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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險分析畢業(yè)論文(編輯修改稿)

2024-07-19 00:47 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 房地產(chǎn)投資,由于其商品具有高值性、固定性、耐久性、多樣性等特殊性,房地產(chǎn)市場又是一種資金量大,周期長且受政治、社會影響較大的特殊市場,同時還受到土地資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等影響,故房地產(chǎn)投資具有自身的特點(diǎn),具體表現(xiàn)在: (1)投資成本高房地產(chǎn)投資不管是土地開發(fā)投資還是房屋開發(fā)投資,投資者從獲得土地信息開始到土地上房產(chǎn)建設(shè),房產(chǎn)經(jīng)營,通過銷售流通將房地產(chǎn)商品轉(zhuǎn)讓給其他投資者之前,由于土地獲取的高成本性,房產(chǎn)的高值性和房地產(chǎn)產(chǎn)品建設(shè)的周期長,占用資金量大時間長,并且房地產(chǎn)項(xiàng)目在未完全建成通過綜合驗(yàn)收之前,不具備商品的屬性,沒有使用價值,迫使房地產(chǎn)投資者在投資過程中不斷投入,導(dǎo)致了投資成本高的特點(diǎn)。2001年7月l日起,新的按揭貸款政策,使該特點(diǎn)更加明顯。 (2)投資回收期長房地產(chǎn)投資不是簡單的商品交易過程,它要受到房地產(chǎn)市場中土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房產(chǎn)交易市場等各個組成部分的制約。一旦投資決策形成,資金投入,就要經(jīng)過這幾個市場的一次完整的循環(huán),才能獲取投資回報(bào)。開發(fā)一宗房地產(chǎn),少則一年,多則三~五年。若非出租獲得的租金收回投資則需更長時間。遇到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機(jī),房地產(chǎn)市場處于低谷期,投資回收期的長短更難預(yù)卜。 (3)投資風(fēng)險性大房地產(chǎn)投資者雖然在決策前,會經(jīng)過深思熟慮,通過一整套科學(xué)的分析、預(yù)測和市場調(diào)研等手段,但由于投資周期長的特點(diǎn),經(jīng)常會面臨政治、經(jīng)濟(jì)、市場、經(jīng)營、技術(shù)、自然等方面風(fēng)險因素,在不同程度、不同時間段上的影響,直接導(dǎo)致投資收益的變化。一旦投資失敗,輕則影響資金不能按時收回,投資者陷于資金沉淀,處于資金窘迫之中,重則影響其生存和發(fā)展,甚至破產(chǎn)倒閉。因此房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的理論研究,對房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展具有十分重要的指導(dǎo)意義和應(yīng)用價值。 (4)投資收益性好與任何投資一樣,房地產(chǎn)投資是一項(xiàng)收益和風(fēng)險并存的經(jīng)濟(jì)活動。根據(jù)投資學(xué)風(fēng)險報(bào)酬原則,如在其他條件不變的情況下,投資項(xiàng)目風(fēng)險越大,其收益越高。由于土地具有稀缺性、不可替代性等特點(diǎn),引起房地產(chǎn)具有保值、增值和高附加值等潛在的預(yù)期收益,成為眾多投資者的樂園。但這種投資收益,取決于投資的經(jīng)濟(jì)評估與風(fēng)險分析的準(zhǔn)確度和投資者的決策水平。因此在房地產(chǎn)投資領(lǐng)域中,通過對投資收益率的具體分析計(jì)算并與其他投資收益率進(jìn)行分析比較,如運(yùn)用投資敏感性分析的手段,來判斷它的投資方案組合或投資方向的選擇。分析掌握了房地產(chǎn)投資的基本特點(diǎn),有助于投資者運(yùn)用房地產(chǎn)投資的內(nèi)在規(guī)律,結(jié)合各自的投資實(shí)力,經(jīng)營管理水平,技術(shù)條件和人力資源,參與市場競爭并在市場競爭中取得主動地位,立于不效之地。 房地產(chǎn)投資的環(huán)境 房地產(chǎn)投資環(huán)境是指在一定投資區(qū)域內(nèi),在一定時期內(nèi)對投資所要達(dá)到的目標(biāo)產(chǎn)生有利或不利影響的外部條件。它是制約房地產(chǎn)投資效益的經(jīng)濟(jì)、文化、政策、基礎(chǔ)設(shè)施等外界因素相互作用的矛盾統(tǒng)一體,是投資者無法改變、也無法控制的。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是一種特殊的經(jīng)濟(jì)活動,它總是在一定的社會政治、文化、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、自然環(huán)境中進(jìn)行的,各種環(huán)境條件的好壞直接影響投資效果。因此,投資環(huán)境分析是投資者比較關(guān)心的問題。政治環(huán)境主要是指擬投資項(xiàng)目所在國家和地區(qū)政權(quán)的穩(wěn)定性和政策的連續(xù)性。一個國家發(fā)生政治沖突、戰(zhàn)爭、社會動蕩等社會性政治事件必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)震蕩,從而使房地產(chǎn)價值發(fā)生巨變。 。社會文化環(huán)境通常是指在一定社會形態(tài)下的教育水平和道德規(guī)范、價值觀念、宗教信仰以及世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等被社會所公認(rèn)的各種行為規(guī)范。任何房地產(chǎn)業(yè)都處于一定的社會文化環(huán)境中,其經(jīng)營活動必然受到所在社會文化環(huán)境的影響和制約。 。所謂經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指構(gòu)成企業(yè)生存和發(fā)展的社會經(jīng)濟(jì)狀況和國家經(jīng)濟(jì)政策,是影響消費(fèi)者購買能力和支出模式的因素,它包括收入的變化、消費(fèi)者支出模式的變化等。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),它的興衰與此地經(jīng)濟(jì)情況息息相關(guān),經(jīng)濟(jì)環(huán)境是影響投資效益的關(guān)鍵內(nèi)容,是房地產(chǎn)投資環(huán)境中最重要、最豐富的子系統(tǒng)。 。政策法規(guī)環(huán)境起著調(diào)整投資關(guān)系、保障投資利益、調(diào)節(jié)投資行為的作用,它的運(yùn)行可以通過行政手段、經(jīng)濟(jì)杠桿、法律規(guī)范來實(shí)現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)政策是對房地產(chǎn)投資影響最大的行政手段。目前,我國產(chǎn)業(yè)政策將房地產(chǎn)定為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),并提出較高的年增長率,這無疑為房地產(chǎn)投資創(chuàng)造了美好前景。與其它產(chǎn)業(yè)不同的是,由于城市規(guī)劃是城市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)的直接依據(jù),所以房地產(chǎn)投資對城市規(guī)劃這一行政手段特別敏感。因此,投資商在進(jìn)行房地產(chǎn)投資時必須對城市規(guī)劃、各項(xiàng)土地利用的控制指標(biāo)以及法律規(guī)范等有一個全面性的把握才能使投資在法律保護(hù)范圍內(nèi)運(yùn)行。第3章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險管理是對一個房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行風(fēng)險分析,再針對其風(fēng)險采取相應(yīng)的對策的一個全過程的管理,風(fēng)險管理的過程可以分為三個階段:風(fēng)險識別、風(fēng)險估計(jì)和風(fēng)險評價。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險概述房地產(chǎn)投資是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動中,以期望將來獲得不確定的收益。房地產(chǎn)投資是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的基礎(chǔ),它的結(jié)果是形成新的可用房地產(chǎn)或改造原有的房地產(chǎn),而在這個投資活動中,收益與風(fēng)險是同時存在的,特別是處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期,房地產(chǎn)投資風(fēng)險更是在所難免。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目常見的風(fēng)險種類 所謂投資風(fēng)險是指對未來投資收益的不確定性,在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險。根據(jù)房地產(chǎn)投資具有投資周期長、投資金額大、投資的物具有不可移動性、投資易受政策影響等特點(diǎn),對我國房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的分析研究認(rèn)為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目常見的風(fēng)險有如下幾類:(1)投資支出風(fēng)險;(2)經(jīng)營風(fēng)險;(3)商業(yè)風(fēng)險;(4)融資風(fēng)險;(5)購買力風(fēng)險;(6)市場風(fēng)險;(7)政策風(fēng)險;(8)法律風(fēng)險等。 房地產(chǎn)投資各階段的風(fēng)險 風(fēng)險存在于房地產(chǎn)投資的整個過程中。房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生開始到房地產(chǎn)出售、資金回收一直到房地產(chǎn)報(bào)廢為止的整個過程。這是一個動態(tài)的過程,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范。房地產(chǎn)投資過程一般可分為可行性研究、投資實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營三大階段,不同的階段各具有不同的風(fēng)險。(1)可行性研究階段的風(fēng)險 投資機(jī)會研究也稱投資機(jī)會確定,是房地產(chǎn)投資可行性研究的第一階段,其任務(wù)是提出建設(shè)項(xiàng)目投資方向的建議,即在一個確定的地區(qū)和部門內(nèi),根據(jù)自然資源、市場需求、國家產(chǎn)業(yè)政策和市場貿(mào)易情況,通過調(diào)查、預(yù)測、分析研究,選擇建設(shè)項(xiàng)目,尋找投資的有利機(jī)會。如果投資機(jī)會研究證明是可行的,就可以進(jìn)入初步可行性研究階段,是在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行的,主要是進(jìn)一步判斷機(jī)會研究是否正確,并據(jù)此作出投資與否的初步?jīng)Q定,以及是否進(jìn)行詳細(xì)研究的決定。初步可行性研究階段估算的精度比投資機(jī)會研究要高一些,%~%,投資估算誤差在177。20%以內(nèi),一般要4~6個月時間。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目可行性研究過程中的最重要的組成部分,是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ),是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。這一階段進(jìn)行投資估算的精度在177。10%左右,%~1%,所花時間是8~12個月;中小型項(xiàng)目所需費(fèi)用占總投資額的1%~3%,所花時間為4~6個月。 (2)實(shí)施階段的風(fēng)險 房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程。 投資者可通過協(xié)議、招標(biāo)或拍賣競投等方式獲得所需用于開發(fā)的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險。協(xié)議地價最低但獲得的一般是毛地,前期拆遷等工作量大而復(fù)雜,風(fēng)險因素最多;拍賣地價最高但一般為凈地,前期工作量相對較少,風(fēng)險因素相對也要小一些。 土地購買通常是投資者投入的第一筆主要費(fèi)用。隨著開發(fā)過程的進(jìn)行,投資者就要面臨融資籌資風(fēng)險的因素,如開發(fā)商的資信程度、貸款期限、貸款利率的變化等。開發(fā)商需要通過財(cái)務(wù)分析,合理決定自有資金和融資的比例。(3)房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段的風(fēng)險房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售、出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段。任何經(jīng)營管理活動都是有風(fēng)險的。所謂經(jīng)營管理風(fēng)險,是指經(jīng)營管理者在經(jīng)營管理活動中由于受到各種因素的影響,無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo),從而造成經(jīng)營管理損失或失敗的情況。該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大的環(huán)節(jié)之一。 房地產(chǎn)商品銷售或出租過程中,將面臨著來自房地產(chǎn)市場的諸多風(fēng)險因素的威脅,如政府調(diào)控情況、房地產(chǎn)市場需求類型與數(shù)量的變化、需方消費(fèi)傾向、其它房地產(chǎn)商的競爭、現(xiàn)行體制和政策以及社會政治經(jīng)濟(jì)形勢的變化等。房地產(chǎn)經(jīng)營還包括物業(yè)管理,即綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行日常的維護(hù)、修繕和整治。物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理。良好的物業(yè)管理可以使房地產(chǎn)增值,提高房地產(chǎn)投資者的信譽(yù),反之則會帶來物業(yè)貶值的風(fēng)險。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險特征及其不確定性 投資風(fēng)險是指對未來投資收益的不確定性,在投資中可能會遭受收益損失甚至本金損失的風(fēng)險。它也是一種經(jīng)營風(fēng)險,通常指企業(yè)投資的預(yù)期收益率的不確定性。投資風(fēng)險主要是因?yàn)橥顿Y的各種不確定因素對投資運(yùn)動過程中各方面的影響(如對籌資、管理、生產(chǎn)以及營銷等)產(chǎn)生的,從而造成投資者直接或間接的損失,使得其實(shí)際投資收益與預(yù)期投資收益之間出現(xiàn)偏差。只要風(fēng)險和效益在相統(tǒng)一的條件下,投資行為才能得到有效的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征是房地產(chǎn)風(fēng)險的本質(zhì)及其規(guī)律的表現(xiàn)。正確認(rèn)識房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征,對建立和完善風(fēng)險控制和管理機(jī)制,減少風(fēng)險損失具有重要意義。 (1)風(fēng)險發(fā)生具有隨機(jī)性。這種隨機(jī)性造成了房地產(chǎn)風(fēng)險的不確定性。(2)風(fēng)險存在的客觀性。風(fēng)險是不以人的意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的。人們只能掌握事物發(fā)展變化的規(guī)律,從而達(dá)到控制、規(guī)避和防范風(fēng)險的目的,而不能完全排除風(fēng)險。(3)風(fēng)險具有相對性。風(fēng)險不等同于危險,危險勢必造成不良后果,而風(fēng)險具有雙重性,如果能正確認(rèn)識并加以合理利用,反而會使收益有所增加。所以,對待風(fēng)險不應(yīng)該消極,而要將風(fēng)險當(dāng)作一種經(jīng)營機(jī)會。(4)風(fēng)險具有可測性。我們可以根據(jù)過去的統(tǒng)計(jì)資料和科學(xué)的方法來判斷風(fēng)險發(fā)生的頻率以及風(fēng)險可能造成的經(jīng)濟(jì)損失程度。風(fēng)險的可測性為風(fēng)險的控制提供了依據(jù),以便采取不同手段對風(fēng)險進(jìn)行控制。(5)風(fēng)險的多元性。由于房地產(chǎn)投資整個過程中涉及到社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個方面,因而其風(fēng)險表現(xiàn)出多樣性,相互間的變化也呈現(xiàn)復(fù)雜的關(guān)系。 在實(shí)際投資活動中,風(fēng)險與不確定性很難嚴(yán)格區(qū)分。當(dāng)我們面臨不確定情況,仍然需要做出決策時,不得不依靠直覺、預(yù)感以及以往總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)設(shè)想幾種可能性并給出主觀概率,使不確定性問題轉(zhuǎn)化為風(fēng)險問題。當(dāng)我們進(jìn)行風(fēng)險決策時,需要根據(jù)歷史資料確定每一可能結(jié)果的概率,而它們并不是未來的準(zhǔn)確描述,只是近似的估計(jì),或多或少地帶有主觀性質(zhì),未來事件的概率總是不確定的。房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)是使其產(chǎn)生風(fēng)險的主要原因:(1)投資回收周期長。除房地產(chǎn)開發(fā)投資隨著項(xiàng)目開發(fā)過程的結(jié)束在三至五年內(nèi)就能回收投資外,置業(yè)投資的回收期少則十年八年,多則二三十年甚至更長。若遇上房地產(chǎn)市場處于蕭條時期,房地產(chǎn)投資的回收期的長短更難預(yù)料。要承受這么長時間的資金壓力和市場風(fēng)險對投資者資金實(shí)力的要求很高。(2)房地產(chǎn)投資效果必須考慮到組合投資的風(fēng)險與收益之間的關(guān)系。不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資,大量投資使負(fù)債經(jīng)營容易陷入債務(wù)危機(jī),所需的資金常常涉及到上百萬、上千萬甚至數(shù)億元人民幣。即使投資者只支付30%的資金用作首期付款或前期投資,也會使眾多投資者望樓興嘆。大量自有資本的占用,即使在市場經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短期的危機(jī)時,都將使投資者凈資產(chǎn)迅速減少。(3)房地產(chǎn)開發(fā)受自然條件的影響明顯,其進(jìn)度、質(zhì)量、投資都會產(chǎn)生偏差。(4)變現(xiàn)性差。房地產(chǎn)是一種非流動性資金,一旦購買房地產(chǎn)或投資開發(fā),巨額資金在較長時間內(nèi)就沉淀在房地產(chǎn)上,由于把握房地產(chǎn)的質(zhì)量和價值需要一定的時間,其銷售過程復(fù)雜且交易成本較高,因此,很難迅速無損地將其轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金。房地產(chǎn)的變現(xiàn)性差往往會使房地產(chǎn)投資者因無力及時償還債務(wù)而破產(chǎn)。(5)需要專業(yè)知識和相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)涉及的程序和領(lǐng)域相當(dāng)復(fù)雜,要求直接參與房地產(chǎn)開發(fā)投資的投資者具備一定專業(yè)知識和相應(yīng)的經(jīng)驗(yàn),這就限制了參與房地產(chǎn)投資的人員數(shù)量。置業(yè)投資者要想獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個方面的預(yù)期投資目標(biāo),同樣也對其專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)有較高的要求。(6)房地產(chǎn)投資風(fēng)險涉及到許多政府職能部門如規(guī)劃、消防、人防、設(shè)計(jì)施工、居民等各個方面。 由此可見,房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要體現(xiàn)在投資資金的安全性、預(yù)期收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。第4章 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險管理分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險管理是對一個房地產(chǎn)項(xiàng)目投資進(jìn)行風(fēng)險分析,再針對其風(fēng)險采取相應(yīng)的對策的一個全過程的管理,風(fēng)險管理的過程可以分為三個階段:風(fēng)險識別、風(fēng)險估計(jì)和風(fēng)險評價房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析的內(nèi)容及作用風(fēng)險分析是風(fēng)險決策的前提和依據(jù)。風(fēng)險分析就是要對風(fēng)險進(jìn)行識別、估計(jì)和評價,并作出全面、綜合的分析。 房地產(chǎn)投資風(fēng)險識別 風(fēng)險識別,就是對風(fēng)險做出認(rèn)定和鑒別,找出風(fēng)險之所在,查明引起風(fēng)險的主要因素,并對其后果作出定性估計(jì)。風(fēng)險識別的目的就是要尋找影響風(fēng)險的主要因素,并兼顧次要因素,以便為投資決策者提供最適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險對策。 對于任何房地產(chǎn)投資者而言,投資風(fēng)險識別是一項(xiàng)長期的連續(xù)性和制度性的工作。風(fēng)險識別是一種用科學(xué)方法來對待風(fēng)險的科學(xué)管理方法,是房地產(chǎn)投資決策科學(xué)化的前提,而且必須通過制度化才能得以保證。
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