房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風險研究(編輯修改稿)
2025-06-26 02:12 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 風險；市場需求風險、市場價格風險、市場環(huán)境風險、經(jīng)營風險， C 金融風險；利率變化風險、匯率變化風險、通貨膨脹風險， D 完工風險；工期延誤風險、成本超支風險、質(zhì)量風險。 合肥 項目融資風險較大。 專家 估計， 2020 的商品房空置率大約 30％左右，嚴重超過國際公認的 10％紅色警戒線 。 當前我市房價已經(jīng)超過正常水平，房地產(chǎn)泡沫明顯。由于 資產(chǎn) 性質(zhì)，其價格波動的基本特征是大漲之后必然是大跌。根據(jù)剩余價值理論， 房產(chǎn) 供過于求，其價格必然下 跌。目前，全球爆發(fā)金融危機，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟危機，出口不振，消費低迷，很多 企業(yè) 深受其害，有些企業(yè)大批工人下崗，職工收入降低， 危機 加大了房 地產(chǎn) 業(yè)的市場風險。危機沉重打擊了房 地產(chǎn) 消費者的信心，對房地產(chǎn)消費心理影響巨大，使房地產(chǎn)業(yè)風聲鶴唳，草木皆兵，廣大消費者持幣觀望的氣氛濃厚。更為嚴重的是，在目前狀態(tài)下，有購買能力 的無購買欲望，有購買欲望的無房戶和住房困難戶則無購買能力，因此房地產(chǎn)降價勢在必然，按照郎咸平的觀點，有的甚至要跌破 成本 價。一旦房地產(chǎn)發(fā)生動搖，市場惡化，資金鏈斷裂，將不可避免地出現(xiàn)房地產(chǎn)市場危機，他甚 至預言：三分之一房地產(chǎn)企業(yè)將要破產(chǎn)，三分之一房地產(chǎn)企業(yè)面臨經(jīng)營困難，三分之一房地產(chǎn)企業(yè)茍延殘喘。面對風險開發(fā)商不能等死，要迎難而上，積極化解危機。其應對策略： ① 加快建設進度，使在建樓盤早日完工，降低成本。 ② 降價促銷，盡快回籠資金，實現(xiàn)資金的良性循環(huán)，落“袋“為安。 ③ 拓寬融資渠道，完善房地產(chǎn)融資體系，實行合資合作，共同抵御市場風險，增強抗擊風險能力。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資風險的對策 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接融資比重過大。 2020 年末中國經(jīng)濟金融運行情況顯示，資本 市場融資規(guī)模萎縮，企業(yè)融資渠道間接化的格局進一步增強。 2020 年末，人民幣貸款余額為 萬億元，比年初增加 萬億元，同比多增 萬億元。貸款增長過猛勢必造成融資格局進一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對銀行貸款的依賴增強，加大銀行信貸資產(chǎn)風險。在當前國內(nèi)金融市場融資格局中，貸款所占的比重已經(jīng)由 2020 年的 %上升到 2020 年末 %。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重依然很大。 改 革開放以來，我國直接融資市場 發(fā)展 很快，但是在短時期內(nèi)仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。房地產(chǎn)項目融資資金主要來自銀行貸款。這種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積（ 2020 年少數(shù)城市空置面積同比增長超過 45％）長期持續(xù) 5 大量積壓，開發(fā)企業(yè)無法支付銀行貸款與建筑商費用時，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自銀行貸款，最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。這樣，銀行將成為房地產(chǎn)項目融資風險的最大承擔者。這也正是目前房地產(chǎn)項目融資融資渠道狹窄和房地產(chǎn)項目融資金融體系不完善的必然結(jié)果。 房地產(chǎn)項目融資融資各種方式均有局限性。融資，不單純是為建設和發(fā)展聚集資金的問題，它實質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。所謂融資方式，是由資金供給部門向資金 需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。綜合有關專家對房地產(chǎn)項目融資融資的研究成果，房地產(chǎn)項目融資企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資。即開發(fā)企
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