天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析-資料下載頁
2025-10-04 10:57本頁面
【正文】 至“三套房”貸款購(gòu)房者都發(fā)放了七折利率的貸款。從2010 年11 月1 日起， 倍。近期由于銀行規(guī)模緊張影響的擴(kuò)散，已經(jīng)有多家商業(yè)銀行取消了首套購(gòu)房貸款的利息優(yōu)惠。目前唐山市場(chǎng)上，只有中小股份制銀行還有首套房利率的優(yōu)惠政策。但是隨著各家銀行總行政策的調(diào)整，利率優(yōu)惠被取消應(yīng)該是未來的趨勢(shì)，這無疑給購(gòu)房者增加了成本。加之國(guó)家對(duì)二套房貸的差別化信貸政策大幅提高了購(gòu)買第二套住房的資金門檻，監(jiān)管力度的不斷增強(qiáng)，必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求形成沖擊。據(jù)報(bào)道，上海及浙江的四大國(guó)有銀行的首套住房按揭貸款已經(jīng)完全取消現(xiàn)有的優(yōu)惠，其首套住房按揭貸款首付比例上升到四成以上，貸款利率也上升到基準(zhǔn)利率以上。開發(fā)貸款方面，種種跡象表明，2011 年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)將受到一定抑制，審批標(biāo)準(zhǔn)將明顯趨嚴(yán)。工行日前已表示要順應(yīng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的要求,調(diào)整內(nèi)部的信貸結(jié)構(gòu), 有保有壓，并對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款進(jìn)行控制；某商業(yè)銀行總行近期要求各地分行對(duì)全部已經(jīng)審批的房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目重新進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。在這種形勢(shì)下，預(yù)計(jì)在2011 年除目前全國(guó)排名靠前的知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍會(huì)獲得部分信貸資源外，其他的尤其是地方性的中小開發(fā)商獲得銀行貸款支持的難度比較大，中小開發(fā)商資金的“枯水期”可能會(huì)到來，這一點(diǎn)目前已經(jīng)顯現(xiàn)在了委托貸款利率走高、民間借貸成“瘋”上。在此需要提醒廣大購(gòu)房者的是，未來一段時(shí)間內(nèi)置業(yè)需考慮的重要因素不只是地段、房?jī)r(jià)等，還應(yīng)該側(cè)重開發(fā)商實(shí)力的了解，規(guī)避購(gòu)買期房形成爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。2012年上半年,為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控結(jié)果,中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控,一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求,信貸投放力度有所加大,使得購(gòu)房者和開發(fā)企業(yè)更易獲得貸款,在此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響下2012年上半年,房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn),供求矛盾有所改善,但仍需繼續(xù)增加供應(yīng)。不合理需求受到抑制,、金融政策和其他政策相結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響除金融政策外，國(guó)家還出臺(tái)了一系列抑制房?jī)r(jià)過快上漲的調(diào)控政策，包括限購(gòu)令、土地政策和稅收政策等。在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，市場(chǎng)出現(xiàn)了開發(fā)商捂盤，購(gòu)房者觀望的局面，即持續(xù)加息會(huì)干預(yù)購(gòu)房者的心理預(yù)期，觀望情緒會(huì)逐漸濃厚，樓市的需求量會(huì)逐步減少。調(diào)控政策還會(huì)從另外一個(gè)方面增加樓市的供應(yīng)，重慶大學(xué)公共事務(wù)系副主任曹躍群說，隨著多次提高存款準(zhǔn)備金率和加息，部分快速擴(kuò)張的中小企業(yè)資金壓力加大，從而會(huì)出售持有的房源，增加市場(chǎng)供應(yīng)。一方面需求萎縮，另一方面供應(yīng)在增加，這樣使得房地產(chǎn)企業(yè)的庫存量不斷擴(kuò)大，資金回收率降低。以北京為例，5 月北京樓市29 %，進(jìn)入6 月樓市再創(chuàng)年內(nèi)新低。根據(jù)中原地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì)，6 月當(dāng)月北京取得預(yù)售許可證的商品房期房住宅項(xiàng)目合計(jì)為29 個(gè)，提供住宅套數(shù)為9508 套，而當(dāng)月簽約的數(shù)量為1 295套，%。其次，是北京的商品房庫存積壓上漲，僅6 月預(yù)售的商品房期房住宅項(xiàng)目，根據(jù)預(yù)售總值對(duì)比已經(jīng)簽約的項(xiàng)目值，合計(jì)提供的9 508 套住宅總市值325 億，而截至月底簽約的僅有29 億，一個(gè)月的庫存積壓市值就超過296 億。296 億還僅僅是積壓商品房的市值的一小部分。根據(jù)6 月30 日的數(shù)據(jù)，北京商品房庫存總面積分別為：期房面積1 萬平方米，現(xiàn)房面積1 萬平方米。總庫存面積為320 萬平方米，相比春節(jié)調(diào)控前的3 萬平方米?！案鶕?jù)今年在售期房預(yù)售均價(jià)，乘以庫存面積，目前全市積壓庫存總市值已經(jīng)超過8 000 億。預(yù)計(jì)年底有望達(dá)到萬億。”綜上所述，在當(dāng)前金融形勢(shì)下，各種政策疊加一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，但是，也應(yīng)該看到，國(guó)家調(diào)控的本意是讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康理性的軌道，而不是讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受房?jī)r(jià)大幅下挫的后果，所以隨著調(diào)控政策的逐漸顯效，未來一到兩年房地產(chǎn)行業(yè)有可能面臨重新洗牌，融資渠道寬廣的大型房企將面臨新的發(fā)展機(jī)遇，,央行,、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2―。近年來針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來23年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2―3年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是：第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)）必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上；第二近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2―3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。注：文章內(nèi)所有公式及圖表請(qǐng)用PDF形式查看。
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