【正文】 境比較認(rèn)同，有較強(qiáng)的河西情結(jié)；平時(shí)生活相對(duì)比較低調(diào)，比較喜歡在岳麓區(qū)配套相對(duì)完善的板塊購(gòu)房，對(duì)市政、生活配套很看重。對(duì)居住品質(zhì)和建筑品質(zhì)比較看重，同時(shí)對(duì)后期的物業(yè)管理也比較看重。 ? 對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度比較高。 麓谷客群分析 — 共性特征 社會(huì)的中堅(jiān)階層 麓谷客群 具體特征 高校教師 (1)年齡在 30— 55歲，社會(huì)地位高，素質(zhì)高，經(jīng)濟(jì)能力比較強(qiáng)，一般正常收入達(dá)到 5000元 /月以上； (2)注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購(gòu)買能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品； (3)生活追求舒適，喜歡享受家居生活，一般不喜歡張揚(yáng)，比較內(nèi)斂。 醫(yī)療單位醫(yī)生 (1)年齡在 25— 50歲，經(jīng)濟(jì)能力比較強(qiáng)，一般正常收入達(dá)到 5000元 /月以上 ,，有較多隱性收入； (2)注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；追求能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品； (3)生活追求舒適，喜歡享受家居生活。 周邊居民 (1)年齡跨度較大，收入比較豐裕； (2)該人群大多在河西已經(jīng)有房，屬于換房族，比較看重樓盤的品質(zhì)與環(huán)境的舒適度； (3)對(duì)價(jià)格不是很敏感，麓谷板塊現(xiàn)在的房?jī)r(jià)基本能夠接受。 高科技行業(yè)白領(lǐng) (1)年齡在 22— 30歲，文化素質(zhì)比較高，基本月收入在 3000元 /月左右； (2)該人群個(gè)性比較張揚(yáng)，同時(shí)又追求高生活品質(zhì)和敢于超前消費(fèi)的心理； (3)總價(jià)承受力較弱，單價(jià)承受力較強(qiáng)，對(duì)創(chuàng)新戶型比較鐘情。 麓谷客群分析 — 分類具體特征 麓谷置業(yè)客群案例分析 10% 5% 60% 25% 周邊企事業(yè)單位 其他地區(qū) 河西本地置業(yè) ? 湖南航天系統(tǒng) ?湘儀集團(tuán) ?附三醫(yī)院、醫(yī)專 ?周邊郊縣 ?返鄉(xiāng)置業(yè) ?望城坡原居民 ?個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶 以極具代表性的湘麓國(guó)際的客群分析來(lái)看：客群的置業(yè)用途主要是自住，主力需求產(chǎn)品是三房、四房的大戶型小高層。其中大部分是換房族，看重樓盤的品質(zhì)與環(huán)境的舒適度。 園區(qū)企事業(yè)單位 ?企業(yè)中高收入層 ?行政管理人員 解決方案： 項(xiàng)目產(chǎn)品定位與開(kāi)發(fā)模式探討 7 開(kāi)發(fā)模式探討 A地塊 B地塊 ? 坡地生態(tài)型酒店，商務(wù)功能齊備； ? 并非傳統(tǒng)意義的產(chǎn)權(quán)式酒店，主要針對(duì)企業(yè)投資客戶。 ? 品牌酒店提供經(jīng)營(yíng)管理，提升物業(yè)檔次。 酒店式企業(yè)商務(wù)會(huì)所 公寓式寫字樓 金榮項(xiàng)目 坡地、湖景 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式解析 ? 寬景和大量灰空間應(yīng)用的設(shè)計(jì)； ? 目標(biāo)客戶為園區(qū)那些研發(fā)型的中小公司。 ? 偷送面積的設(shè)計(jì)手法； ? 挑高戶型，性價(jià)比取勝； 73 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位為 ?奔騰 \運(yùn)動(dòng) \競(jìng)爭(zhēng) \生活 \游戲 \年輕化社區(qū)? ，在日后項(xiàng)目的包裝策略上亦應(yīng)遵循此定位的意識(shí)形態(tài)，對(duì)本項(xiàng)目的園林、會(huì)所、物業(yè)管理、智能化、戶型設(shè)計(jì)等各個(gè)方面加以包裝，務(wù)求令本項(xiàng)目的?生活?和?時(shí)尚?形象更加突出，讓買家留下深刻的印象。 定位理念 灰度空間設(shè)計(jì) 全空中院落 小戶宜居 年輕型置業(yè)者的心理 ： 。 。 。 三者并重，但實(shí)惠先于二者。 【 推薦 】 ： 年輕型的置業(yè)者經(jīng)濟(jì)能力的制約，在小戶型樓盤中推薦采用送全部建筑面積 “ 偷 ” 法，適當(dāng)采用送一半面積的“ 偷 ” 法。 年青型置業(yè)者心理圖 36 應(yīng)對(duì)新政宜居的創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì) 以上這些送面積的做法，可以從根本上解決本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型面積定位與國(guó)家政策硬性指標(biāo)之間的矛盾，實(shí)現(xiàn)我們對(duì)項(xiàng)目戶型配比的初步設(shè)定。 送入戶花園 送面積 的核心手法 送陽(yáng)臺(tái) 送飄窗 戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)手法 步 入 式 凸 窗 技巧 :把帶窗外墻向外推移，把窗臺(tái) 放到最低，做成大玻璃窗 ,在外 立面上會(huì)凸出一部分為所 “ 偷 ” 。 常用手法 :低臺(tái)凸窗。 (如下圖 ) 38 小于 低臺(tái) 【 政策空間 】 凸窗能堪稱深圳地產(chǎn)商 “ 偷面積 ” 的經(jīng)典之凸窗的高度大于 ,進(jìn)深超過(guò) ,凸窗部分將計(jì)算全部建筑面積。 ” 在長(zhǎng)沙目前卻還沒(méi)有這方面的限制，所以利用凸窗進(jìn)深的擴(kuò)大以 “ 偷 ” 出一個(gè)獨(dú)立單間的傳奇可以繼續(xù)在長(zhǎng)沙得到延續(xù)。 39 背景 :長(zhǎng)沙地根相對(duì)深圳寬松 ,長(zhǎng)沙地區(qū)置業(yè)群追求大面積成性。 可拆卸凸窗 技巧 ：（如圖）利用可拆卸窗臺(tái)或可拆卸部分上梁增加高度，減小進(jìn)深給空間帶來(lái)的壓力。 比較 ：可拆卸凸窗比步入式凸窗靈活。能 “ 偷 ” 出更大面積。 可拆卸部分上梁的假凸窗 可 拆 卸 凸 窗 42 ?大露臺(tái)、入戶花園，長(zhǎng)沙小戶型需要這樣的大手筆 西岸官邸錯(cuò)層大露臺(tái) 中央悅城錯(cuò)層大露臺(tái) 【 政 策 】 ：兩層高以上普通大露臺(tái)不計(jì)算建筑面積。 主要技巧：上下層錯(cuò)開(kāi)，使每層的露臺(tái)都為兩層高。 【 賣點(diǎn)市場(chǎng) 】 ：投客戶所好，送面積實(shí)在。 在星城面臨問(wèn)題： 1. 私密性處理。 2. 防露臺(tái)漏水。 3. 外墻保溫。 普 通 錯(cuò) 層 大 露 臺(tái) 49 【 政策 】 ：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻 、垛、勒腳、臺(tái)階等均不計(jì)入建筑面積。 主要技巧：在樓盤的設(shè)計(jì)中，多設(shè)計(jì)出幾個(gè)空調(diào)外機(jī)安放處，將其 層高控制在 ，或在頂上做一個(gè)假梁，使得這個(gè) 空調(diào)外機(jī)的安放處可以裝修成一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)。 ?空調(diào)機(jī)安放處變生活陽(yáng)臺(tái) 贈(zèng)送面積，小房變大房，將戶型面積提升 10~15%以上 如步入式景觀凸窗（陽(yáng)臺(tái)），完全贈(zèng)送。 計(jì)，僅算半面積。 贈(zèng)送面積的手法，完全可以將 90㎡ 的戶型做到與 105㎡ 的戶型一樣的使用面積 . 項(xiàng)目產(chǎn)品戶型面積初步定位 面積區(qū)間 戶型 比例 36~75 ㎡ 小戶型公寓 10% 8095 ㎡ 兩房?jī)蓮d 35% 105115 ㎡ 三房?jī)蓮d 45% 120140 ㎡ 四房?jī)蓮d 10% ?戶型面積配比 小二房、三房為主力戶型的 全空中院落高層宜居生活城 開(kāi)放式街區(qū) Box組合模塊 零距離生活圈，讓消費(fèi)者愿意住進(jìn)去 購(gòu)物 餐飲 社區(qū)服務(wù) 物業(yè)管理 育幼和老人護(hù)理 停車 公共交通 兒童教育 休閑健身 文化娛樂(lè) 居住 核心 盡量把 居住、商業(yè)、教育、交通、綠化、體育、生活購(gòu)物 這些功能結(jié)構(gòu)都包括到住宅區(qū)中。如下圖： 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃建設(shè)原則 ? 便利性原則 ? 和諧性原則 ? 相對(duì)獨(dú)立原則 ? 開(kāi)放性原則 社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置 ?社區(qū)服務(wù)業(yè)：以提供勞務(wù)為主要形式并提供相關(guān)服務(wù)滿足社區(qū)居民需求的服務(wù)業(yè)。 ?如家政服務(wù)等。 ?社區(qū)修理業(yè)：通過(guò)提供維修勞務(wù)及相關(guān)商品滿足社區(qū)居民日常性的商品維修管理的服務(wù)業(yè)，如自行車、家電、修鞋配鑰匙等。 ?配臵超市或便利店、生活類專業(yè)專賣店、日常性餐飲以及洗衣裁剪、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家庭服務(wù)等基本服務(wù)，菜市場(chǎng)或便民菜店依據(jù)社區(qū)需要決定是否設(shè)臵； ?老年服務(wù)及嬰幼服務(wù)設(shè)施，和有關(guān)專業(yè)醫(yī)院聯(lián)營(yíng)的社區(qū)衛(wèi)生所。 該商業(yè)設(shè)施布臵于地塊北側(cè)桐梓坡西路及麓松路沿線，考慮其位臵在社區(qū)對(duì)外開(kāi)放、人流多、道路相對(duì)寬敞、便利的地方，應(yīng)作為臨街底商設(shè)臵。 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃面積設(shè)定依據(jù) 謹(jǐn)慎考慮 商業(yè)面積設(shè)定 . 長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 特色餐飲 按長(zhǎng)沙市平均指標(biāo)，人均商業(yè)服務(wù)業(yè)面積將到 2023年增加至 社區(qū)商業(yè)面積控制在總體面積的 8~10%以內(nèi) 從多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商業(yè)面積的考量 商業(yè)規(guī)劃面積設(shè)定 ? 根據(jù) 《 長(zhǎng)沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃 2023~2023》 ? 本項(xiàng)目鄰里中心規(guī)劃面積設(shè)定 主題清晰的建筑風(fēng)格 讓住宅自身就形成一道景觀，緊扣項(xiàng)目?景觀?核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 在新海派作為一個(gè)重要選擇方向的同時(shí) 純現(xiàn)代主義將和我們的新城定位不謀而合 –執(zhí)意純粹 縱情現(xiàn)代 – The Pure – Minimalism [ 純粹是一種境界 ] ? 就像情人眼里容不下一粒沙子，純粹的極致也不容許一絲雜質(zhì)。精減精減再精減，只留下最具創(chuàng)意的本體，而拋棄一切華而不實(shí)的表象，把最廣闊的空間留給想象，因而更顯內(nèi)涵豐富，變幻無(wú)窮。 ? 簡(jiǎn)潔而不簡(jiǎn)單，洞悉本質(zhì)，強(qiáng)調(diào)細(xì)節(jié)，執(zhí)著品質(zhì)，謂之極限純粹，現(xiàn)代主義建筑的精神所在。 定位調(diào)性：與建筑風(fēng)格的差異化呼應(yīng) 密斯 凡德洛 二十世紀(jì)中期世界上最著名的四位現(xiàn)代建筑大師之一。密斯堅(jiān)持 “ 少就是多 ” 的建筑設(shè)計(jì)哲學(xué)，在處理手法上主張流動(dòng)空間的新概念。他的設(shè)計(jì)作品中各個(gè)細(xì)部精簡(jiǎn)到不可精簡(jiǎn)的絕對(duì)境界，不少作品結(jié)構(gòu)幾乎完全暴露，但是它們高貴、雅致，已使結(jié)構(gòu)本身升華為建筑藝術(shù)。 密斯 凡德洛的“湖邊住宅”，已成為現(xiàn)代建筑中如此單純、如此絕對(duì)的經(jīng)典，“少即是多”的原則體現(xiàn)得格外清晰。 其建筑平實(shí)大氣，于平和沖淡中看到雍容優(yōu)雅。 因此，人們說(shuō)密斯的“少即是多”改變了世界三分之一的城市天際線。 風(fēng)格代言人：密斯 凡德洛 關(guān)鍵詞：魅力之城 極簡(jiǎn)的 ReDuction 優(yōu)雅的 Elegance 現(xiàn)代的 Modernism 活力的 Vigorous life 純粹的現(xiàn)代建筑之美 社區(qū)采取圍合式布局，由貫穿社區(qū)的東西走向的中心綠化景觀走廊和兩個(gè)次中心綠化走廊將這個(gè)項(xiàng)目分為?目?字型組團(tuán)。 本案容積率為 ，相對(duì)較低，園林環(huán)境會(huì)成為本案的一個(gè)優(yōu)勢(shì)，而目前的客戶已經(jīng)越來(lái)越注重社區(qū)有好的環(huán)境，好的園林綠化。這兩點(diǎn)要求本項(xiàng)目必須突出園林特色，變優(yōu)勢(shì)為賣點(diǎn)。 由于社區(qū)采取了圍合狀規(guī)劃，社區(qū)集中綠地面積達(dá)到了 1萬(wàn)平方米左右，保證了較好的空間感，本項(xiàng)目在綠化上有較大發(fā)揮空間。 最好的園林綠化是原生林，原生樹(shù)木在環(huán)保方面的作用顯然是小型樹(shù)木和草坪無(wú)法比擬的，并且它帶給人的感受更是草坪和小型樹(shù)木不可能替代的，試想社區(qū)里的有幾棵結(jié)滿果實(shí)的棗樹(shù)、核桃樹(shù)、果樹(shù)的感覺(jué)，這不正是人們心中夢(mèng)想的家嗎？ 考慮到長(zhǎng)沙的氣候條件，園林綠化應(yīng)四季常綠，且配合社區(qū)休閑項(xiàng)目，突出實(shí)用性和可參與性，比如小品、健身空間、緩步徑、兒童游樂(lè)場(chǎng)等。 解決方案： 主題定位 8 我們對(duì)案名充分思考 一 :地域 麓谷的中間位臵 我們的目標(biāo)之一 體現(xiàn)地理區(qū)域，有第一想象。 二、人文： 河西版塊的大學(xué)城 +高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) +河西相對(duì)河?xùn)|慢節(jié)奏的生活狀態(tài) .=新生活態(tài)度 我們的目標(biāo)之二 —— 包含生活的向往，加深第二感觸。 三、版塊 : 版塊其它樓盤案名差異化 看河西部分樓盤案名 —— 陽(yáng)光 100國(guó)際新城、麓山別墅、星語(yǔ)林 汀湘十里，卓越 蔚藍(lán)海岸、贊佳新城、德潤(rùn)園、美林 銀谷、香海 西岸、長(zhǎng)沙玫瑰園、水木蘭亭、未來(lái)城、科學(xué)城、麓谷Ｅ家人、麓谷雅園、麓谷錦園 ?? 等等 我們的目標(biāo)之三 —— 與其它樓盤差異化，強(qiáng)化記憶。 四 :我們看項(xiàng)目本身 奔騰 \運(yùn)動(dòng) \競(jìng)爭(zhēng) \生活 \游戲 \年輕化社區(qū) 目標(biāo)之四 —— 體現(xiàn)項(xiàng)目的的特性及未來(lái)，產(chǎn)生共鳴。 五：我們收攏思考 目標(biāo)人群 —— 主力群體為企業(yè)白領(lǐng)、高收入青年一族、等其它，其文化鑒賞能力有一定水平，我們反思 ——我們的案名要便于閱讀、記憶、傳播并要與我們目標(biāo)人群產(chǎn)生一定共鳴，與其生活有一定關(guān)聯(lián)性并體現(xiàn)項(xiàng)目的理想高度。 我們得出最佳案名 案名解說(shuō)： 麓谷 ——提點(diǎn)地域、居家環(huán)境、體現(xiàn)人文 西 ——體現(xiàn)城西概念，強(qiáng)化記憶，突出主題（同吸、吸引之意）。 引力 ——聚集、集中、磁場(chǎng)，麓谷的核心，突出地段、項(xiàng)目特性、展示未來(lái)、青年時(shí)尚氣息。 麓谷 西引力： 完全注解生態(tài)麓谷 ◎現(xiàn)代、高效、綠色社區(qū) 【 麓谷 西引力 】 推廣主題 向西遷徙，到 【 西引力 】 筑巢去！ 我們思考，從麓谷 西引力開(kāi)始傳播 從精準(zhǔn)的策略開(kāi)始 到位的文案渲染 富有沖擊力的視覺(jué)傳達(dá) 精準(zhǔn)的細(xì)節(jié)及活動(dòng)執(zhí)行 我們要達(dá)到的傳播效果 讓人看到 讓人感興趣 讓人思考 讓人行動(dòng) 形象樹(shù)立期： 以麓谷 164。西引力形象概念為主線擴(kuò)散，達(dá)到提升知名度的目的，為項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。