【正文】 間的競(jìng)爭(zhēng)只能是地址（區(qū)位）已定情形下的競(jìng)爭(zhēng)。每個(gè)開(kāi)發(fā)商只須關(guān)注與其相鄰的開(kāi)發(fā)商，而無(wú)須關(guān)注其他開(kāi)發(fā)商。例如在北京市北三環(huán)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就不必考慮哪怕是與同處一城的南三環(huán)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，更不用考慮與上海市或國(guó)外的競(jìng)爭(zhēng)。因此這是房地產(chǎn)環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)的特點(diǎn)，制約了房?jī)r(jià)的市場(chǎng)被動(dòng)。 在開(kāi)發(fā)商只考慮與其相鄰的房地產(chǎn)商競(jìng)爭(zhēng)的條件下，競(jìng)爭(zhēng)者的數(shù)量有限。假設(shè)市場(chǎng)上只有兩家開(kāi)發(fā)相同房子的開(kāi)發(fā)商，則他們之間的競(jìng)爭(zhēng)策略各有兩種：一是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)；二是非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。由此存在四種組合，假設(shè)各種組合下A、B兩開(kāi)發(fā)商可能的盈利組合狀況為（PA,PB,）如表1所示。 表1 開(kāi)發(fā)商之間的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)單位：萬(wàn)元類(lèi) 別開(kāi)發(fā)商B價(jià)格戰(zhàn)不打價(jià)格戰(zhàn)開(kāi)發(fā)商A價(jià)格戰(zhàn)（100，100）（300，100）不打價(jià)格戰(zhàn)（100，300）（500，500） 表1的結(jié)果與人們熟知的囚徒博弈結(jié)果完全不同。囚徒博弈的前提條件是兩個(gè)囚徒不能串通，在完全競(jìng)爭(zhēng)的情況下這個(gè)假設(shè)大致可以滿(mǎn)足，因而囚徒博弈的結(jié)果是二者都會(huì)選擇從整體上看對(duì)他們最不利的決策，在這里相當(dāng)于都選擇打價(jià)格戰(zhàn)。但在環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)的條件下，由于競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)目極為有限，客觀(guān)上會(huì)使囚徒博弈中不能串通這個(gè)假設(shè)不成立，那么，開(kāi)發(fā)商之間就有可能達(dá)成某種默契或共識(shí)：為避免對(duì)每方都不利的結(jié)果，都選擇不打價(jià)格戰(zhàn)，使這種博弈的均衡結(jié)果為非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。表2的典型調(diào)查數(shù)據(jù)可以驗(yàn)證這種理論推斷。在北京市被調(diào)查的27家開(kāi)發(fā)商中，僅有一家開(kāi)發(fā)商選擇了“打價(jià)格戰(zhàn)”與其他開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，而該開(kāi)發(fā)商是一家國(guó)營(yíng)企業(yè)，其預(yù)算和財(cái)務(wù)約束遠(yuǎn)不如民營(yíng)企業(yè)有效。表2還顯示，27家企業(yè)全部選擇了產(chǎn)品創(chuàng)新，24家企業(yè)選擇了廣告宣傳與產(chǎn)品質(zhì)量。這表明，開(kāi)發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)主要為非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。也就是說(shuō)，誰(shuí)的產(chǎn)品有特色、誰(shuí)的產(chǎn)品質(zhì)量高、誰(shuí)的廣告做得好，誰(shuí)的房子賣(mài)得就“火”，誰(shuí)的資金回籠就快。在非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中，選擇廣告與產(chǎn)品質(zhì)量的企業(yè)較選擇產(chǎn)品創(chuàng)新的企業(yè)少，這主要是因?yàn)橛行┬∑髽I(yè)沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行廣告宣傳，也沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)一步提高產(chǎn)品質(zhì)量。 表2 2001年北京市27家開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)方式調(diào)查情況單位：家 競(jìng)爭(zhēng)方式打價(jià)格戰(zhàn)加大廣告宣傳提高產(chǎn)品質(zhì)量進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新企業(yè)數(shù)1242427 資料來(lái)源：況偉大:《壟斷、競(jìng)爭(zhēng)與管制——北京住宅業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)研究》，第161頁(yè)，經(jīng)濟(jì)管理出版社，2003。 區(qū)位不僅是房地產(chǎn)商的“生產(chǎn)基地”，也是其產(chǎn)品差異化的重要組成部分。自張伯倫（Chamberlin，1933）提出壟斷競(jìng)爭(zhēng)理論以來(lái)，產(chǎn)品差異成為不同企業(yè)獲取壟斷力量的重要因素。換言之，相互競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)通過(guò)產(chǎn)品差異可以稍微提高自身產(chǎn)品價(jià)格而不至于失去消費(fèi)者。除了與一般商品形成產(chǎn)品差異的因素（如廣告、技術(shù)、包裝等）外，區(qū)位是形成房地產(chǎn)產(chǎn)品差異的更重要的決定因素。房地產(chǎn)界有句名言：“位置，位置，還是位置”。其所以如此是因?yàn)闆](méi)有兩塊相同的土地。“線(xiàn)形城市”模型中兩企業(yè)趨于分散（相互遠(yuǎn)離）的過(guò)程，實(shí)際上也是試圖使產(chǎn)品差異最大化的過(guò)程。不言而喻，產(chǎn)品差異化意味著弱化價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。進(jìn)一步講，企業(yè)為了不進(jìn)行殘酷的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，有很高的積極性使產(chǎn)品差異最大化。現(xiàn)實(shí)生活中常見(jiàn)到形形色色的廣告鋪天蓋地而來(lái)，各種新概念層出不窮（例如SOHO、TOWNHOUSE、歐陸經(jīng)典、澳洲風(fēng)情、新住宅運(yùn)動(dòng)、獨(dú)立供暖宣言，等等），所有這些都是形成住宅產(chǎn)品差異化的典型表現(xiàn)。另一方面，消費(fèi)者對(duì)商品的主觀(guān)認(rèn)識(shí)也是形成產(chǎn)品差異的重要因素。例如，北京市的北部地區(qū)歷來(lái)被認(rèn)為是“上風(fēng)上水”的地區(qū)，而南部地區(qū)則被認(rèn)為是“窮人的居住區(qū)”，這種“風(fēng)水觀(guān)”使人們?cè)敢庵Ц侗背巧唐贩康母邇r(jià)，而不愿意購(gòu)買(mǎi)南城低價(jià)房。 四 政府管制對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行的影響 按照公共利益學(xué)派的觀(guān)點(diǎn)，只要發(fā)生了市場(chǎng)失敗，政府就要去管制。而按照利益集團(tuán)學(xué)派的觀(guān)點(diǎn)，管制卻與市場(chǎng)失敗無(wú)關(guān)：一方面，發(fā)生了市場(chǎng)失敗，政府也可能不去管制；另一方面，即使沒(méi)有發(fā)生市場(chǎng)失敗，政府也可能去管制。在這里，起決定作用的是政府是否代表某些特定的利益集團(tuán)。隨著市場(chǎng)化改革的深化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的確立，中國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管制也發(fā)生了從排斥和取代市場(chǎng)向彌補(bǔ)市場(chǎng)失敗的轉(zhuǎn)變，管制的方式也在趨向于公平合理。但由于改革的探索性和漸進(jìn)性，直到目前為止仍帶有明顯的利益集團(tuán)影響，管制績(jī)效也有待進(jìn)一步提高。 1998年住房體制轉(zhuǎn)軌，考慮到停止住房實(shí)物分配、實(shí)行住房貨幣化分配和商品化供應(yīng)轉(zhuǎn)軌階段的供求矛盾，為了減輕改革的阻力、確保改革的順利進(jìn)行，政府明確了住房供應(yīng)體系政策，即高收入者購(gòu)買(mǎi)商品房，中低收入者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，最低收入者承租政府提供的廉租房。 在這個(gè)供應(yīng)體系中，高收入者購(gòu)買(mǎi)商品房最為徹底，它符合住房貨幣化分配和商品化供應(yīng)的改革目標(biāo)，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。對(duì)最低收入者的廉租房供應(yīng)性質(zhì)也是明確的，從管制的性質(zhì)看是彌補(bǔ)市場(chǎng)失敗，這一點(diǎn)與世界各國(guó)的做法一致。其中最值得關(guān)注的是經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，這是中國(guó)的創(chuàng)造。按照對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)規(guī)定和定位，它是一種帶有社會(huì)保障性質(zhì)的準(zhǔn)商品房，適用的對(duì)象是中低收入者。為了使經(jīng)濟(jì)適用房在價(jià)格上使廣大中低收入者承受得起，政府從多個(gè)方面采取措施降低其成本和售價(jià)，包括用地劃撥，免收土地出讓金；減免多項(xiàng)收費(fèi)；限制開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平。這些措施都屬于政府的職權(quán)范圍，所以經(jīng)濟(jì)房建設(shè)必然要求由政府出面組織實(shí)施。 這一制度安排有兩點(diǎn)值得關(guān)注：第一，如果著眼于它的商品房性質(zhì)，那么，由政府出面組織安排并采取扶持措施就有其缺陷。商品房和經(jīng)濟(jì)適用房人為分隔在很大程度上割裂了統(tǒng)一的商品房市場(chǎng)，造成了兩種不同運(yùn)行機(jī)制和兩種運(yùn)行機(jī)制之間的矛盾和沖突，這至少是與住房商品化的長(zhǎng)遠(yuǎn)改革目標(biāo)不相符的。第二，如果著眼于它的社會(huì)保障性質(zhì)，那么供應(yīng)無(wú)疑過(guò)寬，覆蓋面過(guò)大。因?yàn)?，在供?yīng)體系中經(jīng)濟(jì)適用房居于“主體”地位。按照一些地方對(duì)于“中低收入者”標(biāo)準(zhǔn)的劃分，70％左右的居民屬于“中低收入者”，都屬于經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)對(duì)象。再加上廉租房的供應(yīng)對(duì)象，有80％左右的居民將不同程度地享受住房保障。這對(duì)于建立商品化市場(chǎng)化的住房供應(yīng)體系是不可想象的。從住房建設(shè)所需要的土地投入看，這意味著住房建設(shè)的大部分用地要依賴(lài)于行政劃撥，免收土地出讓金，實(shí)際上否定了土地使用的市場(chǎng)化。而從經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的實(shí)際操作看，由于其供應(yīng)范圍過(guò)寬，前期建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房中相當(dāng)大的一部分實(shí)際上是由中低收入者中收入較高的群體所購(gòu)得。這樣，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)作為一種政府管制抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育，其成效與投入相比并不很理想，并不像預(yù)想得那樣最大限度地提高了社會(huì)福利。 市場(chǎng)管制通行的做法之一是對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的企業(yè)資格的管制。政府管制的目的往往表現(xiàn)為兩個(gè)方面：一是反壟斷，其目的是鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，保護(hù)中小企業(yè)的利益，并通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)增進(jìn)消費(fèi)者福利；二是限制過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，避免資源的浪費(fèi)、規(guī)范市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)秩序，以維護(hù)消費(fèi)者利益。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，對(duì)房地產(chǎn)商資格和條件進(jìn)行限制，可以提高行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻，阻止一些資金不足、力量薄弱企業(yè)進(jìn)入,“擾亂”市場(chǎng)秩序，但其成效尚不能進(jìn)行全面公正的評(píng)價(jià)。這種管制可能導(dǎo)致的不良后果是，窒息人們創(chuàng)業(yè)的激情，減輕大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力，不利于行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，目前還沒(méi)有充分的依據(jù)證明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)“過(guò)度”，因而還無(wú)必要將反過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)提到首位。 鑒于土地對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的決定性作用，這里再簡(jiǎn)單地分析一下土地許可證制。許可證制是由行政因素所導(dǎo)致的進(jìn)入壁壘，政府通過(guò)行政權(quán)力授予廠(chǎng)商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)某一行業(yè)的權(quán)利，而其他廠(chǎng)商無(wú)權(quán)進(jìn)行這方面的經(jīng)營(yíng)。許可證制在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與競(jìng)爭(zhēng)方面的直接結(jié)果之一是保護(hù)了在位者的利益。為了使產(chǎn)業(yè)富有效率和競(jìng)爭(zhēng)力，政府在頒發(fā)許可證時(shí)，采取拍賣(mài)方式，讓企業(yè)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)獲得，可以讓有效率的企業(yè)進(jìn)入到行業(yè)中來(lái)。至于政府頒發(fā)多少許可證，則以保證該行業(yè)保持充分的競(jìng)爭(zhēng)為限。 中國(guó)實(shí)行城市土地國(guó)有制度，政府以頒發(fā)土地許可證（土地出讓合同和土地使用證）管理土地開(kāi)發(fā)。同樣，住宅開(kāi)發(fā)也采取許可證制。中國(guó)的土地出讓分為協(xié)議出讓、拍賣(mài)出讓和招標(biāo)出讓三種方式。雖然政府越來(lái)越強(qiáng)調(diào)后兩者的重要性，并且可以預(yù)計(jì)，未來(lái)土地供應(yīng)中的絕大部分將采取后兩種形式，但在迄今為止實(shí)際投入市場(chǎng)的土地中，采取后兩種方式的實(shí)際上并不占主流。以市場(chǎng)化改革起步較早、市場(chǎng)化程度較高的深圳市為例，如表3所示，雖然該市早在1987年就在土地招標(biāo)拍賣(mài)出讓方面走在了全國(guó)的前列，當(dāng)年有35%左右的土地采取了招標(biāo)拍賣(mài)出讓?zhuān)珡慕^對(duì)數(shù)額看量并不大。在其后的十年中，協(xié)議出讓的土地比例又回升到了90％以上。1998年以后，也就是在全國(guó)實(shí)行住房供應(yīng)體制轉(zhuǎn)軌后，協(xié)議出讓才明顯地表示出下降趨勢(shì)，但直到2001年，協(xié)議出讓的土地所占的比重也仍在70%以上，招標(biāo)和拍賣(mài)所占比重仍然不足30％。深圳市的情況是這樣，其他城市的情況更是如此。在土地出讓制度轉(zhuǎn)軌難度大的 表3 深圳市1987～2001年土地出讓情況單位：宗,萬(wàn)平方米,%類(lèi)別 年份合計(jì)協(xié) 議招 標(biāo)拍 賣(mài)宗數(shù)面積宗數(shù)面積比重宗數(shù)面積比重宗數(shù)面積比重1987 5 3 1 注：土地出讓區(qū)域僅包括深圳特區(qū)、寶安區(qū)、龍崗區(qū)。 資料來(lái)源：《深圳房地產(chǎn)年鑒（2000～2002）》，深圳市規(guī)劃國(guó)土資源局編，海天出版社。 北京市，幾乎全部土地都是采取協(xié)議出讓?？紤]到在原有的土地協(xié)議出讓制度下，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都儲(chǔ)備了大量的開(kāi)發(fā)用地，因此，到目前為止實(shí)際投入市場(chǎng)的商品房所用土地基本是通過(guò)協(xié)議出讓取得的。在未來(lái)的二三年里，隨著開(kāi)發(fā)企業(yè)儲(chǔ)備土地的不斷利用和逐步減少，以及政府統(tǒng)一進(jìn)行土地儲(chǔ)備和招標(biāo)掛牌拍賣(mài)制度的推行，政府通過(guò)土地許可證進(jìn)行的市場(chǎng)管制其公平性將得到提高，其有效性則更密切地依賴(lài)于政府對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的把握和調(diào)控的水平。 3.“實(shí)物地租”制約房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范運(yùn)行 這里所說(shuō)的“實(shí)物地租”，是指由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)承擔(dān)和提供的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)。這些具有“公共產(chǎn)品”性質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施本應(yīng)由公共部門(mén)提供，但因籌資難度大，各地政府普遍通過(guò)成片開(kāi)發(fā)將此委托給相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商。其好處是有利于加快城市建設(shè)的速度，節(jié)約政府的支出，其缺點(diǎn)是使政府、企業(yè)、被拆遷居民和消費(fèi)者之間的關(guān)系剪不斷、理還亂。開(kāi)發(fā)商代政府承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)責(zé)任當(dāng)然并不是無(wú)償?shù)?，而是需要政府在稅費(fèi)控制、價(jià)格控制等方面給予相應(yīng)的補(bǔ)償。這樣，當(dāng)開(kāi)發(fā)商在為政府提供“實(shí)物地租”的同時(shí)，就容易與政府形成“政企同盟”，政府也就不可能對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行有效管制。例如，在拆遷補(bǔ)償管制上，在成本核算和銷(xiāo)售價(jià)格確定上，政府將較少可能采取有力的措施制約開(kāi)發(fā)商的行為，從而為被拆遷居民和購(gòu)房者提供有力的保護(hù)。 實(shí)物地租的存在會(huì)導(dǎo)致政府降低房地產(chǎn)價(jià)格等管制失效。例如，1997年國(guó)家計(jì)委和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于取消部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)，進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)管理的通知》，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目中的48項(xiàng)不合理收費(fèi)進(jìn)行了清理整頓，以期降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，從而降低房?jī)r(jià)，但在實(shí)施過(guò)程中并沒(méi)有取得明顯效果，房?jī)r(jià)依然故我。開(kāi)發(fā)商和理論研究界人士均認(rèn)為，清理的這些收費(fèi)項(xiàng)目中大部分是登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等，這些費(fèi)用都是以房地產(chǎn)項(xiàng)目、而非面積為單位來(lái)收取的，匯總起來(lái)每個(gè)項(xiàng)目也只有幾千元，相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，只是“滄海一滴”，而沉重的“實(shí)物地租”卻沒(méi)有減掉。因此，在未改變實(shí)物地租提供形式下，試圖通過(guò)不斷地降低稅費(fèi)來(lái)達(dá)到降低房?jī)r(jià)的目的，并沒(méi)有觸及事情的本質(zhì)。在壟斷未得到有效管制的條件下，開(kāi)發(fā)商可以理直氣壯地通過(guò)加價(jià)將“實(shí)物地租”的全部或大部分轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者；政府對(duì)開(kāi)發(fā)商征收的“實(shí)物地租”越多，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者越多，房?jī)r(jià)越高，消費(fèi)者福利也越小。此外，開(kāi)發(fā)商還可以順利將因管理水平低下而導(dǎo)致的高成本強(qiáng)加給購(gòu)房者。如果壟斷與需求旺盛并存，那么政府即使把房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)降為零，房?jī)r(jià)也不一定會(huì)下降，因?yàn)檎档投愘M(fèi)的結(jié)果更可能是增大開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間。 五 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特征 基于以上分析，可以歸納出中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以下特征。 第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)特殊的市場(chǎng)：房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)性質(zhì)決定了這個(gè)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是不完全的競(jìng)爭(zhēng)（環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)），其程度比壟斷競(jìng)爭(zhēng)還要低；房地產(chǎn)的連帶性決定了這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)育依賴(lài)于土地資源，而土地供應(yīng)的不規(guī)范也就從基礎(chǔ)上決定了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范；住房的經(jīng)驗(yàn)品性質(zhì)使開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)者處于信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)的地位，使消費(fèi)者處于利益易于受損的不利位置上；而住房的必需品和耐用品性質(zhì)則使購(gòu)買(mǎi)者既不可能等待市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的力量使房?jī)r(jià)下降到其滿(mǎn)意的水平，又不可能像在其他行業(yè)那樣通過(guò)重復(fù)購(gòu)買(mǎi)這個(gè)手段而對(duì)開(kāi)發(fā)商加以有效制約。這幾個(gè)特點(diǎn)客觀(guān)上很容易使房地產(chǎn)成為壟斷性強(qiáng)的行業(yè)，同時(shí)也決定了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有行業(yè)的獨(dú)特方式。 第二，與房地產(chǎn)商品的特殊性相聯(lián)系，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的一般特點(diǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)與其他行業(yè)不同，主要表現(xiàn)為區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)（空間競(jìng)爭(zhēng)）。由于相鄰區(qū)域的開(kāi)發(fā)商數(shù)量少，極易形成寡占。如果房地產(chǎn)商品供不應(yīng)求，則各寡頭更容易行使壟斷力量，形成壟斷性寡占。在壟斷性寡占下，開(kāi)發(fā)商必然索取壟斷價(jià)格，造成房地產(chǎn)價(jià)居高不下的局面。在這樣的條件下，由于沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制將效率低的企業(yè)淘汰出局，使得企業(yè)不論效率高低都能夠存活。同時(shí)，在市場(chǎng)壟斷及供不應(yīng)求的條件下，開(kāi)發(fā)商可以輕易地將成本上漲的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，形成高成本高房?jī)r(jià)、水漲船高的局面。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)主要是非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，而為了追求房地產(chǎn)商品差異的最大化，開(kāi)發(fā)商必然施展渾身解數(shù)突出與其他開(kāi)發(fā)商的差異。了解到這一點(diǎn)，就易于理解房地產(chǎn)市場(chǎng)上令人眼花繚亂的現(xiàn)象。 第三，中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很大程度還受制于政府管制。就住房供應(yīng)體系管制看，按照商品化、市場(chǎng)化的住房體制改革的標(biāo)準(zhǔn)衡量經(jīng)濟(jì)適用房制度，存在著諸多不足，它在建立商品化市場(chǎng)化的住房制度方面至少是不徹底的，對(duì)于建立市場(chǎng)化的土地供應(yīng)制度形成不可忽視的制約，在實(shí)現(xiàn)住房社會(huì)保障的政策目標(biāo)方面效率不高。因此，經(jīng)濟(jì)適用房制度必將進(jìn)一步改革，以便形成健康有效的住房市場(chǎng)運(yùn)行體系。房地產(chǎn)業(yè)的許可證制特別是土地使用許可證和住房開(kāi)發(fā)許可證制使房地產(chǎn)業(yè)在位者居于有利地位，但這種狀況將會(huì)很快改變，企業(yè)成敗受非經(jīng)濟(jì)因素的影響將會(huì)迅速減小。房地產(chǎn)建設(shè)中的實(shí)物地租的存在制約著產(chǎn)業(yè)的規(guī)范運(yùn)行，必須改革，但所需要的時(shí)間將會(huì)較長(zhǎng)。 綜合起來(lái)看，自1998年體制轉(zhuǎn)軌以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)總體說(shuō)來(lái)是在一種體制動(dòng)態(tài)改進(jìn)的環(huán)境中運(yùn)行和發(fā)展，具有動(dòng)態(tài)調(diào)整和適應(yīng)的性質(zhì)。由于建立完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體制還需要一定的時(shí)間，所以房地產(chǎn)業(yè)也要經(jīng)歷一個(gè)動(dòng)態(tài)調(diào)整和適應(yīng)過(guò)程才能達(dá)到一種穩(wěn)定的