【正文】 城房?jī)r(jià)收入比分化明顯，雖說(shuō)大中小城市的均衡發(fā)展是奮斗目標(biāo)，但由于公共資源無(wú)法均衡配置，發(fā)展機(jī)遇更多地集中在首都、直轄市、省會(huì)城市和特區(qū)。報(bào)告認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，全國(guó)房?jī)r(jià)收入比保持在 。 為提升樓市價(jià)值所采用的經(jīng)濟(jì)政策 在 順周期的大趨勢(shì)下，行業(yè)將過(guò)渡到經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)地產(chǎn)的模式，城市對(duì)人才的吸引力是提升城市價(jià)值的關(guān)鍵。經(jīng)過(guò)了2023年 10月以及 2023年 3月的兩輪密集調(diào)控之后，2023年大部分二線城市的成交量出現(xiàn)了明顯的下滑。 ? 盡管 2023年居民端 資金 面持續(xù)收緊，我們預(yù)計(jì)2023年一二線城市居民端資金面邊際放松空間比較大，從而為一二線城市需求復(fù)蘇提供較強(qiáng)支撐。主要表現(xiàn)在，一是二手房成交量降幅低于全國(guó)。其中環(huán)上海交易額最高，占比%。其中，商品住宅施工面積536,，同比增長(zhǎng) %，增幅同比提高 ，與 2023年 19月持平；房屋新開(kāi)工面積 178,，同比增長(zhǎng)%，增幅雖比 2023年 19月提高 ，但同比回落 。 參考 觀研天下發(fā)布 《 2023年 中國(guó) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析報(bào)告 行業(yè)深度分析與投資前景研究 》 ? 全國(guó) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)保持連續(xù)小幅增長(zhǎng)，全年“國(guó)房景氣指數(shù)”始終穩(wěn)定在 100點(diǎn)到 102點(diǎn)之間的適度景氣水平上，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)。對(duì)此 ,國(guó)家曾幾次出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)控 ,雖然這些政策起到了很好的作用 ,但也有不少問(wèn)題沒(méi)有解決好。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn) 狀 與 趨 勢(shì) 分 析 目錄 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 第一節(jié) 當(dāng)前存在的問(wèn)題 第二節(jié) 問(wèn)題對(duì)策分析 第三節(jié) 未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì) 第四節(jié) 總結(jié) 第五節(jié) content 第一節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 伴隨著經(jīng)濟(jì)的改革 ,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有了飛速的發(fā)展。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)始終保持較快增長(zhǎng)速度，并取得了理論上的發(fā)展成效，但此同時(shí)，各地商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)快速暴漲、投機(jī)炒房行為泛濫、以及房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不到位等問(wèn)題層出不窮，嚴(yán)重影響了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)效發(fā)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示， 2023年12月份“國(guó)房景氣指數(shù)”為 ，比 2023年 9月份提高 點(diǎn)，比上年同期提高 。 新 開(kāi)工面積及增長(zhǎng)率 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示 ， 2023年 112月 ， 全國(guó)商品房累計(jì)竣工面積 101, ， 同比下降 %，而上年同期為增長(zhǎng) %， 2023年 19月為增長(zhǎng) %。 3+6 城市群的 26 城二手房共成交 188萬(wàn)套，占全國(guó)的 %，其中核心 6 城最高，為 %。 2023 年全國(guó)二手房成交量同比下降 %，3+6 城市群成交量下降 %。 ? （ 1）一線城市住房按揭 貸款 的發(fā)放速度近期明顯加快，貸款利率也較為平穩(wěn)，北京首套房按揭貸款利率從 2023年三季度的基準(zhǔn)利率上浮 10%到現(xiàn)在的基準(zhǔn)利率上浮 5%；（ 2）信貸分配發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，有利于一二線樓市額度的釋放。隨著調(diào)控政策持續(xù)，前期受抑制的需求有望在 2023年逐步釋放，而在整體供應(yīng)預(yù)計(jì)較為充分的情形下， 2023年一二線樓市有望出現(xiàn)“量升價(jià)穩(wěn)”的情形。與一線城市控制人口的政策不同，二線城市如長(zhǎng)沙、鄭州、武漢、南京、西安等通過(guò)政策支持加速人才引進(jìn)，這些政策在加速城鎮(zhèn)化的同時(shí)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了充足的需求，發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)的 同時(shí)也 提升了城市樓盤(pán)的價(jià)值。 此次統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在百城中，最高的為 ，最低的為 ，包含保障房、棚改房口徑計(jì)算出的平均值為 ，不包含保障房、棚改房口徑下的平均值為 。 ? 不同的城市發(fā)展基礎(chǔ)，導(dǎo)致城市之間的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了日趨明顯的分化，房?jī)r(jià)也在不斷拉開(kāi)距離。 ? 在 2023年達(dá)到近 7年來(lái)的最高值，同時(shí)房?jī)r(jià)收入比值也攀升至近 5年來(lái)的最高值，部分區(qū)域市場(chǎng)泡沫浮現(xiàn)。 房?jī)r(jià) 收入比過(guò)高的二線城市會(huì)降低對(duì)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和人口的吸引力 ， 使得房?jī)r(jià)缺乏足夠的支撐 ， 在供需整體平衡的情形下 ， 房?jī)r(jià)下調(diào)的壓力較大 。 此圖是我國(guó)房地產(chǎn)金融實(shí)施政策的目標(biāo) 地方因城施策， 調(diào)控政策分化明顯 1 以城市群為重點(diǎn)，保障市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行 2 創(chuàng)新限售模式成新一輪調(diào)控升級(jí)主要手段 3 供給側(cè)同步調(diào)整， 增加有效供應(yīng) 4 強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管 以城市群為重點(diǎn)，保障市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行 ? 以城市群為調(diào)控主場(chǎng)，從中心城市向周邊三四線城市逐步擴(kuò)圍。 從政策出臺(tái)時(shí)間維度來(lái)看， 2023 年 3 月以來(lái)，有三次地方強(qiáng)調(diào)控期， 2023 年 35 月是政策密集出臺(tái)高峰期。 ? 京津冀城市群：環(huán)京、環(huán)雄安限制力度最為嚴(yán)格，調(diào)控政策向山東城市群三四線城市深入環(huán)京周邊多個(gè)縣級(jí)市密集收緊。中心城市中上海加強(qiáng)商住管理，南京將限購(gòu)范圍擴(kuò)至六合、溧水、高淳， 杭州提高非本市戶籍居民社?；騻€(gè)稅繳納年限。環(huán)廣州、深圳周邊城市調(diào)控加碼。 ? 廈門(mén)連續(xù)出臺(tái)政策升級(jí)限購(gòu)門(mén)檻，限制本市單身人士購(gòu)房，將非本市戶籍家庭納稅或社保繳納年限提至 3 年，并要求通過(guò)贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房后再次購(gòu)買(mǎi)住房需滿 3 年。 南昌、南寧、成都、西安、武漢等結(jié)合此前調(diào)控力度， 進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控政策，其中西安在一年內(nèi) 5 次調(diào)控加碼。 2023 年， 地方調(diào)控密集出臺(tái)， 繼限購(gòu)、限貸后，部分城市開(kāi)啟“限售”模式，抑制短期投機(jī)需求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。 保定主城區(qū)出臺(tái)目前最為嚴(yán)厲的限售政策，除限取得產(chǎn)權(quán)證滿 2 年方可買(mǎi)賣(mài)外，還新提出對(duì)通過(guò)“雙限雙競(jìng)”模式取得土地后開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》未滿 10 年的，不得買(mǎi)賣(mài)。 另外， 南昌針對(duì)“三限房”做出 5 年限售的規(guī)定； 石家莊將限售政策擴(kuò)展至經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域，以 2023 年 5 月 1 日為時(shí)間點(diǎn)，規(guī)定取得預(yù)售證或建設(shè)規(guī)劃批文在 2023 年 5 月 1 日前的，購(gòu)房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿 2 年方可上市轉(zhuǎn)讓，在這之后的則需滿 5 年方可上市轉(zhuǎn)讓。 部分限制 海南全省 居民家庭新購(gòu)買(mǎi)的第 2 套及以上新建商品住宅，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿 2 年后方可轉(zhuǎn)讓。特定地塊土地出讓條件 10 年限售。 對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。 北京發(fā)布《 20232023 年及 2023 年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，規(guī)劃未來(lái) 5 年供應(yīng)住宅用地 6000 公頃，以保障 150 萬(wàn)套住房建設(shè)需求。 針對(duì)房?jī)r(jià)管控， 無(wú)錫、 徐州加強(qiáng)市區(qū)商品住房?jī)r(jià)格管理，規(guī)定在限期內(nèi)不得調(diào)價(jià)，濱州、清遠(yuǎn)、開(kāi)封、六安則對(duì)備案價(jià)格浮動(dòng)區(qū)間進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定。青島禁止強(qiáng)制捆綁車(chē)位儲(chǔ)藏室銷(xiāo)售。 揚(yáng)州、亳州常州、 對(duì)違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)， 一律納入不良信用檔案；針對(duì)違規(guī)購(gòu)房行為， 威海、承德泰安、臨沂、德州加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管。加大聯(lián)合懲戒， 維護(hù)住房公積金購(gòu)房貸款權(quán)益。 ? 加強(qiáng)金融管控，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品總規(guī)模 50 億元，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層物業(yè)資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架、分期發(fā)行機(jī)制。明確嚴(yán)禁“首付貸”，強(qiáng)化對(duì)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等業(yè)務(wù)的額度和資金流向管理，嚴(yán)禁資金挪用于購(gòu)房。 ? 中國(guó)人民銀行廣州分行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)廣東監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于消費(fèi)貸管理、防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)》的通知，指出嚴(yán)禁個(gè)人消費(fèi)貸款資金用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資及支付購(gòu)房首付款或償還首付款借款等行為，不得發(fā)放無(wú)指定用途消費(fèi)貸，個(gè)人綜合消費(fèi)貸最高額度不準(zhǔn)超過(guò) 100 萬(wàn)元，最長(zhǎng)貸款期限不得超過(guò) 10 年，對(duì)已抵押房產(chǎn)，在未還清全部貸款前，不得再次抵押貸款。 其中，北京租賃新政首次對(duì)保障承租人權(quán)益享有更多均等化城市服務(wù)做出具體規(guī)劃，