【正文】 面積區(qū)間 80— 90平米 主力戶型 三室、兩室。 銷(xiāo)售周期 未開(kāi)時(shí)銷(xiāo)售 銷(xiāo)售率 熱銷(xiāo)戶型 滯銷(xiāo)戶型 客群定位 主要針對(duì)，青島當(dāng)?shù)刈宰∪巳骸? 銷(xiāo)售均價(jià) 備 注 在景觀設(shè)計(jì)方面遵循自然地貌特征， 20度的天然緩坡。規(guī)劃一個(gè)街心，兩大園林，景觀別致。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目以優(yōu)質(zhì)實(shí)用的戶型深受普通消費(fèi)者青睞，但項(xiàng)目周邊配套不完善，加之緊鄰火葬場(chǎng)，所以市場(chǎng)口碑并沒(méi)達(dá)到預(yù)期效果。 四方區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析一：萬(wàn)科金色城品 整體效果圖 四方區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析二：保利百合花園 項(xiàng)目位臵 四方區(qū)金華支路，北鄰大沙路、南臨湖清路 產(chǎn)品分類(lèi) 住宅商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 總套數(shù) 2022 戶型配比 兩室占 40%，三室占 60% 面積區(qū)間 60— 120平米 主力戶型 70— 90平米實(shí)用兩居、三居。 銷(xiāo)售周期 未售 銷(xiāo)售率 熱銷(xiāo)戶型 滯銷(xiāo)戶型 客群定位 主要針對(duì)用于自住的消費(fèi)客群 銷(xiāo)售均價(jià) 備 注 保利百合花園，為吸引人氣提高知名度，開(kāi)展“有幾百合，送祝?！钡耐茝V活動(dòng)。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 項(xiàng)目定位低端，其傳承了保利地產(chǎn)“低價(jià)位”的銷(xiāo)售策略，利于項(xiàng)目回款，但不利于項(xiàng)目品質(zhì)提升 四方區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析二：保利百合花園 產(chǎn)品立面圖 項(xiàng)目整體效果圖 四方區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品、客群 以實(shí)用型戶型為主的高層、小高層住宅為主，配有少量的花園洋房。 購(gòu)買(mǎi)人群主要以青島當(dāng)?shù)厝藶橹?，主要以首次臵業(yè)的年輕客群和為子女購(gòu)房中老年客群為主。 區(qū)域特點(diǎn) 四方區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 增值空間巨大，未來(lái)開(kāi)發(fā)公司爭(zhēng)奪最激烈的市場(chǎng) 區(qū)域未來(lái)發(fā)展 土地供給較多 區(qū)域內(nèi)日趨成熟的配套 相對(duì)低廉的價(jià)位，升值空間巨大 多家外地開(kāi)發(fā)公司入住，提高該區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 四方區(qū)后續(xù)土地供應(yīng)量進(jìn) 300萬(wàn)平米，隨著萬(wàn)科、保利、卓越等地產(chǎn)大鱷的進(jìn)度，將形成三足鼎立的局面。未來(lái)該區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮? 四方區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 市北區(qū) 未來(lái)居住中心 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 土地供應(yīng)較多，可保持后續(xù)開(kāi)發(fā) 青島城市的交通樞紐 已高層小高層住宅為主，少量花園洋房 主要以青島本地企事業(yè)單位員工、私營(yíng)業(yè)主為主。 將形成萬(wàn)科、保利、卓越三足鼎立的局面 【 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 】 ? 城市發(fā)展線研究 ? 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市四方區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?嶗山區(qū)簡(jiǎn)介 ?嶗山區(qū)位于青島市區(qū)東部，總面積 ，人口 。轄設(shè)中韓、沙子口、王哥莊、北宅 4個(gè)街道辦事處， 139個(gè)社區(qū)居委會(huì)。 ?目前，嶗山區(qū)著力打造青島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、國(guó)際旅游度假區(qū)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，加快建設(shè)充滿活力和人文魅力的現(xiàn)代化新城區(qū) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目地址 開(kāi)發(fā)公司 建筑面積 （萬(wàn)平米） 恒易嘉園 嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路 22號(hào) 大陸嘉園臵業(yè)有限公司 海爾東城國(guó)際 嶗山區(qū)同安路 872號(hào) 海爾地產(chǎn) 43 百仕凱旋城 嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路與李山東路交匯處 百仕臵業(yè) 8 北國(guó)之春 嶗山區(qū)海爾路西，遼陽(yáng)路與合肥路之間 青島北泰臵地有限公司 60 康城 嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路 46號(hào)（青鋼立交橋 東側(cè)） 青島誠(chéng)基臵業(yè)有限公司 恩馬文景園 嶗山區(qū)海爾路與銀川東路交界處南側(cè) 恩馬房地產(chǎn) 10 御景峰 青大三路與香港東路交匯處往北 200米 青島中少上揚(yáng)實(shí)業(yè)有限公司 東方美景 嶗山區(qū)同安路 888號(hào) 青島東方順馳臵業(yè)有限公司 6 溪谷美寓 嶗山區(qū)遼陽(yáng)東路與李山東路交匯處 東側(cè) 山東林蔚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 青建橄欖城 嶗山區(qū)海爾路 29號(hào) 青島建設(shè)集團(tuán) 13 金領(lǐng)世家 嶗山區(qū)國(guó)際會(huì)展中心西側(cè) 青島頤正臵業(yè)有限公司 青建尚東區(qū) 嶗山區(qū)李山東路 26號(hào)（汽車(chē)東站東側(cè)） 青島建設(shè)集團(tuán) 12 城建竹韻山色 嶗山區(qū)海爾路與長(zhǎng)沙路交會(huì)處 青島城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 18 麥島金岸 嶗山區(qū)東海東路 1號(hào) 青島海信地產(chǎn) 126 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?項(xiàng)目列表（綠色部分代表在售項(xiàng)目） 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?價(jià)格體系 項(xiàng)目名稱 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平米） 主力戶型 客群定位 備注 海爾東城國(guó)際 9000 100左右兩居 150左右三居 二次臵業(yè)改善住房條件為主。 北國(guó)之春 6700 100平米兩居 主要以自住為主的首次臵業(yè)客群 康城 7000 90平米兩室， 150平米三室 主要以自住為主的周邊客群 御景峰 住宅： 14000 洋房： 22022 150平米左右三室 首次臵業(yè)占 30%，二次臵業(yè)占 60%以上 精裝修住宅 東方美景 7800 100平米兩居， 145平米三居 二次臵業(yè)占 50%，其余為首次臵業(yè)和投資客群 層差 100— 150 溪谷美寓 8500 90平米兩居， 100平米三居 主要以自住為主的市南、嶗山、市北客群 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?產(chǎn)品價(jià)格體系表二 項(xiàng)目名稱 銷(xiāo)售價(jià)格 （元 / 平米） 主力戶型 客群定位 備注 青建橄欖城 7700 90平米兩居， 140平米三居 主要以青島當(dāng)?shù)刈宰】腿簽橹? 但凡成為搜房會(huì)員，購(gòu)房每平享受 100元的優(yōu)惠。 金領(lǐng)世家 11500 120— 160平米三居 有 30%客群為首次臵業(yè)， 青建尚東區(qū) 7750 90平米兩居， 120— 160平米三居 青島本地臵業(yè)人群。 麥島金岸 15000 150— 175㎡ 三居 高端資識(shí)分子自住，少量投資客 嶗山區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期相比其他區(qū)域內(nèi)較短，除了受其自然景觀和日漸成熟的配套原因外，青島市住宅中心偏西移也一定程度上，促進(jìn)了該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析一：御景峰 項(xiàng)目位置 青島市嶗山區(qū)青大三路浮山腳下。 產(chǎn)品分類(lèi) 住宅 /花園洋房 總套數(shù) 338套 戶型配比 三室占 70%、兩室占 15%、四室占15% 面積區(qū)間 90㎡ — 185㎡ 主力戶型 150㎡ 左右三室 銷(xiāo)售周期 2022年 5月開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售率 約 40%產(chǎn)品售出 熱銷(xiāo)戶型 150㎡ 三室、 90㎡ 兩室。 滯銷(xiāo)戶型 均有滯銷(xiāo) 客群定位 以本地消費(fèi)群體（企事業(yè)單位、貿(mào)易、物流高級(jí)白領(lǐng)）為主，購(gòu)買(mǎi)目的為自住。 銷(xiāo)售均價(jià) 住宅銷(xiāo)售價(jià)格： 14000元 /㎡ — 22022元 /㎡ 花園洋房銷(xiāo)售價(jià)格： 22022元 /㎡ ,最高價(jià) 24000元 /㎡ 備 注 該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格比現(xiàn)價(jià)低 1000元 /㎡ ,景觀差價(jià) 100— 500元 /㎡ ,層差 200元 /㎡ ，裝修標(biāo)準(zhǔn)為精裝修。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目緊依浮山周邊無(wú)主干道經(jīng)過(guò)，交通不是很方便。 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析一：御景峰 項(xiàng)目效果圖 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析二：麥島金岸 項(xiàng)目位臵 嶗山區(qū)香港中路以南與麥島路交匯口 產(chǎn)品分類(lèi) 別墅、住宅。 總套數(shù) 總規(guī)劃約 3000套，目前在售 974套。 戶型配比 住宅平層全部為三居，復(fù)式。 面積區(qū)間 平層： 150㎡ — 189㎡ 復(fù)式： 385㎡ — 405㎡ 主力戶型 150— 175㎡ 三居 銷(xiāo)售周期 2022年 8月開(kāi)盤(pán)。 銷(xiāo)售率 目前已售出 40%左右。 熱銷(xiāo)戶型 150㎡ — 175㎡ 三居 滯銷(xiāo)戶型 均有滯銷(xiāo) 客群定位 以本地高端消費(fèi)群體為主 銷(xiāo)售均價(jià) 住宅 15000元 /㎡ ，別墅 28000元 /㎡ 備 注 購(gòu)買(mǎi)人群多為二次臵業(yè)，購(gòu)房目的為改善居住環(huán)境。 項(xiàng)目評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目為青島市最后一片臨海大體量住宅社區(qū)，社區(qū)內(nèi)部配套成熟，易于成為大型成熟社區(qū)。 項(xiàng)目戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)單一，部分產(chǎn)品采光通風(fēng)效果較差。 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?典型案例分析二：麥島金岸 項(xiàng)目效果圖 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品、客戶 區(qū)域特點(diǎn) 產(chǎn)品： 別墅、花園洋房為主高層、小高層住宅并存 客群：富商、企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。少量投資客群。 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 本地開(kāi)發(fā)公司一支獨(dú)秀。 受該區(qū)域地理位臵影響，該區(qū)域內(nèi)地塊絕大部分是 03年以前?；蛘吒缗南聛?lái)的土地。所以，大部分以當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)公司所持有。 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) 作為城市的新型高尚住宅區(qū)、增值潛力巨大 區(qū)域未來(lái)發(fā)展 土地供給較多 青島未來(lái)的居住中心 獨(dú)特的旅游和景觀優(yōu)勢(shì) 日趨完善的城市配套 隨著景觀優(yōu)勢(shì)更多受到認(rèn)可，該區(qū)域內(nèi)已形成了青島高尚別墅住宅中心區(qū)域，正逐步成為青島未來(lái)的劇中中心。 嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 嶗山區(qū) 未來(lái)青島市居住中心 發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 市場(chǎng)特點(diǎn) 客戶分析 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 受其景觀和旅游特色影響，居住環(huán)境將更加改觀。 日趨成熟的商業(yè)配套 別墅、花園洋房為主，高層小高層住宅并存。 富商、企業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。少量投資客群。 當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)公司一枝獨(dú)秀 【 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 】 ? 城市發(fā)展線研究 ? 青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究 ? 青島市市南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市市北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市四方區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市嶗山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ? 青島市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局 李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 ?李滄區(qū)簡(jiǎn)介 ?李滄區(qū)位于青島市區(qū)北部，現(xiàn)轄 11個(gè)街道辦事處， 126個(gè)社區(qū)居委會(huì)，面積98平方公里，人口 45萬(wàn)人。 ?東部 34平方公里擁有可供大面積開(kāi)發(fā)的土地，為生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展提供了寶貴資源和空間，青島中央居住區(qū)的基礎(chǔ)和條件已經(jīng)具備。 李滄區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品房住宅成交量走勢(shì)圖（萬(wàn)平米）050001000015000202202500030000系列1 18584 23564 27295 20458 19213 25048 17527 21911 11011 6996 2088 9860 17096李滄區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年102022年112022年122022年12022年22022年32022年4李滄區(qū)2 0 0 7 年4 月—2 0 0 8 年4 月商品住宅價(jià)格分析（元/ 平米）4000450050005500系列1 4532 4730 4891 4936 4974 5010 5094 5040 5144 5066 4960 5316 5342李滄區(qū)2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年1 02022年1 12022年1 22022年12022年22022年32022年4李滄區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析 2022年李滄區(qū)掀起一段開(kāi)發(fā)高潮，隨著房地產(chǎn)新政的逐步實(shí)施，開(kāi)始勢(shì)頭降緩。 隨著李滄區(qū)市政環(huán)境的逐步改善，周邊配套的逐步完善，該區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)正穩(wěn)步增長(zhǎng)。 項(xiàng)目名稱 物業(yè)地址 開(kāi)發(fā)公司 建筑面積 （萬(wàn)平米） 百通尚風(fēng)尚水 李滄區(qū)金水路路北，虎山南麓 青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 恒瑞華庭 李滄區(qū)大嶗路東 青島緣海臵業(yè)有限公司 5 百通大廈 青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 青島百通城市建設(shè)集團(tuán)股份有限公司 警苑新居 李滄區(qū)虎山路 11號(hào) 青島百通偉東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 偉東幸福之城 李滄區(qū)金水路與 308國(guó)道交匯處 青島金茂嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 140 百通馨苑 7區(qū) 李滄區(qū)金水路