天津市房地產(chǎn)投資方案-資料下載頁
2025-05-10 22:17本頁面
【正文】 積率：預計出讓時間：2006年5月底或6月初意向地塊的經(jīng)濟測算（1）、定價參照項目周邊樓盤銷售情況（詳細見附表一），同時結合項目自身的地理、交通、人文和未來發(fā)展趨勢等優(yōu)勢，擬定本項目均價為6500元/㎡。㎡，總銷售收入為203,，稅后凈收入為192,。（本次經(jīng)濟測算不計算商業(yè)、車庫、地下室收入）（2）、成本除土地成本外其它單位面積成本為1,㎡，即開發(fā)成本為52,，成本明細見下表：項目名稱總成本（萬元）單位成本（元/㎡）備注建筑工程成本31, 1, 小高層住宅29726 電梯2000100部電梯項目前期費用673 規(guī)劃設計費156 住宅設計費375 地質勘探63 放線測量費16 監(jiān)理費63 政府規(guī)費 散裝水泥28建筑面積3元 墻體革新費75 勞保統(tǒng)籌費156 白蟻防治費63 渣土清運費94 確權測繪費47 產(chǎn)權登記費94 竣工備案費16 交易服務費38% 質量監(jiān)督費21% 技術服務費28 防雷審核471500元+建筑面積 圖紙審查47 環(huán)境評估費24 印花稅9% 招標服務費59%安裝工程10, 燃氣1502 自來水782 污水、雨水907 電力2879 雙電路：92；單電路：83 供熱3661 住宅92，二次管網(wǎng)25 閉路電視94 智能化626 環(huán)境配套2, 景觀、綠化140845 室外道路109535 管理費1, 銷售費用3, 銷售收入的1—%之間財務費用1, 不可預見費 總計：52,1, （3）、土地成本與利潤土地成本與利潤關系見下表：通過調查，該地塊的樓地價為2929元/㎡較為合理，對應的土地成本在410萬元/畝。經(jīng)測算，該地塊最高價格為448萬元/畝（樓面價3200元/㎡）。土地成本測算表平均成本（萬元/畝）樓面價（元/㎡） 土地出讓金（萬元） 土地契稅（萬元）土地交易手續(xù)費（萬元）土地總成本（萬元）項目總成本（萬元）項目稅后利潤（萬元）項目成本利潤率（%）37026438269585,138,53,%38027148493087,140,51,%39027868716589,142,49,%40028578940092,145,46,%41029299163594,147,44,%42030009387096,149,42,%43030719610599,152,39,%440314398340101,154,37,%4483200100128103,156,35,%4503214100575103,156,35,%4603286102810106,159,33,%4703357105045108,161,30,%項目開發(fā)成本：52,，即項目開發(fā)成本：1,㎡（單價成本）地塊占地：㎡，容積率：：建筑面積：㎡均價：6,㎡，銷售收入：203,，稅后收入：192,（五）、意向地塊綜合評述根據(jù)公司土地購置戰(zhàn)略要求和資金實力情況，同時考慮到意向地塊擬上市時間和項目收益情況等因素，得出以初步結論：近期重點跟蹤河北區(qū)南口路地塊、河西區(qū)梅江13號地塊，同時關注電影制片廠地塊。從土地購置的資金要求分析得出，近期擬出讓的南口路地塊和梅江13號地塊符合公司的資金現(xiàn)狀和支付能力?？紤]到公司缺少在一級城市開發(fā)高端項目經(jīng)驗，建議優(yōu)先購置南口路地塊，其次是梅江13號地塊。由于電影制片廠地塊規(guī)模相對較大，地塊總額較大（預計超過9億元），從資金要求上考慮，建議不將該地塊納入意向購置地塊，但予以關注。萬東小馬路地塊政府計劃第3季度上市，公司應該盡快介入該地塊運作。五、最主要的障礙和風險天津人脈關系相對薄弱，對其房地產(chǎn)市場的把握相對不足，另公司缺少在一線市場開發(fā)的經(jīng)驗。目前天津市區(qū)土地價格相對較高，且各區(qū)土地價格上漲較快，而房價上漲相對較慢，土地成本在一定程度上略有偏高，導致土地總款額也現(xiàn)對較大。南口路地塊、梅江13號地塊和電影制片廠地塊擬將在5月或6月推出，前期運作時間緊，且運作空間相對較小。從天津土地部門了解到跟蹤南口路地塊、梅江13號地塊和電影制片廠地塊的開發(fā)商現(xiàn)對較多。其中河北區(qū)南口路地塊占地約100多畝具備一定的規(guī)模，而河北區(qū)土地價格相對較低，該地塊出讓金預計在3億左右，比較適合本土的中小型開發(fā)商和意向進入天津市場的外地開發(fā)商，較多的開發(fā)商介入勢必會增加該地塊的獲取難度；作為梅江中心區(qū)域的13號地，地塊規(guī)模適中，有意向且有實力介入的開發(fā)商也相對較多，購地競爭也會相對激烈，該地塊的購地成本會相對較高。河東區(qū)萬東小馬路地塊占地約70多畝具備一定的規(guī)模，而河北區(qū)土地價格相對較低，該地塊出讓金預計在3億左右，比較適合本土的中小型開發(fā)商和意向進入天津市場的外地開發(fā)商，較多的開發(fā)商介入勢必會增加該地塊的獲取難度。南開區(qū)電影制片廠地塊規(guī)模相對較大，土地價相對較高，預計該地塊土地總款在9億元以上，公司目前從資金上購置該地塊存在一定難度。六 、立項所需的前期費用立項費用包括前期拓展費用、中介費用，共需30萬元，如有特殊費用支出另行申請。 發(fā)展部2006年5月1日
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