房地產(chǎn)開發(fā)融資xiugaihou(編輯修改稿)
2025-06-16 00:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 債券的基本原理 １、 概念 ２、 特征 ：償還性、流通性、安全性、收益性 ３、 分類 ①根據(jù)發(fā)型主體不同：政府債券、金融債券、公司債券 ②根據(jù)有無(wú)抵押擔(dān)保：信用債券、擔(dān)保債券 ４、股票與債券的異同 ? 相同點(diǎn) ：都屬于有價(jià)證券 都可以流通轉(zhuǎn)讓 ? 區(qū)別 ：①性質(zhì)不同 ②收益不同 ③承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)不同 ④享有權(quán)利不同 房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)行債券的相關(guān)法律政策要求 ? 《 公司法 》 ：只有國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，或由兩個(gè)國(guó)有獨(dú)資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格；公司凈資產(chǎn)不少于 3千萬(wàn) ? 《 可轉(zhuǎn)債管理暫行辦法 》 ：發(fā)行公司近三年，尤其是最近一年是否做到現(xiàn)金分紅；上市公司近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)利潤(rùn)率平均在 10%；上市公司在債券發(fā)行前累計(jì)債券余額不得超過(guò)凈資產(chǎn)額的 40%；近三年平均可分配利潤(rùn)是否足夠支付可轉(zhuǎn)換債券一年的利息，是否有足夠現(xiàn)金償還到期債務(wù)的計(jì)劃安排；公司主營(yíng)業(yè)務(wù)是否突出，是否在同行業(yè)中具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在可預(yù)見的未來(lái)，公司有無(wú)較強(qiáng)的成長(zhǎng)性和明確的業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)；公司募集資金是否有足夠好的預(yù)期回報(bào)并使用在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)上。 ? 《 企業(yè)債券管理?xiàng)l例 》 ：債券發(fā)行由審批制改成審核制。 審批制 ：國(guó)家批項(xiàng)目，然后確定額度，最后才發(fā)行債券。 審核制 ：企業(yè)自報(bào)項(xiàng)目，然后由專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其進(jìn)行審核評(píng)估，最后國(guó)家對(duì)合格企業(yè)批準(zhǔn)發(fā)行債券。 上市融資和債券融資的比較 ?對(duì)投資者的吸引力：債券＞股票 ?籌資成本：債券＜股票 ?對(duì)公司管理層的影響：債券＞股票 ?是否償還本息：債券償，股票不償 案例分析－ 2021年中國(guó)金茂股份有限公司企業(yè)債券 經(jīng)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)， 2021年中國(guó)金茂（集團(tuán)）股份有限公司企業(yè)債券在京正式發(fā)行。 ? 本期債券發(fā)行規(guī)模為 10億元人民幣，為 10年期固定利率品種，年利率為 ％，每年付息一次，到期一次還本，信用級(jí)別為ＡＡＡ。本期債券采用實(shí)名記賬方式發(fā)行，使用由中央國(guó)債登記結(jié)算有限責(zé)任公司統(tǒng)一印制的托管憑證。發(fā)行期為 20個(gè)工作日。 ? 本期債券具有較高的投資價(jià)值，發(fā)行人經(jīng)營(yíng)狀況良好。金茂集團(tuán)主營(yíng)的中華第一高樓金茂大廈運(yùn)營(yíng)狀況良好，大廈出租率高，經(jīng)營(yíng)收入和現(xiàn)金流穩(wěn)定增長(zhǎng)， 2021年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。金茂大廈已成為上海的標(biāo)志性建筑。優(yōu)良的有形和無(wú)形資產(chǎn)為本期債券的償還提供了保證。 ? 本期債券由中國(guó)建設(shè)銀行上海分行提供不可撤銷擔(dān)保。 特 點(diǎn) ?2021年國(guó)內(nèi)首只獲批企業(yè)債券 ?首次由商業(yè)銀行提供擔(dān)保的債券 ?首次用來(lái)償還舊債的企業(yè)債券 ?票面利率高 房地產(chǎn)上市公司再融資的解決途徑 ?業(yè)績(jī)決定一切 ?靈活運(yùn)用多種再融資工具 ?利用經(jīng)營(yíng)實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)吸引海內(nèi)外投資目標(biāo) 第四節(jié) 海外融資 ?外資的分類及其投資特點(diǎn)（按地域劃分） 來(lái)自港、澳、臺(tái)的投資 歐美地區(qū)的投資 新加坡和東南亞地區(qū)的投資 外資參與我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn) ?投資地點(diǎn)集中 ?投資物業(yè)以高檔為主 ?傾向于整棟購(gòu)買，長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng) ?歐美投資者傾向于以結(jié)盟方式進(jìn)入市場(chǎng)，香港投資者傾向于單獨(dú)與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)、政府談判 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利用外資的現(xiàn)狀分析 合同利用外資（億美元） 實(shí)際利用外資（億美元） 2021年 1997－ 2021年均增長(zhǎng)率 16％ ％ 近年外資加速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的原因 ?市場(chǎng)環(huán)境與投資機(jī)會(huì)的吸引 ?新興市場(chǎng)對(duì)外來(lái)投資者組合投資需求的滿足 ?逐漸清晰可控的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響 ? 積極影響： ①改善房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，推動(dòng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)持續(xù)發(fā)展 ②促使資本運(yùn)行更為靈活，避免投資風(fēng)險(xiǎn)的波及 ③提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，促其成熟發(fā)展 ④提供眾多房地產(chǎn)金融工具和投資理念，促其不斷創(chuàng)新 ? 消極影響： ①可能存在投機(jī)炒作，獲取暴利 ②集中投資區(qū)域，影響地區(qū)經(jīng)濟(jì)安全 對(duì)策措施 ?鼓勵(lì)外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè) ?嚴(yán)格監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的外資流向 ?重視控制和
研究報(bào)告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1