【正文】 只要我們針對當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀提出一系列的應(yīng)對措施 ,就能使我國的房地產(chǎn)業(yè)走向健康發(fā)展的軌道 。 房價(jià)是住房市場的核心 ， 一直以來就是人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn) 。 ? 龍頭開發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市擴(kuò)張更為容易。隨著行業(yè)近幾年整體利潤增速的下滑，房企業(yè)務(wù)類型和布局的調(diào)整也逐漸完成。 2023年全國銷售額為 ，穩(wěn)定情形下按照每年 13萬億的銷售額測算，在假設(shè)大房企占得 30%的市場份額下，將會產(chǎn)生近 4萬億的銷售額，空間十分巨大?；浉郯臑硡^(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)于全國平均水平，灣區(qū)內(nèi)大力發(fā)展金融和高科技行業(yè) 1. 隨著京津冀一體化的推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)和人口的外移是必然趨勢 2. 行業(yè)集中持續(xù)提升，龍頭房企空間仍大 ? 從銷售額來說，過去 5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趨勢。首都功能向周圍城市的疏解迫在眉睫，預(yù)計(jì)交通設(shè)施、人口規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、資源配置等將有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展。 ,不斷提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平 第四節(jié) 房地產(chǎn) 市場發(fā)展趨勢分析 02 04 01 03 隨著京津冀一體化的推進(jìn) ， 產(chǎn)業(yè)和人口的外移是必然趨勢 行業(yè)集中持續(xù)提升 ，龍頭房企空間仍大 政策趨緊 ， 龍頭迎來擴(kuò)張新機(jī)遇 隨著行業(yè)進(jìn)入成熟期 ，龍頭房企將在競爭中脫穎而出 北京市區(qū)設(shè)定人口紅線，常住人口規(guī)?？刂圃?2300萬人以內(nèi)。我們應(yīng)在借鑒基礎(chǔ)上 ,在這個方面繼續(xù)加強(qiáng)。目前 ,國際上在解決這個問題時(shí)有幾種可借鑒的模式 :一種是以德國為代表的住宅互助合作社 。二是指房地產(chǎn)購買者在購買時(shí)可申請到的最高貸款比例。從長遠(yuǎn)來看 ,要保持房地產(chǎn)市場興旺 ,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會的持續(xù)繁榮 ,有必要擬定合理的靈活的房地產(chǎn)稅收政策。 房地產(chǎn)稅收體系的建立應(yīng)考慮各種同房地產(chǎn)市場有關(guān)的行為 ,應(yīng)根據(jù)在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理全過程中所出現(xiàn)的各種利益關(guān)系設(shè)置相關(guān)的稅種。 此外 ,要做到信息透明化 ,為對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控和消費(fèi)者透明消費(fèi)提供更加科學(xué)的依據(jù)。當(dāng)前 ,我國對房地產(chǎn)業(yè)的管理上 ,存在著資質(zhì)管理把關(guān)不嚴(yán)格、房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入門檻過低的問題。在利益的不斷驅(qū)使下 ,許多房地產(chǎn)開發(fā)商由對合法經(jīng)濟(jì)利益的追求演變?yōu)閷Ρ├淖分?,導(dǎo)致某些地區(qū)的房價(jià)非理性飛漲。 ? 在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中 ,一些房地產(chǎn)開發(fā)商出于追求利潤的需要 ,會去盲目開發(fā)高檔商品住宅和別墅群等情況 ,這樣就會忽視對中低檔普通住房戶的購房需要 ,造成房地產(chǎn)開發(fā)比例失調(diào) ,一定程度上造成經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)出現(xiàn)空檔。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇發(fā)展 ,這樣就會對工業(yè)用地、寫字樓物業(yè)的需求有所增加 ,市場需求就會受到更大刺激 。但是當(dāng)前調(diào)控和監(jiān)管背景下，前進(jìn)的道路險(xiǎn)象環(huán)生，大規(guī)模高成本加杠桿的房企風(fēng)險(xiǎn)大大增加。 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展過程中存在的主要問題 高房價(jià) 開發(fā)欠缺 1. 金融融資方面存在問題 金融融資問題 ? 房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，開發(fā)資金需求龐大，內(nèi)生性融資較為貧乏，外生性融資依賴性強(qiáng)，僅依靠房企過往經(jīng)營的利潤盈余無法滿足實(shí)際需要，資金運(yùn)轉(zhuǎn)在房地產(chǎn)經(jīng)營運(yùn)作中起著十分關(guān)鍵的作用。 中國家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查顯示， 2023年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá) %，其中六大城市空置率分別為 六大城市 空置率（ %） 重慶 上海 成都 武漢 天津 北京 其他三線城市 騰訊與中國房地產(chǎn)報(bào)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《 2023 年 5 月全國城市住房市場調(diào)查報(bào)告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在 22%至 26%之間。因此，考察空置率能為大家出海投資提供一定參考。10%20%之間為危險(xiǎn)區(qū)間 。一般分為自住空置率和出租空置率。 1 月 18 日國務(wù)院新聞辦公室召開了改善農(nóng)村人居環(huán)境工作進(jìn)展情況的新聞發(fā)布會，指出未來特色小鎮(zhèn)將堅(jiān)持有重點(diǎn)發(fā)展、有條件發(fā)展，有特色發(fā)展。共有產(chǎn)權(quán)住房在落戶、入學(xué)上和購買其他普通商品住房政策一致，同時(shí)也對轉(zhuǎn)讓提出限制，政府所持份額暫不出售，強(qiáng)調(diào)優(yōu)先滿足剛需，進(jìn)一步穩(wěn)定社會預(yù)期，促進(jìn)住房回歸居住屬性。同時(shí)， 北京、上海、無錫、煙臺、銅陵、洛陽、海南、云南、江西等省市雖未列入試點(diǎn)，但也出臺保障租賃、積極探索建立“租購?fù)瑱?quán)”制度等措施。投資端：加強(qiáng)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)管控，不斷警示金融風(fēng)險(xiǎn)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作，要求嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介違規(guī)提供購房首付融資，并要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對首付資金來源審核力度。 10 月 23 日，國內(nèi)首單央企租賃住房 REITs、首單儲架發(fā)行 REITs—— 中聯(lián)前海開源 保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過。在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出， 2023 年穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。南通嚴(yán)禁期房轉(zhuǎn)讓。 內(nèi)江加強(qiáng)房地產(chǎn)預(yù)售、資金監(jiān)管。 開封對房價(jià)過高、上漲過快的縣 (市 )政府， 提出要適時(shí)進(jìn)行階段性限購工作； 針對規(guī)范房企， 泰州、贛州、北海、洛陽對哄抬房價(jià)、虛假宣傳等侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為加強(qiáng)監(jiān)管， 嚴(yán)肅查處商品房銷售違法違規(guī)行為。 上海、南京、長沙、成都四城開啟公開搖號購房模式。地方積極響應(yīng)中央政策。 1 月 12 日， 全國國土資源工作會議指出， 對保障性住房用地應(yīng)保盡保， 對商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。 珠海 新購買的住房須在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿 3 年之后才能上市交易（轉(zhuǎn)讓）。 石家莊 新購住房（含新建商品住房和二手房）的，五年內(nèi)不得上市交易，購房時(shí)間以交易合同網(wǎng)簽備案時(shí)間為準(zhǔn)。 部分城市如北海、德州、聊城等均對本地和非本地戶籍居民售房設(shè)置了不同的“禁售期”，政策對非本地戶籍購房的住房限制轉(zhuǎn)讓年限較本地戶籍更長； 威海、泉州、南通啟東、保定白溝新城主要針對非本省戶籍居民進(jìn)行限制； 西安、沈陽則對購買新房和二手房作差別化限制。從限售年限來看， 限售分化為 2 年、 3 年、 5 年，甚至有特定地塊 10 年限售， 大部分城市限售期為 23 年。 創(chuàng)新限售模式成新一輪調(diào)控升級主要手段 通過限售抑制需求成為重要方式之一。 長沙、贛州、蘭州、貴陽等在 2023 年新出臺調(diào)控政策的城市， 均在 8 月末以后繼續(xù)調(diào)控升級。 其中， 針對非本地戶籍居民購房的社?；騻€稅繳納年限，東莞、中山、江門、佛山實(shí)施差別化政策； 珠海最為嚴(yán)格， 提高至 5 年，并將全市范圍內(nèi)的所有戶型住房納入限購范圍。 ? 珠三角城市群： 環(huán)廣州深圳、 海西城市群、 海南等幾大城市圈協(xié)同調(diào)控。 ? 長三角城市群： 中心城市調(diào)控加碼，調(diào)控收緊趨勢向周邊持續(xù)深入。總體來看，以城市群為主體，中心城市聯(lián)動周邊三四線協(xié)同調(diào)控的城市群調(diào)控場已經(jīng)形成。此輪調(diào)控總體上表現(xiàn)為持續(xù)時(shí)間更長、涉及城市更多、政策強(qiáng)度更大。同時(shí)， 短期調(diào)控與長效機(jī)制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)，在控制房價(jià)水平的同時(shí)，完善多層次住房供應(yīng)體系，構(gòu)建租購并舉的住房制度，推動長效機(jī)制的建立健全。 房價(jià) 收入比將逐漸成為城市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Φ闹匾?指標(biāo) 上海 、 北京的人口增速 較低 。 ? 2023年底，央行降息連續(xù)降息降準(zhǔn)，各項(xiàng)利好政策頻出，加上資產(chǎn)荒等一系列因素，大量資金涌入樓市，使得房價(jià)漲幅不斷擴(kuò)大。 ? 此圖是百城房價(jià)收入比分布圖，顏色越嚴(yán)重的房價(jià)收入比越嚴(yán)重 ? 百