管理組織機構(gòu)上,采取扁平化的風(fēng)險管理機構(gòu)迅速識別風(fēng)險并及時采取措施而防止貽誤時機?？? 結(jié)通過運用系統(tǒng)項目管理知識體系對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段、方案設(shè)計階段、工程實施階段和工程完工后階段的風(fēng)險進行有效的管理，從而減少了風(fēng)險發(fā)生的概率，使房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理走上了科學(xué)的管理之路。購買保險是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要途徑之一。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得政策優(yōu)惠。(2)合作投資分化風(fēng)險。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可以采用工程承包合同、材料設(shè)備供銷合同、房屋預(yù)租預(yù)售合同、房屋租賃合同和出售合同轉(zhuǎn)移風(fēng)險。與風(fēng)險控制相比，后者是直接調(diào)節(jié)風(fēng)險因素達到降低風(fēng)險損失概率和損失程度，而風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。 制定措施轉(zhuǎn)移風(fēng)險風(fēng)險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔(dān)或不愿承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔(dān)所采取的措施。同時，通過銷售時機的選擇，排除不同時機銷售可能存在的風(fēng)險。當(dāng)然，在建設(shè)投資后期，如果發(fā)生了種種威脅自身安全的風(fēng)險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗，企業(yè)亦不能采取有效的緩和措施時（如在海外進行房地產(chǎn)開發(fā)時） ，也不排除采用中止開發(fā)投資，從投資地區(qū)全面撤退的風(fēng)險回避措施。，通過招標(biāo)模式、承包方式、合同類型的選擇，可以避開某些風(fēng)險。在方案選擇中，拒絕采用風(fēng)險高的規(guī)劃、建筑設(shè)計方案，放棄風(fēng)險隱患多的結(jié)構(gòu)類型。例如極易受到鄰近河水泛濫的威脅地塊；各種矛盾突出、交錯的地塊。其次，搞好項目各開發(fā)方案的經(jīng)濟評價和風(fēng)險分析，選擇可靠性高，風(fēng)險隱患少，風(fēng)險程度低的開發(fā)方案。，搞好開發(fā)經(jīng)營方案的評價決策是回避風(fēng)險的最佳方法。定期組織建筑物及附屬設(shè)備維修，將隱患消滅在萌芽之中。而且，一般租售合同文本由開發(fā)商提供和起草，當(dāng)格式條款有兩種以上解釋時，應(yīng)當(dāng)按不利于開發(fā)商的解釋來執(zhí)行。一旦消費者認為合同中存在對自身有利的條款，就會奮起利用法律武器來捍衛(wèi)。 ，為預(yù)防風(fēng)險，開發(fā)商應(yīng)做好：(1)房地產(chǎn)租售合同應(yīng)由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。(6)做好現(xiàn)場建設(shè)日志，注意資料收集和保存，及時落實建設(shè)條件，預(yù)防和減少施工索賠。(4)合理布置施工現(xiàn)場。(2)對現(xiàn)場危險源要妥善采取措施。(5)調(diào)查預(yù)測房地產(chǎn)消費趨向，優(yōu)化設(shè)計方案，采用優(yōu)化設(shè)計、價值工程技術(shù)，充分考慮項目防火、抗震、御災(zāi)、防盜和安全要求，防止技術(shù)風(fēng)險。(4)增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同、勘察規(guī)劃設(shè)計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。(2)調(diào)查、走訪當(dāng)?shù)厝罕姾统鞘袡n案、規(guī)劃、通訊、電力、熱力、市政、文物等有關(guān)部門，了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況；及時同計劃、規(guī)劃、土地等部門溝通，獲得他們對地塊使用意圖的確認；根據(jù)地塊具體情況，制定相應(yīng)對策。制定科學(xué)的考核標(biāo)準和獎罰措施，并在實際中嚴格執(zhí)行。項目進入實施階段時間越長，控制風(fēng)險的成本就越高。(3)健全風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。(2)樹立風(fēng)險意識。 ，預(yù)防風(fēng)險應(yīng)：(1)建立一支高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊伍。80=由得數(shù)可以得出:項目既沒有超支也沒有節(jié)約，費用沒有存在風(fēng)險，而進度上卻存在著一定風(fēng)險，進度落后了，針對這種情況，項目組應(yīng)及時調(diào)整時間，進行工程加班，把進度趕上來。表 48 項目跟蹤表序號 成本預(yù)算/萬元 ACWP/萬元 BCWP/萬元 任務(wù)完成時的預(yù)測成本 EAC/萬元 BCWS/萬元1 25 22 25 22 252 45 40 36 50 453 30 6 6 30 104 80 7 8 70 05 75 0 0 75 06 170 0 0 170 07 40 0 0 40 08 80 0 0 80 09 25 0 0 25 010 30 0 0 30 0合計 600 75 75 592 80費用指數(shù):CPI=BCWP/ACWP=75247。EAC=40 萬元247。本例以任務(wù) 2 為例，計算如下。各項任務(wù)已完成工作量的實際消耗成本在表48 第三列給出，假設(shè)項目未來情況不會有太大的變化，計算該檢查點的 BCWP、BCWS 和EAC,用 CPI 和 SPI 判斷項目在此時費用使用和時間進度的風(fēng)險。該項目共有 10 個任務(wù)，在第 20 周時結(jié)束時檢查。 國際公寓項目風(fēng)險監(jiān)控，監(jiān)控風(fēng)險實際上是監(jiān)視項目的進展和項目環(huán)境，即項目情況的變化，其目的是：核對風(fēng)險管理策略和措施的實際效果是否與預(yù)見的相同；尋找機會改善和細化風(fēng)險規(guī)避計劃，獲取反饋信息，以便將來的決策更符合實際。B=（W 1,W2,W3）=..??????然后，用矩陣 B 乘以特征向量 W，得到矩陣 Wf，即Wf=BW= =.??????.4570.??????.921??????矩陣表明，從評價目標(biāo)“風(fēng)險最大的決策方案”的整體角度，即綜合課“經(jīng)濟風(fēng)險” 、 “市場風(fēng)險” 和“社會風(fēng)險”三個方面之后， “銷售”方案比“出租”風(fēng)險大。要回答這個問題，必須進行綜合重要度的分析計算。（5）計算綜合重要度。為保證評價分析的有效性，必須進行一致性檢驗。（4）一致性檢驗。①計算 A 的各行之和=15/23/840???????????②計算各行的平均值，因為 A 有 3 列，所以求平均值用 3 除風(fēng)險最大的決策方案市場風(fēng)險 社會風(fēng)險經(jīng)濟風(fēng)險銷售 出租=??????.16704.??????③歸一化，即將各行除以三行之和（++= ）于是得到矩陣A 的特征向量W=.??????根據(jù)計算結(jié)果，在該項目方案中，社會風(fēng)險最重要（） ，經(jīng)濟風(fēng)險次之（） ，市場風(fēng)險第三（） 。分別計算矩陣 A，A 1，A 2，A 3 的特征向量，分別用 W，W 1，W 2，W 3 表示。對“經(jīng)濟風(fēng)險” 、 “市場風(fēng)險” 、 “社會風(fēng)險”進行比較，得到判斷矩陣 AA 2 和 A3。15/2/8???????在分析方案層。根據(jù)兩兩比較標(biāo)度，確定各層次不同因素的重要性權(quán)數(shù)。根據(jù)已知信息和決策目標(biāo)、評價準則，構(gòu)建該項目的遞階層次結(jié)構(gòu)模型，如圖 46 所示。 。該階段識別出三種風(fēng)險：經(jīng)濟風(fēng)險、市場風(fēng)險、社會風(fēng)險。，項目組采用了層析分析法（AHP）來進行判斷。 項目租售階段的風(fēng)險分析，房地產(chǎn)開發(fā)商進入了房屋租售階段，在這個階段房地產(chǎn)公司面臨的風(fēng)險是將房屋出租還是銷售，因為較小的租金或售價變化，會對開發(fā)商的收益有大的影響。2．針對這種情況，項目組應(yīng)用加權(quán)評分法對風(fēng)險進行了綜合評估，具體過程如下：影響項目的風(fēng)險因素主要有：組織風(fēng)險、材料上漲風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、工人罷工風(fēng)險、資金風(fēng)險、工期風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、自然風(fēng)險等，風(fēng)險發(fā)生的可能性有 5 個等級，通過權(quán)重得到下表 45。從上表的計算可知 C 方案的風(fēng)險最小，所以把地址建在了 C。其具體數(shù)據(jù)見表 44表 44 工程廠址綜合評價選址方案風(fēng)險X YA B C電源和水源 4 3 3交通 3 5 4環(huán)境 5 4 3地質(zhì)情況 2 4 3施工難度 4 3 2Z 3綜合評價法是工程選址方案是定五個評價指標(biāo)并對其重要程度分配權(quán)重然后按評價標(biāo)準給各指標(biāo)打分，將各指標(biāo)所存在的風(fēng)險與其權(quán)重相乘并匯總，使得出方案的總和風(fēng)險，以獲得最低風(fēng)險為最佳方案。風(fēng)險因素有：水源和電源、交通﹑環(huán)境、地質(zhì)狀況、施工難度。 項目土地獲取階段的風(fēng)險評估，如果廠址選擇失誤就將帶來土地不利于設(shè)計規(guī)劃，地塊整治費用太大，與消費形成偏差等一系列問題，為盡量避免風(fēng)險的發(fā)生，項目對影響廠址選擇的風(fēng)險因素做了評估，得到最佳的廠址。 　?、诿舾行苑治鼋Y(jié)果表明影響項目財務(wù)效益最敏感的因素是銷售價格，其次是材料價格。分析結(jié)果見表 43。在國際公寓投資決策前期，假設(shè)該項目的項目投資所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 13％，基準收益率為10％。由日常項目管理評估,假設(shè)風(fēng)險為 y ,項目整個階段為 x ,風(fēng)險影響結(jié)果(風(fēng)險對項目的損失影響) 為 f ( y ),根據(jù)時間情況假定 0 ≦ y ≦ 1 ,0 ≦ x ≦ 1 ,則 0 ≦ f ( y )≦ 1 .當(dāng) 0 ≦ x ≦ 0 .75 ,f ( y ) ≦ 1 ,并且單調(diào)遞增.當(dāng) 0 .75 x ≦ 1 ,f ( y ) ≦ 1 ,并且單調(diào)遞減.而風(fēng)險發(fā)生的概率 k( y )則隨著 x 的增大,呈單調(diào)遞減趨勢 ,可以假定為 k( y ) = 1　xn (0 ≦ x ≦ 1 ).得到曲線如圖 42 .圖 42 各階段風(fēng)險影響曲線 投資決策階段的敏感性分析，每個項目在開發(fā)時都要對影響投資決策的各個因素進行風(fēng)險評估， 這些因素將給開發(fā)商提供一些信息，開發(fā)商從中可知項目是否可以進行和在開發(fā)過程中應(yīng)注意的問題，還有那些風(fēng)險因素對項目的影響。情景分析法、德爾菲法，敏感分析法等，在國際公寓項目的開發(fā)過程中，項目組針對實際情況利用頭腦風(fēng)暴法和專家調(diào)查法對項目的各個階段進行了風(fēng)險識別，其識別結(jié)果見表 41：表 41 各階段風(fēng)險和影響大小風(fēng)險種類 風(fēng)險大小信息不對稱風(fēng)險 小可行性研究風(fēng)險 中開發(fā)決策階段投資決策風(fēng)險 中開發(fā)類型決策風(fēng)險 中土地選擇風(fēng)險 大土地開發(fā)階段設(shè)計及報批風(fēng)險 小現(xiàn)場組織風(fēng)險 小技術(shù)風(fēng)險 中材料風(fēng)險 小安全風(fēng)險 小成本風(fēng)險 中質(zhì)量風(fēng)險 中工期風(fēng)險 大施工階段不可預(yù)測風(fēng)險 小價格決策風(fēng)險 大市場競爭風(fēng)險 中方案制定風(fēng)險 中租售階段資金回收風(fēng)險 小通過識別得到以上風(fēng)險以及風(fēng)險的影響程度，特別是施工階段，是風(fēng)險的多發(fā)階段，且風(fēng)險影響都比較大，所以在以后項目的實施過程中，應(yīng)當(dāng)去關(guān)注這些風(fēng)險，盡量減少、避免風(fēng)險發(fā)生，把風(fēng)險降低到最低。，這樣不但可以提高識別的效率，而且不易產(chǎn)生遺漏。所以房地產(chǎn)開發(fā)商為了避免損失，取得更好的經(jīng)濟效益，在項目的開發(fā)過程中就必須進行風(fēng)險管理，對所存在的風(fēng)險進行識別、評估和監(jiān)控，最后針對這些風(fēng)險制定應(yīng)對措施，盡可能的避免由于風(fēng)險管理不當(dāng)帶來的經(jīng)濟損失。 項目情況分析國際公寓建設(shè)是一個比較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，它具有投資額大、建設(shè)周期長和不可移動等顯著特點，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目在項目立項、可行性研究、設(shè)計、施工、交付使用、物業(yè)管理維護等各個階段都存在大量的不確定性因素，容易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程管理建設(shè)環(huán)境等諸多因素變化的影響，使房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個壽命周期中都存在風(fēng)險。該項目總投資 2 億元，其中企業(yè)自籌資金 元，尚有 億元資金缺口，通過銀行貸款解決。該項目地理位置優(yōu)越，周邊商業(yè)設(shè)施有中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、大中電器、蘇寧電器等；距餐飲街僅 500 米，商務(wù)范圍也較佳。2022 年該公司開發(fā)了新項目——國際公寓。確定風(fēng)險基線建立項目的 WBS繪制項目或產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)圖進行網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化確定基準時間概算確定基準成本概算風(fēng)險識別確定調(diào)查范圍確定配套的規(guī)范培訓(xùn)人員定義用戶的需求確定風(fēng)險因子風(fēng)險量化確定風(fēng)險層次選擇風(fēng)險度量方法建立風(fēng)險模型計算風(fēng)險量估算應(yīng)急儲備風(fēng)險控制風(fēng)險分析制定風(fēng)險應(yīng)對措施措施有效性評估確定最佳監(jiān)控與跟蹤方法報批執(zhí)行圖 技術(shù)風(fēng)險管理基本流程第 4 章 房地產(chǎn)開發(fā)項目案例分析 項目簡介北京大地房地產(chǎn)開發(fā)公司為一家大型綜合類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。通常用兩個量來度量項目的技術(shù)風(fēng)險，即風(fēng)險時間，風(fēng)險成本。差值 BCWPBCWS 叫做進度偏差，若 BCWPBCWS0，表示項目進度提前。該方法計算、收集三種基本數(shù)據(jù)，即計劃工作的預(yù)算費用（BCWS） 、已完工作實際費用(ACWP)和已完實際工作量。風(fēng)險報告的形式有多種，時間倉促可作非正口頭報告，里程碑審查則需提出正式摘要報告，報告內(nèi)容的詳略程度按接受報告人的需要確定。深則可列出諸如風(fēng)險順序、風(fēng)險在監(jiān)視單中已停留的時間、風(fēng)險處理活動、各項風(fēng)險處理活動的計劃完成日期和實際完成日期等。監(jiān)視單是項目實施過程中需要管理工作給予特別關(guān)注的關(guān)鍵區(qū)域的清單。項目評審者檢測和記錄風(fēng)險應(yīng)對計劃的有效性，以及風(fēng)險主體的有效性，以防止、轉(zhuǎn)移或緩和風(fēng)險的發(fā)生。應(yīng)對這些風(fēng)險繼續(xù)執(zhí)行風(fēng)險識別、估計、量化和制定應(yīng)對計劃。（4）附加的風(fēng)險識別和分析。工作成果和多種項目報告可以表述項目進展和項目風(fēng)險。（2）風(fēng)險應(yīng)對計劃。監(jiān)控風(fēng)險實際上是監(jiān)視項目的進展和項目環(huán)境，即項目情況的變化，其目的是：核對風(fēng)險管理策略和措施的實際效果是否與預(yù)見的相同；尋找