【正文】 面積區(qū)間 80— 90平米 主力戶型 三室、兩室。 銷售周期 未開時銷售 銷售率 熱銷戶型 滯銷戶型 客群定位 主要針對，青島當?shù)刈宰∪巳骸? 銷售均價 備 注 在景觀設計方面遵循自然地貌特征， 20度的天然緩坡。規(guī)劃一個街心，兩大園林，景觀別致。 項目評價 該項目以優(yōu)質實用的戶型深受普通消費者青睞，但項目周邊配套不完善，加之緊鄰火葬場，所以市場口碑并沒達到預期效果。 四方區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析一：萬科金色城品 整體效果圖 四方區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析二：保利百合花園 項目位臵 四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路 產品分類 住宅商業(yè)網(wǎng)點 總套數(shù) 2022 戶型配比 兩室占 40%，三室占 60% 面積區(qū)間 60— 120平米 主力戶型 70— 90平米實用兩居、三居。 銷售周期 未售 銷售率 熱銷戶型 滯銷戶型 客群定位 主要針對用于自住的消費客群 銷售均價 備 注 保利百合花園，為吸引人氣提高知名度，開展“有幾百合，送祝?！钡耐茝V活動。 項目評價 項目定位低端，其傳承了保利地產“低價位”的銷售策略，利于項目回款，但不利于項目品質提升 四方區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析二：保利百合花園 產品立面圖 項目整體效果圖 四方區(qū)房地產市場產品、客群 以實用型戶型為主的高層、小高層住宅為主，配有少量的花園洋房。 購買人群主要以青島當?shù)厝藶橹?，主要以首次臵業(yè)的年輕客群和為子女購房中老年客群為主。 區(qū)域特點 四方區(qū)房地產市場發(fā)展預測 增值空間巨大，未來開發(fā)公司爭奪最激烈的市場 區(qū)域未來發(fā)展 土地供給較多 區(qū)域內日趨成熟的配套 相對低廉的價位，升值空間巨大 多家外地開發(fā)公司入住，提高該區(qū)域內競爭態(tài)勢 四方區(qū)后續(xù)土地供應量進 300萬平米，隨著萬科、保利、卓越等地產大鱷的進度，將形成三足鼎立的局面。未來該區(qū)域內市場發(fā)展?jié)摿薮? 四方區(qū)房地產市場總結 市北區(qū) 未來居住中心 發(fā)展趨勢 區(qū)位優(yōu)勢 市場特點 客戶分析 競爭環(huán)境 土地供應較多，可保持后續(xù)開發(fā) 青島城市的交通樞紐 已高層小高層住宅為主，少量花園洋房 主要以青島本地企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主為主。 將形成萬科、保利、卓越三足鼎立的局面 【 青島市房地產市場調研報告 】 ? 城市發(fā)展線研究 ? 青島市房地產市場研究 ? 青島市市南區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市市北區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市四方區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市李滄區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市城陽區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市房地產競爭格局 嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 ?嶗山區(qū)簡介 ?嶗山區(qū)位于青島市區(qū)東部，總面積 ，人口 。轄設中韓、沙子口、王哥莊、北宅 4個街道辦事處， 139個社區(qū)居委會。 ?目前，嶗山區(qū)著力打造青島高新技術產業(yè)核心區(qū)、國際旅游度假區(qū)和現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)，加快建設充滿活力和人文魅力的現(xiàn)代化新城區(qū) 項目名稱 項目地址 開發(fā)公司 建筑面積 （萬平米） 恒易嘉園 嶗山區(qū)遼陽東路 22號 大陸嘉園臵業(yè)有限公司 海爾東城國際 嶗山區(qū)同安路 872號 海爾地產 43 百仕凱旋城 嶗山區(qū)遼陽東路與李山東路交匯處 百仕臵業(yè) 8 北國之春 嶗山區(qū)海爾路西，遼陽路與合肥路之間 青島北泰臵地有限公司 60 康城 嶗山區(qū)遼陽東路 46號（青鋼立交橋 東側） 青島誠基臵業(yè)有限公司 恩馬文景園 嶗山區(qū)海爾路與銀川東路交界處南側 恩馬房地產 10 御景峰 青大三路與香港東路交匯處往北 200米 青島中少上揚實業(yè)有限公司 東方美景 嶗山區(qū)同安路 888號 青島東方順馳臵業(yè)有限公司 6 溪谷美寓 嶗山區(qū)遼陽東路與李山東路交匯處 東側 山東林蔚房地產開發(fā)有限公司 青建橄欖城 嶗山區(qū)海爾路 29號 青島建設集團 13 金領世家 嶗山區(qū)國際會展中心西側 青島頤正臵業(yè)有限公司 青建尚東區(qū) 嶗山區(qū)李山東路 26號（汽車東站東側） 青島建設集團 12 城建竹韻山色 嶗山區(qū)海爾路與長沙路交會處 青島城市建設集團股份有限公司 18 麥島金岸 嶗山區(qū)東海東路 1號 青島海信地產 126 嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 ?項目列表（綠色部分代表在售項目） 嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 ?價格體系 項目名稱 銷售均價 （元 /平米） 主力戶型 客群定位 備注 海爾東城國際 9000 100左右兩居 150左右三居 二次臵業(yè)改善住房條件為主。 北國之春 6700 100平米兩居 主要以自住為主的首次臵業(yè)客群 康城 7000 90平米兩室， 150平米三室 主要以自住為主的周邊客群 御景峰 住宅： 14000 洋房： 22022 150平米左右三室 首次臵業(yè)占 30%，二次臵業(yè)占 60%以上 精裝修住宅 東方美景 7800 100平米兩居， 145平米三居 二次臵業(yè)占 50%，其余為首次臵業(yè)和投資客群 層差 100— 150 溪谷美寓 8500 90平米兩居， 100平米三居 主要以自住為主的市南、嶗山、市北客群 嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 ?產品價格體系表二 項目名稱 銷售價格 （元 / 平米） 主力戶型 客群定位 備注 青建橄欖城 7700 90平米兩居， 140平米三居 主要以青島當?shù)刈宰】腿簽橹? 但凡成為搜房會員，購房每平享受 100元的優(yōu)惠。 金領世家 11500 120— 160平米三居 有 30%客群為首次臵業(yè)， 青建尚東區(qū) 7750 90平米兩居， 120— 160平米三居 青島本地臵業(yè)人群。 麥島金岸 15000 150— 175㎡ 三居 高端資識分子自住，少量投資客 嶗山區(qū)域內項目銷售周期相比其他區(qū)域內較短，除了受其自然景觀和日漸成熟的配套原因外，青島市住宅中心偏西移也一定程度上，促進了該區(qū)域內房地產項目的銷售。 嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析一：御景峰 項目位置 青島市嶗山區(qū)青大三路浮山腳下。 產品分類 住宅 /花園洋房 總套數(shù) 338套 戶型配比 三室占 70%、兩室占 15%、四室占15% 面積區(qū)間 90㎡ — 185㎡ 主力戶型 150㎡ 左右三室 銷售周期 2022年 5月開盤 銷售率 約 40%產品售出 熱銷戶型 150㎡ 三室、 90㎡ 兩室。 滯銷戶型 均有滯銷 客群定位 以本地消費群體（企事業(yè)單位、貿易、物流高級白領）為主，購買目的為自住。 銷售均價 住宅銷售價格： 14000元 /㎡ — 22022元 /㎡ 花園洋房銷售價格： 22022元 /㎡ ,最高價 24000元 /㎡ 備 注 該項目開盤價格比現(xiàn)價低 1000元 /㎡ ,景觀差價 100— 500元 /㎡ ,層差 200元 /㎡ ，裝修標準為精裝修。 項目評價 該項目緊依浮山周邊無主干道經(jīng)過，交通不是很方便。 嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析一：御景峰 項目效果圖 嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析二：麥島金岸 項目位臵 嶗山區(qū)香港中路以南與麥島路交匯口 產品分類 別墅、住宅。 總套數(shù) 總規(guī)劃約 3000套，目前在售 974套。 戶型配比 住宅平層全部為三居，復式。 面積區(qū)間 平層： 150㎡ — 189㎡ 復式： 385㎡ — 405㎡ 主力戶型 150— 175㎡ 三居 銷售周期 2022年 8月開盤。 銷售率 目前已售出 40%左右。 熱銷戶型 150㎡ — 175㎡ 三居 滯銷戶型 均有滯銷 客群定位 以本地高端消費群體為主 銷售均價 住宅 15000元 /㎡ ，別墅 28000元 /㎡ 備 注 購買人群多為二次臵業(yè)，購房目的為改善居住環(huán)境。 項目評價 該項目為青島市最后一片臨海大體量住宅社區(qū)，社區(qū)內部配套成熟，易于成為大型成熟社區(qū)。 項目戶型產品設計單一，部分產品采光通風效果較差。 嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 ?典型案例分析二：麥島金岸 項目效果圖 嶗山區(qū)房地產市場產品、客戶 區(qū)域特點 產品： 別墅、花園洋房為主高層、小高層住宅并存 客群：富商、企業(yè)主、個體經(jīng)營者。少量投資客群。 嶗山區(qū)房地產市場競爭格局 本地開發(fā)公司一支獨秀。 受該區(qū)域地理位臵影響，該區(qū)域內地塊絕大部分是 03年以前。或者跟早拍下來的土地。所以，大部分以當?shù)亻_發(fā)公司所持有。 嶗山區(qū)房地產市場發(fā)展預測 作為城市的新型高尚住宅區(qū)、增值潛力巨大 區(qū)域未來發(fā)展 土地供給較多 青島未來的居住中心 獨特的旅游和景觀優(yōu)勢 日趨完善的城市配套 隨著景觀優(yōu)勢更多受到認可，該區(qū)域內已形成了青島高尚別墅住宅中心區(qū)域，正逐步成為青島未來的劇中中心。 嶗山區(qū)房地產市場總結 嶗山區(qū) 未來青島市居住中心 發(fā)展趨勢 區(qū)位優(yōu)勢 市場特點 客戶分析 競爭環(huán)境 受其景觀和旅游特色影響，居住環(huán)境將更加改觀。 日趨成熟的商業(yè)配套 別墅、花園洋房為主，高層小高層住宅并存。 富商、企業(yè)主、個體經(jīng)營者。少量投資客群。 當?shù)亻_發(fā)公司一枝獨秀 【 青島市房地產市場調研報告 】 ? 城市發(fā)展線研究 ? 青島市房地產市場研究 ? 青島市市南區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市市北區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市四方區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市嶗山區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市李滄區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市城陽區(qū)房地產市場板塊分析 ? 青島市房地產競爭格局 李滄區(qū)房地產市場板塊分析 ?李滄區(qū)簡介 ?李滄區(qū)位于青島市區(qū)北部，現(xiàn)轄 11個街道辦事處， 126個社區(qū)居委會，面積98平方公里，人口 45萬人。 ?東部 34平方公里擁有可供大面積開發(fā)的土地，為生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展提供了寶貴資源和空間，青島中央居住區(qū)的基礎和條件已經(jīng)具備。 李滄區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品房住宅成交量走勢圖（萬平米）050001000015000202202500030000系列1 18584 23564 27295 20458 19213 25048 17527 21911 11011 6996 2088 9860 17096李滄區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年102022年112022年122022年12022年22022年32022年4李滄區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品住宅價格分析（元/ 平米）4000450050005500系列1 4532 4730 4891 4936 4974 5010 5094 5040 5144 5066 4960 5316 5342李滄區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年1 02022年1 12022年1 22022年12022年22022年32022年4李滄區(qū)房地產市場板塊分析 2022年李滄區(qū)掀起一段開發(fā)高潮，隨著房地產新政的逐步實施，開始勢頭降緩。 隨著李滄區(qū)市政環(huán)境的逐步改善，周邊配套的逐步完善，該區(qū)域內房價正穩(wěn)步增長。 項目名稱 物業(yè)地址 開發(fā)公司 建筑面積 （萬平米） 百通尚風尚水 李滄區(qū)金水路路北，虎山南麓 青島百通城市建設集團股份有限公司 恒瑞華庭 李滄區(qū)大嶗路東 青島緣海臵業(yè)有限公司 5 百通大廈 青島百通城市建設集團股份有限公司 青島百通城市建設集團股份有限公司 警苑新居 李滄區(qū)虎山路 11號 青島百通偉東房地產開發(fā)有限公司 偉東幸福之城 李滄區(qū)金水路與 308國道交匯處 青島金茂嘉業(yè)房地產開發(fā)有限公司 140 百通馨苑 7區(qū) 李滄區(qū)金水路