【正文】 入預(yù)征土地增值稅。銷售普通住宅的預(yù)征率為 %；非普通住宅及高檔寫字樓、公寓、別墅、度假村的預(yù)征率為 1%。對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓非普通住宅，居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。另外，對(duì)按照天津市統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)建造出售社會(huì)保障住房、低保解困房和經(jīng)濟(jì)適用房并能提供證明的，免征土地增值稅。因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征用的房地產(chǎn)，以及企業(yè)改制、兼并重組而有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)收入，免征土地增值稅。從政策細(xì)則來看，天津市地方稅務(wù)局出臺(tái)的政策還是延續(xù)了6月以來關(guān)于普通住宅和非普通住宅的區(qū)別對(duì)待政策，對(duì)短期的投資性需求進(jìn)行限制，而且通過對(duì)開發(fā)商的預(yù)征，來調(diào)整市場(chǎng)上的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 另一個(gè)需要注意的是最新出臺(tái)的國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)稅收一體化管理若干問題的通知》。 通知中明確：各地要以存量房交易環(huán)節(jié)所涉及稅收的征管為切入點(diǎn)，加強(qiáng)信息溝通，整合征管資源，優(yōu)化納稅服務(wù)，認(rèn)真落實(shí)《通知》精神（對(duì)存量房交易環(huán)節(jié)所涉及的稅收要實(shí)行“一窗式”征收）。尚未確定實(shí)施一體化管理的牽頭單位和相關(guān)部門責(zé)任的，要抓緊明確。尚未上報(bào)一體化管理實(shí)施方案的地區(qū)，要抓緊制定、完善實(shí)施方案。2005年10月30日前，各地要將實(shí)施方案和牽頭單位及負(fù)責(zé)人名單上報(bào)總局。該規(guī)定的出臺(tái)，表面上看是一個(gè)強(qiáng)調(diào)行政手續(xù)簡(jiǎn)化的通知，實(shí)際上是中央以明文重申其征收個(gè)人所得稅的態(tài)度，一方面無疑是中央對(duì)近期可能出現(xiàn)的熱錢流入中國(guó)樓市高端市場(chǎng)的反應(yīng)，另一方面是對(duì)某些區(qū)域房?jī)r(jià)的抬頭，表明中央采取持續(xù)調(diào)控的態(tài)度。第六節(jié) 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)版塊分析一、濱海新區(qū)板塊：未來天津發(fā)展的重中之重濱海新區(qū)位于天津市東部臨海地區(qū)，包括：開發(fā)區(qū)、 保稅區(qū)、 天津港、塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)和大港油田等地，面積2270平方公里，人口107萬。國(guó)家“十一五”規(guī)劃將濱海新區(qū)列入重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，濱海新區(qū)面臨著再次騰飛的重要機(jī)遇。以該地區(qū)目前高端項(xiàng)目伴景灣、萬通新城國(guó)際為例，兩個(gè)項(xiàng)目均是一進(jìn)入銷售階段即在一至兩個(gè)月內(nèi)完成首期銷售，也就是說，當(dāng)期推出的供應(yīng)量在一至兩個(gè)月內(nèi)即被市場(chǎng)全部消化，應(yīng)該說明的是，這兩個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格基本在5800元/平方米至6800元/平方米，已超出了天津市區(qū)大部分高端住宅的銷售價(jià)格，但仍取得了不俗的市場(chǎng)業(yè)績(jī)，究其原因，外來購買和投資性購買占到了主力，基本占總購買量的50%以上。可能存在泡沫，但反觀上海浦東新區(qū)的房?jī)r(jià)變化，每年比上一年度增加30%。類比目前天津開發(fā)區(qū)新出讓的土地價(jià)格，未來兩年內(nèi)開發(fā)區(qū)高端住宅的供應(yīng)價(jià)格可能會(huì)達(dá)到8000元/平方米，甚至可能超過10000元/平方米的大關(guān)。同時(shí)，天津?yàn)I海新區(qū)未來的發(fā)展前景為眾多投資者看好，也是濱海樓市一升再升的最大支撐。高端項(xiàng)目水域未來城，也創(chuàng)造了一個(gè)月內(nèi)銷售200余套的驚人業(yè)績(jī)，購房人群以塘沽和開發(fā)區(qū)中端投資購房者為主，為何產(chǎn)生這樣的效應(yīng)呢？緣由是：濱海的前景刺激了眾多的投資者，則投資能力高的投資者，選擇高回報(bào)的產(chǎn)品；投資能力一般的投資者，選擇能承載的投資產(chǎn)品；但市場(chǎng)的接力棒還在延續(xù)，大量熱錢還在不斷涌入，濱海的土地市場(chǎng)還在不斷升溫，則市場(chǎng)的增長(zhǎng)會(huì)不斷消化目前人們所認(rèn)為的房產(chǎn)泡沫，因此，濱海市場(chǎng)還是一個(gè)良性增長(zhǎng)的市場(chǎng)。二、南部板塊：形成中的天津富人區(qū)（梅江版塊）包括已經(jīng)成形的梅江居住區(qū)，及建設(shè)開發(fā)中的大梅江區(qū)域。區(qū)域項(xiàng)目眾多，項(xiàng)目整體檔次較高，一度成為天津市高檔住宅區(qū)的代表。梅江區(qū)域的整體開發(fā)中，政府行為是最大特點(diǎn)。區(qū)域開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)速度快，對(duì)天津市地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展產(chǎn)生了巨大影響。區(qū)域城市配套設(shè)施建設(shè)不足，短期內(nèi)很難滿足業(yè)主的生活需要。梅江板塊可以說是當(dāng)下購房者公認(rèn)的高檔居住區(qū)，而且產(chǎn)品類型眾多：別墅、多層住宅、高層住宅；水景洋房、半山洋房，真是百家爭(zhēng)鳴。以目前已呈現(xiàn)并入住的項(xiàng)目為例：萬科水晶城，目前入住率達(dá)到80%以上，而起步區(qū)內(nèi)的以藍(lán)水假期為代表的項(xiàng)目入住率更高。目前在銷的水岸公館，預(yù)期購房者自住率將達(dá)到70%左右，華夏經(jīng)典，海逸長(zhǎng)洲的項(xiàng)目的購房者中也已自住為主，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，其中有部分購房者是原來起步區(qū)的客戶，隨著二手房市場(chǎng)的升溫，他們?cè)械淖≌@得了較大的市場(chǎng)利潤(rùn)，但同時(shí)也暴露出配套與現(xiàn)在新盤相比不夠完善的缺陷，部分的業(yè)主也利用二級(jí)市場(chǎng)的活躍更新住宅。可以看出，梅江居住區(qū)的市場(chǎng)地位目前尚無其他區(qū)域可以比肩，對(duì)本市高端購買人群而言，梅江仍是首選的居住區(qū)域。三、西南板塊：未來發(fā)展?jié)摿薮螅▕W運(yùn)版塊）以華苑居住區(qū)和陽光100、俊城為代表，大學(xué)城等較大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)行為，會(huì)對(duì)本區(qū)域的向外延伸提供強(qiáng)大支持。相對(duì)于南部板塊，自然資源相對(duì)遜色，物業(yè)價(jià)格及發(fā)展速度均有所局限。但華苑成熟的居住氛圍仍是該地區(qū)項(xiàng)目的首要賣點(diǎn)，目前該地區(qū)項(xiàng)目中，除陽光100購房者中投資購買所占比例略高外，像俊城淺水灣等項(xiàng)目仍是選擇第一居所客戶的首選目標(biāo)。隨著2008年奧運(yùn)場(chǎng)館配套設(shè)施建設(shè)的加緊進(jìn)行、新型居住區(qū)的不斷成熟，這一板塊以良好的整體銷售業(yè)績(jī)，顯示出巨大的上升空間。四、東部板塊：濱海戰(zhàn)略帶動(dòng)下的潛力區(qū)域目前東部板塊主要以太陽城為代表。麗苑居住區(qū)規(guī)模較大，但本區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目較少，沒有形成相互競(jìng)爭(zhēng)、共同建設(shè)的形式。雖逐漸與衛(wèi)國(guó)道沿線項(xiàng)目形成呼應(yīng)，但相對(duì)于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢(shì)頭均顯遜色，但隨著濱海戰(zhàn)略的實(shí)行，東部板塊因其獨(dú)特的區(qū)位特點(diǎn)，必將面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。在衛(wèi)國(guó)道整體區(qū)域形成的同時(shí)，我們也清楚地看到該板塊各項(xiàng)目的同質(zhì)傾向，究其原因，還是該板塊需求特點(diǎn)所致，除鳳溪項(xiàng)目精英匯酒店式公寓是完全的投資性產(chǎn)品外，其余各項(xiàng)目都是為滿足自住的需求，其中麗苑作為天津市具有代表性的大型居住區(qū)，最早完全是為滿足自住需求的典型項(xiàng)目。五、東南板塊：城市發(fā)展方向上的潛力地塊本區(qū)域目前成型的居住社區(qū)整體品質(zhì)趨于中低檔，后期規(guī)劃中的項(xiàng)目會(huì)以低密度的高檔住宅為主要發(fā)展方向，有借大梅江的勢(shì)頭并與之形成呼應(yīng)聯(lián)接的意味。本區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢(shì)看好。雖然東南板塊能夠依托大梅江發(fā)展，然而在短期的項(xiàng)目發(fā)展來看，仍舊是自主需求的供給，但同時(shí)，復(fù)興之門作為東南板塊內(nèi)的高端項(xiàng)目，其有力的利用了地鐵上蓋的天津市唯一項(xiàng)目，也正在吸納著一部分投資人群，這部分人群大致可以占到30%左右。六、西北板塊：軌道交通的受益者（平民版塊）以奧林匹克花園、翡翠城及燕宇藝術(shù)城為代表。本區(qū)域的最大特色是，城市軌道建設(shè)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的巨大帶動(dòng)作用。奧園已相對(duì)先進(jìn)的開發(fā)理念率先搶占這一區(qū)域，后期多個(gè)開發(fā)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相繼亮相，區(qū)域熱度驟升，吸引了大量的城市改善型需求。該區(qū)域現(xiàn)已初具規(guī)模，是一個(gè)較成功地開發(fā)案例。由于后期土地問題等原因，短期內(nèi)區(qū)位內(nèi)開發(fā)勢(shì)頭會(huì)相對(duì)放緩。作為天津市最后發(fā)展的板塊，其最主要的目的仍舊是改善型自住需求的板塊建設(shè)，同時(shí)，作為天津市城市軌道交通的受益者，不排除將來可能會(huì)成為一個(gè)地端投資的代表區(qū)域，但短期內(nèi)，其還沒有這個(gè)承載能力。七、海河板塊：依托兩岸經(jīng)濟(jì)迅速崛起中部板塊由于多年的開發(fā)建設(shè)基本已經(jīng)趨于半飽和狀態(tài)，目前，本市正以海河為軸線主力發(fā)展海河兩岸沿線的經(jīng)濟(jì)。海河貫穿本市的西北和東南板塊，對(duì)海河兩側(cè)的修繕和開發(fā)極為有效地拉動(dòng)了流經(jīng)區(qū)域的市政經(jīng)濟(jì)，同時(shí)以線帶面地全面拉動(dòng)天津整體經(jīng)濟(jì)，因而也提升了帶周邊地區(qū)的地價(jià)，帶動(dòng)了許多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，如在建的河海大道和即將開工興建的泰達(dá)城、萬通上游國(guó)際新城、仁恒海河廣場(chǎng)等項(xiàng)目，正在依托海河兩岸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展而迅速崛起，都將成為未來河海兩岸的新亮點(diǎn)。第二章 天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)一、供應(yīng)趨勢(shì)l 由于中心城區(qū)土地資源有限，且該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品主要以商業(yè)及高密度住宅為主，所以未來中心區(qū)域供應(yīng)量極少，產(chǎn)品將以商業(yè)或?qū)懽謽菫橹?；l 西北版塊（北辰區(qū)及紅橋區(qū)）主要以舊城改造為主，由于地鐵對(duì)該區(qū)域先行修繕投入使用，所以將吸引原有區(qū)域居民及少部分其他區(qū)域中端人群；l 南開區(qū)奧運(yùn)版塊由于地處海河上游，由于受奧運(yùn)利好刺激及高等學(xué)府區(qū)做為基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)未來仍將會(huì)受到青睞；l 梅江版塊位于城市南部，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目主要以水景產(chǎn)品為主，由于土地資源潰乏，未來區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)將向東南方向及外環(huán)南部發(fā)展；l 海河版塊位于天津市區(qū)東南方向，雖然較天津市區(qū)稍遠(yuǎn)，但憑借天津未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)帶動(dòng)，將是最具潛力的發(fā)展區(qū)域；l 濱海版塊（塘沽）由于受到宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)，市場(chǎng)發(fā)展已經(jīng)具有一定規(guī)模，而且去化率及速度相當(dāng)快，區(qū)域內(nèi)未來仍將會(huì)有大批項(xiàng)目入市；l 由于92年萬科就已經(jīng)進(jìn)入天津市場(chǎng)，其先進(jìn)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)技術(shù)已經(jīng)被市場(chǎng)大多開發(fā)商所模仿，所以產(chǎn)品質(zhì)量在天津市場(chǎng)已經(jīng)具備相當(dāng)高的水準(zhǔn)，預(yù)計(jì)未來產(chǎn)品開發(fā)能力不強(qiáng)的開發(fā)商將被市場(chǎng)所淘汰；l 由于商務(wù)氛圍逐漸形成，小戶型、地段佳、總價(jià)低的項(xiàng)目將會(huì)漸漸涌現(xiàn)；二、需求偏好l 水景對(duì)于天津市消費(fèi)者來說至關(guān)重要；l 道路交通問題已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，未來交通方便的區(qū)域產(chǎn)品將受到追捧；l 地鐵的修建將影響需求取向；l 奧運(yùn)版塊及海河版塊將是未來需求熱點(diǎn)；l 投資型的小戶型產(chǎn)品將會(huì)在南開學(xué)府區(qū)域及和平商務(wù)區(qū)域受到較大的市場(chǎng)需求；l 天津市人均收入增長(zhǎng)幅度較大，城市居民支付能力強(qiáng)大。三、價(jià)格預(yù)測(cè)市場(chǎng)均價(jià)根據(jù)近年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)，預(yù)計(jì)2006年天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的漲幅應(yīng)在15—20%左右，未來市場(chǎng)均價(jià)將在4751—4958元之間。價(jià)格上漲圍繞土地成本和建筑成本宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的成長(zhǎng)動(dòng)力并未減退，而且有所增長(zhǎng)，天津市房地產(chǎn)投資額雖然受到宏觀調(diào)控的影響，增幅有所放緩，未來開發(fā)商對(duì)自己項(xiàng)目的價(jià)格政策明顯圍繞土地成本和建筑成本的上漲而上漲。消費(fèi)能力仍將較快增長(zhǎng)天津市的GDP增長(zhǎng)仍然強(qiáng)勁，顯示出近年來市政府大力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與大量資金流入的工作成果，同時(shí)人均可支配收入的增長(zhǎng)也比較快，據(jù)此可以判斷天津市居民房地產(chǎn)的消費(fèi)能力仍將較快增長(zhǎng)。土地價(jià)格仍舊會(huì)在政府主導(dǎo)下上漲從土地市場(chǎng)的供應(yīng)情況來講，較大的幅度增長(zhǎng)，主要是由于大開發(fā)商全力以赴購入土地的行為導(dǎo)致，另一方面也是居住用地供應(yīng)量有明顯萎縮導(dǎo)致。預(yù)計(jì)后市土地價(jià)格仍舊會(huì)在政府主導(dǎo)下上漲，但漲幅有待觀察。71 / 71