【正文】 只要我們針對當前發(fā)展現(xiàn)狀提出一系列的應對措施 ,就能使我國的房地產業(yè)走向健康發(fā)展的軌道 。 房價是住房市場的核心 ， 一直以來就是人們普遍關注的焦點 。 ? 龍頭開發(fā)商向優(yōu)質三四線城市擴張更為容易。隨著行業(yè)近幾年整體利潤增速的下滑，房企業(yè)務類型和布局的調整也逐漸完成。 2023年全國銷售額為 ，穩(wěn)定情形下按照每年 13萬億的銷售額測算，在假設大房企占得 30%的市場份額下，將會產生近 4萬億的銷售額，空間十分巨大。粵港澳灣區(qū)的產業(yè)結構優(yōu)于全國平均水平，灣區(qū)內大力發(fā)展金融和高科技行業(yè) 1. 隨著京津冀一體化的推進，產業(yè)和人口的外移是必然趨勢 2. 行業(yè)集中持續(xù)提升，龍頭房企空間仍大 ? 從銷售額來說，過去 5年前十大房企的市占率呈逐年上升的趨勢。首都功能向周圍城市的疏解迫在眉睫，預計交通設施、人口規(guī)劃、產業(yè)轉移、資源配置等將有實質性的進展。 ,不斷提高房地產金融服務水平 第四節(jié) 房地產 市場發(fā)展趨勢分析 02 04 01 03 隨著京津冀一體化的推進 ， 產業(yè)和人口的外移是必然趨勢 行業(yè)集中持續(xù)提升 ，龍頭房企空間仍大 政策趨緊 ， 龍頭迎來擴張新機遇 隨著行業(yè)進入成熟期 ，龍頭房企將在競爭中脫穎而出 北京市區(qū)設定人口紅線，常住人口規(guī)?？刂圃?2300萬人以內。我們應在借鑒基礎上 ,在這個方面繼續(xù)加強。目前 ,國際上在解決這個問題時有幾種可借鑒的模式 :一種是以德國為代表的住宅互助合作社 。二是指房地產購買者在購買時可申請到的最高貸款比例。從長遠來看 ,要保持房地產市場興旺 ,實現(xiàn)經濟、社會的持續(xù)繁榮 ,有必要擬定合理的靈活的房地產稅收政策。 房地產稅收體系的建立應考慮各種同房地產市場有關的行為 ,應根據(jù)在房地產開發(fā)、經營、管理全過程中所出現(xiàn)的各種利益關系設置相關的稅種。 此外 ,要做到信息透明化 ,為對房地產的宏觀調控和消費者透明消費提供更加科學的依據(jù)。當前 ,我國對房地產業(yè)的管理上 ,存在著資質管理把關不嚴格、房地產市場準入門檻過低的問題。在利益的不斷驅使下 ,許多房地產開發(fā)商由對合法經濟利益的追求演變?yōu)閷Ρ├淖分?,導致某些地區(qū)的房價非理性飛漲。 ? 在房地產業(yè)的發(fā)展進程中 ,一些房地產開發(fā)商出于追求利潤的需要 ,會去盲目開發(fā)高檔商品住宅和別墅群等情況 ,這樣就會忽視對中低檔普通住房戶的購房需要 ,造成房地產開發(fā)比例失調 ,一定程度上造成經濟適用房的開發(fā)出現(xiàn)空檔。隨著經濟的復蘇發(fā)展 ,這樣就會對工業(yè)用地、寫字樓物業(yè)的需求有所增加 ,市場需求就會受到更大刺激 。但是當前調控和監(jiān)管背景下，前進的道路險象環(huán)生，大規(guī)模高成本加杠桿的房企風險大大增加。 第二節(jié) 我國房地產金融發(fā)展過程中存在的主要問題 高房價 開發(fā)欠缺 1. 金融融資方面存在問題 金融融資問題 ? 房地產行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，開發(fā)資金需求龐大，內生性融資較為貧乏，外生性融資依賴性強，僅依靠房企過往經營的利潤盈余無法滿足實際需要，資金運轉在房地產經營運作中起著十分關鍵的作用。 中國家庭金融調查與研究中心調查顯示， 2023年全國城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達 %，其中六大城市空置率分別為 六大城市 空置率（ %） 重慶 上海 成都 武漢 天津 北京 其他三線城市 騰訊與中國房地產報等機構聯(lián)合發(fā)布的《 2023 年 5 月全國城市住房市場調查報告》顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在 22%至 26%之間。因此，考察空置率能為大家出海投資提供一定參考。10%20%之間為危險區(qū)間 。一般分為自住空置率和出租空置率。 1 月 18 日國務院新聞辦公室召開了改善農村人居環(huán)境工作進展情況的新聞發(fā)布會，指出未來特色小鎮(zhèn)將堅持有重點發(fā)展、有條件發(fā)展，有特色發(fā)展。共有產權住房在落戶、入學上和購買其他普通商品住房政策一致，同時也對轉讓提出限制，政府所持份額暫不出售，強調優(yōu)先滿足剛需，進一步穩(wěn)定社會預期，促進住房回歸居住屬性。同時， 北京、上海、無錫、煙臺、銅陵、洛陽、海南、云南、江西等省市雖未列入試點，但也出臺保障租賃、積極探索建立“租購同權”制度等措施。投資端：加強企業(yè)投資風險管控，不斷警示金融風險。住房城鄉(xiāng)建設部會同人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，加強房地產領域反洗錢工作，要求嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介違規(guī)提供購房首付融資，并要求銀行業(yè)金融機構加大對首付資金來源審核力度。 10 月 23 日，國內首單央企租賃住房 REITs、首單儲架發(fā)行 REITs—— 中聯(lián)前海開源 保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審議通過。在北京舉行的中央經濟工作會議提出， 2023 年穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。南通嚴禁期房轉讓。 內江加強房地產預售、資金監(jiān)管。 開封對房價過高、上漲過快的縣 (市 )政府， 提出要適時進行階段性限購工作； 針對規(guī)范房企， 泰州、贛州、北海、洛陽對哄抬房價、虛假宣傳等侵害消費者權益的行為加強監(jiān)管， 嚴肅查處商品房銷售違法違規(guī)行為。 上海、南京、長沙、成都四城開啟公開搖號購房模式。地方積極響應中央政策。 1 月 12 日， 全國國土資源工作會議指出， 對保障性住房用地應保盡保， 對商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應分類管理制度。 珠海 新購買的住房須在取得不動產權證滿 3 年之后才能上市交易（轉讓）。 石家莊 新購住房（含新建商品住房和二手房）的，五年內不得上市交易，購房時間以交易合同網(wǎng)簽備案時間為準。 部分城市如北海、德州、聊城等均對本地和非本地戶籍居民售房設置了不同的“禁售期”，政策對非本地戶籍購房的住房限制轉讓年限較本地戶籍更長； 威海、泉州、南通啟東、保定白溝新城主要針對非本省戶籍居民進行限制； 西安、沈陽則對購買新房和二手房作差別化限制。從限售年限來看， 限售分化為 2 年、 3 年、 5 年，甚至有特定地塊 10 年限售， 大部分城市限售期為 23 年。 創(chuàng)新限售模式成新一輪調控升級主要手段 通過限售抑制需求成為重要方式之一。 長沙、贛州、蘭州、貴陽等在 2023 年新出臺調控政策的城市， 均在 8 月末以后繼續(xù)調控升級。 其中， 針對非本地戶籍居民購房的社?；騻€稅繳納年限，東莞、中山、江門、佛山實施差別化政策； 珠海最為嚴格， 提高至 5 年，并將全市范圍內的所有戶型住房納入限購范圍。 ? 珠三角城市群： 環(huán)廣州深圳、 海西城市群、 海南等幾大城市圈協(xié)同調控。 ? 長三角城市群： 中心城市調控加碼，調控收緊趨勢向周邊持續(xù)深入?？傮w來看，以城市群為主體，中心城市聯(lián)動周邊三四線協(xié)同調控的城市群調控場已經形成。此輪調控總體上表現(xiàn)為持續(xù)時間更長、涉及城市更多、政策強度更大。同時， 短期調控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的住房制度，推動長效機制的建立健全。 房價 收入比將逐漸成為城市房地產市場發(fā)展?jié)摿Φ闹匾?指標 上海 、 北京的人口增速 較低 。 ? 2023年底，央行降息連續(xù)降息降準，各項利好政策頻出，加上資產荒等一系列因素，大量資金涌入樓市，使得房價漲幅不斷擴大。 ? 此圖是百城房價收入比分布圖，顏色越嚴重的房價收入比越嚴重 ? 百