【正文】 資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)[12]，就是將非貨幣的資產(chǎn)或有價(jià)證券兌換成貨幣。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來損失。在資金的回收方面，我們?cè)阡N售期間將采用靈活、輕松的付款策略，盡量降低資金的變現(xiàn)力。結(jié)合武漢市房產(chǎn)市場(chǎng)，在本項(xiàng)目營(yíng)銷上，住宅樓盤的資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較小，商業(yè)街物業(yè)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)較大。目前，武漢住宅銷售情況良好，價(jià)格合理、位置較佳的項(xiàng)目都很暢銷。而武漢的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)行情一般，我們未來將運(yùn)用以下多種營(yíng)銷手段對(duì)商業(yè)街進(jìn)行推介，以避免資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。未項(xiàng)目完成規(guī)劃設(shè)計(jì)后就與品牌餐飲、休閑商家進(jìn)行前期接洽，如此盡可能廣泛的與商家進(jìn)行溝通，從中挖掘出合作利益點(diǎn)，使商家感受到我們的合作誠意，為其量身劃分經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，有助于順利完成招商工作，同時(shí)，借助商家的口碑效應(yīng)也是對(duì)項(xiàng)目的一次推介；在前期招商工作開展的同時(shí)，可引進(jìn)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司。第一，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司擁有豐富的商家資源，能夠促進(jìn)商業(yè)街招商和銷售；第二，專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司熟悉經(jīng)營(yíng)者對(duì)產(chǎn)品的相關(guān)需求和消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，對(duì)商業(yè)街的宣傳包裝推廣也能夠給予一些合理化的建議；第三，在商業(yè)街未來整體包裝和對(duì)外宣傳中可以主推專業(yè)管理公司入駐，增強(qiáng)經(jīng)營(yíng)者和投資者的信心[14]。(3)購買力風(fēng)險(xiǎn)購買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于成都消費(fèi)者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果武漢市整體房產(chǎn)市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來損失。規(guī)避購買力風(fēng)險(xiǎn)的手段是通過切實(shí)有效的營(yíng)銷手段，激發(fā)目標(biāo)消費(fèi)群的購買欲望，引發(fā)購房風(fēng)暴，迅速結(jié)束樓盤的銷售周期。未來，我們將運(yùn)用以下一系列手段對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷，以避免購買力風(fēng)險(xiǎn)。一、通過對(duì)項(xiàng)目外場(chǎng)及內(nèi)部環(huán)境的精心設(shè)計(jì)，加上對(duì)外的有力的宣傳包裝，將項(xiàng)目的概念訴求及豐富的文化附加值傳達(dá)給受眾，使其感受到我項(xiàng)目與眾不同的格調(diào)。二、通過頻繁組織現(xiàn)場(chǎng)的各種活動(dòng)(如項(xiàng)目開盤活動(dòng)，各種演藝活動(dòng)、項(xiàng)目絢目燈景展示)，制造新聞效應(yīng)，吸引大眾目光。經(jīng)過一系列的市場(chǎng)行為和營(yíng)銷手段提升項(xiàng)目的人氣和被關(guān)注度，在前期的外場(chǎng)環(huán)境、宣傳包裝到位的情況下將項(xiàng)目快速成功的銷售，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠，并取得較好的效益。制定針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目后期市場(chǎng)宣傳及經(jīng)營(yíng)管理的詳細(xì)計(jì)劃，并提出商業(yè)街經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，使投資者和經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目以后的商業(yè)前景產(chǎn)生良好的預(yù)期，增強(qiáng)其投資和經(jīng)營(yíng)商業(yè)街的信心。(4)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn) 按照邁克爾波特的五力競(jìng)爭(zhēng)模型分析，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有來自供貨商的競(jìng)爭(zhēng)、顧客競(jìng)爭(zhēng)、己進(jìn)入開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)、潛在進(jìn)入者的競(jìng)爭(zhēng)、替代品的競(jìng)爭(zhēng)。從本行業(yè)及本案的情況來看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來自已有樓盤及正在興建樓盤的競(jìng)爭(zhēng)。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也是以后主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)所面臨的主要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者，在樓盤的規(guī)劃、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策略等方面著手進(jìn)行相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，從項(xiàng)目的前期到后期自始至終采取對(duì)策來降低市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。第7章 全文總結(jié)與展望第7章 全文總結(jié)與展望本論文在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析調(diào)研及具體項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析上，都本著客觀、合理的原則，在對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行大量的調(diào)查分析，并從實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。針對(duì)武漢光谷步行街房地產(chǎn)項(xiàng)目這一具體對(duì)象，從項(xiàng)目環(huán)境分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位最后到項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等幾個(gè)方面對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了深入的策劃研究，主要得到如下結(jié)論：近年來，武漢市固定資產(chǎn)投資特別是住宅房地產(chǎn)的投資增長(zhǎng)速度很快。武漢市住宅房地產(chǎn)的價(jià)格也一路飄升。大量的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，一方面說明了房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，另一方面也有可能導(dǎo)致過度競(jìng)爭(zhēng)。本文通過對(duì)可能與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行分析后認(rèn)為：與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比，本項(xiàng)目無論在開發(fā)規(guī)模、開發(fā)商口碑、戶型規(guī)劃質(zhì)量、地塊升值潛力等方面都具有優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)：①該地塊極具發(fā)展?jié)摿?，屬于拆遷改建整合發(fā)展的重要地塊，是經(jīng)商要道。②土地成本低，贏利空間大的優(yōu)勢(shì) ，光谷片區(qū)由于早期的交通狀況，房產(chǎn)一直比較低迷。在這種情況下，本公司看準(zhǔn)商機(jī)，以低價(jià)拿下了這塊地，無疑是對(duì)開發(fā)空間的大大提升。③項(xiàng)目的號(hào)召力巨大。該項(xiàng)目處于武昌東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，受到武漢大眾及政府的大力支持，有望成為武漢又一城市名片，具有巨大的吸引力。本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模較大，放眼整個(gè)武漢市，少有出其右者。如此大規(guī)模的樓盤，勢(shì)必會(huì)吸引眾多有意購房者的眼球，讓他們更多關(guān)注本項(xiàng)目的相關(guān)信息，有利于擴(kuò)大本項(xiàng)目在武漢市的影響力。④近年來武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，居民消費(fèi)水平和消費(fèi)能力有較大幅度的提高。在居民的投資觀念中，投資房地產(chǎn)成為一個(gè)重要的選擇。這樣一個(gè)大的背景，為本房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)打下了良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境。同時(shí)本項(xiàng)目所在地塊在武漢市未來城市發(fā)展規(guī)劃中處于極為有利的地位，這些無疑將吸引更多房地產(chǎn)遠(yuǎn)期投資者的關(guān)注。 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)主要有：①項(xiàng)目規(guī)模較大，時(shí)間較緊，開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度大。②項(xiàng)目的定位主題有一定難度。盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善。③房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 在項(xiàng)目定位時(shí)，要著重突出本項(xiàng)目的區(qū)位、居住環(huán)境與升值潛力。為了吸引購房者，要加大力度提高產(chǎn)品的性價(jià)比，提升小區(qū)的人文環(huán)境；要保證住宅的合理空間布局；要加快建設(shè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理配套設(shè)施。滿足不同類型的消費(fèi)者的需要，還要增強(qiáng)了項(xiàng)目的營(yíng)銷能力。 除了進(jìn)行定性的分析外，本文還對(duì)本項(xiàng)目的進(jìn)行了一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析。該項(xiàng)目投資較大，盈利能力較強(qiáng)，利潤(rùn)相當(dāng)可觀。然而需要指出的是，該項(xiàng)目對(duì)銷售收入相對(duì)比較敏感，因此銷售環(huán)節(jié)的好壞對(duì)于本項(xiàng)目的成功有著關(guān)鍵的影響。項(xiàng)目的其它技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金值、項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率都比較樂觀，在可以接受的范圍內(nèi)。綜上所述，武漢光谷步行街房地產(chǎn)項(xiàng)目只要項(xiàng)目的組織得力、開發(fā)合理，它在經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上都是完全可行的。通過這次對(duì)武漢光谷步行街項(xiàng)目進(jìn)行大量市場(chǎng)調(diào)查與分析，該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景也是非常好的。因此，通過本文可以得出該項(xiàng)目可行，有著可觀的利潤(rùn)空間和市場(chǎng)前景，應(yīng)進(jìn)行投資建設(shè)開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)己經(jīng)從盲目開發(fā)時(shí)代進(jìn)入一個(gè)理性開發(fā)時(shí)代 ，房地產(chǎn)消費(fèi)也己從一個(gè)盲目消費(fèi)時(shí)代進(jìn)入一個(gè)理智消費(fèi)時(shí)代。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突飛猛進(jìn)人民的生活質(zhì)量日益提高，這就有了改造居住環(huán)境和生活條件的物質(zhì)基礎(chǔ)，從住宅上確定了高品質(zhì)的生活層次。它暗示了一種住宅產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)，一種人類對(duì)生活環(huán)境和生存意識(shí)再完善的社會(huì)趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著一個(gè)全面的整合，從規(guī)劃設(shè)計(jì),營(yíng)銷策劃,市場(chǎng)理念,物業(yè)管理到每一個(gè)環(huán)節(jié)的操作技巧都在日益變化。為此，武漢光谷步行街項(xiàng)目房地產(chǎn)的投資運(yùn)作應(yīng)全方位策劃。根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃，分期實(shí)施，高標(biāo)開發(fā)，力創(chuàng)精品”的靈活的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。（1）整體規(guī)劃。這是大面積大規(guī)模開發(fā)的一個(gè)顯著特點(diǎn)，本地占地面積巨大，投資相對(duì)也大，因此建議對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行整體規(guī)劃。（2）分期實(shí)施。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑面積大，分期開發(fā)有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（3）高標(biāo)開發(fā)。因?yàn)橥顿Y額大，市場(chǎng)定位高，所以高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)有利于保證工程質(zhì)量，并贏得良好的口碑與顧客的信任。（4）力創(chuàng)精品。本項(xiàng)目所處地段的品牌項(xiàng)目比較多，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。因此必須突出自己的特色，同時(shí)借助該項(xiàng)目的品牌擴(kuò)大開發(fā)公司的影響力。近年來，中國(guó)社會(huì)步入了由短缺到過剩的轉(zhuǎn)型期。在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的社會(huì)轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)策劃成了一個(gè)比較熱門的專業(yè)，但是實(shí)際上，中國(guó)的策劃市場(chǎng)還是不成熟的。當(dāng)前，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃呈現(xiàn)以下趨勢(shì)：一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變；從追求社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變；房地產(chǎn)的策劃方法從側(cè)重項(xiàng)目概念轉(zhuǎn)到項(xiàng)目概念與項(xiàng)目細(xì)節(jié)并重的方法上；房地產(chǎn)的策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學(xué)的理論體系。另外，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀來看，那些已經(jīng)具備一定規(guī)模和實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，憑借對(duì)市場(chǎng)的深刻把握和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，作出非常成功的項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目可行性研究，并據(jù)此作出質(zhì)量很高的項(xiàng)目決策。同時(shí)，也不可否認(rèn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于現(xiàn)實(shí)狀態(tài)的制約，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)人員比例失調(diào)，綜合性人才短缺，致使對(duì)項(xiàng)目的前期研究評(píng)價(jià)論證往往處于層次偏低、方法偏簡(jiǎn)、處理不當(dāng)?shù)臓顩r。因此，如何加大前期投入，解決技術(shù)同經(jīng)濟(jì)的有機(jī)結(jié)合問題；如何組織利用企業(yè)人才資源問題；如何掌握項(xiàng)目評(píng)價(jià)工具，解決項(xiàng)目評(píng)價(jià)的正確方法問題；如何依據(jù)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的成果，按照嚴(yán)格的決策程序進(jìn)行民主化、科學(xué)化的決策等問題是擺在我們面前必須首先解決的。 本文通過武漢光谷步行街項(xiàng)目這一典型的案例，具體地說明了房地產(chǎn)策劃研究在項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐中的重要意義及運(yùn)用方法，為房地產(chǎn)行業(yè)及其它行業(yè)相關(guān)人員提供了參考、研究、借鑒的典型案例。希望能對(duì)提高我們房地產(chǎn)開發(fā)商的策劃管理水平起到積極的推進(jìn)作用。不過由于筆者水平有限，文章難免出現(xiàn)不足之處，歡迎各位老師批評(píng)指正。致謝經(jīng)過前后3個(gè)月的時(shí)間，終于完成我的這份項(xiàng)目策劃研究報(bào)告。經(jīng)過這個(gè)過程，我們學(xué)會(huì)了把所學(xué)的知識(shí)加以應(yīng)用，并且在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)新的問題解決問題。所謂“紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行”誠斯言也！房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是我感興趣的研究領(lǐng)域，在李春好老師的悉心指導(dǎo)下，經(jīng)過3個(gè)多月的努力，終于完成了今天的文字。本文從選題，準(zhǔn)備，到定稿，得到了多位老師的關(guān)心，支持和幫助，可以說沒有他們以及相關(guān)課題方向的老師自始自終的熱心關(guān)懷，鞭策，鼓勵(lì)和細(xì)心指導(dǎo)，以及在論文寫作過程中給予的學(xué)術(shù)指導(dǎo)和修改建議，因此我一直心存感激對(duì)他們的學(xué)術(shù)造詣和敬業(yè)態(tài)度。在這里，我想對(duì)幾位在畢業(yè)設(shè)計(jì)過程中給予我?guī)椭睦蠋熖貏e是李老師致以最誠摯的感謝。其次也感謝武漢利嘉置業(yè)的徐哥，感謝你提供的調(diào)研機(jī)會(huì)及相關(guān)的數(shù)據(jù)資料等。最后，由于知識(shí)的淺陋，出現(xiàn)錯(cuò)誤在所難免，希望看過這篇畢業(yè)設(shè)計(jì)的老師，同學(xué)多提寶貴意見，以使我在今后的學(xué)習(xí)工作中能更好的運(yùn)用。 參考文獻(xiàn)[1]譚術(shù)魁．房地產(chǎn)項(xiàng)目管理[M] 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