房地產(chǎn)業(yè)成本分析-wenkub
2023-07-11 10:17:41 本頁面
【正文】 攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本。 成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。：適用于集團內(nèi)全資、控股及受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。：總部財務(wù)管理部負責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團內(nèi)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責(zé)嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，并及時發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規(guī)范實施過程中發(fā)生的問題及時向總部財務(wù)管理部反饋。 將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。 編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。 成本費用項目及核算內(nèi)容 成本費用項目開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。D、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。(2) 規(guī)劃設(shè)計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。 項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。(4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。(4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。C、弱電系統(tǒng)費(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。B、營銷設(shè)施建造費(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；(3) 售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。各級明細科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設(shè)一條“待分攤成本”進行歸集。這類費用先歸集，再按一定標準分配計入各成本核算對象。 核算方法：預(yù)提時，借記“開發(fā)成本—成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。房地產(chǎn)成本核算科目明細表一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 核算項目 備注開發(fā)成本 土地獲得價款 按前述明細 各成本核算對象 成本核算對象 可分層次設(shè)立。 按建筑面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建筑面積來分攤。 成本報表成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態(tài)了解項目成本總體情況、與目標成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。關(guān)聯(lián)文件： 財務(wù)管理部：萬科集團會計管理及核算規(guī)范（
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