【正文】 69萊菌置業(yè)菲菲農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營遼寧省遼寧省000608 陽光股份 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 廣西000540 世紀(jì)中天 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 貴州省000514 渝開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 重慶市000505000502000572ST 珠江恒大房產(chǎn)ST 金盤房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營海南省海南省海南省數(shù)據(jù)來源：2022 年 3 月 29 日《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》四、上市公司研究（深萬科）（一）公司概述深圳萬科（000002）是最早上市的房地產(chǎn)公司，1998 年公司開始介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，是國內(nèi)較早從事住宅商品房開發(fā)的企業(yè)之一。公司于1992 年確立了以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略，并將居民住宅作為房地產(chǎn)的主導(dǎo)開發(fā)方向。2022 年，集團(tuán)成功轉(zhuǎn)讓萬佳股權(quán)，全面完成了專業(yè)化調(diào)整戰(zhàn)略。目前總股本 151, 萬股，其中流通 A 股 105, 萬股，流通 B 股 24, 萬股。37 / 45最 新 股 本 結(jié) 構(gòu) 圖 （ 萬 股 ）%%% %流 通 Ａ 股 [%] 105, 流 通 Ｂ 股 [%] 24,351國 家 股 [%] 10, 境 內(nèi) 法 人 持 股 [%] 11,圖 46：深圳萬科最新股本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：深萬科個(gè)股檔案萬科企業(yè)股份有限公司是我國首批股票上市公司和中國房地產(chǎn)業(yè)最著名的企業(yè)之一。2022 年，集團(tuán)積極開拓以深圳為核心的珠江三角洲市場、以上海為核心的長江三角洲市場以及以沈陽為核心的東北市場，并形成深圳、上海和沈陽區(qū)域管理中心。集團(tuán)新增項(xiàng)目資源儲(chǔ)備建筑面積 276 萬平方米，主要分布在深圳、廣州、中山、上海、南京、成都、沈陽、長春、大連和鞍山。在深圳區(qū)域，集團(tuán)先后進(jìn)入中山和廣州市場；在沈陽區(qū)域，集團(tuán)進(jìn)入大連和鞍山市場；在上海區(qū)域，集團(tuán)積極尋求在蘇南區(qū)域的合作機(jī)會(huì)。截至 2022 年末，公司已在 15 個(gè)城市擁有項(xiàng)目資源，待開發(fā)項(xiàng)目資源建筑面積 744 萬平方米，為未來三年的穩(wěn)定增長奠定了基礎(chǔ)。2022 年集團(tuán)將繼續(xù)增加在現(xiàn)有市場的開發(fā)規(guī)模，重點(diǎn)加大在長江三角洲的投資力度，形成長江三角洲的戰(zhàn)略布局。此外，公司將加大對(duì)現(xiàn)有重點(diǎn)城市的投資，特別是在北京和成都增加項(xiàng)目資源儲(chǔ)備，以確保該公司的擴(kuò)張和可持續(xù)發(fā)展。公司還將嘗試進(jìn)入上述區(qū)域外有潛力的二線城市，尋找新的投資機(jī)會(huì)。2022 年集團(tuán)主要開發(fā)項(xiàng)目 33 個(gè)，開工面積和竣工面積預(yù)計(jì)分別為 178萬平方米和 154 萬平方米。（二）收入及利潤構(gòu)成38 / 45房地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)增勢強(qiáng)勁2022 年一季度，萬科受益于結(jié)算項(xiàng)目的毛利率增長以及結(jié)算面積和結(jié)算收入的相對(duì)增加，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入 億元，凈利潤 10,493 萬元，結(jié)算面積 萬平方米，分別比去年同期增長%、%、%。上海蘭喬圣菲、深圳金域藍(lán)灣、深圳東海岸等項(xiàng)目獲得良好收益。此外，天津水晶城、南昌四季花城等項(xiàng)目均有良好銷售表現(xiàn)。報(bào)告期末，集團(tuán)尚有 萬平方米預(yù)售面積尚未竣工結(jié)算。期內(nèi)，集團(tuán)先后取得深圳威宏、昆山陽澄湖、無錫濱湖新城等項(xiàng)目資源，其建筑面積合計(jì)約達(dá) 192 萬平方米，并已籍此初步形成了在長江三角洲的戰(zhàn)略布局。表 43：2022 年一季度利潤分配表單位：萬元變動(dòng)時(shí)間 20220331 20221231 20220930 20220630 20220331變動(dòng)原因 季報(bào) 年報(bào) 季報(bào) 中報(bào) 季報(bào)主營業(yè)務(wù)收入 103, 638, 326, 219, 77,主營業(yè)務(wù)利潤 30, 139, 72, 50, 17,營業(yè)利潤 16, 82, 37, 28, 6,利潤總額 16, 83, 37, 28, 6,凈利潤 10, 54, 27, 20, 4,可分配利潤 35, 68, 28, 21, 5,供股東分配利潤 35, 59, 28, 21, 5,未分配利潤 35, 24, 27, 20, 5,數(shù)據(jù)來源：深萬科 2022 年一季報(bào)近幾年來，萬科的主營業(yè)務(wù)收入即房地產(chǎn)收入一直在高速上升，房地產(chǎn)收入占營業(yè)收入的比重也一直保持著上升趨勢。特別是 2022 年，萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入高速增長期，全年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入人民幣高達(dá) 億元，比2022 年增長 %，其占營業(yè)收入的比例高達(dá) %。2022 年萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤為 億元，比 2022 年增長 %，占其凈利潤總額的39 / 45100%，以深圳和上海為核心的重點(diǎn)投資以及過去三年不斷推進(jìn)的二線城市擴(kuò)張是保障公司業(yè)績獲得快速增長的主要因素，同時(shí)也顯示出萬科的專業(yè)化程度不斷提高。此外，萬科也是國內(nèi)唯一以全國為范圍計(jì)算市場占有率的房地產(chǎn)公司，萬科的銷售金額在全國商品住宅市場的份額逐年上升。 分地區(qū)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入和利潤呈現(xiàn)分散化趨勢深圳地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入在萬科的收入構(gòu)成中一直占有較大比重，到2022 年為止深圳還是萬科房地產(chǎn)收入來源最多的地方，但深圳的利潤貢獻(xiàn)卻在不斷下降。而上海市場在公司的盈利貢獻(xiàn)比例大幅提升并與深圳市場的貢獻(xiàn)旗鼓相當(dāng)。2022 年，上海市場的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利貢獻(xiàn)占公司%，首次超過深圳的 %；上海市場總的盈利貢獻(xiàn)占公司凈利潤的%，深圳占 %；上海的營業(yè)收入比例占公司的 %，也超過了深圳的 %。從中我們可以清楚地看出深圳和上海兩地市場在公司中地位的變遷。這一變化主要基于過去三年萬科對(duì)上海市場的成功投資策略。隨著萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在全國范圍內(nèi)的擴(kuò)張，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入來源在地域分布上呈現(xiàn)分散化趨勢，公司在二線城市的投資亦成為重要的利潤來源。 表 44：按投資區(qū)域劃分之主營業(yè)務(wù)收入、凈利潤及結(jié)算面積情況 單位：萬元，萬平方米，%地區(qū) 營業(yè)收入 比例 凈利潤 比例 結(jié)算面積 比例上海 172,424 20,745 深圳 161,657 20,056 南京 21,221 4,102 成都 32,699 2,761 沈陽 50,685 2,610 南昌 25,028 2,391 武漢 29,743 2,048 長春 20,123 1,474 北京 48,825 928 天津 58,867 797 其它 650 3,484 ** 40 / 45總計(jì) 621,922 54,428 數(shù)據(jù)來源：深萬科 2022 年年報(bào)（三）財(cái)務(wù)狀況分析盈利能力分析根據(jù)行業(yè)的地域性特點(diǎn)，受氣候影響，一季度銷售相對(duì)處于淡季；此外春節(jié)長假以及在部分地區(qū)冬季施工困難，安排竣工的項(xiàng)目相對(duì)較少，故一季度收入占全年的比例相對(duì)較小。公司本年第一季度實(shí)現(xiàn)的凈利潤同比獲得大幅增長，有結(jié)算項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)性原因以及上年同期基數(shù)較低的因素。但與全年公司計(jì)劃相比，一季度盈利占集團(tuán)全年盈利的比例仍較低。表 45：2022 年一季度盈利情況單位：%年度 2022033120221231202209302022063020220331經(jīng)營凈利率 經(jīng)營毛利率 資產(chǎn)利潤率 資產(chǎn)凈利率 凈資產(chǎn)收益率 稅前利潤增長率 凈資產(chǎn)收益率增長率 數(shù)據(jù)來源：深萬科 2022 年一季報(bào)回顧萬科 19992022 的年報(bào)可以看出，萬科 A 連續(xù) 5 年的凈資產(chǎn)收益率都保持在 10%以上。 2022 年，萬科根據(jù)市場變化以及對(duì)未來市場的預(yù)期，適時(shí)調(diào)整銷售策略，提升售價(jià)，在鋼材、水泥等建材價(jià)格上調(diào)的背景下，萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利不斷上升。每股收益和每股凈資產(chǎn)由于實(shí)施可轉(zhuǎn)債轉(zhuǎn)股而略有下降，但還是遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。償債能力分析41 / 452022 年一季度，萬科的流動(dòng)比率為 ，與去年同期相比有所下降；速動(dòng)比率為 ，仍然偏低于去年同期?；仡?2022 年，流動(dòng)比率為，與 2022 年相比有所下降；速動(dòng)比例為 ，比 2022 年下降了將近一半，這主要源于經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，萬科的項(xiàng)目儲(chǔ)備增加，使得其短期借款、應(yīng)付賬款等流動(dòng)負(fù)債增加。財(cái)務(wù)費(fèi)用連續(xù)三年為負(fù)數(shù)，使得公司的利息支付倍數(shù)連續(xù)三年為負(fù)，從這一點(diǎn)看，公司的償債能力較強(qiáng)。表 46：償債能力指標(biāo)數(shù)據(jù)單位：%年度 2022033120221231202209302022063020220331流動(dòng)比率(2 偏低) 速動(dòng)比率(1 偏低) 現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比(%) 股東權(quán)益比(%) 流動(dòng)負(fù)債率(%) 權(quán)益負(fù)債比(%) 數(shù)據(jù)來源：深萬科 2022 年一季報(bào)經(jīng)營效率分析由于萬科的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目儲(chǔ)備近兩年增長較快，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率均有所下降，但與行業(yè)均值相比，萬科的經(jīng)營效率較高。特別值得一提的是，萬科 2022 年加大了應(yīng)收賬款催收力度，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高達(dá) 倍，較前幾年上升明顯，表明企業(yè)管理應(yīng)收賬款方面的能力較高。表 47：經(jīng)營效率指標(biāo)數(shù)據(jù)單位：倍，%年度 2022033120221231202209302022063020220331存貨周轉(zhuǎn)率(倍) 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(倍) 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率(倍) 主營成本比例(%) 42 / 45營業(yè)費(fèi)用比例(%) 管理費(fèi)用比例(%) 財(cái)務(wù)費(fèi)用比例(%) 數(shù)據(jù)來源：深萬科 2022 年一季報(bào)（四）競爭優(yōu)勢分析企業(yè)規(guī)模優(yōu)勢 到 2022 年末，萬科的總資產(chǎn)已高達(dá) 億，凈資產(chǎn)為人民幣 47 億元，是國內(nèi)房地產(chǎn)公司中規(guī)模最大的。從萬科 2022 年的擴(kuò)張策略來看，其要實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)區(qū)域的集約化和核心城市的規(guī)?；l(fā)展，完成長三角和珠三角戰(zhàn)略布局，同時(shí)，萬科的足跡遍布國內(nèi) 15 個(gè)中心城市，這也是其它房地產(chǎn)公司難以媲美的。專業(yè)化經(jīng)營優(yōu)勢萬科已成為專業(yè)化經(jīng)營城市居民住宅開發(fā)的房地產(chǎn)公司。萬科集團(tuán)總經(jīng)理郁亮年初在“萬科華南萬客會(huì)”成立的新聞發(fā)布會(huì)上表示，未來 510年，萬科將做好房地產(chǎn)專業(yè)，不可能涉足其他行業(yè)，同時(shí)在住宅技術(shù)研究方面要擁有自己的研發(fā)中心。萬科地產(chǎn)將用 510 年的時(shí)間，完成住宅產(chǎn)業(yè)化之路。2022 年，萬科的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占公司營業(yè)收入的 %，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)凈利潤占公司凈利潤總額的 100%。經(jīng)營管理能力優(yōu)勢萬科管理層具有很強(qiáng)的市場適應(yīng)能力，對(duì)市場變化趨勢的把握較準(zhǔn)。這集中反映在兩個(gè)方面：一是 1995 年后集中力量開發(fā)城市居民住宅，極大程度上回避了那些年寫字樓市場低迷的風(fēng)險(xiǎn)；二是 1998 年開始加大了房地產(chǎn)開發(fā)的力度，較早地把握住了這一輪國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)景氣回升的機(jī)會(huì)，很好地抓住了機(jī)遇。同時(shí)，萬科的企業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍建設(shè)已經(jīng)取得一定的成績，形成了一支比較穩(wěn)定的企業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍。特別值得一提的是萬科的董事長王石，其個(gè)人魅力可以說是萬科一筆不小的無形資產(chǎn)。2022 年萬科獲選由亞洲財(cái)經(jīng)傳媒 Asset Benchmark《財(cái)資》公司主辦的“年度公司治理最佳公司”評(píng)選的中國公司治理最佳公司之一。項(xiàng)目資源儲(chǔ)備豐富2022 年，萬科集團(tuán)持續(xù)關(guān)注和研究土地政策的實(shí)施狀況和土地市場的43 / 45變化情況，并推進(jìn)在珠江三角洲、長江三角洲以及東北區(qū)域的擴(kuò)張，并先后進(jìn)入廣州、中山，與業(yè)已開發(fā)的深圳和佛山形成深圳區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展，新增項(xiàng)目資源儲(chǔ)備建筑面積 276 萬平方米；此外，還在鞍山和大連獲得新項(xiàng)目，形成以沈陽為核心，包括長春的區(qū)域聯(lián)動(dòng)發(fā)展；在上海區(qū)域管理中心，公司積極尋求進(jìn)入新的市場機(jī)會(huì)。截至 2022 年末，萬科的項(xiàng)目資源儲(chǔ)備建筑面積 744 萬平方米，足以滿足 2022 年、2022 年的項(xiàng)目資源需求，豐富的項(xiàng)目儲(chǔ)備為公司日后的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。經(jīng)營環(huán)境、政策法規(guī)變化利于公司的發(fā)展2022 年 6 月，人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 ，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房信貸等七項(xiàng)金融政策進(jìn)行了規(guī)范；8 月，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 ，明確指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并對(duì)健全市場體系、發(fā)展住房信貸、調(diào)控土地供應(yīng)、整頓市場秩序、搞活住房二級(jí)市場等方面工作做了指導(dǎo)性的規(guī)定。上述政策的發(fā)布，為國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)中長期的發(fā)展奠定了制度框架，將對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為、提高行業(yè)的集約化程度和整體水平、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期、健康的發(fā)展產(chǎn)生重要作用。房地產(chǎn)行業(yè)競爭進(jìn)入了綜合能力競爭階段，有產(chǎn)業(yè)集中的趨勢，為萬科提供了擴(kuò)展的機(jī)會(huì)。萬科作為規(guī)模較大、運(yùn)作規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)，將從市場的不斷規(guī)范、理性化中得益。（五）特別風(fēng)險(xiǎn)提示從 1998 年開始，萬科進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速增長時(shí)期，從近幾年的結(jié)果看還是比較成功的。但如果規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)張將對(duì)萬科的管理能力提出更大的挑戰(zhàn)。宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場可能產(chǎn)生的重大變化或單個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)銷售變化，天津分公司在 2022 年和 2022 年兩年虧損就顯示出萬科的管理在規(guī)模迅速擴(kuò)張的情況下存在一定的缺陷。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策的進(jìn)一步細(xì)化和改變，給公司現(xiàn)有待開發(fā)項(xiàng)目帶來不確定因素；新的法規(guī)對(duì)項(xiàng)目審批要求進(jìn)一步嚴(yán)格，使開發(fā)項(xiàng)目的證照辦理速度滯后而影響開發(fā)節(jié)奏。公司將于 2022 年下半年發(fā)行人民幣 億元的可轉(zhuǎn)換公司債券，募集所得資金將用作發(fā)展深圳、廣州、上海、南京及武漢的項(xiàng)目，但可轉(zhuǎn)債44 / 45這一金融創(chuàng)新品種具有一般金融品種的投資風(fēng)險(xiǎn)。