【正文】 在一定范圍公開發(fā)布招標公告，凡符合規(guī)定相應(yīng)條件且愿意參加的承包商均可參加投標?？們r合同是以施工圖紙和工程說明書為依據(jù)，確定分項工程的工程量和單價，然后雙方按照商定的總價格簽訂承發(fā)包合同。采用這種合同方式時要求實際完成工程量與原估算工程量不能有實質(zhì)性的變更，工程量是統(tǒng)一計算出來的，投資商只要審核單價是否合理即可，承擔(dān)的風(fēng)險相應(yīng)較小，但如果工程量大幅度增加，可能影響工程成本使投資商蒙受損失，因為承包商單價的確定是建立在估算工程量的基礎(chǔ)上?？們r合同，單價合同和成本加酬金合同，各自有著不同的風(fēng)險特性：工程招標主要有：公開招標和邀請招標。建設(shè)項目投資前期階段工作量大、涉及面廣，包括政府、金融和保險等方面，不確定的風(fēng)險因素眾多，主要有：土地取得風(fēng)險、金融風(fēng)險、勘察設(shè)計風(fēng)險、招標發(fā)包風(fēng)險和合同方式風(fēng)險。而房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，使一個地區(qū)空余的房地產(chǎn)并不能補充另一個地區(qū)的短缺，這導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)收益隨開發(fā)時機的不同而異。各類開發(fā)項目具有不同的功能、用途和技術(shù)經(jīng)濟特性，因而具有不同的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)有句名言：第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三仍是區(qū)位，可見房地產(chǎn)開發(fā)投資地點的選擇對開發(fā)商至關(guān)重要。由于房地產(chǎn)業(yè)在我國是一個新興產(chǎn)業(yè)且與國家經(jīng)濟密切相關(guān)，因此在很大程度上受到政府控制。專家調(diào)查工作完畢，還應(yīng)對主持人的工作過程作出全面的回顧與評價，以確認專家調(diào)查活動是否會受到主持人主觀意見的影響。如果風(fēng)險識別的可靠性不高，其后果是決策系統(tǒng)會隨時產(chǎn)生大的風(fēng)險。 篩選—檢測—診斷技術(shù)應(yīng)用花費的時間和精力非常多，過程很復(fù)雜，而且，技術(shù)應(yīng)用的過程本身隱藏著許多主觀臆斷的可能性。它主要是用于對各個投資方案的狀態(tài)、概率的收益進行比選，為決策者選擇最優(yōu)方案提供依據(jù)。它的特點是在進行方案比較和評價時，不僅僅對方案的數(shù)學(xué)期望和方差進行計算和分析，而且也計算和分析方案失敗的風(fēng)險程度。（三）概率分析法根據(jù)這三種預(yù)測值即可對技術(shù)方案進行敏感性分析并作出評價。（5） 計算變動因素的臨界點。 （2）確定進行敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。此外它用的一些數(shù)據(jù)是往年項目的歷史數(shù)據(jù)。產(chǎn)品銷售價格的盈虧平衡點：BEPP=+V+T單位產(chǎn)品變動成本的盈虧平衡點：BEPV=PT以上分析如圖上圖所示。Q年總成本費用方程：C=F+V ①開發(fā)量與銷售量相等，即開發(fā)的建筑面積全能銷售出去。充分有效的風(fēng)險分析將能大大提高決策的可靠性和正確性，從而將決策失誤和損失的可能性降到最低。通過風(fēng)險分析，確定風(fēng)險報酬或風(fēng)險損失，可減少投資的盲目性，并根據(jù)主觀和客觀承受風(fēng)險的能力，作出合適的決策，以提高決策的科學(xué)性。二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險評價評價風(fēng)險對預(yù)期目標的影響，提出應(yīng)采取的相應(yīng)措施，以供決策參考。對風(fēng)險進行概率估計的方法有兩種：一種是根據(jù)大量試驗，用統(tǒng)計的方法進行計算，這種方法所得數(shù)值是客觀存在的，不依人的意志為轉(zhuǎn)移，稱為客觀概率。最后再進行綜合，繪出分解圖。它是根據(jù)房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)營活動，建立一系列流程圖，通過對流程圖的分析，揭示投資全過程中的“瓶頸”分布位置及影響，從而識別可能存在的風(fēng)險。 “幕景分析法”是一種能在風(fēng)險分析中幫助辨識引起風(fēng)險的關(guān)鍵因素及其影響程度的方法。在實際工作中，各種風(fēng)險往往交織在一起，而且引起風(fēng)險的原因也錯綜復(fù)雜。曲線距離原點越遠，風(fēng)險就越大。風(fēng)險預(yù)測圖采用二維結(jié)構(gòu)，如圖21所示： （一）房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險識別過程風(fēng)險分析是風(fēng)險決策的前提和依據(jù)。（5）需要專業(yè)知識和相應(yīng)的經(jīng)驗。大量自有資本的占用，即使在市場經(jīng)濟出現(xiàn)短期的危機時，都將使投資者凈資產(chǎn)迅速減少。（1）投資回收周期長。由于房地產(chǎn)投資整個過程中涉及到社會、經(jīng)濟、技術(shù)等各個方面，因而其風(fēng)險表現(xiàn)出多樣性，相互間的變化也呈現(xiàn)復(fù)雜的關(guān)系。風(fēng)險不等同于危險，危險勢必造成不良后果，而風(fēng)險具有雙重性，如果能正確認識并加以合理利用，反而會使收益有所增加。 （1）風(fēng)險發(fā)生具有隨機性。良好的物業(yè)管理可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)投資者的信譽，反之則會帶來物業(yè)貶值的風(fēng)險。房地產(chǎn)項目建成后，資金投放工作基本結(jié)束，投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段。 投資者可通過協(xié)議、招標或拍賣競投等方式獲得所需用于開發(fā)的土地，這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險。10%左右，%～1%，所花時間是8～12個月；中小型項目所需費用占總投資額的1%～3%，所花時間為4～6個月。（1）可行性研究階段的風(fēng)險房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生開始到房地產(chǎn)出售、資金回收一直到房地產(chǎn)報廢為止的整個過程。 房地產(chǎn)投資項目常見的風(fēng)險種類因此，投資商在進行房地產(chǎn)投資時必須對城市規(guī)劃、各項土地利用的控制指標以及法律規(guī)范等有一個全面性的把握才能使投資在法律保護范圍內(nèi)運行。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它的興衰與此地經(jīng)濟情況息息相關(guān)，經(jīng)濟環(huán)境是影響投資效益的關(guān)鍵內(nèi)容，是房地產(chǎn)投資環(huán)境中最重要、最豐富的子系統(tǒng)。一個國家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭、社會動蕩等社會性政治事件必然會導(dǎo)致經(jīng)濟震蕩，從而使房地產(chǎn)價值發(fā)生巨變。 房地產(chǎn)投資環(huán)境是指在一定投資區(qū)域內(nèi)，在一定時期內(nèi)對投資所要達到的目標產(chǎn)生有利或不利影響的外部條件。由于土地具有稀缺性、不可替代性等特點，引起房地產(chǎn)具有保值、增值和高附加值等潛在的預(yù)期收益，成為眾多投資者的樂園。一旦投資失敗，輕則影響資金不能按時收回，投資者陷于資金沉淀，處于資金窘迫之中，重則影響其生存和發(fā)展，甚至破產(chǎn)倒閉。開發(fā)一宗房地產(chǎn)，少則一年，多則三~五年。房地產(chǎn)投資不管是土地開發(fā)投資還是房屋開發(fā)投資，投資者從獲得土地信息開始到土地上房產(chǎn)建設(shè)，房產(chǎn)經(jīng)營，通過銷售流通將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)讓給其他投資者之前，由于土地獲取的高成本性，房產(chǎn)的高值性和房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的周期長，占用資金量大時間長，并且房地產(chǎn)項目在未完全建成通過綜合驗收之前，不具備商品的屬性，沒有使用價值，迫使房地產(chǎn)投資者在投資過程中不斷投入，導(dǎo)致了投資成本高的特點。 房地產(chǎn)項目投資一般是指投資者運用資金或其它資產(chǎn)形式的投入，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理服務(wù)，最終獲取效益的經(jīng)濟活動。 房屋開發(fā)投資是指用于房屋及市政公用和生活服務(wù)房屋開發(fā)建設(shè)的投資，包括住房開發(fā)投資和非住房開發(fā)投資。不同的投資形式，既是相互聯(lián)系，又各有其特點。 我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過30多年的曲折發(fā)展，逐步進入了法制的、健康的、良性循環(huán)的發(fā)展軌道。 房地產(chǎn)投資很易受到國家政策和地區(qū)經(jīng)濟情況的影響，也很難預(yù)測市場未來的走勢。定性分析和經(jīng)驗決策仍然是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析中常用的方法。由于利用先進的計算技術(shù)，縮短了復(fù)雜的數(shù)學(xué)分析過程，在實踐中各種模型技術(shù)應(yīng)用的越來越廣泛。(二)存在問題的原因分析： 我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中各種問題產(chǎn)生及存在的原因，總體而言，來自于對宏觀經(jīng)濟形勢、經(jīng)濟規(guī)律把握的偏差，對房地產(chǎn)認識的不足，來自于企業(yè)對現(xiàn)代管理觀念的欠缺以及房地產(chǎn)相關(guān)法制的不健全、社會金融體系的不完善等原因?？涩F(xiàn)在，這些城市推出的土地招拍掛，竟然連“底價”也難以成交，有的干脆根本無人問津，這說明在這些城市，地產(chǎn)價格的泡沫已經(jīng)處于瀕臨破滅的邊緣。百強企業(yè)在2005年實現(xiàn)銷售額2384．07億元，％，％，％。從1996年以來,央行多次下調(diào)利率,使得近幾年的利率處于歷史低位區(qū),有時甚至低于物價漲幅,房地產(chǎn)的熱潮正是在這個背景上產(chǎn)生的。words:華中科技大學(xué)本科畢業(yè)論文房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析 學(xué) 號 C201242547 專 業(yè) 工程管理 姓 名 周曉宏 日 期 2014年5月15日+ Huazhong university of science and technology undergraduate graduation thesis.Real estate investment project risk analysis. Student number C201242547 Profession Engineering management Name Zhou xiao hong Date May 15th,2014 摘要 房地產(chǎn)投資是我國經(jīng)濟建設(shè)的一項重要內(nèi)容，而其投資又具較大的風(fēng)險，有效識別、估計、分析風(fēng)險，降低風(fēng)險損失，提高房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理效率，已成為當前房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的重要任務(wù)。風(fēng)險評價；風(fēng)險控制 Abstract With the constant expansion of the sustained and healthy development cf economic construction ,China’real estate market system is moving into the specification stage ,the real estate industry has entered a virtuous cycle of petition in the market,has developed Into an independent industry,and gradually bee a national one of the pillar industries Of the ,due to the imperfections of the real estate market mechanisms,as Well as all the errors exist in the real estate investment research,coupled with the real estate itself is a high investment,high return,high risk industry,how to more accurateRisk identification and evaluation of these ricks is the urgent need to address the problem Faced by the real estate ,the current real estate investment risk has important practical significance. As a special investment projects，there are many features for real estate such as long life cycle，large quantity,immobile and vulnerable to the impact of policies，So which likelyto form the cyclical，overlapping，cumulative risk．Sustained and overheated realestate investment led to the huge bubble crisis in the past，which has brought enormous risks loss to the real estate investors，and hurt regional economy even national economy．Since 2002 the real estate investment of our country has kept in rising，which led a large number of people both inside and outside to worry if the investment overheated even bubble burst．Some scholars discussed the situation，features and reasons of present real estate risk，which have their own vision and focus．In the basis of these cognition，this text try to make further analyze，consolidation and development，in order to leam the content and orientation of real estate investment risks more prehensively and rationally．And established risk evaluation system to offer