【正文】 室85101平米地板采暖各大銀行社區(qū)醫(yī)院優(yōu)惠政策供水教育交通無單水泰達(dá)國際學(xué)校、國際雙語小學(xué)、領(lǐng)世郡小學(xué)68304物業(yè)公司開發(fā)商天津市紅磡物業(yè)經(jīng)營管理有限公司天津市紅磡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司截止09629日該項目共售出95套住宅，%。分析：此區(qū)域位于天津市城區(qū)東南，項目北依天津市最大的成熟高檔居住區(qū)——梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)和友誼路CBD，西鄰天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)微電子園區(qū)和西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。東連微山路，西接規(guī)劃中的津沽二線高速公路，北靠外環(huán)線，南至梨雙公路；由于地處天津市區(qū)與濱海新區(qū)的中心位置?！　‰S著梅江及梅江南兩大生態(tài)居住區(qū)可開發(fā)土地的日益減少，居住區(qū)可開發(fā)用地已經(jīng)基本飽和，而南外環(huán)以外地處市區(qū)與西青開發(fā)區(qū)之間，交通便利，經(jīng)濟(jì)活動頻繁，而且與梅江僅一路之隔，在自然環(huán)境、市政配套等方面均可借梅江之力。因此，該地區(qū)將有很大的發(fā)展?jié)摿ΑＫ劳忻方鍓K成為一個新興開發(fā)熱點(diǎn)。　　目前，區(qū)域內(nèi)有紅磡領(lǐng)世郡、富力桃園、洛卡小鎮(zhèn)等項目相繼亮相，領(lǐng)世達(dá)觀組團(tuán)、洛卡小鎮(zhèn)的洋房項目及富力桃園高層精裝修項目紛紛熱銷，領(lǐng)世郡將會有花園洋房、公寓和高層等差異化產(chǎn)品豐富區(qū)域市場?！　∨c大梅江相比，此區(qū)域自然環(huán)境優(yōu)越，非常適合開發(fā)住宅產(chǎn)品。目前，后梅江不但有售到11000元/平方米左右的別墅項目，而且開發(fā)了很多均價每平方米六千元左右的洋房、精裝修產(chǎn)品，吸引了大批年輕的置業(yè)人群，且很多是首次置業(yè)者?！　^(qū)域地塊位于天津市上風(fēng)口，與梅江同樣具備良好的自然生態(tài)環(huán)境。其自身雖沒有大面積的自然水域，但由于緊靠梅江南，大梅江的廣闊水域南向輻及后梅江，加之其本身所擁有的天然活水河——外環(huán)河，與500米寬的綠化帶同時起到了充分的減塵隔噪作用?！　^(qū)域內(nèi)大盤紅磡領(lǐng)世郡自有1800畝國際高爾夫球場，加之社區(qū)內(nèi)遍植的萬株百年成樹，令該區(qū)域景致優(yōu)美，空氣清鮮，堪稱天然氧吧，且噪聲分貝值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市內(nèi)，基本無噪聲污染。并且是天津市空氣質(zhì)量最好的區(qū)域之一。　　而目前人們對居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來越高。于是清新的空氣、大面積的綠化，這些促進(jìn)人體健康的要素連同別致的樓體造型，成為許多購房人關(guān)注的焦點(diǎn)?！　〉幸稽c(diǎn)不可否認(rèn)的是，很多配套設(shè)施仍在進(jìn)一步規(guī)劃建設(shè)中，該區(qū)域擁有成熟的配套設(shè)施還需要有一定的時間，從這方面來講相對于市區(qū)，目前該區(qū)域的生活和交通配套仍顯匱乏。對居住者來說還不是非常的方便。綜述：以現(xiàn)階段天津市總體市場與西青區(qū)市場表現(xiàn)來看，現(xiàn)階段西青區(qū)已成為天津房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)，在未來幾年內(nèi)這種態(tài)勢不會發(fā)生改變。天津中心城區(qū)商品住宅開發(fā)空間有限，成交重心正逐漸向城市外圍——環(huán)城區(qū)域發(fā)展，而西青區(qū)作為天津小城鎮(zhèn)計劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，隨著許多大盤超大盤的入市，大居住形態(tài)已經(jīng)形成。隨著一些項目入住，周邊的生活配套設(shè)施也隨著人群不斷的增多而更加豐富起來，交通方面除現(xiàn)有的公路交通外，地鐵線路也正在抓緊時間建設(shè)及規(guī)劃，從這些方面來看，此區(qū)域在今后一段時間內(nèi)項目的價格與成交量還會有一定的增長。在中北鎮(zhèn)區(qū)域，目前銷售最好的是大地12城4期項目，根據(jù)國土資源網(wǎng)站上的信息來看，項目4期清楓園從09年3月份中旬開盤，截止到6月底，不到4個月的時間里共成交546套住房。其如此受到市場的歡迎，通過分析，主要是以下幾點(diǎn)因素。首先，項目的建筑形式全部為6層洋房，這在現(xiàn)今的中北鎮(zhèn)區(qū)域比較難找，現(xiàn)在的中北鎮(zhèn)項目多為小高層或高層住宅，部分有洋房住宅的項目接近于清盤，購房者選擇的余地較小。而大地12城項目結(jié)合這個市場的空檔期進(jìn)行推廣銷售。其次，項目的銷售價格在此區(qū)域比較低，洋房均價只有6200元/平米，低于市場內(nèi)其它項目洋房尾盤的價格。項目戶型面積適中，一室的面積在6070平米之間，兩室內(nèi)的面積在8795平米之間，出房率比較高為84%，37萬60萬之間的低總款，更突出了項目的高性價比。而且與其臨近的富力灣項目高層均價都達(dá)到了6800元/平米，雖然該項目為精裝修，但其精裝標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其所說的1000元/平米標(biāo)準(zhǔn)。最后，項目的營銷方式比較全面，其與中原地產(chǎn)進(jìn)行二、三級市場的聯(lián)動，結(jié)合中原地產(chǎn)遍布全市的二手房置業(yè)店，擴(kuò)大了市場推廣面，使眾多的中端客戶來項目購房。另外一個新近開盤的項目是領(lǐng)世達(dá)觀2期洋房項目，其于09年6月6日開盤，建筑形式全部為4層半洋房，戶型設(shè)計在80120平方米之間，以兩室、小面積三室為主，100%全明通透設(shè)計，均價為6600元/平米。根據(jù)國土資源網(wǎng)站上的信息來看，截止6月底共成交95套住宅。項目雖然距離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，但還是受到了購房的青睞，其原因也是由幾下幾點(diǎn)構(gòu)成的，首先是產(chǎn)品資源稀缺，洋房住宅在天津城區(qū)已經(jīng)很難看到，而且洋房的出房率高，購房者得到了更多的實惠。其次是價格低，6600元/平米的均價只有與其鄰近的梅江、梅江南區(qū)域住宅價格的一半。最重要一點(diǎn)是，來此購房的置業(yè)者看重的是領(lǐng)世郡項目整體的規(guī)劃與園林景觀的營造。領(lǐng)世郡項目最初以別墅大盤形象面向于市場的，項目無論自然環(huán)境還是其自身規(guī)劃設(shè)計的園林環(huán)境都在天津市場中首屈一指，并且，經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，項目內(nèi)的商業(yè)配套、會館設(shè)施、道路狀況、交通工具等設(shè)施條件不斷的完善，已經(jīng)非常適合一些中高端客戶來此居住。通過上面兩個項目的分析，不難看出，這兩個近期在西青市場表現(xiàn)活躍的項目產(chǎn)品的共同點(diǎn)主要有兩點(diǎn)，一是洋房的建筑形式，二是面積適中，總款低。這樣的產(chǎn)品對項目的客群無限放大，比如領(lǐng)世郡，之前只有別墅住宅，吸引的是少量的高端客戶群，對中低檔客戶的影響非常大。而其后項目內(nèi)出現(xiàn)了一些中端產(chǎn)品，使得這樣的局面大大改善。大地12城項目與其外環(huán)線相對的是住宅集團(tuán)的限價房項目，雖然兩者之間的每平米的均價相差一千多元，但建筑與居住品質(zhì)的不同，使得部分符合限價房標(biāo)準(zhǔn)但有一定經(jīng)濟(jì)條件的中端客戶在此購房。所以，中端客戶是市場最大的一部分客群，只要贏得了這部分客群的心理，滿足他們的需求，項目的銷售就會取得很大的成績。目前西青的中高檔樓盤主要集中在外環(huán)線延線一帶。以中北鎮(zhèn)區(qū)域為例，該區(qū)域現(xiàn)有項目除個別項目超大體量外如：大地12城及上投二期地塊外，其余大部分都處于即將售罄或即將入住階段。從土地供應(yīng)量來看，接下來的土地供應(yīng)預(yù)計會向外環(huán)線延線以外延伸。而伴隨著西青區(qū)第一批小城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)所總結(jié)下來的經(jīng)驗，會將積極的運(yùn)用在下面的開發(fā)建設(shè)中，所以西青區(qū)的開發(fā)建設(shè)會更加合理，建筑品質(zhì)會更加完善。32 / 3