【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)投資，由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多樣性等特殊性，房地產(chǎn)市場又是一種資金量大，周期長且受政治、社會影響較大的特殊市場，同時還受到土地資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等影響，故房地產(chǎn)投資具有自身的特點，具體表現(xiàn)在： （1）投資成本高房地產(chǎn)投資不管是土地開發(fā)投資還是房屋開發(fā)投資，投資者從獲得土地信息開始到土地上房產(chǎn)建設(shè)，房產(chǎn)經(jīng)營，通過銷售流通將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)讓給其他投資者之前，由于土地獲取的高成本性，房產(chǎn)的高值性和房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的周期長，占用資金量大時間長，并且房地產(chǎn)項目在未完全建成通過綜合驗收之前，不具備商品的屬性，沒有使用價值，迫使房地產(chǎn)投資者在投資過程中不斷投入，導(dǎo)致了投資成本高的特點。2001年7月l日起，新的按揭貸款政策，使該特點更加明顯。 （2）投資回收期長房地產(chǎn)投資不是簡單的商品交易過程，它要受到房地產(chǎn)市場中土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房產(chǎn)交易市場等各個組成部分的制約。一旦投資決策形成，資金投入，就要經(jīng)過這幾個市場的一次完整的循環(huán)，才能獲取投資回報。開發(fā)一宗房地產(chǎn)，少則一年，多則三~五年。若非出租獲得的租金收回投資則需更長時間。遇到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機，房地產(chǎn)市場處于低谷期，投資回收期的長短更難預(yù)卜。 （3）投資風(fēng)險性大房地產(chǎn)投資者雖然在決策前，會經(jīng)過深思熟慮，通過一整套科學(xué)的分析、預(yù)測和市場調(diào)研等手段，但由于投資周期長的特點，經(jīng)常會面臨政治、經(jīng)濟(jì)、市場、經(jīng)營、技術(shù)、自然等方面風(fēng)險因素，在不同程度、不同時間段上的影響，直接導(dǎo)致投資收益的變化。一旦投資失敗，輕則影響資金不能按時收回，投資者陷于資金沉淀，處于資金窘迫之中，重則影響其生存和發(fā)展，甚至破產(chǎn)倒閉。因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的理論研究，對房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展具有十分重要的指導(dǎo)意義和應(yīng)用價值。 （4）投資收益性好與任何投資一樣，房地產(chǎn)投資是一項收益和風(fēng)險并存的經(jīng)濟(jì)活動。根據(jù)投資學(xué)風(fēng)險報酬原則，如在其他條件不變的情況下，投資項目風(fēng)險越大，其收益越高。由于土地具有稀缺性、不可替代性等特點，引起房地產(chǎn)具有保值、增值和高附加值等潛在的預(yù)期收益，成為眾多投資者的樂園。但這種投資收益，取決于投資的經(jīng)濟(jì)評估與風(fēng)險分析的準(zhǔn)確度和投資者的決策水平。因此在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中，通過對投資收益率的具體分析計算并與其他投資收益率進(jìn)行分析比較，如運用投資敏感性分析的手段，來判斷它的投資方案組合或投資方向的選擇。分析掌握了房地產(chǎn)投資的基本特點，有助于投資者運用房地產(chǎn)投資的內(nèi)在規(guī)律，結(jié)合各自的投資實力，經(jīng)營管理水平，技術(shù)條件和人力資源，參與市場競爭并在市場競爭中取得主動地位，立于不效之地。 房地產(chǎn)投資的環(huán)境 房地產(chǎn)投資環(huán)境是指在一定投資區(qū)域內(nèi)，在一定時期內(nèi)對投資所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生有利或不利影響的外部條件。它是制約房地產(chǎn)投資效益的經(jīng)濟(jì)、文化、政策、基礎(chǔ)設(shè)施等外界因素相互作用的矛盾統(tǒng)一體，是投資者無法改變、也無法控制的。房地產(chǎn)項目投資是一種特殊的經(jīng)濟(jì)活動，它總是在一定的社會政治、文化、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、自然環(huán)境中進(jìn)行的，各種環(huán)境條件的好壞直接影響投資效果。因此，投資環(huán)境分析是投資者比較關(guān)心的問題。政治環(huán)境主要是指擬投資項目所在國家和地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性和政策的連續(xù)性。一個國家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭、社會動蕩等社會性政治事件必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)震蕩，從而使房地產(chǎn)價值發(fā)生巨變。 。社會文化環(huán)境通常是指在一定社會形態(tài)下的教育水平和道德規(guī)范、價值觀念、宗教信仰以及世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等被社會所公認(rèn)的各種行為規(guī)范。任何房地產(chǎn)業(yè)都處于一定的社會文化環(huán)境中，其經(jīng)營活動必然受到所在社會文化環(huán)境的影響和制約。 。所謂經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)狀況和國家經(jīng)濟(jì)政策，是影響消費者購買能力和支出模式的因素，它包括收入的變化、消費者支出模式的變化等。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，它的興衰與此地經(jīng)濟(jì)情況息息相關(guān)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響投資效益的關(guān)鍵內(nèi)容，是房地產(chǎn)投資環(huán)境中最重要、最豐富的子系統(tǒng)。 。政策法規(guī)環(huán)境起著調(diào)整投資關(guān)系、保障投資利益、調(diào)節(jié)投資行為的作用，它的運行可以通過行政手段、經(jīng)濟(jì)杠桿、法律規(guī)范來實現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)政策是對房地產(chǎn)投資影響最大的行政手段。目前，我國產(chǎn)業(yè)政策將房地產(chǎn)定為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并提出較高的年增長率，這無疑為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造了美好前景。與其它產(chǎn)業(yè)不同的是，由于城市規(guī)劃是城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的直接依據(jù)，所以房地產(chǎn)投資對城市規(guī)劃這一行政手段特別敏感。因此，投資商在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時必須對城市規(guī)劃、各項土地利用的控制指標(biāo)以及法律規(guī)范等有一個全面性的把握才能使投資在法律保護(hù)范圍內(nèi)運行。第3章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是對一個房地產(chǎn)項目投資進(jìn)行風(fēng)險分析，再針對其風(fēng)險采取相應(yīng)的對策的一個全過程的管理，風(fēng)險管理的過程可以分為三個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計和風(fēng)險評價。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述房地產(chǎn)投資是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中，以期望將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ)，它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn)，而在這個投資活動中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期，房地產(chǎn)投資風(fēng)險更是在所難免。 房地產(chǎn)投資項目常見的風(fēng)險種類 所謂投資風(fēng)險是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險。根據(jù)房地產(chǎn)投資具有投資周期長、投資金額大、投資的物具有不可移動性、投資易受政策影響等特點，對我國房地產(chǎn)投資項目的分析研究認(rèn)為房地產(chǎn)投資項目常見的風(fēng)險有如下幾類：（1）投資支出風(fēng)險；（2）經(jīng)營風(fēng)險；（3）商業(yè)風(fēng)險；（4）融資風(fēng)險；（5）購買力風(fēng)險；（6）市場風(fēng)險；（7）政策風(fēng)險；（8）法律風(fēng)險等。 房地產(chǎn)投資各階段的風(fēng)險 風(fēng)險存在于房地產(chǎn)投資的整個過程中。房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生開始到房地產(chǎn)出售、資金回收一直到房地產(chǎn)報廢為止的整個過程。這是一個動態(tài)的過程，任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗，投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范。房地產(chǎn)投資過程一般可分為可行性研究、投資實施和房地產(chǎn)經(jīng)營三大階段，不同的階段各具有不同的風(fēng)險。（1）可行性研究階段的風(fēng)險 投資機會研究也稱投資機會確定，是房地產(chǎn)投資可行性研究的第一階段，其任務(wù)是提出建設(shè)項目投資方向的建議，即在一個確定的地區(qū)和部門內(nèi)，根據(jù)自然資源、市場需求、國家產(chǎn)業(yè)政策和市場貿(mào)易情況，通過調(diào)查、預(yù)測、分析研究，選擇建設(shè)項目，尋找投資的有利機會。如果投資機會研究證明是可行的，就可以進(jìn)入初步可行性研究階段，是在機會研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，主要是進(jìn)一步判斷機會研究是否正確，并據(jù)此作出投資與否的初步?jīng)Q定，以及是否進(jìn)行詳細(xì)研究的決定。初步可行性研究階段估算的精度比投資機會研究要高一些，%～%,投資估算誤差在177。20%以內(nèi)，一般要4～6個月時間。詳細(xì)可行性研究是項目可行性研究過程中的最重要的組成部分，是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段進(jìn)行投資估算的精度在177。10%左右，%～1%，所花時間是8～12個月；中小型項目所需費用占總投資額的1%～3%，所花時間為4～6個月。 （2）實施階段的風(fēng)險 房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程，它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計施工等過程。 投資者可通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣競投等方式獲得所需用于開發(fā)的土地，這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險。協(xié)議地價最低但獲得的一般是毛地，前期拆遷等工作量大而復(fù)雜，風(fēng)險因素最多；拍賣地價最高但一般為凈地，前期工作量相對較少，風(fēng)險因素相對也要小一些。 土地購買通常是投資者投入的第一筆主要費用。隨著開發(fā)過程的進(jìn)行，投資者就要面臨融資籌資風(fēng)險的因素，如開發(fā)商的資信程度、貸款期限、貸款利率的變化等。開發(fā)商需要通過財務(wù)分析，合理決定自有資金和融資的比例。（3）房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段的風(fēng)險房地產(chǎn)項目建成后，資金投放工作基本結(jié)束，投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段。任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險，是指經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響，無法實現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)，從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)，是房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大的環(huán)節(jié)之一。 房地產(chǎn)商品銷售或出租過程中，將面臨著來自房地產(chǎn)市場的諸多風(fēng)險因素的威脅，如政府調(diào)控情況、房地產(chǎn)市場需求類型與數(shù)量的變化、需方消費傾向、其它房地產(chǎn)商的競爭、現(xiàn)行體制和政策以及社會政治經(jīng)濟(jì)形勢的變化等。房地產(chǎn)經(jīng)營還包括物業(yè)管理，即綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行日常的維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理。良好的物業(yè)管理可以使房地產(chǎn)增值，提高房地產(chǎn)投資者的信譽，反之則會帶來物業(yè)貶值的風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險特征及其不確定性 投資風(fēng)險是指對未來投資收益的不確定性，在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險。它也是一種經(jīng)營風(fēng)險，通常指企業(yè)投資的預(yù)期收益率的不確定性。投資風(fēng)險主要是因為投資的各種不確定因素對投資運動過程中各方面的影響（如對籌資、管理、生產(chǎn)以及營銷等）產(chǎn)生的，從而造成投資者直接或間接的損失，使得其實際投資收益與預(yù)期投資收益之間出現(xiàn)偏差。只要風(fēng)險和效益在相統(tǒng)一的條件下，投資行為才能得到有效的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征是房地產(chǎn)風(fēng)險的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認(rèn)識房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征，對建立和完善風(fēng)險控制和管理機制，減少風(fēng)險損失具有重要意義。 （1）風(fēng)險發(fā)生具有隨機性。這種隨機性造成了房地產(chǎn)風(fēng)險的不確定性。（2）風(fēng)險存在的客觀性。風(fēng)險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的。人們只能掌握事物發(fā)展變化的規(guī)律，從而達(dá)到控制、規(guī)避和防范風(fēng)險的目的，而不能完全排除風(fēng)險。（3）風(fēng)險具有相對性。風(fēng)險不等同于危險，危險勢必造成不良后果，而風(fēng)險具有雙重性，如果能正確認(rèn)識并加以合理利用，反而會使收益有所增加。所以，對待風(fēng)險不應(yīng)該消極，而要將風(fēng)險當(dāng)作一種經(jīng)營機會。（4）風(fēng)險具有可測性。我們可以根據(jù)過去的統(tǒng)計資料和科學(xué)的方法來判斷風(fēng)險發(fā)生的頻率以及風(fēng)險可能造成的經(jīng)濟(jì)損失程度。風(fēng)險的可測性為風(fēng)險的控制提供了依據(jù)，以便采取不同手段對風(fēng)險進(jìn)行控制。（5）風(fēng)險的多元性。由于房地產(chǎn)投資整個過程中涉及到社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個方面，因而其風(fēng)險表現(xiàn)出多樣性，相互間的變化也呈現(xiàn)復(fù)雜的關(guān)系。 在實際投資活動中，風(fēng)險與不確定性很難嚴(yán)格區(qū)分。當(dāng)我們面臨不確定情況，仍然需要做出決策時，不得不依靠直覺、預(yù)感以及以往總結(jié)的經(jīng)驗設(shè)想幾種可能性并給出主觀概率，使不確定性問題轉(zhuǎn)化為風(fēng)險問題。當(dāng)我們進(jìn)行風(fēng)險決策時，需要根據(jù)歷史資料確定每一可能結(jié)果的概率，而它們并不是未來的準(zhǔn)確描述，只是近似的估計，或多或少地帶有主觀性質(zhì)，未來事件的概率總是不確定的。房地產(chǎn)投資的特點是使其產(chǎn)生風(fēng)險的主要原因：（1）投資回收周期長。除房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著項目開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年內(nèi)就能回收投資外，置業(yè)投資的回收期少則十年八年，多則二三十年甚至更長。若遇上房地產(chǎn)市場處于蕭條時期，房地產(chǎn)投資的回收期的長短更難預(yù)料。要承受這么長時間的資金壓力和市場風(fēng)險對投資者資金實力的要求很高。（2）房地產(chǎn)投資效果必須考慮到組合投資的風(fēng)險與收益之間的關(guān)系。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資，大量投資使負(fù)債經(jīng)營容易陷入債務(wù)危機，所需的資金常常涉及到上百萬、上千萬甚至數(shù)億元人民幣。即使投資者只支付30%的資金用作首期付款或前期投資，也會使眾多投資者望樓興嘆。大量自有資本的占用，即使在市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期的危機時，都將使投資者凈資產(chǎn)迅速減少。（3）房地產(chǎn)開發(fā)受自然條件的影響明顯，其進(jìn)度、質(zhì)量、投資都會產(chǎn)生偏差。（4）變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)是一種非流動性資金，一旦購買房地產(chǎn)或投資開發(fā)，巨額資金在較長時間內(nèi)就沉淀在房地產(chǎn)上，由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間，其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高，因此，很難迅速無損地將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。（5）需要專業(yè)知識和相應(yīng)的經(jīng)驗。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜，要求直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資者具備一定專業(yè)知識和相應(yīng)的經(jīng)驗，這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。置業(yè)投資者要想獲得保值、增值、收益和消費四個方面的預(yù)期投資目標(biāo)，同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗有較高的要求。（6）房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及到許多政府職能部門如規(guī)劃、消防、人防、設(shè)計施工、居民等各個方面。 由此可見，房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要體現(xiàn)在投資資金的安全性、預(yù)期收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。第4章 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險管理分析 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理是對一個房地產(chǎn)項目投資進(jìn)行風(fēng)險分析，再針對其風(fēng)險采取相應(yīng)的對策的一個全過程的管理，風(fēng)險管理的過程可以分為三個階段：風(fēng)險識別、風(fēng)險估計和風(fēng)險評價房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的內(nèi)容及作用風(fēng)險分析是風(fēng)險決策的前提和依據(jù)。風(fēng)險分析就是要對風(fēng)險進(jìn)行識別、估計和評價，并作出全面、綜合的分析。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別 風(fēng)險識別，就是對風(fēng)險做出認(rèn)定和鑒別，找出風(fēng)險之所在，查明引起風(fēng)險的主要因素，并對其后果作出定性估計。風(fēng)險識別的目的就是要尋找影響風(fēng)險的主要因素，并兼顧次要因素，以便為投資決策者提供最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險對策。 對于任何房地產(chǎn)投資者而言，投資風(fēng)險識別是一項長期的連續(xù)性和制度性的工作。風(fēng)險識別是一種用科學(xué)方法來對待風(fēng)險的科學(xué)管理方法，是房地產(chǎn)投資決策科學(xué)化的前提，而且必須通過制度化才能得以保證。