【正文】 趨勢(shì)。2022年的全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄，2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，2022年住宅投，%；，%；，%。萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積780萬(wàn)平米，與2002年相比下降了10%。2022全市批準(zhǔn)上市商品房面積為598萬(wàn)平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區(qū)為368萬(wàn)平方米，與2022年數(shù)據(jù)持平。表2—1 1995—2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo)年份 固定資產(chǎn) 投資(億元)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）住宅開(kāi)發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)施工面積（萬(wàn)㎡）住宅施工面積(萬(wàn)㎡)房地產(chǎn)竣工面積（萬(wàn)㎡）住宅竣工面積（萬(wàn)㎡）住宅交易面積（萬(wàn)㎡）1995 /1996 1781997 2151998 2531999 2022 2022 111 1053 2022 2022 從表中可以看出：2022年以來(lái)，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在24%左右，和全國(guó)的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長(zhǎng)。從這個(gè)角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能說(shuō)是過(guò)熱。此外，住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢(shì)，主要是因?yàn)檗k公樓投資開(kāi)發(fā)處于低谷時(shí)期，不但沒(méi)有趕上整個(gè)房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。圖2—1 歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、面積增長(zhǎng)率示意圖從上圖可以看出，南京房地產(chǎn)投資屢屢創(chuàng)造高潮，特別是從1999年以來(lái)，投資增速不斷上升。目前南京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長(zhǎng)速度和竣工面積增長(zhǎng)速度對(duì)比可以看出，雖然南京的竣工增長(zhǎng)率與銷售面積增長(zhǎng)率與2022年之前差不多，竣工面積增長(zhǎng)率在1999年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在10%以下，不過(guò)由于老城改造等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，銷售面積增長(zhǎng)率自99年以來(lái)增長(zhǎng)的勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，表明需求非常旺盛，相對(duì)而言，竣工面積增長(zhǎng)緩慢，在2022年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，這就不難解釋2022年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。開(kāi)發(fā)投資從99年以來(lái)增長(zhǎng)速度不斷上升，高于同期的竣工增長(zhǎng)速度，表明2004年的商品房供給將會(huì)有大的增速。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)拍賣制度以來(lái)，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)育、完善土地市場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)交易起到了積極作用。但是2022年南京土地市場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)異常熱乎，炒地成風(fēng)。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開(kāi)發(fā)商，而且不少實(shí)力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。市區(qū)已經(jīng)基本沒(méi)有空置土地可供出讓開(kāi)發(fā)，而通過(guò)轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅較大。土地是開(kāi)發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自2022年以來(lái)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易日益火爆，需求高速增長(zhǎng)。然而土地供應(yīng)量增長(zhǎng)的速度跟不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)需求增長(zhǎng)的速度，土地的供應(yīng)不足導(dǎo)致目前土地市場(chǎng)的火爆。面對(duì)老百20%10%0%10%20%30%40%196 197 198 199 200 201 202 203開(kāi) 發(fā) 投 資 竣 工 面 積 住 宅 銷 售 面 積姓對(duì)不斷增長(zhǎng)房?jī)r(jià)的不滿和要加快城市化進(jìn)程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。2022年經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長(zhǎng)，采用招標(biāo)、拍，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積62幅，，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。表2—2 2022年—2022年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表年份 轉(zhuǎn)讓面積（萬(wàn)平米） 轉(zhuǎn)讓面積增長(zhǎng)率 轉(zhuǎn)讓金額（億元）2022 / 2022 122% 2022 536% 2022 281% 3. 2022年存量房供應(yīng)狀況從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，存量房（即二手房）市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過(guò)超市、銀行之勢(shì)。由于商品房?jī)r(jià)格不斷走高，供應(yīng)無(wú)法滿足需求，而且總房?jī)r(jià)超過(guò)部分居民的承受能力，導(dǎo)致一部分購(gòu)房者購(gòu)買存量商品房。2022年存量房交易全面超過(guò)商品房，2022年全市存，%%，交易面積達(dá)到429萬(wàn)平方米，存量房交易各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)。價(jià)格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房?jī)r(jià)上漲急于套現(xiàn)退出市場(chǎng)，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。到了2022年底，存量房供需形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個(gè)存量房市場(chǎng)供大于求。，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升，2022年存量房交易面積、件數(shù)均超過(guò)了商品房。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其商品房、存量房市場(chǎng)的交易量大致為1：3到1：4，因此，南京的存量房市場(chǎng)還將繼續(xù)高速發(fā)展。4. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)情況面對(duì)不斷上漲的房?jī)r(jià)，普通老百姓的購(gòu)房壓力逐漸加大，對(duì)中低收入和拆遷無(wú)處安身的居民尤為如此。南京城鎮(zhèn)居民的2022人均可支配年收入剛剛超過(guò)萬(wàn)元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個(gè)收入水平，讓他們購(gòu)買均價(jià)在4000以上的商品房對(duì)于家中有限的存款來(lái)說(shuō)幾乎是不可能，即使能夠購(gòu)買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。因?yàn)殛P(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，普通老百姓的住房問(wèn)題成為政府必須要解決的問(wèn)題。而房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒(méi)，同時(shí)也有力的拉動(dòng)了居民的消費(fèi)。希望房?jī)r(jià)下跌來(lái)滿足中低收入居民的需求在短時(shí)間內(nèi)不太可能，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動(dòng)是各方面都不愿意看到的情景。因此經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房是解決中低收入居民購(gòu)房和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度在2022年驟然加快，2022年全市僅僅開(kāi)工建設(shè)20萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，安置了12900戶低收入家庭。除此以外，2022年全年共劃撥9個(gè)片區(qū)近600畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，將有效的緩解部分低收入家庭的購(gòu)房壓力，改變目前中低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足的不平衡狀況。盡管2022年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度在加大，但仍然無(wú)法滿足市場(chǎng)的需要，200，預(yù)計(jì)2022年拆遷量將達(dá)到4萬(wàn)戶。除了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位置條件較好的中低價(jià)商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。二、2022年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析1. 2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析2022年商品房的市場(chǎng)容量為850平方米，存量房的市場(chǎng)容量為550萬(wàn)平方米左右，本常規(guī)研究報(bào)告僅研究商品房的供需狀況。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料，2022年全市新商品房的上市面積為598萬(wàn)平方米，平方米，整個(gè)商品房市場(chǎng)需求大于供給。盡管2022年全年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總量上供不應(yīng)求，但是仍然存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況比較緊張，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，每期開(kāi)盤的價(jià)格總是高于上一期的價(jià)格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場(chǎng)存在著供大于求的現(xiàn)象。隨著二級(jí)市場(chǎng)的高速發(fā)展以及各種鼓勵(lì)政策出臺(tái)，存量房交易快速上升，同時(shí)市政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以及2022年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的狀況，2022商品房供給量將比2022年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況得到改變。2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析在對(duì)南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來(lái)分析，通過(guò)比較供給份額、需求份額，能夠反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于1，說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說(shuō)明該區(qū)域市場(chǎng)供給過(guò)剩。2022年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過(guò)比較各片區(qū)供需狀況，市場(chǎng)各方能夠準(zhǔn)確地把握不同片區(qū)市場(chǎng)狀況，避免造成資源的浪費(fèi)。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測(cè)資料，結(jié)合我中心會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)房需求數(shù)據(jù)，得出2022年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。圖22 2022年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。江寧片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場(chǎng)壓力區(qū)，供給份額比需求份額高27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)，有數(shù)個(gè)大盤在開(kāi)發(fā)，但2022年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢(shì)河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的44%。隨著供應(yīng)的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在2022年發(fā)生了一些變化，如圖。圖23：2022年河西片區(qū)全年供需比走勢(shì)圖 2022年底，河西土地供應(yīng)大幅上升，同時(shí)奧體中心片區(qū)樓盤開(kāi)始全面啟動(dòng)，有 城 東 城 南 城 北 河 西 城 中 江 寧 、 江 北供 需 比 河 西 片 區(qū) 供 需 第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度數(shù)個(gè)大盤即將開(kāi)盤，供給有所增加，也影響了消費(fèi)心理，致使供給緊張狀況有所緩解。3. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析毫無(wú)疑問(wèn)，無(wú)論消費(fèi)者還是開(kāi)發(fā)商都對(duì)市場(chǎng)價(jià)格非常敏感，商品房?jī)r(jià)格層次的供需結(jié)構(gòu)同樣存在結(jié)構(gòu)性矛盾，這里所引用的價(jià)格層次容量供需比是該價(jià)位檔次內(nèi)總供給面積與該價(jià)位檔次內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于1，說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過(guò)剩。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：圖24 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元/平米）抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,中低檔價(jià)位區(qū)間商品房供不應(yīng)求，3500元以下/平米價(jià)位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%；5000元以上/平米價(jià)位段區(qū)間為供給過(guò)剩區(qū)，供給份額大大超過(guò)需求份額。然而在3500元以下/平米區(qū)間價(jià)位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒(méi)有供給。但是這個(gè)價(jià)位上卻有超過(guò)15%的消費(fèi)者意向選擇在寧南和仙林購(gòu)房。因此進(jìn)一步結(jié)合購(gòu)房者購(gòu)房意向地區(qū)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)更多問(wèn)題。下面以3500—5000元價(jià)位區(qū)間為例：圖2—5 3500—5000元/平米價(jià)位區(qū)間區(qū)域供需比例圖 盡管總體3500—5000元/平米價(jià)位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會(huì)發(fā)現(xiàn)在這個(gè)價(jià)位區(qū) 城 東 城 南 城 北 河 西350－ 500 350以 下 350500 500700 700以 上供 需 比間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩的不平衡現(xiàn)象。4. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析利用抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)對(duì)樓型供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。數(shù)值小于1，說(shuō)明該樓型市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說(shuō)明該樓型市場(chǎng)供給過(guò)剩。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：圖2—6 樓型供需結(jié)構(gòu)圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的62%，預(yù)示多層樓型的價(jià)格將要繼續(xù)堅(jiān)挺；在高層區(qū)域中，表現(xiàn)為市場(chǎng)供給過(guò)剩，這部分樓盤的銷售壓力將會(huì)比較大；別墅區(qū)供給稍微過(guò)剩；小高層區(qū)域供需基本達(dá)到均衡。由于土地資源非常稀缺，地價(jià)在商品房成本構(gòu)成中比例較高，只有建設(shè)高層建筑，才能降低單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M(fèi)用。因此高層、小高層樓型的市場(chǎng)供給較多，特別是在城中一些地價(jià)很高的區(qū)域，這與消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣心理有些差距，導(dǎo)致供需不平衡。5. 商品房總價(jià)與區(qū)域供需交叉分析消費(fèi)者在購(gòu)買商品房的時(shí)候，單價(jià)是重要的因素，但毫無(wú)疑問(wèn)，消費(fèi)者的選擇還要受到總價(jià)的制約。消費(fèi)者對(duì)于不同區(qū)域所能接受的總價(jià)是不同的，因此即使某個(gè)總價(jià)區(qū)間上總體供不應(yīng)求，如果結(jié)合區(qū)域進(jìn)一步進(jìn)行交叉分析，就會(huì)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下（僅列舉河西、城中、城南和江寧）：圖2－7 商品房總價(jià)與區(qū)域交叉供需比例圖（總價(jià)單位：萬(wàn)元/套）如圖所示， 供 需 比 多 層 小 高 層 高 層 別 墅市場(chǎng)中單套總價(jià)30萬(wàn)以下的商品房基本供不應(yīng)求，其中河西片區(qū)供需差距比較大，除了單身公寓和公寓式酒店之外基本沒(méi)有其他類型供給；單套總價(jià)3060萬(wàn)區(qū)間上的商品房江寧片區(qū)供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；單套總價(jià)60萬(wàn)以上的商品房區(qū)間四個(gè)區(qū)域都供大于求，其中江寧地區(qū)供給與需求相差比較大。三、2022年南京市商品房供給總量分析1. 商品房2022年南京房地產(chǎn)施工面積為1255萬(wàn)平方米，比2022年增長(zhǎng)38%，而竣工面。由于房地產(chǎn)從動(dòng)工之日起一般在一年之內(nèi)可以竣工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2022年內(nèi)完工交付使用；此外南京計(jì)劃今年新開(kāi)工住宅面積1000萬(wàn)平方米，按照南京市2022年城市規(guī)劃，將重點(diǎn)建設(shè)寧南、長(zhǎng)巷、河西、仙林幾大片區(qū)，再加上今年開(kāi)工建設(shè)并竣工的商品房，04年的商品房上市量估計(jì)將達(dá)到900萬(wàn)平方米。2022年，南京市存量房、商品房的交易量相當(dāng)，并且存量房交易量上升速度超過(guò)商品房的趨勢(shì)，其它城市如北京上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)中存量房交易量都已經(jīng)或有趨勢(shì)超過(guò)商品房，因此202