【正文】 2 7 北辰 新城樾風(fēng)華 1272 13 15447 8 河?xùn)| 路勁太陽城 712 7 27981 9 靜海 天津富力新城 2121 20 9596 10 津南 藍(lán)光雍錦香頌 1169 14 14137 2023年成交 TOP5序號 區(qū)域 項(xiàng)目 成交套 數(shù) 成交面積（萬㎡） 成交均價（元 /㎡） 成交金額（億元）1 東麗區(qū) 融創(chuàng)城 1543 28356 2 河西區(qū) 天津全運(yùn)村 703 39539 3 北辰區(qū) 藝城華府 1857 20727 4 西青區(qū) 萬科東第 1125 29891 5 河?xùn)|區(qū) 路勁太陽城 1246 28922 2023年成交 TOP５序號 區(qū)域 項(xiàng)目 成交套 數(shù) 成交面積（萬㎡） 成交均價（元 /㎡） 成交金額（億元）1 河西區(qū) 天津全運(yùn)村 2987 29370 2 河?xùn)|區(qū) 中信城市廣場 796 37519 3 東麗區(qū) 融創(chuàng)城 1313 29891 4 西青區(qū) 富力津門湖 898 25397 5 河?xùn)|區(qū) 恒大帝景 706 34948 備注：天津金額排行截止到 11月底，數(shù)據(jù)僅供參考p 2023年市場成交前 10名環(huán)城大盤占據(jù)半壁江山，相比過去兩年市區(qū)項(xiàng)目逐漸落寞；p 整體量級不斷縮小，同時各項(xiàng)目成交量愈發(fā)平均化。住宅市場篇：前三逐年縮水，環(huán)城熱銷主角數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)p 2023年市場受 “ 331新政 ” 影響持續(xù)走低，月成交量均在千套上下波動，自今年 3月以來市場逐漸轉(zhuǎn)暖， 疊加 “ 海河計(jì)劃” 需求量在 5月達(dá)到高點(diǎn) ， 7月以來市場逐漸轉(zhuǎn)冷，成交量回落至千套水平；成交價格自去年 3月以來持續(xù)下行，現(xiàn)維持在 /㎡，相較于年初仍維持高位；p 市場供需自 17年 5月以來持續(xù)上行，客房比于年底突破 3： 1，隨后結(jié)合 “ 春節(jié)假期 ” 等因素迅速回落，并于 5月重回高點(diǎn)，達(dá)近一年以來新高， 現(xiàn)階段需求量有所收窄，客房比維持在 ，市場客戶充足 ，但觀望情緒較重。p 2023年二手房價格同比 2023年下滑 %，二手房對于政策極度敏感；p 5月份出臺海河英才計(jì)劃，促使當(dāng)月二手房成交量為全年峰值，占到整體成交量的 26%。二手房市場篇：市場敏感波動，五月峰值沖高回落數(shù)據(jù)來源：鏈家研究院區(qū)域分化明顯，市區(qū)，遠(yuǎn)郊庫存周期加大，環(huán)城、濱海去化平穩(wěn)，成交前10名環(huán)城大盤占據(jù)半壁江山細(xì)分市場在市場下行的情況下，三級市場比新房更為敏感。直接反饋當(dāng)前市場局勢，并且價格出現(xiàn)松動，全年價格下將%三級市場“ 高價地 ”“ 低價盤 ” 交錯導(dǎo)致二級市場冰火兩重天整體趨冷高端改善盤滯銷或延遲入市，剛需盤領(lǐng)跑市場市場恢復(fù)常態(tài)，預(yù)計(jì) 2023年成交在1200萬㎡，供大于求態(tài)勢加劇。改善投資需求下降，成交單價總價雙回落。整體市場04 探索 2023何去何從Part Four時隔 4年再提 “ 下行壓力 ” 2023年 “ 穩(wěn)中趨松 ”國際形勢政策信號市場走勢中美貿(mào)易戰(zhàn)的休兵，貿(mào)易爭端或長期化， 內(nèi)需拉動制造業(yè)模式開始中央經(jīng)濟(jì)工作會議 “ 因城施策，差別化調(diào)控”“ 下行壓力 ”“ 逆周期調(diào)節(jié) ”未來市場走勢，寬松超 2023，不會回到 2023,【 2023穩(wěn)中有松 】硝煙未散下行壓力穩(wěn)中趨松巨大★★★★★巨大★★★★★較大★★★★252。 中央經(jīng)濟(jì)工作會議，時隔 4年再次提出 “ 下行壓力 ”252。 第一次明確提出 “ 宏觀政策要強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié) ” 、 “ 外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻 ” 等內(nèi)外壓力的描述。252。 基本上給 2023年定了一個偏寬松的基調(diào)。土地供應(yīng)改變，倒逼房企革新萬科泊寓龍湖冠寓世聯(lián)紅璞目前天津長租公寓產(chǎn)品已有房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)進(jìn)入采取的運(yùn)營模式均為 “ 輕資產(chǎn) +運(yùn)營 ” 的方式，搶奪市場先機(jī)自 2023年設(shè)置競自持土地供應(yīng)機(jī)制后，近兩年約有 62萬方土地待入市。在限價及市場下行的形式下，自持運(yùn)營或成為房企利潤的新突破點(diǎn)，目前市場尚處于藍(lán)海之中，未來規(guī)模預(yù)測可達(dá)百億92萬㎡294萬㎡53萬㎡9萬㎡供給改變政策扶持 p 租賃需求以外來人口的 70%估算p 租金支出按人均可支配收入的 30%估算p 長租公寓市場份額按 30%估算未來 510年天津長租公寓規(guī)模測算2023年 戶籍人口（萬人）2023年 戶籍人口（萬人）2023年外來人口萬人）潛在租 賃需求（萬人）2023年城鎮(zhèn) 居民可支配收入（元）潛在租金規(guī) 模（ 億 元）長 租公寓市 場規(guī) 模估算（ 億元） 37022 數(shù)據(jù)來源：天津市統(tǒng)計(jì)局、天津市土地資源和房屋管理局公開數(shù)據(jù)特色小鎮(zhèn)窗口關(guān)閉，產(chǎn)業(yè)多元化尋求突破近年來如火如荼的特色小鎮(zhèn)如今逐漸退潮，天津自身的資源環(huán)境無法打造真正意義上的特色小鎮(zhèn)政策紅利窗口逐漸關(guān)閉，多元業(yè)態(tài)開發(fā)仍有待突破時間 更名前 更名后3月 1日 大 連 萬達(dá)商 業(yè) 地 萬達(dá)商 業(yè) 管理集 團(tuán)3月 2日 時 代地 產(chǎn) 時 代中國3月 5日 朗 詩綠 色地 產(chǎn) 朗 詩綠 色集 團(tuán)5月 14日 中航地 產(chǎn) 中航善達(dá)7月 3日 龍 湖地 產(chǎn) 龍 湖集 團(tuán)8月 22日 中 駿 置 業(yè) 中 駿 集 團(tuán)6月 28日 合景泰富地 產(chǎn) 合景泰富集 團(tuán)9月 5日 深圳市萬科房地 產(chǎn) 有限公司 深圳市萬科 發(fā) 展有限公司9月 12日 保利地 產(chǎn) 保利 發(fā) 展控股集 團(tuán)注：萬達(dá)商管不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營企業(yè)。特色小鎮(zhèn)須跨界捆綁，投資需求較大天津沒有得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢天津沒有群眾認(rèn)知基礎(chǔ)及成熟市場品牌核心盈利欠缺，投入產(chǎn)出不成比例田園綜合體養(yǎng)老地產(chǎn)科技、金融、健康為主體產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入旅游地產(chǎn)實(shí)力房企相繼更名，尋求多元化發(fā)展思源顧問致力于房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)顧問思源顧問致力于房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)顧問“ X”010807060203040509區(qū)域開發(fā)及營銷 城市研究及投資拿地可行及定位市場監(jiān)控及預(yù)判客戶調(diào)研及專題研究全案整合營銷顧問產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位及運(yùn)營顧問商業(yè)地產(chǎn)定位及運(yùn)營顧問主題地產(chǎn)定位及產(chǎn)品顧問思源顧問思源創(chuàng)新優(yōu)勢 ——首個地產(chǎn) +科技創(chuàng)新融合型服務(wù)機(jī)構(gòu)北京通福州通雄安通......探索智慧城市先行者 第一個 市級移動化平臺和統(tǒng)一入口提出 “ 一個 APP暢享城市所有服務(wù) ” 理念第一個 市級統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺、實(shí)現(xiàn)虛擬卡體系的無卡城市實(shí)現(xiàn)實(shí)體與虛擬卡的功能整合，無卡城市的國家試點(diǎn)第一個 建設(shè) “ 數(shù)字城市 ” 軟件基礎(chǔ)設(shè)施實(shí)現(xiàn)集約化建設(shè)，政府間橫向的互聯(lián)互通第一個 “ 市區(qū)兩級 ” 互聯(lián)互通樣板“ 北京通（市級） 門城通（區(qū)級），懷柔通（區(qū)級） ” ，實(shí)現(xiàn)市、區(qū)間縱向互聯(lián)互通感謝觀看 歡迎交流分享思源顧問 天津區(qū)域 顧問中心劉女士 18649183491（微信同步）公司地址：天津市南開區(qū)東馬路仁恒置地國際中心 1401室謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAI