【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 但這些樓盤更多的手法是將其商業(yè)部分做為價(jià)值儲(chǔ)備，以期本區(qū)域宅市場(chǎng)更成熟之后贏取更大利潤(rùn)。而關(guān)山片區(qū)新開發(fā)樓盤主要由高級(jí)知識(shí)階層人群購(gòu)買的特征，決定了舊關(guān)山路集貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)模式已經(jīng)不適合光谷將來(lái)更高階層的消費(fèi)需求。本項(xiàng)目沿舊關(guān)山路的商業(yè)部分，將作為現(xiàn)有關(guān)山路商業(yè)模式的升級(jí)形式出現(xiàn)未來(lái)的關(guān)山路上。社區(qū)店面的價(jià)值是和社區(qū)規(guī)模成正比的，社區(qū)越大，社區(qū)店面價(jià)值越高。 本項(xiàng)目商業(yè)除社區(qū)店面概念之外，在整個(gè)關(guān)山片區(qū)，區(qū)域商業(yè)的概念也是相對(duì)最為成熟的，光谷居住人數(shù)的不斷增加，對(duì)綜合休閑購(gòu)物的需求與現(xiàn)有商業(yè)的缺陷矛盾日銳。以光谷廣場(chǎng)為中心的商業(yè)圈正在形成。項(xiàng)目北面的華中科技大學(xué)校區(qū)附近，也沒(méi)有出現(xiàn)以學(xué)生和科研人員為消費(fèi)主體的商業(yè)。而類似的商業(yè)，要一直往北直到武大附近的電腦、電子一條街。十萬(wàn)人的學(xué)生、周邊的消費(fèi)人群以及由學(xué)生為核心衍生的其他人群，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的商業(yè)在學(xué)院消費(fèi)上將有一定的空間可為。從對(duì)利嘉置業(yè)公司以前開發(fā)的月湖一號(hào)等項(xiàng)目的分析可以看出，在購(gòu)買者分布的區(qū)域范圍看，應(yīng)以上下班距樓盤車程在30分鐘之內(nèi)的輻射范圍內(nèi)的顧客為主。 潛在顧客定位于周邊中小企業(yè)老板，高級(jí)管理人員，公務(wù)員等，光谷片區(qū)屬于具有較大開發(fā)潛力的片區(qū)，一旦交通改善，周邊配套設(shè)施完善，這里將成為家居的樂(lè)園。這些中小企業(yè)老板以及企業(yè)機(jī)關(guān)白領(lǐng)屬于收入相對(duì)較高的階層。他們往往具有較強(qiáng)的投資意識(shí)，可以作為家居住宅，也可以作為投資，所謂“炒房”，或出租以賺取租金收入。另一部分潛在購(gòu)買力定位于年輕的上班族，他們常常講究提前消費(fèi)，但由于工作時(shí)間不長(zhǎng)手頭資金不多，再過(guò)幾年他們的資金積累充足了，就會(huì)第一時(shí)間選擇合適的居室。 此外附近的老住戶也是一部分潛在的購(gòu)買力，這些老住戶在這個(gè)片區(qū)居住多年，環(huán)境比較熟悉，他們希望在附近改善居住環(huán)境時(shí)，片區(qū)的樓盤往往成為首選，他們也大多工作穩(wěn)定，手頭也有足夠的積蓄來(lái)支付首期。光谷板塊處于二環(huán)線以內(nèi)，屬于未來(lái)城市規(guī)劃中武昌三個(gè)綜合組團(tuán)之一，也是武漢市規(guī)劃的五個(gè)大型住宅區(qū)中距市中心距離最近的片區(qū)，是由政府統(tǒng)一規(guī)劃的以低密度居住區(qū)為主，輔以金融、商業(yè)、體育、主題公園等多功能的高素質(zhì)綜合新城區(qū)。隨著區(qū)域知名度的提升和開發(fā)的不斷深入，目前的光谷板塊實(shí)際包含了兩個(gè)部分：一為解放大道延長(zhǎng)線至堤角，該區(qū)域?yàn)殡x城區(qū)較遠(yuǎn)的老工業(yè)區(qū)，多為以安居為主的經(jīng)濟(jì)適用房，居民購(gòu)買力相對(duì)較低，但隨著百步亭花園、同溫層等項(xiàng)目的開發(fā)，此處開發(fā)品質(zhì)也有所提升。一為岱黃公路沿線地區(qū)，距離市委所在地花橋較近，公務(wù)員比較集中，開發(fā)項(xiàng)目也較多，且品質(zhì)較高，正成為購(gòu)房者熱烈追捧的區(qū)域。光谷地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面積普遍較大，小區(qū)住宅密度低，容積率低，綠化率高。樓盤均以“綠色生態(tài)”為主題，注重“生態(tài)”與“科學(xué)”的結(jié)合。目前，武昌區(qū)有近萬(wàn)戶拆遷，需求量大，加上花橋、竹葉山、蔡家田等生活區(qū)消費(fèi)者的二次置業(yè)，都會(huì)首選光谷，市場(chǎng)潛力巨大。經(jīng)調(diào)查分析目標(biāo)客戶如下圖31：31目標(biāo)客戶圖職業(yè)構(gòu)成所占比例（%）購(gòu)房目的周邊民營(yíng)，私企老板20投資、改善居住環(huán)境外企，高新技術(shù)人員，金融業(yè)界白領(lǐng)30投資、改善居住環(huán)境周邊高校教師25投資自住附近政府中層以上公務(wù)員10投資、改善居住環(huán)境周邊老住戶10改善居住環(huán)境外地來(lái)漢經(jīng)商者5投資、改善居住環(huán)境光谷周邊的中小企業(yè)老板，管理人員，政府公務(wù)員：這類買家主要工作在附近，平常在周邊消費(fèi)較多，具有一些區(qū)域情緒，加之目前手頭資金充裕，有能力投資物業(yè)，且附近的樓盤具有增值潛力，他們希望改變目前的居住環(huán)境或增大居住面積，他們往往是第二置業(yè)者，消費(fèi)也較具理性，注重房產(chǎn)的整體素質(zhì)，及其發(fā)展前景。外企，光谷高新技術(shù)人才，金融證券咨詢業(yè)白領(lǐng)人士：這類客戶由于知識(shí)層次高，綜合素質(zhì)高，消費(fèi)行為理性，具有很高的審美能力，他們對(duì)居住環(huán)境要求較高，屬于完美主義者。長(zhǎng)期的辦公室工作，讓他們對(duì)自然景觀和社區(qū)人文環(huán)境以及健美等頗為關(guān)注，他們常有回歸大自然的沖動(dòng)，他們對(duì)建筑物的布局，色彩，風(fēng)格，周邊配套等都予以考慮，那些設(shè)計(jì)有風(fēng)格，戶型也完美，綜合素質(zhì)高的樓盤往往成為他們的首選。這部分人付款方式普遍采取按揭，希望自己裝修，設(shè)計(jì)內(nèi)部裝潢，或希望開發(fā)商提供套餐式裝修。周邊的高校教師以及工作者：這類顧客知識(shí)層次高，擅長(zhǎng)分析，具有很強(qiáng)的投資意識(shí)，他們對(duì)房產(chǎn)很有研究，不僅看潮流化的房子，也很關(guān)心其真實(shí)價(jià)值，及該樓盤的價(jià)值是被市場(chǎng)高估還是低估，進(jìn)行理性選擇。附近的中層以上的政府公務(wù)員：這類顧客大多4055歲，收入穩(wěn)定，社會(huì)地位穩(wěn)定，部分有隱性收入，支付能力也較強(qiáng)，他們希望購(gòu)買一套自備或?yàn)樽优A(yù)備的房子，往往也看重其發(fā)展?jié)摿ΑＶ苓吚献簦核麄兪煜ぶ苓叺沫h(huán)境，有地域情緒，當(dāng)看到有投資價(jià)值的樓盤出現(xiàn)，價(jià)格也適中的話，附近的樓盤常常成為他們的首選。外地來(lái)漢的經(jīng)商者：主要是外地來(lái)漢的商家，尤其是郊區(qū)來(lái)漢的商家，該區(qū)樓盤的地理位置是商品打入武漢的窗口，由此地理位置使他們購(gòu)買的主要原因。目前，項(xiàng)目亮點(diǎn)出現(xiàn)在光谷片區(qū)，由于中心城區(qū)用地有限,此片區(qū)樓盤多以小高層、高層為主?？∪A雅苑、半島豪庭、楓丹白鷺等樓盤均價(jià)均在5000元/平方米左右，價(jià)格及銷售走勢(shì)平穩(wěn)。據(jù)悉香港瑞安集團(tuán)將投資70億，將武漢光谷新區(qū)880畝地塊打造成“武漢新天地”，預(yù)示著該區(qū)域?qū)⒊蔀楦邫n住宅集中地，加之舊城區(qū)的市政改造，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了更好的外部環(huán)境。建設(shè)大道沿線，小戶型已基本消化完畢，在售戶型以120平方米以上的大戶型為主。目前，盛世華庭、臺(tái)北名居等項(xiàng)目正籌備中。銷售量較好，主要樓盤世紀(jì)家園三期、青青美廬二期、綠色新都等項(xiàng)目銷售接近尾聲。中一花園以5800元/平方米的均價(jià)面市，使東湖開發(fā)區(qū)樓盤的整體價(jià)格水平得到進(jìn)一步提升，但從其銷售情況看，東湖開發(fā)區(qū)對(duì)均價(jià)5000元/平方米以上樓盤接受度還有待考驗(yàn)。然而情況還是較為樂(lè)觀，片區(qū)的整體開發(fā)將會(huì)帶動(dòng)其市場(chǎng)價(jià)值的提升，引起轟動(dòng)效應(yīng)，從而有利于其銷售。因此，從以上各個(gè)因素分析來(lái)看，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)看，武漢市內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)依然有較大的發(fā)展空間。該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是良好的，該項(xiàng)目總體上能夠獲得良好的收益。第4章 武漢世界城光谷步行街項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模策劃和投資需求預(yù)測(cè)第4章 武漢世界城光谷步行街項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模策劃和投資需求預(yù)測(cè) 項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模策劃師有關(guān)該項(xiàng)目用地的具體建設(shè)項(xiàng)目的策劃，詳細(xì)的分析各個(gè)建筑用地的用處及其規(guī)模，然后基于其建設(shè)規(guī)模，預(yù)測(cè)出項(xiàng)目的投資需求。項(xiàng)目的投資需求預(yù)測(cè)是對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的投資過(guò)程進(jìn)行預(yù)測(cè)與規(guī)劃，從而保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 大環(huán)境上，國(guó)家對(duì)中部地區(qū)的政策和資金傾斜，令整個(gè)武漢的發(fā)展獲得了新生。本項(xiàng)目所處的位置，一邊是蒸蒸日上的大武漢市中心，一邊是前景十分看好并且日益成熟的光谷腹地。原先光谷地區(qū)的居民對(duì)這一地區(qū)的信心逐漸上漲，洪山甚至武昌區(qū)的購(gòu)房客戶也對(duì)關(guān)山片區(qū)前景的認(rèn)同感逐步加強(qiáng)。在武漢市的交通規(guī)劃中，2010年前，地鐵將把本項(xiàng)目所在的關(guān)山片區(qū)與武昌中心區(qū)域以及武漢的主要商業(yè)區(qū)漢口連接在一起。交通成本的降低和交通時(shí)間的大大縮短，將令本案與市中心心理距離上縮小。光谷廣場(chǎng)的城市定位：城市副核心。依托光谷——面向武昌——扼守武漢東南出入口——輻射武昌東南城區(qū)——具備綜合功能城市建筑組團(tuán)。整個(gè)步行街定位：（1）中國(guó)唯一高科技步行街——依托光谷。（2）武漢的時(shí)尚中心——有武漢最時(shí)尚的商業(yè)——去利嘉“光谷世界城”就象臺(tái)北人去誠(chéng)品書店一樣，代表一種時(shí)尚。（3）武漢城市形象的標(biāo)簽。（一個(gè)城市的標(biāo)志，不應(yīng)該只是有超級(jí)高樓，還應(yīng)該有一條象“光谷世界城”這樣的特別的街。）(4)武漢城市旅游的重要資源。（到黃鶴樓不算到過(guò)武漢，到“光谷世界城”才算到過(guò)武漢。） 本項(xiàng)目5年之內(nèi)的最大的可操作商業(yè)量在3035萬(wàn)平方米，那么這樣的的業(yè)量下，可能的商業(yè)形態(tài)將包含：大型百貨、大型倉(cāng)儲(chǔ)超市、酒店、寫字樓、主題商場(chǎng)（家居、數(shù)碼、電器）、美食、娛樂(lè)、休閑、其他自由獨(dú)立商業(yè)等。商業(yè)的建筑形態(tài)，可能包含：街區(qū)獨(dú)立店面形式，中空百貨形式，平層倉(cāng)儲(chǔ)超市形式，小獨(dú)棟主力店形式，主題商場(chǎng)形式，酒店形式和寫字樓形式。 住宅規(guī)模定位：分為普通居住和特殊居住兩大類，普通居住主要指小高層、高層住宅；特殊居住主要指酒店式公寓等邊緣住宅。設(shè)置11—18層高層住宅，一梯四戶為主。酒店公寓功能定位：設(shè)置23層酒店式公寓單體樓，戶型配比上以最適合出租、投資的單間為主，主要目標(biāo)客戶為投資客戶。主要包括各種商務(wù)寫字樓、酒店、商務(wù)洽談服務(wù)中心等設(shè)施。商業(yè)規(guī)模定位：滿足人們的購(gòu)物需求，主要通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)購(gòu)物中心和中心區(qū)域的主題商業(yè)步行街來(lái)表現(xiàn)。設(shè)置沿珞愉路南30米規(guī)劃路設(shè)置兩層騎樓式商鋪，東12米規(guī)劃路以及小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃路布置一層騎樓式商鋪。12層騎樓式商鋪，經(jīng)營(yíng)餐飲、娛樂(lè)、文具、書店等。首層為獨(dú)立式商鋪，開間在3．6—4．5米之間，進(jìn)深1218米，層高4．5米以上，面積可考慮在3米9米或4米9米。二層通鋪設(shè)計(jì)，可按照業(yè)主需要分割銷售或出租。本項(xiàng)目的建筑規(guī)模技術(shù)指標(biāo)：（1）項(xiàng)目容積率 (2)項(xiàng)目總用地面積 平方米(3)建筑密度45％(4)。其中商業(yè)部分 平方米，住宅面積 78萬(wàn)平方米 ，酒店及辦公6萬(wàn)平方米。41項(xiàng)目規(guī)劃圖物業(yè)類型建筑面積（萬(wàn)M2）功能商業(yè)街一層以美食、娛樂(lè)為主、其余生活配套為輔助的步行街，或汽車貿(mào)易城二層小計(jì)酒店及高層寫字樓一～三層酒店及停車場(chǎng)四～九層寫字樓或商住兩用小計(jì)住宅住宅本項(xiàng)目的初步規(guī)劃如上圖41，從產(chǎn)品特性來(lái)看它具有系統(tǒng)、綜合、新穎、超前、高品位、有文化內(nèi)涵等特征?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成后，將來(lái)定位于以商業(yè)開發(fā)為主題的現(xiàn)代城市綜合功能區(qū)。因此，規(guī)劃建成后的本項(xiàng)目不同于傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，它不是城市商業(yè)的主宰，而是時(shí)尚的先導(dǎo)，它能影響城市及其商業(yè)的發(fā)展、引導(dǎo)城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)質(zhì)量的改善。本項(xiàng)目所需要的投資主要有以下幾項(xiàng)構(gòu)成：（1）土地開發(fā)投資：土地開發(fā)投資首先需要依法取得土地，如從政府有償出讓或在土地二級(jí)市有償轉(zhuǎn)讓取得，然后進(jìn)行土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將土地開發(fā)成為具有“三通一平”或“七通一平”等建設(shè)條件的商品地產(chǎn)，再進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓或出租。（2）房屋開發(fā)投資：房屋開發(fā)投資是指在已開發(fā)好的土地上進(jìn)行的房屋以及市政公用和生活服務(wù)房屋開發(fā)建設(shè)的投資，包括住宅房屋開發(fā)投資和非住宅房屋開發(fā)投資。（3）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資是指用于房地產(chǎn)出租、出售、信托、互換等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資。（4）房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)中介服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)等中介服務(wù)的投資。（5）房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資：房地產(chǎn)管理和服務(wù)投資是指用于房地產(chǎn)管理、維修和保養(yǎng)等服務(wù)的投資[8]。本項(xiàng)目一期開發(fā)期為2年，下面是本項(xiàng)目的一些基本數(shù)據(jù)：土地出讓金128520萬(wàn)元，建安成本按每平方米2397元造價(jià)計(jì)，本借款利率為5．3％，今折現(xiàn)率為10％，行政管理費(fèi)用按銷售額的1％計(jì)，稅金按銷售收入的5．2％，售價(jià)格高層住宅均價(jià)為5200元／m2；商業(yè)街均價(jià)為7800元／m2；地下車位(出售或出租)平均折現(xiàn)為65000元／位，所得稅以33％計(jì)，本項(xiàng)目歸屬房地產(chǎn)開發(fā)投資類別項(xiàng)目建設(shè)投資366440 萬(wàn)元中工程費(fèi)用，230190萬(wàn)元土地出讓金及其他遞延資產(chǎn)128250 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)8000 萬(wàn)元，固定資產(chǎn)投資在此基礎(chǔ)上加上投資方向調(diào)節(jié)稅按3000 萬(wàn)元建筑工程的5% 共計(jì)369440萬(wàn)元。 故此可估算總投資估算為369440萬(wàn)元。本項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)需要自有資金投入110000萬(wàn)元，％，該部分資金在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)需要利嘉置業(yè)公司投資，在建設(shè)期開始后需要從銀行貸款74000萬(wàn)元，％，其余50％由房屋預(yù)售和滾動(dòng)開發(fā)回收資金提供。之所以這樣做是因?yàn)?，公司自有的資金及銀行貸款部分完全能夠保證項(xiàng)目順利開盤。在實(shí)際運(yùn)作中可根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況做如下安排：首先，以現(xiàn)有土地使用權(quán)作為抵押取得銀行貸款作為部分啟動(dòng)資金。根據(jù)目前該區(qū)位地價(jià)，預(yù)計(jì)該地塊至少可以拍的120000萬(wàn)元，若將土地抵押，可以貸得96000萬(wàn)元。其次，工程發(fā)包前，可事先約定由施工單位墊付工程款。第三，隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)