【正文】 21814寶坻區(qū)泰富橄欖樹257 908315北辰區(qū)天籟灣57 97132012年全市項目公寓類產品成交金額排名排名區(qū)域項目銷售套數銷售總面積銷售額均價（套）（萬平米）（億元）（元/平米）1河東區(qū)水岸銀座3353 377802河東區(qū)金地紫云庭871 117283東麗區(qū)濱海浙商藍庭國際1096 91974津南區(qū)天津富力桃園567 75585南開區(qū)天津大悅城268 150986河西區(qū)富力中心100 163417北辰區(qū)五礦正信林溪地59 132558和平區(qū)保利香檳國際135 185319河西區(qū)天津昆侖中心168 1136410河東區(qū)招商雍華府186 1011911南開區(qū)熙匯廣場206 1115812河東區(qū)紅星國際187 1144713河西區(qū)富裕雙鉆公館145 1167114空港物流加工區(qū)YOHO灣271 782815北辰區(qū)天籟灣57 97132012年公寓類物業(yè)產品成交排名數據顯示，公寓類產品銷售面積前三名為：津南區(qū)的天津富力桃園項目、東麗區(qū)的濱海浙商藍庭國際項目、河東區(qū)的金地紫云庭項目；公寓類產品銷售金額前三名為：河東區(qū)的水岸銀座項目、河東區(qū)的金地紫云庭項目、東麗區(qū)的濱海浙商藍庭國際項目；大體量高貨值公寓類產品多集中在中心城區(qū)和環(huán)城區(qū)域，說明天津公寓市場的發(fā)展要經歷一段由內及外的過程，也說明選擇公寓類產品的客戶較為看重產品的區(qū)位交通以及周邊配套。、公寓市場發(fā)展趨勢產品發(fā)展方向：小型服務性企業(yè)，剛需自住群體，；中心城區(qū)公寓類產品具備小面積、低總價、位置優(yōu)越、配套完善等優(yōu)點，對于經濟實力一般的剛性需求者，更具吸引力，因此公寓類項目吸引的不單單是投資者，還有大量的剛需自住人群。同時，隨著天津經濟結構的升級轉型，第三產業(yè)日益發(fā)達，小型服務性企業(yè)對此類公寓產品的需求也在不斷增長。第六部分：三級市場分析、三級市場季度成交走勢2011年全年受房地產新政的影響，天津市二手房成交量逐步減少，成交均價也有所下降，12年成交量開始上漲，二手房市場成交量有所回升，前三季度持續(xù)上漲，呈量價齊升態(tài)勢，四季度成交量雖有下降但年末出現“翹尾”，成交價格也持續(xù)走高。、三級市場逐月成交量價走勢今年我市三級市場走勢緊跟商品房形勢，在2月的成交低潮期過后，3月迅速反彈，歷經短暫調整后再度呈上漲態(tài)勢，8月全市二手房交易量再度爬升至近兩年來的高點，但由于個別區(qū)域低單價、大面積的房源成交量突出，拉低了全市二手房整體成交均價，目前看來，二手房市場同樣經歷了商品房市場“鐵九銅十”以及年末“翹尾”的現象，季節(jié)性影響在減弱，政策性干預影響在逐步較深。2012年全年，，占到全市交易量的34%，南開區(qū)、河東區(qū)和河西區(qū)成交量分別占到市區(qū)的26%、22%和20%；，占到全市交易量的22%，商品房供給不足的北辰區(qū)二手房交易量較大，占到環(huán)城四區(qū)的45%，其余三區(qū)較為接近；，占到全市的27%，塘沽區(qū)、開發(fā)區(qū)和大港區(qū)各占濱海新區(qū)成交量的27%、24%、22%；，占到全市半年交易量的17%，寶坻區(qū)和武清區(qū)二手房市場依舊活躍。第七部分：商辦市場分析本期導讀：216。 ，同比11年供應量基本持平；216。 ，%；216。 ，同比11年增長34%；216。 ，同比11年下降23%；、商業(yè)市場情況分析、商業(yè)市場供應情況分析，同比2011年供應量基本持平；12年天津商業(yè)市場仍以“鵬欣水游城”、“天津大悅城”等多個大型城市綜合體項目為主；預計三年內天津將有文化中心、和記黃埔、濱海第一城等十余家規(guī)模在10萬平方米以上的大型商業(yè)綜合體面市，成為新一輪商業(yè)市場主力。12年全市商業(yè)物業(yè)供應量同比11年基本持平，其中濱海新區(qū)區(qū)域漲幅最大為33%，其次市內六區(qū)漲幅為5%，環(huán)城四區(qū)以及遠郊區(qū)縣均呈現小幅下跌的態(tài)勢。中心城區(qū)供應量為41萬平米，同比增長5%；濱海新區(qū)供應量為45萬平米，同比增長33%；郊縣區(qū)域供應量為42萬平米，同比下降22%；環(huán)城四區(qū)供應量為25萬平米，同比下降5%。、商業(yè)市場成交情況分析，%，本年一季度市場成交較前期略有放緩，二季度開始回升，6月達到峰值，下半年整體有所回潮但相對穩(wěn)定，年末呈上升趨勢。%，其中遠郊區(qū)縣同比11年上漲8%，其次濱海新區(qū)同比上漲4%，市內六區(qū)以及環(huán)城四區(qū)均呈現小幅下跌的態(tài)勢。12年全市商業(yè)物業(yè)成交均價15764元/平米，%，主要由于環(huán)城四區(qū)、遠郊區(qū)縣的價格拉動所致，同比11年分別上漲35%、25%；，成交區(qū)域主要集中在南開區(qū)，同比11年下降23%，成交價格同比下降8%；2012年市內六區(qū)呈現量價齊跌態(tài)勢；，成交區(qū)域主要集中在津南區(qū)，同比11年下降32%，成交價格同比上漲35%；，成交區(qū)域主要集中在塘沽區(qū)，同比11年上漲4%，成交價格同比上漲8%；2012年濱海新區(qū)呈現量價齊升態(tài)勢；，成交區(qū)域主要集中在薊縣，同比11年上漲8%，成交價格同比上漲25%；2012年遠郊區(qū)縣呈現量價齊升態(tài)勢。、商業(yè)市場供求關系分析數據顯示，近兩年來天津市商業(yè)物業(yè)呈現供大于求態(tài)勢，:1，:1，:1；同時也反映了近兩年天津商業(yè)物業(yè)市場相對維穩(wěn)的趨勢。:1，:1，:1，:1，:1，市場總體供求失衡明顯，其中濱海新區(qū)和環(huán)城四區(qū)供求失衡尤為嚴重。、辦公市場情況分析、辦公市場供應情況分析，同比11年增長34%；12年天津市辦公物業(yè)市場供應以市內六區(qū)為主，其成交量占天津市總體銷量的55%，濱海新區(qū)、環(huán)城區(qū)域分別占總銷量的29%、9%；12年天津市辦公物業(yè)市場供應量前三季度呈持續(xù)上升態(tài)，第四季度呈下降趨勢，環(huán)比第三季度下降21%； 、辦公市場成交情況分析，同比11年下降23%；12年天津市辦公物業(yè)市場成交以市內六區(qū)為主，其成交量占天津市總體銷量的60%，濱海新區(qū)、遠郊區(qū)縣分別占總銷量的19%、15%；12年天津市辦公物業(yè)市場成交量前三季度呈持續(xù)上升態(tài)，年末呈下降趨勢；成交價格浮動較小相對穩(wěn)定，年成交均價為13015元/㎡，年末有所回落；、辦公市場供求關系分析數據顯示，近兩年來天津市辦公物業(yè)產品呈供大于求的態(tài)勢，:1，:1，:1；:1，:1，:1，:1；市場總體供求失衡，其中濱海新區(qū)和環(huán)城四區(qū)供求失衡尤為嚴重。、商辦市場發(fā)展趨勢預測行業(yè)發(fā)展方向：商業(yè)綜合體，企業(yè)搬遷升級隨著天津市城市化的迅速發(fā)展，商業(yè)綜合體將以大型百貨、大型超市和大型娛樂設施為主力業(yè)態(tài)，以各種專業(yè)店、專賣店、餐飲、游樂、休閑等完善的服務設施為次級主力業(yè)態(tài)，并結合其舒適的購物環(huán)境，完善的公共配套設施，高度的人性化、個性化服務快速的占領市場；商業(yè)綜合體與傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)相比其規(guī)模更大，輻射范圍更廣，檔次和客群定位更明確，有助于區(qū)域商業(yè)氛圍的提升和新商圈的形成；天津辦公類市場在規(guī)模和地理位置方面都得到了較大的突破，大體量的新增供應既沒有抵制強勁的需求，也沒有抑制租金的上漲；而且盡管全球經濟形勢不明朗，內資公司卻表現出強勁的租賃需求，越來越多的公司通過遷至新的寫字樓實現其擴租和辦公環(huán)境的升級，以搬遷為目的的租賃需求逐漸成為租賃市場的主要驅動力。第八部分：重點項目、金融街中心n 項目簡介項目地址南開區(qū)南開三馬路與長江道交口 物業(yè)類型洋房、小高、高層、商業(yè)、寫字樓開盤時間20120826總建面積容積率；銷售價格洋房25000元/平米起價開發(fā)商金融街融拓（天津）置業(yè)有限公司n 關注要點A. 上市房企金融街曾在津成功運作地標建筑環(huán)球金融中心，品牌效應強。B. 項目地處海光寺板塊區(qū)位優(yōu)勢顯著，配套資源完善成熟。金融街中心作為市區(qū)核心板塊為數不多的綜合體新盤具備代表性。C. 目前市區(qū)洋房產品稀缺，該項目的低密產品對于地緣型改善群體及市區(qū)高端需求客戶，具備較大的吸引力。D. 海光寺CBD的商業(yè)、辦公產品同樣值得關注。n 項目規(guī)劃概況金融街（天津）置業(yè)有限公司于2011年7月8日成功獲取津南長（掛）2011034號地塊，折合每畝單價1977萬元，樓面單價8000元/平米。后項目定名為“金融街中心”，地塊規(guī)劃東至汽車大廈，南至龍德里，西至玉泉路，北至南京路（長江道）。項目規(guī)劃產品包括商業(yè)、寫字樓、高層住宅及洋房、小高層形式的低密住區(qū)。住宅部分于8月26日率先推出洋房與小高層產品，高層產品將于后期上市。目前商業(yè)與寫字樓產品在建，同期商業(yè)產品已有客戶前期洽談。n 開盤跟蹤2012年8月26日：項目首次開盤，推出洋房及小高層產品113號樓，其中13號樓為11層到頂小高產品，其余樓座多為67層到頂電梯洋房產品。主推90平米二室、135平米三室和175平米四室戶型，一層贈送約30平米的小院。報價均價2700033000元/平米，開盤前期以80萬元（升級后）認籌客戶優(yōu)惠1%，開盤當天認購優(yōu)惠2%。此次開盤的406套房源，認購200余套。n 主力戶型洋房部分：A戶型：約90平米，二室二廳一衛(wèi) B戶型：約136平米，三室二廳二衛(wèi)小高層部分：C戶型：約174平米，三室三廳三衛(wèi) n 項目供應、成交及存量數據n 項目成交客戶分析2012年8月下旬首次開盤的金融街中心9月開始啟動簽約錄入，全月共簽約192套，%，%%，%。%，多來自于北京市和河北省，山西和浙江客戶為輔。%選擇貸款購房。從購房者年齡上來看，以45歲以下購房者為主，其中4045歲和25歲以下客戶分別占本月成交總數的21%和16%；3035歲和3540歲之間的客戶數量占比均為13%；而2530歲之間的購房者占到了本月成交客戶的10%。 、海河大觀n 項目簡介項目地址河西區(qū)解放南路和湘江道交口物業(yè)類型高層、酒店型公寓、商業(yè)、寫字樓開盤時間20121027總建面積42萬平米容積率銷售價格2300027000元/平米開發(fā)商天津保利融創(chuàng)投資有限公司n 關注要點A. 地塊位于海河沿線臺兒莊支路，作為近年來市區(qū)供地中較為稀缺的優(yōu)質區(qū)位土地，自拿地伊始即引起多方關注。B. 資深房企保利、融創(chuàng)聯合打造，項目品牌優(yōu)勢強。C. 產品、戶型設計優(yōu)，集兩家房企多年所長。D. 項目順應市場變化，規(guī)劃以中小戶型為絕對主力產品，競爭力強。E. 歷經長期蓄水，市場反響熱烈，但項目開盤前始終未確定價格，成為2012年下半年上市項目中頗具典型意義的市場“試金石”。n 項目規(guī)劃概況天津保利融創(chuàng)投資有限公司于2011年9月16日成功獲得津西解（掛）2011188號地塊，折合樓面單價9344元/平米。后項目定名為“海河大觀”，東至臺兒莊路、臺兒莊支路，南至湘江道，西至解放南路，北至棉二廠房、龍海公寓、盈海明都。，酒店型公寓5萬平米，另有地下建筑面積10萬平米，總建筑面積達到42萬平米。出讓年限為城鎮(zhèn)住宅70年、商服、住宿餐飲40年，地塊規(guī)劃建筑密度不高于30%，綠化率不低于35%，建筑限高160米。n 開盤跟蹤2012年10月27日：項目首次開盤，推出高層產品38號樓，其中3號樓為29層到頂，兩梯三戶設計；4號樓、5號樓、7號樓為30層到頂，6號樓為26層到頂，8號樓為31層到頂，均為兩梯四戶設計。本次開盤房源中，8797平米戶型占到約70%，130140和156160平米戶型約各占15%，另有少量235平米戶型。本次開盤報價均價2700033000元/平米，開盤前期60萬元驗資辦理VIP，可享受2%優(yōu)惠，開盤當日認購享受1%，一次性優(yōu)惠2%，貸款優(yōu)惠1%。此次開盤約610套房源，認購220余套。由于該項目尚未啟動成交錄入，初步簡單觀察項目客戶構成，來客以河西區(qū)改善及婚房客群，且尤以項目周邊社區(qū)來客為主；和平、南開、河東等周邊區(qū)域客群所占比例較小。同時，鮮有客戶來自其他區(qū)域。具體情況須于后期得證。n 主力戶型n 項目實景及周邊配套第九部分：行業(yè)動態(tài)與發(fā)展、2012年天津樓市動態(tài)2012年，是天津房地產市場里程碑式的一年，從年初的蕭條到二季度的強勢反彈，再到“金九銀十”的褪色，直到年底的徹底回暖，今年樓市呈現出低開高走的態(tài)勢； 2012年樓市調控政策力度不減，限購、限價、限貸款依然繼續(xù)，據有關單位統(tǒng)計，本年中央強調調控動搖60次；4次提及“決不讓房價反彈”；房價合理回歸被提到156次；2次提及問責，如此高壓，市場還是迎來陣陣暖風；2012年5月，；此次下調繼本年2月24日下調以來第二次降息；此次準備金率的下調，無疑打消了市場在流動層面的擔憂，是一個直接的利好；2012年下半年，地鐵網絡帶動下的“軌道樓市”，全面的地鐵建設正式在天津邁入地鐵時代，多條線路交錯環(huán)繞成網狀將天津市的主要城市區(qū)域貫通連接，地鐵樓盤成為購房者的“新寵”；2012年7月初，溫家寶常州調研，強調防止變相放松購房政策，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策；2012年底，天津除個別銀行出現上調以外，多數銀行仍執(zhí)行首套房貸款利率最低率85折優(yōu)惠，暫未出現變動給天津購房者似打了一針強心劑；預計2013年樓市仍將“穩(wěn)”字當頭，若受經濟形勢的影響，不排除穩(wěn)中變松的可能；隨著房產稅的擴容升溫，一方面2013年或將有跟更多的城市試點房產稅，另一方面，住房保障措施將是重中之重。、房企未來發(fā)展企業(yè)路徑：在行業(yè)集中度快速上升的趨勢之下，“百億級”將是諸多小型房企未來三年必須突破的目標，否則轉型勢在必行；企業(yè)盈利：過去十年中