房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析教材-資料下載頁(yè)
2025-01-23 17:38本頁(yè)面
【正文】 的房地產(chǎn)企業(yè)給予更重的懲罰。 此外 ,要做到信息透明化 ,為對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和消費(fèi)者透明消費(fèi)提供更加科學(xué)的依據(jù)。市場(chǎng)信息掌握準(zhǔn)確是有效調(diào)控的基石 ,也是住房消費(fèi)者理性選擇消費(fèi)住房的一個(gè)重要條件。為此 ,在政府統(tǒng)一協(xié)調(diào)下 ,我們應(yīng)著力加強(qiáng)各部門(mén)協(xié)作 ,整合各類(lèi)資源 ,加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警報(bào)體系建設(shè) ,努力使局部性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題 ,防之于未發(fā)。使決策者和購(gòu)房者時(shí)時(shí)刻刻都了解房產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 ,從而有效改變房地產(chǎn)信息不對(duì)稱(chēng)的不利局面。 房地產(chǎn)稅收體系的建立應(yīng)考慮各種同房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的行為 ,應(yīng)根據(jù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理全過(guò)程中所出現(xiàn)的各種利益關(guān)系設(shè)置相關(guān)的稅種。任何土地 ,除法律規(guī)定免稅外 ,無(wú)論是劃拔土地 ,還是出讓土地 ,只要處在國(guó)土范圍內(nèi) ,都有納稅義務(wù) ,任何房地產(chǎn)交易 ,不管是出租、轉(zhuǎn)讓、抵押和典當(dāng)都應(yīng)交納相關(guān)稅收 ,這樣 ,既能擴(kuò)充稅源 ,又能減少部門(mén)間的扯皮現(xiàn)象。 1）全面性原則 有一段時(shí)期 ,由于政策與管理上的雙重誤區(qū) ,導(dǎo)致中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)不合理地攀升 ,針對(duì)這種情況 ,采取加重稅賦的政策 ,與其他行業(yè)相比 ,房地產(chǎn)業(yè)稅賦明顯偏高。今后隨著市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制的深入 ,房地產(chǎn)法規(guī)的進(jìn)一步完善 ,房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率必然和社會(huì)平均利潤(rùn)率基本吻合。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看 ,要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)興旺 ,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的持續(xù)繁榮 ,有必要擬定合理的靈活的房地產(chǎn)稅收政策。 2）總體稅負(fù)適中原則 3. 加強(qiáng)信貸手段的調(diào)控 2）貸款利率和期限調(diào)整 利率是資金借貸的成本 ,直接影響市場(chǎng)各方主體的未來(lái)預(yù)期收益。在房地產(chǎn)市場(chǎng)有供過(guò)于求跡象時(shí) ,可適當(dāng)提高對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款的利率 ,也可適當(dāng)降低住房消費(fèi)信貸利率 ,從兩方面達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控的目標(biāo)。 3）控制貸款成數(shù) 這主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面 ,一是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)項(xiàng)目貸款時(shí)應(yīng)具備的自有資金比例 。二是指房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)可申請(qǐng)到的最高貸款比例。貸款成數(shù)的高低直接影響了市場(chǎng)的活躍程度 ,各國(guó)在打擊樓市炒作時(shí) ,往往以降低貸款成數(shù)作為操作手段 ,特別是嚴(yán)格控制期房的最高抵押貸款成數(shù)。 1）調(diào)控投放于房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金規(guī)模及結(jié)構(gòu) 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱有引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)之前 ,信貸資金的控制尤為重要 ,特別要注意投放于開(kāi)發(fā)商的信貸資金和投放于購(gòu)房消費(fèi)者的信貸資金應(yīng)保持合理比例 ,目前 ,中國(guó)的房地產(chǎn)信貸資金更多地投放給了開(kāi)發(fā)商 ,這也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求不足的重要原因。 住房問(wèn)題直接關(guān)系到人民的生活質(zhì)量和社會(huì)的穩(wěn)定 ,各國(guó)政府都通過(guò)各種政策扶持居民解決住房問(wèn)題 ,其中最重要的手段就是開(kāi)展住房政策性金融業(yè)務(wù)。目前 ,國(guó)際上在解決這個(gè)問(wèn)題時(shí)有幾種可借鑒的模式 :一種是以德國(guó)為代表的住宅互助合作社 。一種是以美國(guó)為代表的住房抵押貸款模式 。一種是以新加坡為代表的公積金制度。無(wú)論何種模式 ,對(duì)低收人者實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼或相關(guān)資助都是必要的。我們應(yīng)在借鑒基礎(chǔ)上 ,在這個(gè)方面繼續(xù)加強(qiáng)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與發(fā)展離不開(kāi)金融市場(chǎng)提供的資金與高效服務(wù) ,我們應(yīng)探討和理順政策性房改金融業(yè)務(wù) ,提高中低收入者的購(gòu)房有效需求 。建立和完善個(gè)人住房抵押貸款機(jī)制 ,為購(gòu)房者提供信貸支持 。開(kāi)展房地產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù) ,為購(gòu)房者和貸款人提供財(cái)產(chǎn)和信用保險(xiǎn) ,化解金融風(fēng)險(xiǎn) ,運(yùn)用資本市場(chǎng)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的資金來(lái)源問(wèn)題 ,以促動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展。 ,不斷提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平 第四節(jié) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析 02 04 01 03 隨著京津冀一體化的推進(jìn) ， 產(chǎn)業(yè)和人口的外移是必然趨勢(shì) 行業(yè)集中持續(xù)提升 ，龍頭房企空間仍大 政策趨緊 ， 龍頭迎來(lái)擴(kuò)張新機(jī)遇 隨著行業(yè)進(jìn)入成熟期 ，龍頭房企將在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 北京市區(qū)設(shè)定人口紅線，常住人口規(guī)?？刂圃?2300萬(wàn)人以?xún)?nèi)。 2023年以后，隨著京津冀一體化的逐步實(shí)施和發(fā)展，首都經(jīng)濟(jì)圈人口吸引力大大增強(qiáng)。從全國(guó)范圍看，京津冀地區(qū)的人口增長(zhǎng)速度處于較快水平，同時(shí)北京市人口逐步接近飽和，產(chǎn)業(yè)和人口外移是大勢(shì)所趨。 隨著二胎政策的放開(kāi)，北京地區(qū)的人口壓力進(jìn)一步加大。首都功能向周?chē)鞘械氖杞馄仍诿冀?，預(yù)計(jì)交通設(shè)施、人口規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源配置等將有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。 通過(guò)國(guó)內(nèi)三大城市群的對(duì)比，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟(jì)活力、人口吸引力遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。從經(jīng)濟(jì)活力和人口密度來(lái)看，粵港澳大灣區(qū)的對(duì)于人口的吸引力高于其他城市群，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 產(chǎn)業(yè)升級(jí)預(yù)示著高收入人群的比例將會(huì)上升，進(jìn)而帶動(dòng)住房、消費(fèi)等需求的進(jìn)一步上升?；浉郯臑硡^(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)于全國(guó)平均水平，灣區(qū)內(nèi)大力發(fā)展金融和高科技行業(yè) 1. 隨著京津冀一體化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)和人口的外移是必然趨勢(shì) 2. 行業(yè)集中持續(xù)提升，龍頭房企空間仍大 ? 從銷(xiāo)售額來(lái)說(shuō)，過(guò)去 5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趨勢(shì)。其中， 2023年，恒大超越萬(wàn)科成為銷(xiāo)售額最大的開(kāi)發(fā)商，市占率達(dá)到 %， 2023年前十大開(kāi)發(fā)商的市占率達(dá)到%，市占率進(jìn)一步提升。而 2023年前 4個(gè)月，前十大開(kāi)發(fā)商的市占率達(dá)到了 22%，集中度進(jìn)一步快速提升。 ? 參考美國(guó)房企十強(qiáng) 30%左右的市場(chǎng)占有率，可以預(yù)期未來(lái)，行業(yè)仍存有大量大企業(yè)兼并重組小企業(yè)不斷發(fā)展壯大的機(jī)會(huì) —所謂強(qiáng)者恒強(qiáng)。 2023年全國(guó)銷(xiāo)售額為 ，穩(wěn)定情形下按照每年 13萬(wàn)億的銷(xiāo)售額測(cè)算，在假設(shè)大房企占得 30%的市場(chǎng)份額下，將會(huì)產(chǎn)生近 4萬(wàn)億的銷(xiāo)售額，空間十分巨大。 3. 隨著行業(yè)進(jìn)入成熟期，龍頭房企將在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出 ? 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房企實(shí)力的要求更為多樣。除了資源優(yōu)勢(shì)，龍頭房企在資金、品牌和管理方面都具有明顯的優(yōu)勢(shì)，而這些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)又會(huì)反過(guò)來(lái)幫助龍頭房企獲取更加優(yōu)質(zhì)的資源，從而迅速形成集聚效應(yīng)，強(qiáng)者恒強(qiáng)。 ? 隨著行業(yè)壁壘的建立，地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)穩(wěn)健發(fā)展的春天。隨著行業(yè)近幾年整體利潤(rùn)增速的下滑，房企業(yè)務(wù)類(lèi)型和布局的調(diào)整也逐漸完成。龍頭開(kāi)發(fā)商由于其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市占率的不斷提升，業(yè)績(jī)?nèi)杂泻艽蟮脑鲩L(zhǎng)空間，而且隨著城鎮(zhèn)化和人口遷移的趨勢(shì)越發(fā)明顯，大型房企和區(qū)域龍頭仍有較大的機(jī)會(huì)。 4. 政策趨緊，龍頭迎來(lái)擴(kuò)張新機(jī)遇 ? 政策趨緊的環(huán)境下，龍頭開(kāi)發(fā)商更顯優(yōu)勢(shì)。隨著政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資進(jìn)一步趨嚴(yán)，小型開(kāi)發(fā)商由于資金和能力有限，需要與大型開(kāi)發(fā)商共同合作開(kāi)發(fā)，因此大型開(kāi)發(fā)商迎來(lái)并購(gòu)的黃金時(shí)期，市占率有望加速提升。 ? 龍頭開(kāi)發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市擴(kuò)張更為容易。龍頭開(kāi)發(fā)商其本身就是品質(zhì)和信譽(yù)的保證，相比而言將享受更高的溢價(jià)，尤其是對(duì)于三四線城市，對(duì)住宅品質(zhì)的需求也在逐步提高，龍頭開(kāi)發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市的擴(kuò)張將更為容易。 ? 住房是人們不可缺少的基本生活資料 ， 住房問(wèn)題是一個(gè)重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題 ， 這個(gè)問(wèn)題解決的好壞 ， 直接關(guān)系著一個(gè)國(guó)家的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 。 住房市場(chǎng)不僅需要依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)計(jì)劃 ， 而且需要計(jì)劃調(diào)控 。 房?jī)r(jià)是住房市場(chǎng)的核心 ， 一直以來(lái)就是人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn) 。 其價(jià)格的高低 ， 以及上漲的幅度與人們的生活息息相關(guān) ， 怎樣調(diào)控也成為各國(guó)政府面臨的課題 。 ? 當(dāng)前 ,從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看 ,存在的問(wèn)題不少 。 對(duì)此 ,我們要給予積極的重視 。 只要我們針對(duì)當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀提出一系列的應(yīng)對(duì)措施 ,就能使我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)走向健康發(fā)展的軌道 。 第五節(jié) 總結(jié) 謝謝大家 謝 謝 :02:4408:0208::02 08:0208:02::02:44 2023年 2月 11日星期六 8時(shí) 2分 44秒 演講完畢，謝謝觀看！
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