房地產(chǎn)開發(fā)融資xiugaihou(編輯修改稿)
2025-06-16 00:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ? 債券的基本原理 １、 概念 ２、 特征 ：償還性、流通性、安全性、收益性 ３、 分類 ①根據(jù)發(fā)型主體不同：政府債券、金融債券、公司債券 ②根據(jù)有無抵押擔保：信用債券、擔保債券 ４、股票與債券的異同 ? 相同點 ：都屬于有價證券 都可以流通轉(zhuǎn)讓 ? 區(qū)別 ：①性質(zhì)不同 ②收益不同 ③承擔風險不同 ④享有權利不同 房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)行債券的相關法律政策要求 ? 《 公司法 》 ：只有國有獨資企業(yè)，或由兩個國有獨資主體設立的有限責任公司才有發(fā)行資格；公司凈資產(chǎn)不少于 3千萬 ? 《 可轉(zhuǎn)債管理暫行辦法 》 ：發(fā)行公司近三年，尤其是最近一年是否做到現(xiàn)金分紅；上市公司近三個會計年度加權平均凈資產(chǎn)利潤率平均在 10%；上市公司在債券發(fā)行前累計債券余額不得超過凈資產(chǎn)額的 40%；近三年平均可分配利潤是否足夠支付可轉(zhuǎn)換債券一年的利息，是否有足夠現(xiàn)金償還到期債務的計劃安排；公司主營業(yè)務是否突出，是否在同行業(yè)中具備競爭優(yōu)勢，在可預見的未來，公司有無較強的成長性和明確的業(yè)務發(fā)展目標；公司募集資金是否有足夠好的預期回報并使用在公司主營業(yè)務上。 ? 《 企業(yè)債券管理條例 》 ：債券發(fā)行由審批制改成審核制。 審批制 ：國家批項目，然后確定額度，最后才發(fā)行債券。 審核制 ：企業(yè)自報項目，然后由專業(yè)機構對其進行審核評估，最后國家對合格企業(yè)批準發(fā)行債券。 上市融資和債券融資的比較 ?對投資者的吸引力：債券＞股票 ?籌資成本：債券＜股票 ?對公司管理層的影響：債券＞股票 ?是否償還本息：債券償，股票不償 案例分析－ 2021年中國金茂股份有限公司企業(yè)債券 經(jīng)國家發(fā)展計劃委員會批準， 2021年中國金茂（集團）股份有限公司企業(yè)債券在京正式發(fā)行。 ? 本期債券發(fā)行規(guī)模為 10億元人民幣，為 10年期固定利率品種，年利率為 ％，每年付息一次，到期一次還本，信用級別為ＡＡＡ。本期債券采用實名記賬方式發(fā)行，使用由中央國債登記結算有限責任公司統(tǒng)一印制的托管憑證。發(fā)行期為 20個工作日。 ? 本期債券具有較高的投資價值，發(fā)行人經(jīng)營狀況良好。金茂集團主營的中華第一高樓金茂大廈運營狀況良好，大廈出租率高，經(jīng)營收入和現(xiàn)金流穩(wěn)定增長， 2021年公司主營業(yè)務收入。金茂大廈已成為上海的標志性建筑。優(yōu)良的有形和無形資產(chǎn)為本期債券的償還提供了保證。 ? 本期債券由中國建設銀行上海分行提供不可撤銷擔保。 特 點 ?2021年國內(nèi)首只獲批企業(yè)債券 ?首次由商業(yè)銀行提供擔保的債券 ?首次用來償還舊債的企業(yè)債券 ?票面利率高 房地產(chǎn)上市公司再融資的解決途徑 ?業(yè)績決定一切 ?靈活運用多種再融資工具 ?利用經(jīng)營實力和品牌優(yōu)勢吸引海內(nèi)外投資目標 第四節(jié) 海外融資 ?外資的分類及其投資特點（按地域劃分） 來自港、澳、臺的投資 歐美地區(qū)的投資 新加坡和東南亞地區(qū)的投資 外資參與我國房地產(chǎn)行業(yè)的特點 ?投資地點集中 ?投資物業(yè)以高檔為主 ?傾向于整棟購買，長期持有經(jīng)營 ?歐美投資者傾向于以結盟方式進入市場，香港投資者傾向于單獨與當?shù)仄髽I(yè)、政府談判 我國房地產(chǎn)行業(yè)利用外資的現(xiàn)狀分析 合同利用外資（億美元） 實際利用外資（億美元） 2021年 1997－ 2021年均增長率 16％ ％ 近年外資加速進入中國市場的原因 ?市場環(huán)境與投資機會的吸引 ?新興市場對外來投資者組合投資需求的滿足 ?逐漸清晰可控的房地產(chǎn)投資風險 外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè)的影響 ? 積極影響： ①改善房地產(chǎn)企業(yè)資本結構，推動優(yōu)勢企業(yè)持續(xù)發(fā)展 ②促使資本運行更為靈活，避免投資風險的波及 ③提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營能力，促其成熟發(fā)展 ④提供眾多房地產(chǎn)金融工具和投資理念，促其不斷創(chuàng)新 ? 消極影響： ①可能存在投機炒作，獲取暴利 ②集中投資區(qū)域，影響地區(qū)經(jīng)濟安全 對策措施 ?鼓勵外資進入中國房地產(chǎn)行業(yè) ?嚴格監(jiān)控在房地產(chǎn)業(yè)活動的外資流向 ?重視控制和
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