房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風(fēng)險研究(參考版)
2025-05-17 02:12本頁面
【正文】 因此，商業(yè)銀行在拓展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)中更主要的是追求風(fēng)險可控，如何處理好銀行業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險的關(guān)系，這將是房地產(chǎn)金融 發(fā)展中的重要課題。但如果控制過嚴(yán)，門檻過高，也會在一定程度上減緩發(fā)展速度，影響長遠(yuǎn)發(fā)展。但在我國改革大旗之下發(fā)展起來的房地產(chǎn)融資市場，本身存在太多矛盾性的問題。但是，由于監(jiān)管部門對房地產(chǎn)項目融資資金信托的控制，目前人們對房地產(chǎn)項目融資信托的認(rèn)知還不 高。 2020 年房地產(chǎn)項目融資信 7 托將有更多的創(chuàng)新產(chǎn)品出臺。盡管如此，與銀行貸款業(yè)務(wù)相比，信托所占比例可以忽略不計。盡管信托投資公司已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史，但《信托法》、《信托投資公司 管理 辦法》和《資金信托管理暫行辦法》2020 年才頒布，信托 公司 經(jīng)過 5 次清理整頓，重新 登記之后，才開始涉足房地產(chǎn)業(yè)，其業(yè)務(wù)時間很短。 房地產(chǎn)項目融資信托，就是房地產(chǎn)開發(fā)商借助權(quán)威信托責(zé)任公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運(yùn)用資金的豐富經(jīng)驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運(yùn)用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。信托的方式有兩種，即投資收益型和借貸型。 房地產(chǎn)項目融資信托快速發(fā)展 信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按照委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定的目的進(jìn)行管理或進(jìn)行處分的行為。因此，房地產(chǎn)項目融資企業(yè)應(yīng)建立以銀行為主的多元化融資渠道，間接融資手段與直接融資手段并用。據(jù)預(yù)測，銀行貸款和信托融資將上升為 2020 年中國房地產(chǎn)項目融資融資的主流。這是國家金融政策的調(diào)整和房地產(chǎn)融資業(yè)擴(kuò)張對資金需求的增強(qiáng)所致。 受金融政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)項目融資金融創(chuàng)新力度不夠。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)項目融資金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的 體系 ，缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)項目融資融資渠道的正常開展。因此對基金也不能被寄予厚望。股權(quán)投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產(chǎn)項目融資企業(yè)注冊資本金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不會甘心將大部分的開發(fā)收益拱手相讓，所以在實踐中也難推行。所以，一般房地產(chǎn)開發(fā)的項目獲取發(fā)行的可能性較小。信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。但各種融資方式均有一定局限性。 經(jīng)過 25 年的改革，中國房地產(chǎn)項目融資市場融資渠道單一的局面仍未根本改變，這是不爭的事實。外部融資成為房地產(chǎn)項目融資企業(yè)獲取資金的主要方式。房地產(chǎn)項目融資企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項目開發(fā)，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。所謂融資方式，是由資金供給部門向資金 需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。 房地產(chǎn)項目融資融資各種方式均有局限性。這樣，銀行將成為房地產(chǎn)項目融資風(fēng)險的最大承擔(dān)者。房地產(chǎn)項目融資資金主要來自銀行貸款。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重依然很大。貸款增長過猛勢必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對銀行貸款的依賴增強(qiáng)，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險。 2020 年末中國經(jīng)濟(jì)金融運(yùn)行情況顯示，資
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