房地產(chǎn)開發(fā)流程中風險防范典型案例分析(1)(編輯修改稿)
2025-06-20 00:37 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 商品房團購中涉及到認購協(xié)議的法律風險分析 ? 2021年 8月甲房產(chǎn)公司與乙單位簽訂了團購房合作協(xié)議書。協(xié)議書約定，乙單位的職工 120戶以 3000元的價格購買甲房產(chǎn)公司開發(fā)的棚戶區(qū)改造項目房產(chǎn)。合同約定竣工交房時間為 2021年 8月 30日。合同簽訂后，甲公司即開始前期的拆遷與施工工作。 2021年 7月 2日，甲公司與乙單位的職工 120戶分別簽訂了認購協(xié)議。該認購協(xié)議除了約定單價 3000元一平米之外，其他如房屋位置、棟號、面積、交款金額、交房時間等都作了約定，但具體樓層、房號沒有確定。認購協(xié)議簽訂后，每位認購人支付 40%的房款并由甲公司開具了購房款的收據(jù)。 2021年 3月，甲公司向乙方單位去函稱由于建筑原材料價格上漲，再加上公司引入了另一知名房企聯(lián)合開發(fā)提高房屋的品質(zhì)，要求乙單位通知其職工所購房屋適當漲價。去函中，甲公司羅列了一些影響房屋價格上漲的成本因素，并告知乙單位其職工所購房屋的均價成本在 5500元一平米。乙單位接到函后，明確告知甲公司不同意漲價，并去函告知要求甲公司嚴格按照團購價 3000元一平米執(zhí)行。甲乙雙方互相去函且無法就單價達成一致意見。 2021年 10月，甲公司開發(fā)的商品房的預售許可證下達。乙單位知道后去函通知甲公司，要求甲公司盡快與其職工簽訂購房合同。甲公司不予理睬。 2021年 12月，甲公司將尚未竣工的乙單位職工購買的整棟樓整體抵押給第三方。乙單位知道后異常氣憤，欲采取訴訟手段維權。 ? 問： ? 認購協(xié)議一般在什么條件下簽訂？其法律效力如何？（商品房解釋 5條） ? 二、甲公司要求按照 5500元一平米出賣房屋有無道理？如果甲公司開發(fā)的房產(chǎn)的成本價確實是 5500元一平米，現(xiàn)以 3000元的價格出賣是否屬于顯失公平或者情勢變更？合同法解釋第二十六條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法 院應當根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。 ? 作為開發(fā)商如何降低認購協(xié)議的風險？ ? 因認購協(xié)議簽訂時房屋尚未建成，在認購協(xié)議中盡量將開發(fā)中的一些風險作為免責條款加以約定。如政府的規(guī)劃調(diào)整、選址的調(diào)整、地質(zhì)結(jié)構(gòu)變化、政府征收、征用 行為等。 交房時間相對延長。 對不按時交房及不能交房等開發(fā)商存在根本違約的前提下的較低的違約責任。 對認購協(xié)議的本身含義作出解釋，如本認購協(xié)議只作為雙方未來簽訂商品房
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