【正文】 一番激烈的重整。 南岸區(qū)南岸區(qū)已營業(yè)的純寫字樓物業(yè)只有6個，㎡，項目包括金臺大廈、浪高凱悅商務大廈、正聯大廈、開發(fā)區(qū)大廈、南坪工貿大廈；2000年以來，南岸區(qū)只有浪高凱悅商廈一個新增寫字樓項目，也是該區(qū)域唯一的一個高檔寫字樓。在未來2年時間，該區(qū)域寫字樓的潛在供應是非常巨大的，喜來登、和記黃埔—珊瑚水岸、萬達項目、順馳項目等將為南岸區(qū)增加20余萬㎡的高檔寫字樓項目，品牌企業(yè)的開發(fā)將使整個南岸寫字樓市場形象得到大幅提升，其競爭也將是不言而預的。 租售市場分析南岸區(qū)目前正在出租的寫字樓中，整體租金范圍在2540元/㎡月?？傮w而言，租金幅度差別范圍不大，80%以上寫字樓均保持在3035元/㎡月的租金，這一價位與渝中區(qū)普通寫字樓的租金基本持平。但是該區(qū)域唯一的一個高檔寫字樓浪高凱悅的租金也僅為3040元/㎡，遠遠低于其他區(qū)域中心位置高檔寫字樓的租金水平。由此可見，隨著高級寫字樓的供應增加，該區(qū)域寫字樓市場的競爭將面臨新的優(yōu)勝劣汰的局面，普通寫字樓受影響更大。在2003年前，南岸區(qū)在售的寫字樓項目均為南坪轉盤附近的普通寫字樓，建筑面積售價在3200元/㎡左右。2003年，同區(qū)位的推出了第一個高檔寫字樓項目浪高凱悅商務大廈，售出了至今為止南岸區(qū)寫字樓的高價，單價在67007000元/㎡，并取得了較好的市場銷售業(yè)績。目前代表著南岸區(qū)出租狀態(tài)的寫字樓是金臺大廈、正聯大廈、開發(fā)區(qū)大廈，出租率均在90%以上，由于緊鄰南岸區(qū)區(qū)政府，主要吸引南岸區(qū)本區(qū)企業(yè)入住，區(qū)域性十分突出。而目前配置最好的高級寫字樓浪高凱悅商務大廈在3年的市場培育期后整體入住率也達到了80%，其高性價比的租金是企業(yè)入駐最大的吸引，但是未能體現出高級寫字樓的市場價值。 南岸區(qū)代表寫字樓u 金臺商務大廈金臺商務大廈位于南坪步行街入口的龍頭位置，占據核心地理優(yōu)勢，由重慶渝能產業(yè)(集團)有限公司開發(fā)。周圍商家林立，行政集中，交通發(fā)達，人氣鼎盛，證券交易、經濟貿易企業(yè)比比皆是，由其帶動的商貿區(qū)域也成為南坪經濟活動最核心的地帶。同時還有揚子江假日酒店、會展中心等及其龐大的相關下游配套企業(yè)。早期也有部分知名企業(yè)入住，如：平安保險、金豐易居、重慶展成暄房地產開發(fā)有限公司等等。由于其入住時間較早，硬件設施相對陳舊，但在同期推出的寫字樓中名氣較大，其核心的地理條件，是深受商家和公司青睞的決定性因素，入住率一直較為穩(wěn)定。 九龍坡區(qū)目前高新片區(qū)在售和已投入使用的純寫字樓共有6個，㎡，全部集中在石橋鋪，包括大西洋國際、申基?會展國際、渝高?未來大廈、渝高廣場、西亞商務大廈渝高廣場。其中大西洋國際和申基?會展國際為2006年新增的高檔寫字樓，其他為中高檔寫字樓。潛在項目中，龍湖西城天街將瞄準楊家坪商圈，成為中心商圈第一個高檔純寫字樓項目。該片區(qū)的中檔寫字樓都是在2003年以前推出，并且均已全部售罄，目前市場中的在售項目有3個，其中，大西洋國際，申基?會展國際分別于2006年4月和8月開始銷售，銷售率分別為80%、60%，由于該片區(qū)高檔寫字樓項目首次同時面市，銷售價格高于以往售價，銷售進度趨于穩(wěn)定，總體來看，銷售狀況表現良好。從租賃市場來看，該片區(qū)整體租金范圍在1842元/㎡/月，平均出租水平在85%以上，全部為中檔寫字樓項目，大多集中在30元/㎡/月，目前高檔寫字樓還未正式投入使用，就目前中檔寫字樓租金及出租水平來看，高檔寫字樓預計租金差距不會太大，仍然達不到渝中區(qū)高檔寫字樓平均水平。據調查顯示，電子信息類是九龍坡區(qū)寫字樓入駐機構中比例最高的，主要原因是石橋鋪一帶為重慶的電子信息業(yè)集中區(qū)域，其次商貿運輸類企業(yè)所占比例也較高，這類企業(yè)也主要是為電腦、電子信息類配套的商務企業(yè)。u 重慶申基會展國際重慶申基會展國際位于重慶高新IT產業(yè)的集散地高新區(qū)，比鄰重慶技術會展中心。屬于重慶市政府重點建設工程項目，其開發(fā)背景是為擴大現有“重慶技術展覽中心”規(guī)模，完善技術展覽中心的配套設施及功能。整個項目規(guī)劃為5個經營業(yè)態(tài)，包括申基索菲特大酒店、五星級公寓酒店、甲級生態(tài)寫字樓、會展國際中心、奢侈名品生活館。寫字樓部分與“申基索菲特大酒店”共享大堂，大堂共享空間挑空3層，面積達1880平方米，良好的實現人與空間的互動。此規(guī)模的大堂設計在重慶實屬罕見。在用材方面，申基也極其考究：外墻采用銀灰色金屬遮陽格片，整個大堂采用高檔花崗巖地面，墻面則采用高檔大理石。另有極具藝術的天花吊頂等豪華裝修。寫字樓的公共部分走廊采用毛毯或優(yōu)質石材鋪設，內墻采用高級環(huán)保涂料或壁紙。相關設備實現5A智能化系統(tǒng)，3部高速電梯，24小時管道冷熱水，大堂采用中央空調。申基甲級生態(tài)寫字樓號稱“重慶首個會呼吸的甲級生態(tài)寫字樓”，除符合高檔寫字樓的各項標準外，在硬件設施和軟件配套上還具有較獨到的特點。在硬件設施方面主要體現在主體建筑上結合玻璃墓墻設置自然綠色生態(tài)窗，調節(jié)室內空氣質量。在服務上，則致力于打造重慶首個“公共商務中心”，開創(chuàng)重慶全新商務辦公新模式，提供“24小時不下班的行政事物服務”的常規(guī)行政事務委托業(yè)務，如公共商務秘書、公共律師、公共會計師及多功能商務展示、VIP會議室等商務支持系統(tǒng)。整個項目投入使用后將在很大程度上擴大了現有“重慶技術展覽中心”規(guī)模，完善技術展覽中心的配套設施及功能。對區(qū)域經濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用。小結：九龍坡區(qū)高新片區(qū)商務氛圍較為成熟，寫字樓市場供需結構基本合理，在未來幾年九龍坡區(qū)商務格局將不會有太大的變化。 沙坪壩區(qū)寫字樓市場分析目前市場中只有立?？萍己蛻c泰大廈兩棟純寫字樓物業(yè)，總建筑面積約10萬㎡，位于沙坪壩步行街內，由于修建年限已久，辦公設施及配套已顯陳舊。由于沙坪壩專業(yè)寫字樓供應太少，該區(qū)域的中心地段如立洋知本時代等一批位置較好的商住樓逐步開始扮演寫字樓這一角色，才基本滿足了整個區(qū)域商務需求，但是辦公條件差，配套設施不完善，安全措施得不到保證，是這些住宅改造寫字樓無法改變的現實。由此看來，目前沙坪壩區(qū)寫字樓市場極為落后。 在租金方面，由于已經投入使用的寫字樓辦公設施及配套已顯陳舊，再加上受到商住樓租金壓力的影響，寫字樓租金較低，租金范圍在2545元/㎡月，并且與商住樓租金基本同等。從行業(yè)來看，數碼科技、房地產、信息咨詢、設計、培訓等公司較多；從規(guī)模來看，中小創(chuàng)業(yè)公司較多；同時，各寫字樓入駐客戶差別明顯，比如建筑、園林等方面的設計公司，辦公擇址時較為靠近重大周圍。小結：沙坪壩區(qū)歷年來扮演著教育文化背景的特色區(qū)域，但商務氛圍顯得極為淡薄，寫字樓供應量小、檔次低、辦公環(huán)境差，區(qū)域經濟卻相當活躍，隨著中小型企業(yè)的增多，沙坪壩區(qū)寫字樓市場有待突破性發(fā)展。第九部分 商用物業(yè)市場研究一、重慶商圈綜合調研（一）重慶商圈規(guī)劃由于城市呈組團式多點發(fā)展趨勢，重慶主城區(qū)目前已經形成了五大成熟商圈，由于商圈地位和位置等因素的不同，政府對各商圈發(fā)展方向及功能定位發(fā)展進行了統(tǒng)一的規(guī)劃。五大商圈規(guī)劃情況商 圈規(guī)劃級別商圈功能定位輻射人群定位解放碑商圈重慶商業(yè)中心中國西部第一街大力引進、發(fā)展國際品牌和地區(qū)總部的旗艦店、專賣店、專業(yè)店；建成西部規(guī)模最大、設施最先進、功能最齊備、現代化程度最高、經營業(yè)態(tài)多樣化、引領西部時尚前沿消費、聚集輻射能力強的現代化都市商貿中心重慶市乃至西部地區(qū)沙坪壩商圈市級商業(yè)副中心集購物、娛樂、觀光、休閑等各功能于一體，極具文化藝術特色的商業(yè)文化中心主城中部、西部及周邊消費者南坪商圈市級商業(yè)副中心培育和發(fā)展特色街區(qū)、會展服務，提升輻射和集聚能力，建成餐飲、娛樂、旅游和會展功能突出的商業(yè)旅游會展中心主城南部及周邊消費者楊家坪商圈市級商業(yè)副中心建成重慶主城中部都市旅游發(fā)達， 餐飲娛樂有特色的購物、商務、文化、旅游景觀優(yōu)美的現代化商貿中心輻射主城中部及周邊消費者觀音橋商圈市級商業(yè)副中心建成以生態(tài)公園為基調，功能分區(qū)合理、步行系統(tǒng)完善、交通組織流暢，以現代流通和服務業(yè)為主導，以著名商業(yè)企業(yè)為載體，以休閑購物為主題，以都市景觀為標志的特色突出的消費購物中心和商業(yè)物流中心，打造生態(tài)商圈輻射主城北部及外來消費者資料來源：《重慶市商貿流通產業(yè)綜合發(fā)展“十一五”規(guī)劃》解放碑商圈定位為輻射西部的現代化都市商貿中心，定位起點高。在規(guī)劃中，重點強調：提高環(huán)境質量，合理布局新興業(yè)態(tài)業(yè)種，提升消費檔次，打造一批精品、專賣旗艦店，發(fā)展高檔時尚品牌。這對于本項目定位于高端消費有著非常利好的政策引導因素。重慶商貿圍繞中央商務區(qū)、區(qū)縣（自治縣、市）中心商圈、商業(yè)特色街（專業(yè)市場）和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（社區(qū)）商業(yè)點四個層次的商貿流通網絡構架，制定商業(yè)網點布局規(guī)劃。五大商圈之外，還包括六個都市級商業(yè)副中心。六大都市級商業(yè)副中心規(guī)劃商 圈商圈功能定位輻射人群定位茶園副中心與片區(qū)公共基礎設施配套相適應，與南坪商業(yè)中心功能互補，集商務、旅游、生態(tài)型購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的新城商貿中心服務茶園城市副中心，輻射主城東部消費者西永副中心依托西永科研教育基地及西部大學城的啟動和微電子工業(yè)園區(qū)建設，重點培育集高新技術產品、文化藝術和展示展覽、高校文化娛樂、旅游休閑、購物功能于一體，極具文化藝術特色的文化中心主城東部消費者大渡口商圈集休閑、購物為一體，獨具特色的“都市生態(tài)購物公園”服務大渡口、中梁山，輻射主城中西部消費者北碚商圈服務都市圈中心區(qū)、輻射周邊地區(qū)，居家、休閑、旅游、購物環(huán)境宜人的現代化商貿中心服務北碚區(qū)及周邊居民，輻射合川等地消費者渝北大兩路重慶北部及購物、餐飲、休閑、娛樂、會展等現代服務業(yè)于一體的商務功能突出、高品位的新型商貿中心渝北區(qū)及北部新區(qū)消費者巴南魚洞以商貿為主導，會展、休閑服務等功能配套的主城南部商貿中心巴南區(qū)及周邊消費者資料來源：《重慶市商貿流通產業(yè)綜合發(fā)展“十一五”規(guī)劃》五大商圈分布示意圖江北商圈解放碑商圈南坪商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈 觀音橋商圈，體現著“生態(tài)商圈”的主題楊家坪步行街與輕軌南坪步行街實景，相對狹窄、陳舊沙坪壩步行街全景步行街主題水景解放碑俯瞰解放碑解放碑夜景（二）商圈綜合對比分析五大商圈中，解放碑商圈處于重慶商業(yè)的領頭羊地位，隨著各區(qū)城區(qū)規(guī)劃建設的不斷完善，江北觀音橋商圈、沙坪壩三角碑商圈、楊家坪商圈、南坪商圈逐漸發(fā)展起來，成為后起之秀，其大規(guī)模的拆遷改造以及步行街的建設，使得商業(yè)環(huán)境加以改善，解放碑的商業(yè)巨頭地位因此也受到嚴峻挑戰(zhàn)。下面我們就重慶主城商圈的商業(yè)格局以及解放碑商圈的地位作詳細研究分析。商業(yè)格局現狀在各主城區(qū)形成主要商圈的同時，由于人流、物流的聚集，在主干道附近還形成幾大次級商圈，如渝中區(qū)的朝天門商圈、大坪商圈、上清寺兩路口商圈，九龍坡的石橋鋪商圈，沙坪壩的鳳天大道商圈共同構筑了目前重慶主城區(qū)的商業(yè)格局。五大商圈所屬區(qū)域的次級商圈情況區(qū) 域主要商圈次級商圈渝中區(qū)解放碑商圈朝天門、大坪、上清寺－兩路口、菜園壩沙坪壩三角碑商圈鳳天大道南岸區(qū)南坪商圈－九龍坡楊家坪商圈石橋鋪江北區(qū)觀音橋商圈紅旗河溝、新牌坊商圈區(qū)域消費水平研究商圈所在區(qū)域社會消費品零售總額（2006年）（單位：萬元）數據來源：《重慶2007年統(tǒng)計年鑒》備注：社會消費品零售總額，是指批發(fā)和零售業(yè)、餐飲業(yè)、新聞出版業(yè)、郵政業(yè)和其他服務業(yè)等，售予城鄉(xiāng)居民用于生活消費的商品和社會集團用于公共消費的商品之總量，簡稱社零總額。渝中區(qū)社會消費品零售總額要遠遠高出其他區(qū)域，由此可見以解放碑商圈為中心商業(yè)區(qū)的渝中區(qū)商業(yè)輻射力要大大大于其他各區(qū)域。也從側面佐證了解放碑商圈作為傳統(tǒng)商業(yè)中心的統(tǒng)治地位。但是，從增長速度看，渝中區(qū)則遠低于其他區(qū)域。尤其是近年來發(fā)展迅猛的江北區(qū)，其觀音橋商圈的迅猛發(fā)展以及輻射力的不斷增強，是促成社零大幅度提升的重要原因。由此可見，隨著隨著各區(qū)域商圈的規(guī)劃成熟以及發(fā)展起步，解放碑商圈的中心地位受到一定程度的削弱。社零總額構成比例（2006年）（單位：萬元）區(qū) 域社零總額批發(fā)零售貿易業(yè)批發(fā)零售比例餐飲業(yè)餐飲比例渝中區(qū)18009211611757%173505%沙坪壩1043846895629%121491%南岸區(qū)831441688429%143012%九龍坡12709241146572%110593%江北區(qū)831577690347%127264% 數據來源：《重慶2007年統(tǒng)計年鑒》％,位居倒數第二位，與解放碑的餐飲體量有待提高有一定的關系。商圈對比分析l 社會消費品銷售總額商圈社零總額及市場份額（2006年）商 圈商圈社零總額（億元）在所屬區(qū)域比例解放碑商圈11564％沙坪壩商圈7067％南坪商圈6983％楊家坪商圈5946％觀音橋商圈5470％數據來源：各商圈商委公布數據對比各商圈在所屬區(qū)域的市場份額，我們可以發(fā)現商圈的地位。南坪商圈占據了整個南岸區(qū)超過80％的市場份額，可見區(qū)域內次級商圈的發(fā)展較為落后。而楊家坪商圈則由于受到石橋鋪等成熟次級商圈的分流，市場份額不到50％。解放碑商圈雖然受到了成熟的朝天門交易市場、大坪中心等的分流，但是其在渝中區(qū)的市場份額依舊達到了64％，由此可見解放碑商圈鞏固的地位和超強的輻射力。l 商圈飽和程度商圈飽和指數對比商 圈社零總額（億元）商業(yè)營業(yè)面積（萬方）商圈飽和指數解放碑商圈1151219504沙坪壩商圈704515555南坪商圈694216428楊家坪商圈595011800觀音橋商圈541304154數據來源：各商圈商委公布數據備注：飽和指數為社零總額與商業(yè)面積的比值，比值越小，商圈越飽和，反之亦然。觀音橋商圈在短短