宿州房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告-資料下載頁(yè)
2024-12-28 10:46本頁(yè)面
【正文】 機(jī)遇從城市商業(yè)發(fā)展規(guī)律、城市商業(yè)規(guī)劃和人口和舊城改造層面概述項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展價(jià)值機(jī)遇：? 人口與舊城改造層面?人口不斷增長(zhǎng)，商業(yè)需求不斷提高；?舊城改造催生大量新財(cái)富階層，投資需求較為旺盛；?老城區(qū)人口密集。購(gòu)買和消費(fèi)能力較強(qiáng)；?現(xiàn)階段城市中心仍舊是商業(yè)發(fā)展核心階段 強(qiáng)化市級(jí)核心商圈，擴(kuò)大輻射范圍；?城市核心商圈地位不斷加強(qiáng)，在商業(yè)優(yōu)化背景下，開(kāi)發(fā)前景廣闊；44商業(yè)整體p商業(yè)整體市場(chǎng) 45商業(yè)整體市場(chǎng) /社會(huì)品零售總額宿州商業(yè)發(fā)展呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，但目前商業(yè)發(fā)展處于較低水平，社會(huì)購(gòu)買力有限。p宿州社會(huì)消費(fèi)品零售總額逐年增長(zhǎng)，商業(yè)市場(chǎng)處于穩(wěn)步上升階段。p對(duì)比省內(nèi)其他城市，宿州社會(huì)消費(fèi)品零售總額處于較低水平，反應(yīng) 宿州商業(yè)發(fā)展處于較低水平 。p宿州人均社會(huì)消費(fèi)品零售額遠(yuǎn)低于安徽省平均水平，且低于周邊的淮北；反應(yīng) 社會(huì)購(gòu)買力有限，商業(yè)發(fā)展受周邊城市影響較大。?注： 社會(huì)消費(fèi)品零售總額是一個(gè)地區(qū)商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)平均購(gòu)買力的重要指標(biāo) 。以上數(shù)據(jù)來(lái)源于安徽省及各市統(tǒng)計(jì)年鑒 46商業(yè)整體市場(chǎng) /城市商業(yè)發(fā)展階段宿州商業(yè)處于快速發(fā)展階段，業(yè)態(tài)逐漸豐富，大型綜合性商超和專業(yè)店不斷涌現(xiàn)。集市 沿街商業(yè)大型綜合超市 專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心便利店都市 MALL 郊區(qū) MALL百貨商店 批發(fā)市場(chǎng)$500以下 $500~1000 $1000~3000 $3000~5000 $5000~7000 $7000~10000 $10000以上生存需求 價(jià)格 品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)傳統(tǒng)形態(tài) 階段階段 業(yè)態(tài)豐富階段業(yè)態(tài)豐富階段 業(yè)態(tài)替代業(yè)態(tài)替代 階段階段文化、情感需求便利敏感因素人均 GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)p宿州人均可支配收入低于全省水平，人均消費(fèi)力有限；p宿州 2023年人均 GDP為17038元， 折合現(xiàn)匯率美元為 ，商業(yè)處于業(yè)態(tài)豐富階段；p注：下表反映了人均 GDP和城市商業(yè)發(fā)展階段的關(guān)系，以上數(shù)據(jù)來(lái)源省和各市統(tǒng)計(jì)年鑒。宿州商業(yè)發(fā)展階段47商業(yè)整體市場(chǎng) /城市商業(yè)供應(yīng)格局宿州后續(xù)商業(yè)供應(yīng)將集中在中心城區(qū)和汴河新區(qū)，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。48商業(yè)整體市場(chǎng) /商業(yè)租售關(guān)系宿州商業(yè)投資回報(bào)率在 6%，商業(yè)價(jià)值集中在核心商圈，外圍商業(yè)價(jià)值縮水嚴(yán)重。p宿州 商業(yè)以 淮海路華夏商圈 為 核心，租金最高達(dá)到 700元 /㎡；商業(yè)售價(jià)達(dá) 12萬(wàn) /㎡；p淮海路和汴河路租金在 200500之間，商業(yè)租金呈遞減趨勢(shì)；商圈外圍租金僅在 5080元 /㎡之間 。p 蓮都金街口單層商業(yè)投資回報(bào)率： 200*12/40000*100%=6%；中央商業(yè)廣場(chǎng)單層商業(yè) 600*12/120230*100%=6%；p宿州商業(yè)投資回報(bào)率均值在 6%；商業(yè)價(jià)格略高于市場(chǎng)價(jià)值 。613475淮海路中心商圈蓮都金街口1F4萬(wàn)2F3F4F中央廣場(chǎng) 1F外 912萬(wàn)1F內(nèi) 2F3F華夏世貿(mào) 廣場(chǎng)1FB1892中央廣場(chǎng)外 萬(wàn)內(nèi) 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn)華夏世貿(mào) 廣場(chǎng)萬(wàn)萬(wàn)地塊?注：數(shù)據(jù)由市場(chǎng)調(diào)研及訪談?wù)淼脕?lái)。49商業(yè)整體市場(chǎng) /居民消費(fèi)傾向中心城區(qū)具有較大消費(fèi)慣性，消費(fèi)者對(duì)街區(qū)商業(yè)和購(gòu)物廣場(chǎng)無(wú)明顯區(qū)別傾向；經(jīng)引導(dǎo)，街區(qū)和地下商業(yè)具備一定開(kāi)發(fā)空間。地下商業(yè) 訪談紀(jì)要?地下商業(yè)感覺(jué)下去就沒(méi)有了，還是喜歡往樓上去，地下做餐飲要好一些。 消費(fèi)者 孫小姐?地下商業(yè)我覺(jué)得可以，但要看地段，并且要有返租等銷售政策保證，引進(jìn)一些主力店及次主力店來(lái)帶動(dòng)是關(guān)鍵。 潤(rùn)通地產(chǎn)副總 張威?地下商業(yè)有空間，但關(guān)鍵要看業(yè)態(tài)設(shè)置，做一些休閑娛樂(lè)餐飲類的有機(jī)會(huì)，做購(gòu)物類的要謹(jǐn)慎。 中央廣場(chǎng)營(yíng)銷總監(jiān) 崔總p老城區(qū)商業(yè)具有較大慣性 ，華夏商城、中山街、百大等依舊占據(jù)重要地位。新興商業(yè)有待考驗(yàn)；p宿州市民對(duì)于購(gòu)物廣場(chǎng)和街區(qū)商業(yè)無(wú)明顯傾向性 ，但在購(gòu)買大件物品時(shí)傾向購(gòu)物商場(chǎng)；p從訪談中得知， 地下商業(yè)具有商業(yè)機(jī)遇；業(yè)態(tài)定位是成功的必要因素 。 （注：汴河路即將開(kāi)發(fā)長(zhǎng) 1300米地下商業(yè)街）?注：以上數(shù)據(jù)由市場(chǎng)調(diào)研及訪談?wù)淼脕?lái)。50商業(yè)整體市場(chǎng) /居民消費(fèi)區(qū)域p城市消費(fèi)外溢較為嚴(yán)重 ；徐州、淮北、合肥、南京是消費(fèi)外溢的主要城市；p宿州對(duì)周邊城市吸附能力較低 ，僅吸附埇橋周邊、泗縣和靈璧；對(duì)蕭縣和碭山吸附力較弱。宿州 消費(fèi)外溢 和吸附力不足 大大影響了城市經(jīng)濟(jì) 和商業(yè) 發(fā)展，發(fā)展后勁 受限 。宿州蚌埠徐州淮北合肥南京訪談紀(jì)要?宿州就這么大，一些好的商業(yè)資源過(guò)不來(lái)，一些有消費(fèi)能力的，如礦上的，會(huì)去徐州那邊消費(fèi)，還有遠(yuǎn)點(diǎn)去合肥、南京。說(shuō)句不好聽(tīng)的，一到周末，很多包小蜜的老板都會(huì)開(kāi)車去徐州、合肥買東西。 淮北國(guó)貿(mào)副總 曹昌?宿州百貨這塊缺少一些品牌，平時(shí)去商之都，只有幾個(gè)牌子可以看一看，有時(shí)會(huì)去徐州、合肥、南京購(gòu)物。 消費(fèi)者 胡小姐?注：以上數(shù)據(jù)由市場(chǎng)調(diào)研及訪談?wù)淼脕?lái)。51商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀總結(jié)? 城市商業(yè)層面?商業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，新建商業(yè)不斷涌現(xiàn)，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大。?中心商圈消費(fèi)慣性較大，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)面臨巨大壓力。?商業(yè)能級(jí)不足，社會(huì)購(gòu)買力有限；?商業(yè)處于快速發(fā)展階段、業(yè)態(tài)不斷豐富，大型商業(yè)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)；?未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量巨大，后市預(yù)期競(jìng)爭(zhēng)較大；? 居民消費(fèi)特征層面?中心城區(qū)消費(fèi)慣性巨大，傳統(tǒng)商業(yè)機(jī)會(huì)點(diǎn)較??；?街區(qū)和地下商業(yè)具有一定市場(chǎng)空間；?消費(fèi)外溢和吸附力不足，制約城市商業(yè)發(fā)展；商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)近年發(fā)展迅速，后期競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。52謝謝觀看 /歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH
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