【文章內(nèi)容簡介】 的途徑 。本文打算通過項目管理理論和方法與具體的項目實施階段相結(jié)合，研究如何保證項目實施階段的成功做出一些分析，從而實現(xiàn)前期可行性研究的管理指標(biāo)，也給后期的銷售提供有力的支持。 研究內(nèi)容 本文的研究框架 本論文主要研究 A 公司在項目實施階段如何通過項目管理的方式實現(xiàn)開發(fā)項目的成功。一般來說，要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目的成功有多種途徑：可以通過選擇中 1 Jason Charvat．項目管理如何游刃有余～項目管理方法體 系 [M]．北京：清華大學(xué)出版社， 2020 心地塊，以良好的人脈見長；也可以精心策劃，以概念創(chuàng)新為主導(dǎo) 。還可以以高科技含量、安全周到的物業(yè)管理為賣點。本文是以 A公司為研究對象，探討在房地產(chǎn)項目實施過程中 如何以項目管理的方式來實現(xiàn)開發(fā)項目的目標(biāo)，對于前期可行性研究、設(shè)計階段以及后期銷售階段則不研究?？尚行匝芯?、設(shè)計階段等前期內(nèi)容作為項目實施的假設(shè)前提，項目實施完成后作為項目可交付成果移交給銷售公司，由銷售公司去銷售。可行性研究、設(shè)計階段等前期內(nèi)容以及后期銷售階段等因其工作內(nèi)容的特殊性、差異性都可以作為一個新的項目去執(zhí)行。在實施過程中，主要研究了項目范圍、質(zhì)量、成本、時間、資源等管理內(nèi)容，對項目風(fēng)險管理、采購管理因篇幅所限不再涉及。 主要內(nèi)容如下： 第一章，緒論，主要包括：問題的提出，研究意義， 對 A公司和項目 開發(fā)現(xiàn)狀進(jìn)行了簡單描述 ， 指出 文章的主要內(nèi)容及研究方法等。 第二章，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理基本概念界定，主要包括：項目管理的理論知識，對什么是項目，什么是項目管理以及項目范圍、質(zhì)量、成本、時間、資源在計劃和實施過程中的主要管理內(nèi)容和方法作以概述，為房地產(chǎn)項目的實施作理論上的準(zhǔn)備。 第三章， A公司房地產(chǎn)開發(fā)項目實例， 對 A公司房地產(chǎn)開發(fā)項目及其管理。 第四章，案例分析及建議，包括：對 A公司房地產(chǎn)開發(fā)項目管理狀況分析，對 A 公司的建議。 本文研究內(nèi)容的結(jié)構(gòu)框架如圖所示： 圖 1 文章結(jié)構(gòu)框架圖 論文的技 術(shù)路線及研究方法 （ 1）論文的技術(shù)路線 本文的研究是在實踐的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此研究的邏輯思路是按照房地產(chǎn)項目的運作程序為主線展開的。本文研究的邏輯框架如下圖所示。本文企圖將工商管理理論結(jié)合項目管理的方法論應(yīng)用于房地產(chǎn)項目管理實踐之中，并運用目標(biāo)管理與過程管理理論分別從縱、橫兩個方向共同作用，使復(fù)雜的房地產(chǎn)項目管理過程可控在控，以產(chǎn)生良好的項目管理整體效益。 圖 2 文章的技術(shù)路線圖 （ 2） 論文的研究方法 本文以馬克思主義的立場、觀點和方法為指導(dǎo)，以社會主義經(jīng)濟(jì)理論為研究基礎(chǔ)，借鑒西方經(jīng)濟(jì)學(xué)尤其是貨幣金融 學(xué)的最新理論，吸收其科學(xué)合理的部分，主要運用以下研究方法 : ①采取調(diào)查與分析相結(jié)合的方法； ②定性分析和定量分析相結(jié)合的方法； ③對比分析的方法。 此外，專門研究和廣泛爭取意見相結(jié)合的方法，理論聯(lián)系實際的方法，也都將被用于本文的全過程中。 本文研究的重點 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)為最終目的，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設(shè)的全過程按其內(nèi)在運行規(guī)律進(jìn)行有效的計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。 一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)項目至少包含三個階段，前 期的土地獲取及可行性研究階段，中間的項目實施階段，后期的銷售階段。 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的終極目標(biāo)是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的成功，而要想實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成功必須加強(qiáng)項目過程控制，科學(xué)進(jìn)行項目管理。 對于土地的獲取，目前在中國還有很多不規(guī)范行為，不是企業(yè)能夠控制的，對于后期的銷售階段，由于市場的巨大需求，只要房地產(chǎn)企業(yè)不謀求超額利潤，開發(fā)項目不存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，一般銷售也不成問題。 以目前中國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的現(xiàn)狀看，房地產(chǎn)項目管理實施階段既是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮作用最大的階段，也是存在問題最多的階段。部分房地產(chǎn)企業(yè) 對于項目中間的實施階段則管理不力，一味要求縮短工期，降低成本，造成嚴(yán)重后果，既不能實現(xiàn)可行性研究的管理指標(biāo)，也不能給銷售以有力的支持，質(zhì)量低劣、工期拖延是售房糾紛的主要原因。 正是基于以上考慮，本文主要研究房地產(chǎn)公司在項目實施階段如何通過項目管理的方式實現(xiàn)開發(fā)項目的成功。在科學(xué)界定房地產(chǎn)開發(fā)項目管理相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，以 A公司為研究對象，以 A公司開發(fā)的某房地產(chǎn)項目為研究重點，通過對項目的范圍、質(zhì)量、成本、時間、資源進(jìn)行層層分析，研究如何加強(qiáng)項目計劃管理，主要是如何加強(qiáng)項目實施監(jiān)督與項目實施控制，以實現(xiàn)房地產(chǎn)開 發(fā)項目成功為目標(biāo)。 論文的預(yù)期創(chuàng)新點 目前，一方面國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理實踐缺乏系統(tǒng)、實用的項目管理理論與管理方法的應(yīng)用與指導(dǎo)；另一方面國外項目管理理論發(fā)展已十分成熟，但普遍的項目管理理論在我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理實踐中的運用還有待進(jìn)一步的探索與研究。本文試圖運用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、系統(tǒng)的研究方法，將管理理論與國外項目管理的方法論應(yīng)用于 A 公司房地產(chǎn)開發(fā)項目管理策劃應(yīng)用研究，以探索房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的規(guī)律，在選題與項目管理理論應(yīng)用與推廣方面具有一定創(chuàng)新。期望能通過本文的研究，為 A公司房地產(chǎn)開發(fā)項目管理提 供一套實用、可行的項目管理模式與方法，為房地產(chǎn)行業(yè)項目管理實踐盡微薄之力，同時也希望能對建設(shè)工程項目管理有所參考。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理基本概念界定 項目是一項為了創(chuàng)造某一唯一的產(chǎn)品或服務(wù)的時限性工作。是在一定資源如時間、地理、資金、人力、設(shè)備、材料、能源動力、規(guī)劃要求等約束條件下，對一個有既定目標(biāo) (質(zhì)量、投資、進(jìn)度 )要求的一次性任務(wù)進(jìn)行計劃和控制的過程；或滿足一系列特定目標(biāo)的多項相關(guān)工作的總稱。 項目的定義包含三層含義：第一，項目 是一項有待完成的任務(wù)，且有特定的環(huán)境與要求；第二，在一定的組織機(jī)構(gòu)內(nèi)，利用有限資源 (人力、財力、物力等 )在規(guī)定的時間內(nèi)完成任務(wù)；第三，任務(wù)要滿足一定性能、質(zhì)量、數(shù)量、技術(shù)指標(biāo)等要求。這三層含義對應(yīng)項目的三重約束 —— 時間、費用和性能。項目的目標(biāo)就是滿足客戶、管理層和供應(yīng)商在時間、費用和性能 (質(zhì)量 )上的具體要求。 2 項目管理的對象很專一，就是項目；管理的方式是目標(biāo)管理。實施項目管理，可以在保證項目工期、降低成本、保證質(zhì)量、預(yù)防和控制風(fēng)險等諸多方面起到至關(guān)重要的作用。 當(dāng)今的項目管理可使公司科學(xué)地處理跨專業(yè)領(lǐng)域的 復(fù)雜問題，并能實現(xiàn)其更高的運營效率。項目管理者也不再被認(rèn)為僅僅是項目的執(zhí)行者，更要求他們參與到需求確定、項目選擇、項目計劃直至項目收尾的全過程，在時間、成本、質(zhì)量、風(fēng)險、合同、采購、人力資源等各個方面對項目進(jìn)行全方位管理，并且和相關(guān)政府部門及業(yè)務(wù)協(xié)作單位一起高效率地工作。 項目的組織通常是臨時性、扁平化的組織；管理過程貫穿著系統(tǒng)工程的思想；管理的方法使用系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)工具和計算機(jī)管理手段，應(yīng)用多學(xué)科的知識和工具。 房地產(chǎn)項目管理的內(nèi)容是研究如何高效實現(xiàn)項目目標(biāo)，以項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對項目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行 有效地計劃 、 組織 、 協(xié)調(diào)和控制 ， 以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并使之高效運作 ， 使各要素優(yōu)化組合和合理配置 ， 保證項目運營的均衡性 ， 利用現(xiàn)代化管理技術(shù)和手段 ， 實現(xiàn)項目目標(biāo) ， 使企業(yè)獲得良好的綜合效益 。 項目管理是為使項目實現(xiàn)而要求的質(zhì)量 、 規(guī)定的時限 、 批準(zhǔn)的費用預(yù)算進(jìn)行的全過程 、 全方位的規(guī)劃 、 組織 、 控制與協(xié)調(diào) 。 管理對象是項目本身 ， 故項目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念 、 理論和方法進(jìn)行 ， 具有全面性 、 科學(xué)性和程序性 。項目的目標(biāo)界定了項目管理的主要內(nèi)容是 “ 三控制二管理一協(xié)調(diào) ”， 即 “ 進(jìn)度 、 2張海貴．現(xiàn)代建筑施工項目管理 [M]．北京：金盾出版社， 2020． 質(zhì)量 、 費用 ” 控制 “ 合同 、 信息 ” 管理和組織協(xié)調(diào) 。 3 房地產(chǎn) 開發(fā)項目具有集合性 、 相關(guān)性 、 目的性和環(huán)境適應(yīng)性 ， 是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系 ， 這就說明項目管理具有系統(tǒng)性的特點 。 加強(qiáng)項目管理 ， 必須對其特點進(jìn)行詳細(xì)分析 ， 認(rèn)真研究并強(qiáng)化管理 。 對項目特點進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在 3方面 ， 即 ： （ 1） 進(jìn)行優(yōu)化組合 ， 即對投入項目進(jìn)行適當(dāng)搭配 ， 以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用 。 （ 2） 進(jìn)行動態(tài)管理 ， 作為優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的重要手段 ， 其基本內(nèi)容是按照項目的內(nèi)在規(guī)律 ， 有效地計劃 、 組織 、 協(xié)調(diào) 、 控制各要素 ， 使之在項目運營中合理流動 ， 在動態(tài)中尋求平衡 。 （ 3） 合理高效地利用資源 ， 從而實現(xiàn)提高項目管理綜合效益 ， 促進(jìn)整 體優(yōu)化的目的 。 現(xiàn)代化的項目管理概念起源于美國。如著名的阿波羅登月計劃，曼哈頓計劃，北極星導(dǎo)彈計劃等。他們在采用“關(guān)鍵路徑法”管理的基礎(chǔ)上，對項目進(jìn)行計劃編排，結(jié)果提前完成了預(yù)定的研制任務(wù)，之后被總結(jié)為“計劃評審技術(shù)”?，F(xiàn)代項目管理科學(xué)便是上世紀(jì) 50 年代末從這兩項技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來的一門關(guān)于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學(xué)。 現(xiàn)代項目管理從上個世紀(jì) 90 年代以來發(fā)展迅猛，在歐美許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家逐漸成為一種主流管理方法。現(xiàn)代項目管理思想傳入我國的時間大約在上世紀(jì)8O年代初期， 進(jìn)入二十一世紀(jì)后逐漸在我國推廣。 項目管理的內(nèi)容及要素 要實現(xiàn)項目管理的目標(biāo)就必須以先進(jìn)的管理思想為指導(dǎo)，建立一個綜合的、專業(yè)化的、相對獨立的、嚴(yán)密的項目管理組織。健全各種數(shù)據(jù)采集、管理制度，采用科學(xué)的方法和適宜的技術(shù)。同時要統(tǒng)一思想，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一步驟，促使領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)人員和工作人員都能在工程項目建設(shè)的全過程中自覺地學(xué)習(xí)并掌握和運用項目管理的原理、方法和技術(shù)，齊心協(xié)力，共同奮斗，才能達(dá)到預(yù)期的效果，實現(xiàn)項目管理的目標(biāo)。 通常，一個項目從概念形成到項目結(jié)束，稱為項目循環(huán)時間，這個時間愈短，企業(yè)就愈快享有 項目產(chǎn)生的價值，投資也愈快得到回收。因此，縮短項目循環(huán)時 3“全國建筑業(yè)企業(yè)項目經(jīng)理培訓(xùn)教材”編寫委員會．全國建筑業(yè)企業(yè)項目經(jīng)理培訓(xùn)教材 [M]．北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2020． 間。可以為企業(yè)增加現(xiàn)金流量、減少項目投資，同時增加經(jīng)濟(jì)價值。 對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備，是對項目的總體策劃。開發(fā)前期階段是項目成功實施的重要保證，其主要任務(wù)是對項目任務(wù)和資源進(jìn)行詳盡計劃和配置，包括確定范圍和目標(biāo)、確立項目組主要成員、確立技術(shù)路線、工作分解、確定主計劃、分項計劃 (費用、質(zhì)量保證、風(fēng)險控制、溝通 )等工作。 執(zhí)行階段是項目生命周期中時間最長、完成的工作量最大、資源消耗最多的階段。這個階段要根據(jù)項目的工作分解結(jié)構(gòu) (wBS)和網(wǎng)絡(luò)計劃來組織協(xié)調(diào)，確保各項任務(wù)保質(zhì)量、按時間完成。指導(dǎo)、監(jiān)督、預(yù)測、控制是這一時期的管理重點。實施階段需要項目管理者能夠現(xiàn)場管理；及時發(fā)現(xiàn)問題并做出決策；及時化解各項任務(wù)和各個成員間的沖突，解決矛盾；及時解決項目實施困難，疏通渠道。 具體的管理內(nèi)容包括：范圍管理、時間管理、成本管理、人力資源管理、風(fēng)險管理、質(zhì)量管理、合同管理、溝通管理和集成管理。 范圍管理：確定主要的管理問題，編制項目規(guī)劃，例如項目的生命周期、工作分工、結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)、管理流程、變更的實施等等。 時間管理：編制項目進(jìn)度規(guī)劃，當(dāng)項目偏離進(jìn)度規(guī)劃 時，要有補(bǔ)救措施使項目進(jìn)度重歸規(guī)劃。 成本管理：項目管理人員應(yīng)具備專業(yè)技能，能處理諸如成本估算、計劃預(yù)算、成本控制、資本流程以及財務(wù)結(jié)算等事務(wù)。 人力資源管理：著重于對項目組內(nèi)人員的管理，包括沖突的處理、對職員工作的激勵、高效率的組織結(jié)構(gòu)規(guī)劃等。 風(fēng)險管理：管理人員在信息不完備的情況下作決定的過程。 質(zhì)量管理：項目管理人員熟悉基本的質(zhì)量管理技術(shù)，制作和說明質(zhì)量控制圖、盡力達(dá)到零缺陷等。 合同管理：掌握合同管理技巧，了解簽約中關(guān)鍵的法律原則。 溝通管理：要求項目管理人員能與他們的經(jīng)理、客戶、廠商及屬下進(jìn)行有效的交流。促進(jìn)項目參與者之間的溝通。 集成管理：把上述管理職能綜合起來并加以協(xié)調(diào)。并為進(jìn)一步提高和控制項目的水平提供借鑒。 項目管理的方法 體系 項目成效評估的重點有：項目推行的速度、品質(zhì)，以及它所產(chǎn)生的價值。 PMI成本估算的概念在我國常稱作投資估算，即在對項目的建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案、設(shè)備方案、工程方案和項目實施進(jìn)度等進(jìn)行研究的基礎(chǔ)上，估算項目的總投資。 項目成本管理的基礎(chǔ)是編制財務(wù)報表，主要有財務(wù)現(xiàn)金流量表、損益表、資 金來源與運用表、借款償還計劃表等。其中，項目的現(xiàn)金流量分析是最重要的項目管理報表。 通過 項目的財務(wù)現(xiàn)金流分析，可以計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等指標(biāo)，從而對項目的決策做出判斷。 在項目的整個生命周期里，應(yīng)用綜合性、預(yù)測性的實踐、方法、系統(tǒng)和工具，產(chǎn)生并有效利用各種信息，以制訂計劃、安排進(jìn)度、監(jiān)控以及控制項目、項目群和項目組合的范圍、風(fēng)險、進(jìn)度、資源和費用。 判斷項目是否成功，通常滿足預(yù)定