【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 。 注：非開發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓不享受加計(jì)扣除。 扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn) （七）轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地扣除項(xiàng)目 國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 。 注意：未開發(fā)的土地直接轉(zhuǎn)讓不享受加計(jì)扣除 。 購進(jìn)土地，進(jìn)行 “ 三通一平 ”的開發(fā)后再轉(zhuǎn)讓的，可享受加計(jì)扣除。因?yàn)槿ㄒ黄剑@是開發(fā)土地的行為，只是沒有用來建房而已。 五 、稅收優(yōu)惠 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與經(jīng)濟(jì)適用房出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20％的免征土地增值稅，超過 20%的就其全額計(jì)稅。 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 : 應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 140平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 容積率： 總建筑面積 與 用地面積 的比率。容積率決定地價(jià)成本在房屋成本中占的比例 。 經(jīng)濟(jì)適用住房 ： 是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格。 稅收優(yōu)惠 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅 因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 注：此規(guī)定適用于被拆遷戶。 六、計(jì)算方法 分期開發(fā)的成本分?jǐn)? 分期開發(fā)由于應(yīng)該分期清算，所以應(yīng)按各期占地面積分?jǐn)偼恋爻杀竞颓捌诔杀尽? 公共設(shè)施的成本分?jǐn)? 屬于全體業(yè)主共有的或者無償移交給政府部門，成本可以計(jì)入商品房扣除。企業(yè)自己留用的，不可以扣除。 有償轉(zhuǎn)讓（地下車位）的計(jì)算收入，可扣除相應(yīng)成本。 計(jì)算方法 商住綜合樓的成本分?jǐn)? 由于稅法規(guī)定普通住宅和其他商品房應(yīng)分別計(jì)算增值額。且商業(yè)門面內(nèi)空普遍高于住房，應(yīng)根據(jù)建筑數(shù)據(jù)確定合理的分?jǐn)傁禂?shù)，計(jì)算出分?jǐn)傞_發(fā)成本的總建筑面積。 例：某項(xiàng)目一層門面 1000平米，層高 ，確定分?jǐn)偝杀镜南禂?shù)為 ，參與分?jǐn)偝杀镜拿娣e：1000 =1500平米 怎樣才是科學(xué)合理的方法？ 省局規(guī)定要按照普通住宅、非普通住宅、和其他商品房三類計(jì)算分別計(jì)算增值額。鄂地稅 發(fā)〔 2021〕 211號(hào) 計(jì)算方法 按照審核確認(rèn)的總成本和總建筑面積（含門面房應(yīng)多攤成本計(jì)算的面積）計(jì)算出每平米應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。 分別計(jì)算已售（包括視同銷售）普通住宅和其他商品房（含門面房應(yīng)該多攤的成本）應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。 根據(jù)政策開發(fā)成本加計(jì) 20%。 開發(fā)費(fèi)用：全部使用自有資金，沒有利息的，按開發(fā)成本 10%扣除開發(fā)費(fèi)用。既有銀行貸款，又有其他借款同樣處理。 七、土地增值稅的計(jì)算 （一）非開發(fā)轉(zhuǎn)讓（不能加計(jì)扣除） 例 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 2021年 3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓 5年前購入的一塊土地，取得轉(zhuǎn)讓收入 1800萬元，該土地購進(jìn)價(jià) 1200萬元，取得土地使用權(quán)時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi) 40萬元，轉(zhuǎn)讓該土地時(shí)繳納相關(guān)稅費(fèi) 35萬元。計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅。 可扣除項(xiàng)目＝ 1200＋ 40＋ 35＝ 1275（萬元） 增值額＝ 1800－ 1275＝ 525（萬元） 增值率＝ 525247。 1275＝ 41%， 增值稅＝ 525 30%＝ （萬元） 土地增值稅的計(jì)算 例 轉(zhuǎn)讓舊房屋 某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢 20世紀(jì) 90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià) 100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需 600萬元，該房子為 7成新，按 500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)計(jì) 。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土增值稅額。 土地增值稅的計(jì)算 計(jì)算如下： （ 1）評(píng)估價(jià)格＝ 600 70%＝ 420（萬元） （ 2）允許扣除的稅金 （ 3）扣除合計(jì)＝ 420＋ ＝ （萬元） （ 4）增值額＝ 500－ ＝ （萬元） （ 5）增值率＝ 247。 100%＝ % （ 6）應(yīng)納稅額＝ 30%＝ （萬元） 土地增值稅的計(jì)算 （二）開發(fā)性轉(zhuǎn)讓（應(yīng)加計(jì)扣除） 例 1：視同銷售 某房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一處舊城改造項(xiàng)目，有關(guān)經(jīng)營情況如下： （ 1）該項(xiàng)目二樓以上為商住房， 80%對(duì)外銷售，取得銷售收入 8000萬元， 20%為還建房 ，已全部交付使用。二樓以下為門面房， 50%對(duì)外銷售，取得銷售收入 5000萬元， 50%股東分配自用 。 （ 2）支付土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi) 1000萬元，拆遷補(bǔ)償及過度安置費(fèi) 900萬元。 土地增值稅的計(jì)算 （ 3）支付前期工程費(fèi) 300萬元，土建工程款5300萬元，基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施費(fèi) 500萬元，合計(jì) 6100萬元。 （ 4）發(fā)生銷售費(fèi)用 150萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用 250萬元。管理費(fèi)用 380萬元。（利息不能準(zhǔn)確計(jì)算） （ 5）開發(fā)費(fèi)用按開發(fā)成本的 10%比例扣除 土地增值稅的計(jì)算 計(jì)算該公司應(yīng)繳納土地增值稅 確認(rèn)收入 8000247。 80%+5000247。 50%==20210（萬元） 開發(fā)成本＝ 1900+6100＝ 8000（萬元） 視同銷售成本 =10000 20%=2021（萬元） 加計(jì)扣除＝（ 8000+2021） 20%＝ 2021（萬元） 開發(fā)費(fèi)用＝（ 8000+2021） 10%＝ 1000（萬元） 稅金及附加＝ 20210 %＝ 1100（萬元） 土地增值稅的計(jì)算 扣除合計(jì)＝ 8000+2021+2021+1000+1100＝14100（萬元 增值額＝ 2021014100＝ 5900（萬元） 增值率＝ 5900247。 14100 100%＝ %， 適用稅率 30%。 應(yīng)納土地增值稅＝ 5900 30%=1770（萬元） 土地增值稅的計(jì)算 以房屋抵拆遷補(bǔ)償款或者材料、工程款在視同銷售同時(shí)應(yīng)全額計(jì)入開發(fā)成本，并參與加計(jì)扣除，因?yàn)閷儆趹?yīng)計(jì)未計(jì)成本。 以房屋用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東在視同銷售的同時(shí)不能比照還建計(jì)入開發(fā)成本，因?yàn)椴粚儆谖从?jì)成本。 土地增值稅的計(jì)算 例 部分自用 某公司開發(fā)寫字樓一棟，相關(guān)業(yè)務(wù)如下： （ 1）征地費(fèi)用 2021萬元； （ 2）建安成本 5000萬元； （ 3）費(fèi)用支出 700萬元（利息不能準(zhǔn)確劃分）； （ 4）竣工后將總建筑面積的 1/2銷售，取得銷售收入 6600萬元；將另外 1/2的建筑面積出租 ，發(fā)生裝修費(fèi)用 500萬元，當(dāng)年取得租金收入 100萬元。 開發(fā)費(fèi)用按開發(fā)成本的 10%計(jì)算扣除。 土地增值稅的計(jì)算 土地增值稅計(jì)算如下： （ 1）開發(fā)成本扣除 =（ 2021+5000） 1／ 2=3500 （ 2） 加計(jì)開發(fā)成本 =3500 20%=700（萬元） （ 3）開發(fā)費(fèi)用扣除額 =3500 10%=350（萬元） （ 4）應(yīng)扣除的相關(guān)稅金 =6600 %=363萬元 （ 5） 扣除總額 =3500+700+350+363=4913（萬） 6） 增值率 =（ 66004913） 247。 4913 100%=% （ 7）增值稅 = （ 66004913） 30%=（萬） 自用部分按建筑面積分?jǐn)? 土地增值稅的計(jì)算 注意 : 自用或用于出租的房屋在清算時(shí)不 銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除。自用部分裝修費(fèi)不能扣除 。 土地增值稅的計(jì)算 例 商住綜合樓 某商住綜合樓建筑總面積 30000平方米。其中一至三層為超市 10000平方米，超市以上為普通住宅面積 20210平方米。開發(fā)成本 10000萬（無法分開核算），三項(xiàng)費(fèi)用 975萬（利息不能準(zhǔn)確計(jì)算）。超市均價(jià) 8000元，銷售收入 8000萬元。住宅均價(jià)3500元，銷售收入 7000萬元，合計(jì)銷售收入 15000萬元，稅金及附加 825萬，利潤(rùn) 3200萬，利潤(rùn)率%。 開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本的 10%計(jì)算。成本費(fèi)用按建筑面積分?jǐn)?，由于商鋪?nèi)空高于住房，假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 按 計(jì)算分?jǐn)偯娣e。10000 =15000平米。合計(jì)分?jǐn)偯娣e 35000平米 土地增值稅的計(jì)算 （一）住宅部分 分?jǐn)偟拈_發(fā)成本： 每平米 10000247。 35000=2857（元） 住宅分?jǐn)?20210 2857=5714 （萬元） 加計(jì)扣除 5714 20%=1143（萬元） 開發(fā)費(fèi)用 5714 10%=571（萬元） 稅金及附加： 7000 %=385（萬元） 扣除項(xiàng)目合計(jì)： 7813萬元 增值額： 70007813=813萬。 增值稅： 0 土地增值稅的計(jì)算 （二）商鋪部分 分?jǐn)偟拈_發(fā)成本： 100005714=4286（萬元） 加計(jì)扣除 4286 20%=（萬元） 開發(fā)費(fèi)用 4286 10%=（萬元） 稅金及附加： 8000 %=440（萬元） 扣除項(xiàng)目合計(jì)： 6012萬元 增值額： 80006012=1988萬 增值率 1988247。 6012=% 增值稅： 1988 30%=596（萬元） 第五部分 房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)所得稅的清算 一、企業(yè)所得稅清算條件 符合下列條件之一的，應(yīng)視為完工進(jìn)行清算。 開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房產(chǎn)局備案。 開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度選擇成本核算終止日，不得滯后。否則，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整。 注意：即使沒有達(dá)到清算條件，每年也要按照預(yù)售收入的 10%和實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用結(jié)算所得稅，清算時(shí)再調(diào)整以前預(yù)計(jì)利潤(rùn)。 二、所得額的確認(rèn) 所得額的確認(rèn)原則： 稅法優(yōu)先原則：是指稅法優(yōu)先于會(huì)計(jì)制度，當(dāng)然在稅法沒有規(guī)定的地方，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一遵循會(huì)計(jì)制度 。 真實(shí)性原則：是稅前扣除的首要條件。是指稅前扣除的支出必須是真實(shí)的。納稅人必須提供證明支出確實(shí)屬于實(shí)際已經(jīng)發(fā)生的有效憑證。 二、所得額的確認(rèn) 相關(guān)性原則：稅前扣除必須從 根源和性質(zhì) 上與收入相關(guān)。指企業(yè)實(shí)際發(fā)生的可以扣除的各項(xiàng)支出必須與取得的收入 有關(guān) 。 合理性原則：合理性是指在稅前扣除的支出是正常和必要的，計(jì)算和分配的方法應(yīng)該符合一般的經(jīng)營常規(guī)。 合法性原則：指 非法支出不能扣除。 罰款、稅收滯納金、自由捐款不允許扣除；賄賂支出和秘密支付不允許扣除 二、所得額的確認(rèn) 所得額的審查重點(diǎn)： 銷售收入的確認(rèn) :與土地增值稅相同