【正文】 7506170001700740004008800080092500250103000300合計600757559280費用指數(shù):CPI=BCWP/ACWP=75247。75=1進度指數(shù):SPI=BCWP/BCWS=75247。80=由得數(shù)可以得出:項目既沒有超支也沒有節(jié)約，費用沒有存在風險，而進度上卻存在著一定風險，進度落后了，針對這種情況，項目組應及時調(diào)整時間，進行工程加班，把進度趕上來。風險預防是指在風險發(fā)生前，為了消除或減少可能引致?lián)p失的各項風險因素所采取的各種措施。 投資決策階段，預防風險應：(1)建立一支高水平、多學科的開發(fā)隊伍。從根源上消除或減少房地產(chǎn)開發(fā)過程中種種風險。(2)樹立風險意識。強化對房地產(chǎn)開發(fā)風險管理理論的研究和學習，舍得進行風險管理的投入。(3)健全風險預警系統(tǒng)。防范風險的關鍵是預先行動，即主動控制。項目進入實施階段時間越長，控制風險的成本就越高。(4)貫徹執(zhí)行風險管理責任制度。制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執(zhí)行。土地獲取階段，為了預防風險，開發(fā)商應注意以下方面：(1)履行自己的社會責任，主動與地方政府、各專業(yè)管理部門、金融機構、當?shù)厝罕姾驮恋厮姓吒愫藐P系，密切雙方聯(lián)系，爭取獲得他們對開發(fā)項目的理解、支持和幫助，這樣就可以化解眾多風險因素，減少來自各個層面的干擾，確保項目順利進行。(2)調(diào)查、走訪當?shù)厝罕姾统鞘袡n案、規(guī)劃、通訊、電力、熱力、市政、文物等有關部門，了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況；及時同計劃、規(guī)劃、土地等部門溝通，獲得他們對地塊使用意圖的確認；根據(jù)地塊具體情況，制定相應對策。(3)妥善處理征地、拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。(4)增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同、勘察規(guī)劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。盡量避免合同歧義、漏洞、陷阱。(5)調(diào)查預測房地產(chǎn)消費趨向，優(yōu)化設計方案，采用優(yōu)化設計、價值工程技術，充分考慮項目防火、抗震、御災、防盜和安全要求，防止技術風險。 項目建設階段，風險預防的主要措施有：(1)采用系統(tǒng)的項目管理方法。(2)對現(xiàn)場危險源要妥善采取措施。(3)及時協(xié)調(diào)，妥善處理建設過程中設計、監(jiān)理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的各種矛盾，避免矛盾激化。(4)合理布置施工現(xiàn)場。(5)加強現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)控，通過督促施工技術、組織、措施、人員、機械的落實，防止質(zhì)量缺陷和建筑工程質(zhì)量通病的發(fā)生。(6)做好現(xiàn)場建設日志，注意資料收集和保存，及時落實建設條件，預防和減少施工索賠。(7)盡快完成開發(fā)項目，縮短建設周期。 在租售管理階段，為預防風險，開發(fā)商應做好：(1)房地產(chǎn)租售合同應由房地產(chǎn)專業(yè)人士起草，并經(jīng)律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。因房屋作為家庭價值最大的一筆財富，對消費者的重要性是不言而喻的。一旦消費者認為合同中存在對自身有利的條款，就會奮起利用法律武器來捍衛(wèi)?，F(xiàn)代輿論工具的發(fā)達和消費者作為弱者奮起的事實，即使開發(fā)商怎樣解釋，也難免形象受到巨大損害。而且，一般租售合同文本由開發(fā)商提供和起草，當格式條款有兩種以上解釋時，應當按不利于開發(fā)商的解釋來執(zhí)行。(2)定期檢查房地產(chǎn)狀況，發(fā)現(xiàn)和消除現(xiàn)有房地產(chǎn)存在的各種隱患。定期組織建筑物及附屬設備維修，將隱患消滅在萌芽之中。 風險回避是根據(jù)風險預測評價，經(jīng)過權衡利弊得失，采取放棄、中止開發(fā)活動進行，或改變開發(fā)活動方案，以避開風險源地，消除風險隱患的措施。在投資決策階段，搞好開發(fā)經(jīng)營方案的評價決策是回避風險的最佳方法。首先，開發(fā)商通過房地產(chǎn)市場調(diào)查，對項目準確定位，放棄風險較大的某些開發(fā)區(qū)域、某種房地產(chǎn)開發(fā)類型。其次，搞好項目各開發(fā)方案的經(jīng)濟評價和風險分析，選擇可靠性高，風險隱患少，風險程度低的開發(fā)方案。在土地獲取階段，為規(guī)避風險應當做到：(1)為回避土地、征地拆遷風險，可能基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關部門對地塊使用屬性的確認情況，以及地塊上居民、企事業(yè)單位、建筑物、構筑物狀況，可能決定放棄對某一宗地的開發(fā)。例如極易受到鄰近河水泛濫的威脅地塊；各種矛盾突出、交錯的地塊。(2)開展項目規(guī)劃設計方案優(yōu)選，選擇滿足消費者需求，技術先進、成熟，經(jīng)濟合理的建設方案。在方案選擇中，拒絕采用風險高的規(guī)劃、建筑設計方案，放棄風險隱患多的結構類型。例如商業(yè)購物超市鋼筋混凝土結構高額單方投資造成的投資風險， (3)通過融資方案的選擇，合理選擇資金來源、籌資手段，避免不合理融資方案可能帶來的各種風險。在項目建設階段，通過招標模式、承包方式、合同類型的選擇，可以避開某些風險?；蛟陧椖渴┕し桨高x擇中，淘汰有缺陷、風險高的施工方法、施工工藝。當然，在建設投資后期，如果發(fā)生了種種威脅自身安全的風險因素，企業(yè)生存面臨重大考驗，企業(yè)亦不能采取有效的緩和措施時（如在海外進行房地產(chǎn)開發(fā)時），也不排除采用中止開發(fā)投資，從投資地區(qū)全面撤退的風險回避措施。在租售管理階段，為回避企業(yè)自身營銷經(jīng)驗不足、營銷手段不當?shù)娘L險，可采用營銷代理，以充分利用代理人豐富的營銷經(jīng)驗。同時，通過銷售時機的選擇，排除不同時機銷售可能存在的風險。對于房地產(chǎn)經(jīng)營者，為避免自然災害和意外事故風險，可以采用租賃房屋、柜臺或場地形式，同時在租賃合同中明確約定，自然災害和意外事故所致風險由物業(yè)所有者承擔。 風險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能承擔或不愿承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風險轉(zhuǎn)移可以消除某些風險，但與風險回避不同的是，它不是放棄或中止某項帶有風險的開發(fā)活動，而是允許開發(fā)活動正常進行，但將開發(fā)經(jīng)營活動中風險可能所致?lián)p失的法律責任轉(zhuǎn)嫁給他人承擔。與風險控制相比，后者是直接調(diào)節(jié)風險因素達到降低風險損失概率和損失程度，而風險轉(zhuǎn)移是將風險轉(zhuǎn)移出去而間接達到降低自身的損失程度。制定合同轉(zhuǎn)移風險。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，可以采用工程承包合同、材料設備供銷合同、房屋預租預售合同、房屋租賃合同和出售合同轉(zhuǎn)移風險。將合同中可能發(fā)生風險損失的財務負擔和法律責任轉(zhuǎn)嫁給合同對方承擔。合作投資分化風險。合作投資利用戰(zhàn)略聯(lián)盟、虛擬經(jīng)營等手段共同對房地產(chǎn)項目進行投資開發(fā)，利益共享，風險同擔，最大限度地發(fā)揮各自優(yōu)勢，避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術和管理經(jīng)驗，又能獲得政策優(yōu)惠。 通過項目保險轉(zhuǎn)移風險。購買保險是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風險的主要途徑之一。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應當充分考慮保險險種和費率，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位，選擇信譽良好的保險公司?？? 結通過運用系統(tǒng)項目管理知識體系對房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段、方案設計階段、工程實施階段和工程完工后階段的風險進行有效的管理，從而減少了風險發(fā)生的概率，使房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理走上了科學的管理之路。房地產(chǎn)風險管理貫穿與整個項目周期中，在每一階段都要進行風險識別，制定應對措施，所以說項目風險管理不是單方面的，而是全面的風險管理。科學評估, 準確預測。開發(fā)企業(yè)應利用一切可能得到的信息資料，充分考慮所有可能出現(xiàn)的情況及競爭對手的情況，運用科學的計算方法, 盡可能準確地預測擬開發(fā)項目的各風險?？刂乒て? 盡早完成開發(fā)項目。為了盡可能地降低風險程度，開發(fā)企業(yè)應嚴格控制工期，縮短建設時期，盡早地完成開發(fā)項目。參考文獻[1] 沈建明等編著，項目風險管理，機械工業(yè)出版社，2003年.[2] 李建偉編著,土木工程項目管理，同濟大學出版社,2002年.[3] 盧有杰, 盧家儀編著， 項目風險管理，清華大學出版社, 1998年.[4] 李啟明等編著，房地產(chǎn)投資風險與決策，東南大學出版社，1998年.[5] 張宇祥等編著，房地產(chǎn)投資風險及防范策略分析，2001年.致 謝作為一個學生，我非常感謝大連理工大學給了我一次學習深造的機會。在這期間的的學習鍛煉中，我學到了很多，也懂得了很多，可以說是受益非淺。在此我真誠地向我的輔導老師，還有我的畢業(yè)論文老師們說一聲謝謝，表達深深的感激之情。 26