【正文】 宅價格保持著較快的上漲速度，2006年3月這五區(qū)的價格同比漲幅均超過了30%。其中北辰、西青作為近郊區(qū)房價基數(shù)本身較低，其住宅價格增幅明顯大于市內(nèi)六區(qū)，2006年3月這兩區(qū)同比增長均超過了50%?！緮?shù)據(jù)來源：天津國土資源和房屋管理局】從市內(nèi)六區(qū)2005年初至今的情況看，和平區(qū)作為天津市核心區(qū)域，房價攀升速度加快，由2005年初的5000元/平方米攀升至目前的8000元/平方米左右，但2006年3月環(huán)比有所降低，價格出現(xiàn)少許回落，價格趨于穩(wěn)定；其他區(qū)域也出現(xiàn)不同幅度的上漲，漲幅在20%~40%。2．住宅價格上漲的影響因素分析，供不應(yīng)求是此輪住宅價格上漲的根本原因【數(shù)據(jù)來源：天津國土資源和房屋管理局】市場經(jīng)濟(jì)最基本的一個條件就是供求關(guān)系來決定價格。從天津主要城區(qū)2005年供需情況分析，明顯看出，河西、河?xùn)|、河北、紅橋四區(qū)的商品住宅銷供比超過了1，表現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求的態(tài)勢，區(qū)域整體供應(yīng)量進(jìn)一步被消化。在市中心六區(qū)中有四個區(qū)銷供比超過了1，供不應(yīng)求直接拉動了此輪價格的快速上漲。2006年1季度市場受春節(jié)住房消費(fèi)淡季的影響，成交量同比出現(xiàn)了下降，但住宅價格依然保持了持續(xù)增長的勢頭。，宏觀調(diào)控為此輪天津房價上漲積蓄力量當(dāng)前，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)是穩(wěn)定房價，所采取的措施概括起來是“兩大閘門，雙向擠壓”。所謂“兩大閘門”，是指嚴(yán)格規(guī)范土地市場的土地政策和緊縮銀根的信貸政策；所謂“雙向擠壓”，是指調(diào)控政策既打壓供給，又抑制需求。既要抑制房地產(chǎn)投資過熱，減少供給量，又要抑制房價過快上漲，從理論上來說，唯一的途徑是需求量銳減。從政策效果來看，中央兩大調(diào)控政策(土地新政與房貸新政)，導(dǎo)致一些有投資實(shí)力而無土地儲備的開發(fā)企業(yè)難以通過招拍掛拿到住宅建設(shè)用地；一些有土地儲備而資金實(shí)力不雄厚的企業(yè)難以進(jìn)行住房開發(fā)；一些可供開發(fā)的土地由于歷史原因和新土地政策的出臺變得難以開發(fā)，這直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供應(yīng)的減少。上海因?yàn)橥顿Y性需求較大，而中央宏觀調(diào)控政策也以打擊投資為主要目的，因此宏觀調(diào)控對上海房價打擊較大。天津房地產(chǎn)市場由于需求的剛性特征，需求受宏觀調(diào)控影響小而難于減少。旺盛的需求力量抵消了調(diào)控打壓需求的力量，2005年48月的觀望后期需求爆發(fā)積蓄了能量。這就不難解釋為什么天津房價在經(jīng)歷了2005年48月的蓄勢期后，2005年9月以后出現(xiàn)大幅反彈的局面了。，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和濱海新區(qū)開發(fā)開放助推當(dāng)前房價上漲從宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長以及國家將濱海新區(qū)納入國家十一五發(fā)展規(guī)劃而帶來的良好預(yù)期為房地產(chǎn)市場快速發(fā)展奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。2005年天津市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3600多億美元，%，%，經(jīng)濟(jì)的快速增長尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為房價的上漲帶來了強(qiáng)有力的支撐。天津加快推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放已經(jīng)納入國家總體發(fā)展戰(zhàn)略布局，濱海新區(qū)將立足天津，依托京冀，服務(wù)環(huán)渤海，輻射“三北”，面向東北亞，建成高水平的現(xiàn)代制造和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地，北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心，宜居的濱海新城區(qū)。這一國家發(fā)展規(guī)劃及相應(yīng)傾斜政策的出臺，為天津市打了一支強(qiáng)心劑。未來良好的投資前景助推了當(dāng)前房價的快速上漲。3．住宅價格未來發(fā)展趨勢——增速將明顯趨緩，穩(wěn)中有升是主旋律一方面，從需求情況看，隨著天津市城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)人口將不斷增長，尤其在近期天津市統(tǒng)計局抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，天津市人口結(jié)構(gòu)目前處于“人口紅利”期，也就是高勞動力人口比例階段，青壯年的比例十分龐大，15~，占全市人口的四分之三，這部分人群是住房消費(fèi)的生力軍，住房消費(fèi)需求在短時間內(nèi)無法減弱。這必將有力的支撐天津的房價。房價收入比歷年變化曲線圖【數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局】另一方面，天津的房價收入比近六年來呈現(xiàn)逐漸上升的態(tài)勢，尤其是2002005兩年上升勢頭明顯，。作為環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)核心城市天津來說，近三年以來城市基礎(chǔ)設(shè)施、危舊房改造進(jìn)程逐步加快，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期持續(xù)向好，推動房價大幅上漲，但居民整體收入水平的實(shí)際漲幅卻相對有限，因此房價收入比近兩年來明顯上升。這些情況表明，天津居民住房消費(fèi)水平近兩年來有所減弱，與其他全國其他城市相比，房價已經(jīng)運(yùn)行到一個高位，增長速度明顯超過居民收入增長速度，繼續(xù)快速上漲將超出老百姓的承受能力。房價保持穩(wěn)定緩慢增長將是未來天津房地產(chǎn)市場的一個必然趨勢?？陀^上講，房價的變動與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增長、居民收入水平變化、土地資源供應(yīng)、區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整以及市場規(guī)范程度都有很大關(guān)系。由于多年以來天津市房價一直處于較低的水平狀態(tài)，目前房價的上漲主要還是受市場自身的持續(xù)發(fā)展與供求關(guān)系的變化所致，符合天津經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的總體水平，因此屬于正常的價格上漲，其幅度盡管有些大，但并沒有造成“泡沫”。而今后的一段時期內(nèi)，天津市房地產(chǎn)市場在宏觀政策調(diào)控以及市場供需基本平衡的情況下，房價出現(xiàn)大起大落的可能性較小，加之國家的大力扶持，未來經(jīng)濟(jì)的良好預(yù)期以及城鎮(zhèn)人口的不斷增長，穩(wěn)中有升將會是2006年乃至未來幾年天津市房價運(yùn)行的主旋律?！緢蟾嬲f明】178。 本次研究中所指的房價是新建商品住宅的價格，不包含二手房的價格。178。 住宅成交價格：指新建商品住宅在一定考察期間（如一個月、一季度或一年）內(nèi)，市場交易的平均成交價格。附件Ⅴ：2006年春季房交會市場問卷調(diào)研分析（合富輝煌問卷調(diào)查報告）n 經(jīng)歷了2005年的房地產(chǎn)市場的調(diào)整，2006年天津房地產(chǎn)價格仍然持續(xù)上揚(yáng)，居民的對房地產(chǎn)市場如何看待？n 對于近郊區(qū)住宅，老百姓是否更加關(guān)注？n 廣大市民對于濱海新區(qū)是否期待？等等一系列熱點(diǎn)問題?1）客戶分析調(diào)查對象本次調(diào)研主要采取房交會現(xiàn)場攔截訪問和業(yè)內(nèi)訪談的方式進(jìn)行，其中主要手段是房交會現(xiàn)場攔截訪問。本次調(diào)查的有效樣本量1200份，被選中的被訪者具備以下條件居住在天津市的居民年齡：2060歲學(xué)歷：高中以上家庭收入：3000元以上被訪者的家庭月收入以5000—7000為主流。在家庭消費(fèi)支出中，餐飲、購物排在前兩位，可以看出人們?nèi)匀灰匀粘ＯM(fèi)占為主體。關(guān)注此次房交會90℅以上還是市內(nèi)6區(qū)居民。對于產(chǎn)品形式的選擇：選擇多層的客群仍然排名第一，占51%的絕對優(yōu)勢。其次為小高層，占被調(diào)查者比例的35%。而高層的接受者為11%。在住房形式上：選擇平層的被訪者占到61%，市場上對平層有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)可度。對于戶型的選擇：有59%的客戶選擇2室戶型，有31%的客戶選擇3室戶型?？梢?室戶型是依然主流產(chǎn)品和市場需求相吻合?？偨Y(jié)多層建筑形式仍然受到市場的青睞。通過本此調(diào)研數(shù)據(jù)的比較，市場對小高層和高層地接受程度有較大幅度的提升。市場上對錯層產(chǎn)品、躍層產(chǎn)品的認(rèn)可都有不同幅度的提升。對于產(chǎn)品的形式，市場需求越來越多元化，越來越豐富。2）天津居民購置房產(chǎn)的區(qū)域分析?，河西區(qū)和南開區(qū)以36%和28%的絕對比例優(yōu)于其它區(qū)域，占據(jù)天津市區(qū)內(nèi)半壁江山，說明這兩個傳統(tǒng)區(qū)域一直在吸引著購房者的目光，分析這兩個區(qū)域也是有很多特色樓盤，高檔樓盤分布區(qū)中，區(qū)域內(nèi)購物，娛樂，休閑，教育等設(shè)施豐富，高等學(xué)府林立，造就該區(qū)域內(nèi)文化底蘊(yùn)深厚，也是購房者傾向的目標(biāo)區(qū)域，且成擴(kuò)大趨勢。?對于居民房產(chǎn)投資區(qū)域的上述分析，南開區(qū)，河西區(qū)，和平區(qū)是投資者追捧的熱點(diǎn)區(qū)域，并且優(yōu)勢非常的明顯。?南開區(qū)內(nèi)包括如南開大學(xué)，天津大學(xué)，理工學(xué)院等在內(nèi)的知名高等學(xué)府，周邊投資潛力明顯，同時南開區(qū)也包括了天津傳統(tǒng)的高尚住宅區(qū)寧家房區(qū)域，也是外籍人士聚集比較集中的熱點(diǎn)區(qū)域，投資的空間不可小覷。?河西區(qū)一直是投資者熱捧的區(qū)域，后期由于大梅江板塊的興起，帶動了河西區(qū)整體區(qū)域的進(jìn)一步提升，房產(chǎn)價值提升速度超過其他區(qū)域，外籍人士不斷的遷入，也給該區(qū)域的人文環(huán)境起到推波助瀾的作用。梅江板塊也是目前天津市新建高檔樓盤聚集的主要區(qū)域，由于其整體規(guī)劃的優(yōu)勢，使得梅江區(qū)域形成了天津富人區(qū)，同時投資潛力不斷加大。?和平區(qū)一直是天津市的核心區(qū)域，天津的CBD CLD也是在該區(qū)域，居住生活非常便利，交通設(shè)施豐富，商業(yè)商務(wù)氣氛濃厚，市場成熟度很高，使得該區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)的投資潛力保持著堅挺的勢頭，目前政府的規(guī)劃改造，老城廂區(qū)域的帶動，區(qū)內(nèi)投資的關(guān)注度一直在高漲，同時也是投資者首選的區(qū)域。?居民購房因素分析?目前對被訪者的分析不難看出，居民對待交通情況已經(jīng)超過了傳統(tǒng)的地段的要求，躍升至第一位，城市的擴(kuò)大化使居民越來越對交通提出了更高的要求，地鐵的開通，快速路的通車使更多的人選擇了稍遠(yuǎn)的地區(qū)，交通的重要性越發(fā)的凸現(xiàn)出來。?地段也是居民非常關(guān)注的地方，略遜于交通關(guān)注程度，也同時表明房地產(chǎn)本質(zhì)，地段決定一切，地段也是居民生活，工作的基本要求。關(guān)注程度一直比較高。?價格占據(jù)被訪者的關(guān)注第三位，可以說是最貼近百姓的一方面，價格因素也是居民評價房產(chǎn)，購買房產(chǎn)的主導(dǎo)因素。?以上三點(diǎn)交通，地段，價格是購房者最關(guān)心的三個主要方面。居民對待未來價格走勢分析?被訪者接近半數(shù)的人（46%）認(rèn)為未來天津市房地產(chǎn)價格走勢將是小幅上揚(yáng)。?26%的居民認(rèn)為房價將保持目前穩(wěn)定的現(xiàn)狀，不會有太大的波動。?22%的被訪者認(rèn)為價格會有小幅的下挫，認(rèn)為在國家的宏觀調(diào)控下，房價將走低，但是幅度很小。?很少比例的被訪者認(rèn)為價格會有大幅的漲跌。?根據(jù)1200份調(diào)查問卷,可看出80平米到100平米仍將是未來市場的熱銷戶型,次熱銷戶型6080平米及100120平米的消費(fèi)需求比例基本持平,.由以上三個消費(fèi)者意向分析可得出以下幾點(diǎn)結(jié)論:%的消費(fèi)者所認(rèn)可,50006000元/%的消費(fèi)者接受,40006000元/%的消費(fèi)者選擇30004000元的單價區(qū)間,這部分人群必將選擇到近郊區(qū)域購買.4050萬的總房款被30%以上的消費(fèi)者所接受,%.由總房款消費(fèi)意向可得出消費(fèi)購買傾向在向中心城區(qū)以外擴(kuò)張,消費(fèi)者的購買趨勢正和天津所提出的環(huán)外新家園的總體發(fā)展規(guī)劃相吻合,隨著近郊的不斷發(fā)展完善結(jié)合政府大的政策導(dǎo)向,近郊環(huán)外及列入國家十一五規(guī)劃重點(diǎn)的濱海新區(qū)將成為地產(chǎn)發(fā)展的新的熱點(diǎn).