【正文】 1—5月由于春節(jié)過(guò)后以及新政的影響供應(yīng)市場(chǎng)較平淡，隨著7月份的小幅下跌，9—12月份出現(xiàn)大幅放量，開(kāi)始反彈，%。市內(nèi)六區(qū)，%，但市內(nèi)六區(qū)仍然是全市新增供應(yīng)最大的區(qū)域；其中，河西區(qū)由于天津富力中心、中央公館、泰達(dá)濱海先鋒SOHO等大盤(pán)項(xiàng)目供應(yīng)量的增加取代南開(kāi)區(qū)成為市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)主力區(qū)域；環(huán)城四區(qū)，環(huán)比09年增加144%，是全市新增供應(yīng)增長(zhǎng)最快的區(qū)域，可見(jiàn)市內(nèi)六區(qū)土地稀缺性逐年加重導(dǎo)致外擴(kuò)現(xiàn)象越來(lái)越明顯；其中，西青區(qū)由于萬(wàn)科金奧國(guó)際等大盤(pán)項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)提升區(qū)域供應(yīng)量，為環(huán)城四區(qū)主力供應(yīng)區(qū)；，%；，%；濱海新區(qū)，%；北辰區(qū)為濱海新區(qū)供應(yīng)主力，%，其次為塘沽區(qū)，空港加工區(qū)和生態(tài)城為新興區(qū)域，由于皇冠國(guó)際廣場(chǎng)和德圣公館等項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)拉動(dòng)了供應(yīng)量的提升，；郊縣，%，增長(zhǎng)幅度較?。粚幒訁^(qū)為郊縣供應(yīng)主力，；。、市場(chǎng)成交，%；09年1—5月份由于春節(jié)的限制使得成交情況一般，成交量浮動(dòng)較小，7月成交量短期下滑后大幅度增加，9月份又出現(xiàn)下滑走勢(shì)，年底反彈成交量增加，達(dá)到全年峰值。10年第一季度成交情況良好，由于新政使5月份成交量下跌，之后成交量小幅度變化，8—10月份出現(xiàn)反彈，11月份成交再次走低，年底再度反彈成交量增加，；09年成交均價(jià)為10780元/平米，10年為16495元/平米，環(huán)比增長(zhǎng)53%，兩年來(lái)總體價(jià)格呈震蕩上漲趨勢(shì)，可見(jiàn)公寓類產(chǎn)品的價(jià)格增長(zhǎng)很迅速。10年全年天津市公寓市場(chǎng)成交整體走勢(shì)表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊升。市內(nèi)六區(qū)，%；01年南開(kāi)區(qū)取代河北區(qū)成為市內(nèi)六區(qū)成交主力，環(huán)比增長(zhǎng)109%，富力城、東北角藝術(shù)公寓、天津倍兒幸福等項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)極大的拉動(dòng)了南開(kāi)區(qū)的成交量；市內(nèi)六區(qū)中河?xùn)|區(qū)成交量最少，；成交均價(jià)方面，河北區(qū)由于君臨天下的開(kāi)盤(pán)，大幅度的拉動(dòng)了整體區(qū)域的均價(jià)水平，達(dá)到了34018元/平米，紅橋區(qū)均價(jià)水平最低；環(huán)城四區(qū)，環(huán)比增長(zhǎng)167%；其中，西青區(qū)為環(huán)城四區(qū)主力成交區(qū)，是09年成交量的18倍之多；東麗區(qū)成交量呈下跌趨勢(shì)；成交均價(jià)方面，西青區(qū)為環(huán)城四區(qū)價(jià)值標(biāo)桿區(qū)域，10年成交均價(jià)為14306元/平米，環(huán)比上漲95%。濱海新區(qū)，%；濱海華貿(mào)中心、時(shí)代大廈酒店式公寓、濱海浙商大廈等項(xiàng)目的開(kāi)盤(pán)拉動(dòng)了塘沽區(qū)的成交量，使得塘沽區(qū)為濱海新區(qū)成交主力，% 成交均價(jià)方面，空港依然是濱海新區(qū)價(jià)值標(biāo)桿區(qū)域，10年為10587元/平米，%。郊縣，%；武清區(qū)為郊縣成交主力，%；成交均價(jià)方面靜海縣成為郊縣區(qū)域的價(jià)值標(biāo)桿，均價(jià)為10362元/平米，分析其原因由于游龍逸海庭院等項(xiàng)目提升了靜?？h整體均價(jià)。、供求對(duì)比09年2月份出現(xiàn)下滑走勢(shì)，4月份供應(yīng)量回升，5月份又出現(xiàn)大幅下滑，8月份成交情況一直呈震蕩上漲態(tài)勢(shì)，第四季度公寓類產(chǎn)品供應(yīng)量大浮動(dòng)回升，由于后期新品的推出，再次拉動(dòng)需求量走高，年底成交量達(dá)到峰值，全年總體供求比接近5:3，供大于求的形情態(tài)明顯；10年1—5月份供應(yīng)量較低，主要由于09年年底供應(yīng)量猛烈所致，5—12月份供應(yīng)量波動(dòng)上漲，呈走高趨勢(shì)；全年成交呈小幅上漲之勢(shì)，全年總體供求比接近1:1，供應(yīng)量略小于需求量，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢(shì)。10年全年供應(yīng)主要集中在市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)，%，%，%，%，河西區(qū)的產(chǎn)品供應(yīng)量為全市之首；10年成交區(qū)域以市內(nèi)六區(qū)為主，%，其中南開(kāi)區(qū)的成交量最大，濱海新區(qū)其次，%，塘沽區(qū)仍是濱海新區(qū)的最大成交區(qū)域，全市總體的供求比約為1:，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢(shì)。從區(qū)域供求對(duì)比分析看，市內(nèi)六區(qū)和濱海新區(qū)整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求，其中南開(kāi)、河北區(qū)、塘沽區(qū)最為明顯；環(huán)城四區(qū)和郊縣整體表現(xiàn)為供大于求。、發(fā)展趨勢(shì)行業(yè)發(fā)展方向：從市區(qū)及濱海核心區(qū)集中供應(yīng)發(fā)展現(xiàn)在環(huán)城、郊縣公寓市場(chǎng)萌芽階段產(chǎn)品發(fā)展方向：打造以剛需為主得90120平米公寓產(chǎn)品2009年天津市公寓產(chǎn)品共成交4787套，其中70平米以下的成交量為3607套，%，7090平米的成交量為507套，%，90120平米的成交量為381套，%，%；2010年天津市公寓產(chǎn)品共成交7173套，其中70平米以下的成交量為5222套，%，7090平米的成交量為680套，%，90120平米的成交量為812套，%，%。由此可以看出公寓產(chǎn)品的成交量主要還是以小戶型為主，但是有逐年向更為舒適的偏大戶型轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，預(yù)測(cè)未來(lái)公寓產(chǎn)品還是會(huì)以90平米左右的一室、兩室產(chǎn)品為主。第七部分：2011年天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)維度：天津宏觀經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展向好，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)領(lǐng)跑全國(guó)。天津中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極地位更加牢固，人們生活消費(fèi)水平逐步上升，客戶購(gòu)買(mǎi)能力逐步上升。政策調(diào)控維度：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控基調(diào)為防止房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)，打擊投機(jī)性炒房行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。主要調(diào)控方向也是抑制投資，規(guī)范開(kāi)發(fā)及銷售流程，防止開(kāi)發(fā)商炒房、炒地，對(duì)剛性需求客戶影響較少，而天津出臺(tái)細(xì)則對(duì)比一線城市調(diào)控力度相對(duì)要弱得多，預(yù)計(jì)未來(lái)天津政策依然緩和。城市發(fā)展維度：市政道路建設(shè)，及各項(xiàng)配套不斷完善，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度；尤其11年地鐵2號(hào)線、地鐵3號(hào)線正式運(yùn)營(yíng)，將使地鐵沿線土地大量增值，郊區(qū)城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快。市場(chǎng)供應(yīng)維度：天津市2010年住宅用地成交建設(shè)用地面積達(dá)到2372萬(wàn)平米，居全國(guó)之首，較2009年住宅用地成交建設(shè)用地面積2177萬(wàn)平米，增長(zhǎng)9%，供應(yīng)量充足。市場(chǎng)需求維度：%左右的速度增加，并且其中大多數(shù)客戶為剛性需求型客戶，客戶需求不斷上升。綜合考慮以上因素的影響，我們認(rèn)為，2011年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)整體為穩(wěn)步上升一個(gè)趨勢(shì)；成交量波動(dòng)上漲，成交價(jià)格穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)。附表：10年居住類物業(yè)銷售排行（按面積）區(qū)域項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售總面積(萬(wàn)平米)銷售額（億元）均價(jià)（元/平米）武清區(qū)保利上河雅頌26457095塘沽區(qū)遠(yuǎn)洋城19239258津南區(qū)金地叁拾峯18428533西青區(qū)富力津門(mén)湖147515011靜?？h天一海馨園13255665津南區(qū)天津碧桂園10177806河?xùn)|區(qū)河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)112112594津南區(qū)領(lǐng)世達(dá)觀114110183塘沽區(qū)首創(chuàng)國(guó)際城126310416津南區(qū)天津富力桃園1100859910年天津普通住宅銷售排行（按面積）區(qū)域項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售總面積(萬(wàn)平米)銷售額（億元）均價(jià)（元/平米）武清區(qū)保利上河雅頌26457095塘沽區(qū)遠(yuǎn)洋城19209257津南區(qū)金地叁拾峯18428533西青區(qū)富力津門(mén)湖147515011靜?？h天一海馨園13248. 25664河?xùn)|區(qū)河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)112015. 912595津南區(qū)領(lǐng)世達(dá)觀114010183塘沽區(qū)首創(chuàng)國(guó)際城126210416津南區(qū)天津富力桃園11008599西青區(qū)大地12城11908. 6816510年中心城區(qū)普通住宅銷售排行（按面積）區(qū)域項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售總面積(萬(wàn)平米)銷售額（億元）均價(jià)（元/平米）河?xùn)|區(qū)河?xùn)|萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)112012595河北區(qū)泰達(dá)格調(diào)藝術(shù)領(lǐng)地8729589和平區(qū)天津大都會(huì)37720662河北區(qū)富瀛洲花園5668183河西區(qū)水岸公館48011701紅橋區(qū)萬(wàn)通上游國(guó)際44115749河北區(qū)公園201046710807河?xùn)|區(qū)紅星國(guó)際35215089河西區(qū)天津?yàn)澈＞把旁?1816735紅橋區(qū)華城領(lǐng)秀4491430910年環(huán)城四區(qū)普通住宅銷售排行（按面積）區(qū)域項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售總面積(萬(wàn)平米)銷售額（億元）均價(jià)（元/平米）津南區(qū)金地叁拾峯18428533西青區(qū)富力津門(mén)湖147515011津南區(qū)領(lǐng)世達(dá)觀114010183津南區(qū)天津富力桃園11008599西青區(qū)大地12城11908165東麗區(qū)保利玫瑰灣102910350津南區(qū)天山水榭花都8344726東麗區(qū)萬(wàn)科魅力之城110610803東麗區(qū)恒大綠洲5819288津南區(qū)星耀五洲902809610年全市別墅物業(yè)銷售排行（按面積）區(qū)域項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售總面積(萬(wàn)平米）銷售額（億元）均價(jià)（元/平米）薊縣恒大金碧天下338 7127津南區(qū)天津碧桂園241 10255薊縣漫山紅墅208 8043靜海縣團(tuán)泊湖光耀城187 8771西青區(qū)萬(wàn)科朗潤(rùn)園273 23392津南區(qū)首創(chuàng)福緹山201 12587西青區(qū)瑪歌莊園184893 12283西青區(qū)中信珺臺(tái)162 17597津南區(qū)新悅庭89 13181薊縣星夢(mèng)工坊164 743610年全市公寓物業(yè)銷售排行（按面積）序號(hào)區(qū)域項(xiàng)目銷售套數(shù)銷售總面積（萬(wàn)平米）銷售額（億元）均價(jià)（元/平米）1南開(kāi)區(qū)東北角藝術(shù)公寓928169782西青區(qū)萬(wàn)科金奧國(guó)際657143703河北區(qū)君臨天下1071455804和平區(qū)瑞景名郡601251185南開(kāi)區(qū)中海御湖翰苑484133006紅橋區(qū)瞰海尚府216123627北辰區(qū)天籟灣9383328河西區(qū)喜年廣場(chǎng)315113839南開(kāi)區(qū)陽(yáng)光晶典1201523410塘沽區(qū)曠世國(guó)際1931464058 / 58