【正文】 現(xiàn)存的“匯江門”、“麗正門”、“鐵牛門”都是不可多得的城門遺址，貫穿其中的古城垣依山傍水、雄渾古拙，更加體現(xiàn)了樂山“三江索回于急流，郡宛中央”的奇?zhèn)ソ翘厣?，舊城區(qū)內(nèi)的老宵頂、叮咚井等眾多的文物古跡，也是久負(fù)盛名。另外，四川省政府日前提出“中國第一山”的計劃，使樂山城市建設(shè)進(jìn)入了新的歷史性階段。也可以說，房地產(chǎn)業(yè)對實現(xiàn)目標(biāo)具有舉足輕重的作用。建設(shè)“中國第一山”，把樂山建成最美麗城市，雄圖大略，豈止一山一城，一時一宜，而是包括整個樂山，應(yīng)向更宏偉的目標(biāo)奮進(jìn)。改革開放以來，樂山以開放的姿態(tài)，好客的熱情，先后同日本、美國、澳大利亞等50多個國家和地區(qū)建立了友好交往和經(jīng)濟協(xié)作關(guān)系，一批國際財團和企業(yè)相繼來樂山投資成功，每年引進(jìn)外資和出口創(chuàng)匯均位于四川省前列，摩托羅拉公司在中國的第一個合資企業(yè)——菲尼克斯就建設(shè)在這里，樂山正在成為中國西部的投資熱土。享譽世界的樂山大佛端坐在凌云山絕壁之上，與云霧繚繞的峨眉仙山遙遙相望。通過土地出讓、BOT等方式，集中財力，投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，2004年完成基礎(chǔ)設(shè)施投資68245萬元，％。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)、舊城改造和新區(qū)開發(fā)、風(fēng)景區(qū)建設(shè)、城市管理等工作均取得了一定成績，城市面貌發(fā)生了較大變化。房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，必將推動舊城的改造和新城的開發(fā)，將有效改善城市人口分布現(xiàn)狀，緩解舊城區(qū)的人地矛盾，有利于城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的提高。近年，該市著力于獨特城市個性的保護(hù)和傳承，以保護(hù)世界文化遺產(chǎn)、經(jīng)營城市整體價值，提升綜合競爭力為目標(biāo)，按“護(hù)其貌、顯其顏、保其韻、鑄其魂”的思路，實施城市整體規(guī)劃，初步形成了川西文化特征鮮明的城市總體風(fēng)貌。關(guān)鍵詞：樂山市 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展對策上篇：樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問題分析第一章 樂山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要性第一節(jié) 符合樂山城市建設(shè)的需要樂山市經(jīng)營城市的指導(dǎo)思想是：按照建設(shè)國際旅游城市、四川的經(jīng)濟強市和最優(yōu)美城市的總體要求，以改善城市環(huán)境、增強城市功能、提高城市競爭力為目標(biāo)，以科學(xué)規(guī)劃為龍頭，以經(jīng)營城市資產(chǎn)為支點，高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理、高水平經(jīng)營，進(jìn)一步增強市場意識、效益意識，綜合統(tǒng)籌城市資源，實現(xiàn)城市發(fā)展投入產(chǎn)出的良性循環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。從宏觀上要理清思路，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境；繼續(xù)深化機制改革，實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略；積極開拓房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道。面對這樣的局面，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)立足于新的高度，思索如何充分發(fā)揮房地產(chǎn)的優(yōu)勢，體現(xiàn)城市的形象，如何與經(jīng)營城市的理念更好的結(jié)合。在這樣一座美麗的城市里，作為樂山城市建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，在近幾年取得了很大的發(fā)展。才是樂山房地產(chǎn)業(yè)的出路。在中國范圍內(nèi)，樂山城市的知名度非常低，不少外省人認(rèn)為樂山是一個縣城。：，銷售面積超過竣工面積，表明房地產(chǎn)市場呈供求短缺之勢。前言樂山市有非常豐富的自然資源和文化資源，舉世聞名的樂山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江匯合處。進(jìn)入2005年，樂山樓市繼續(xù)保持旺盛的需求態(tài)勢，促使中心城區(qū)房地產(chǎn)交易持續(xù)火爆。這與樂山市的城市定位和發(fā)展目標(biāo)極不相稱。本文擬從管理學(xué)的角度出發(fā)，運用產(chǎn)業(yè)發(fā)展理論的一些觀點，采用大量樂山實際的案例，對樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展問題，作一些初步的探討，并提出相應(yīng)對策。但是同時也應(yīng)看到，樂山市區(qū)的房地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次不能和區(qū)位優(yōu)勢、資源條件相匹配。本文正是研究這一范圍的內(nèi)容。從微觀上要以市場需求為導(dǎo)向，配合城市建設(shè)的需要；增強創(chuàng)新意識，開發(fā)出有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品；企業(yè)也需要苦練內(nèi)功，構(gòu)建自己的核心競爭力。目標(biāo)是：力爭到2005年城市綜合競爭力進(jìn)一步增強，城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境明顯改善，城市居民科學(xué)文化素質(zhì)和現(xiàn)代市民意識顯著增強，全市城鎮(zhèn)化水平提高到32％。城市生活品質(zhì)顯著改善，城市經(jīng)濟長足發(fā)展，城市綜合競爭力飛速提升。樂山市建市二十多年來，全面貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的方針，努力把樂山市建設(shè)成為風(fēng)景優(yōu)美、經(jīng)濟繁榮、文明開放的現(xiàn)代化城市。人均居住面積由1983年的4．。其中：交通、電力、通訊業(yè)完成投資21962萬元，以水、電、氣供應(yīng)為主的城市公共基礎(chǔ)設(shè)施完成投資3789萬元。得力于大自然的神奇造化，樂山自古被視為祥瑞之地，享有“魚米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”之美譽，聯(lián)合國城市管理專家為樂山美麗的自然山水所折服，發(fā)出“森林在城市中，城市在山水中”的由衷贊嘆。 城市的建立和發(fā)展，標(biāo)志著人類文明的進(jìn)程。 為把樂山建成國際旅游城市、人居環(huán)境典范城市，樂山市政府提出了“精雕細(xì)刻山水城市”的城市建設(shè)理念，它不僅包含了至善至美的夢境，更要求在城市建設(shè)中融入盡可能多的人文關(guān)懷，體現(xiàn)更多的山水園林特色。峨眉山和樂山大佛是世界自然與文化遺產(chǎn)，具有世界級的影響力。中國第一山的建設(shè)，包括的內(nèi)容很多，比如旅游、文化等等，其中很重要的一方面就是城市的建設(shè)。那么在樂山房地產(chǎn)規(guī)劃方面，既要滿足經(jīng)濟發(fā)展的需要，又要妥善處理好現(xiàn)存的文物古跡，充分展示樂山深厚的文化底蘊和不可多得的山水風(fēng)光，提高城市品位，增強中心城區(qū)凝聚人氣。據(jù)市房地產(chǎn)交易市場統(tǒng)計，今年12月，中心城區(qū)現(xiàn)房交易1737宗、27萬平方米，成交數(shù)量、成交面積、成交總額比去年同期分別增長95%、200%、170%。第四節(jié) 樂山經(jīng)濟發(fā)展的需要一、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)1998年至2003年,%、11%、%、%、%，房地產(chǎn)投資增長速度遠(yuǎn)高于GDP增長速度，對拉動國民經(jīng)濟增長發(fā)揮了重要作用。在全國這樣的大趨勢下，樂山市以住宅為主體的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資業(yè)也持續(xù)增長，已基本實現(xiàn)從數(shù)量擴張型向數(shù)量與質(zhì)量并重提高型轉(zhuǎn)變，由粗放型向規(guī)模與集約型轉(zhuǎn)化的變革。從上面的數(shù)據(jù)可以得出，房地產(chǎn)投資與消費已經(jīng)成為樂山市國民經(jīng)濟增長的重要因素。旅游環(huán)境氛圍營造不夠，作為旅游目的地和旅游服務(wù)接待支撐中心的綜合功能還不完善。樂山市在旅游景區(qū)景點的開發(fā)建設(shè)上已達(dá)到較高水平，但對水文化、佛教文化等主題旅游產(chǎn)品的挖掘和包裝還不夠，區(qū)域內(nèi)其他豐富的旅游資源還沒有合理開發(fā)利用，傳統(tǒng)觀光旅游產(chǎn)品趨于老化，餐飲，娛樂、休閑、度假、會議、會展等旅游項目開發(fā)與觀光產(chǎn)品尚未能有機結(jié)合，旅游產(chǎn)品的吸引力不強。通過發(fā)展緊鄰景區(qū)的旅游房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)和酒店房地產(chǎn)，完善服務(wù)配套體系，通過樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從微觀層面來看，對樂山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及其對策的研究有助于樂山企業(yè)更好的把握歷史的趨勢及現(xiàn)實的要求，從而更有利于企業(yè)的發(fā)展壯大，在激烈的市場競爭中占得先機。今年前兩個月，中心城區(qū)的商鋪等非住宅銷售達(dá)到471宗、,分別占銷售總量的27%%,%,樂山樓市第一次出現(xiàn)了商鋪銷售金額超過住宅銷售金額的可喜局面。而新建商品房價格的快速增長，也迫使許多購房者將目光轉(zhuǎn)向二手房。其中：住宅58369萬元，%，商業(yè)營業(yè)用房26165萬元，%，辦公樓及其他6690萬元，%；二、 資金到位情況良好 2004年，房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金92635萬元，%，其中定金及預(yù)收款到位39868元，%，占當(dāng)年到位資金的比例高達(dá)43%。從供求量來看，2005銷售面積與竣工面積基本持平，供給略大于需求，市場供求總量基本平衡。第二節(jié) 樂山房地產(chǎn)存在的問題一、中心城區(qū)商品房供求矛盾突出，開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理據(jù)相關(guān)資料顯示，進(jìn)入2004年以來，由于受房地產(chǎn)需求的影響，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號購房者隨處可見，購房成了搶房，消費在一定程度上失去了理性。樂山樓盤銷售火爆主要反映在住房方面，商鋪的銷售情況并不與住宅對等，據(jù)調(diào)查，目前樂山多數(shù)房地產(chǎn)項目的住宅銷售率達(dá)到了80%，更有不少項目的銷售率達(dá)到了95%，而樂山許多樓盤的商鋪銷售率都在30%左右，反映出樂山商業(yè)用房的銷售壓力很大。對于開發(fā)商來講，通過什么渠道什么方式融資是最重要的。其中，國內(nèi)貸款為31652元，增長41%，企業(yè)自籌資金9490萬元，%；定金及預(yù)收款39868萬元，%；利用外資11625萬元，%。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有85%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。 樂山房地產(chǎn)融資收“121號”文件的影響很大。樂山房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實力的企業(yè)少，對自有資金有限的企業(yè)，“121號”文件的出臺等于釜底抽薪。 其二，開發(fā)企業(yè)對于項目謹(jǐn)慎程度增加。 其三，樂山房地產(chǎn)行業(yè)有可能重新洗牌。該政策對資金充足的大型房地產(chǎn)企業(yè)利好，有利于房地產(chǎn)企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展，將導(dǎo)致中國房地產(chǎn)業(yè)的重新洗牌。目前，樂山房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨融資的主要問題有：。房地產(chǎn)開發(fā)貸款在樂山主要有三種形式：第一種是房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款,主要用于補充企業(yè)為完成計劃內(nèi)土地開發(fā)和商品房建設(shè)任務(wù)需要的流動資金；第二種是房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款,主要為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目提供生產(chǎn)性流動資金貸款；第三種是房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)商以擬開發(fā)的土地使用權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)做抵押而向銀行取得貸款。 。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸款比重依然很大。這種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積(%)長期持續(xù)大量積壓，開發(fā)企業(yè)無法支付銀行貸款與建筑商費用時，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自銀行貸款，最后也只好把開發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。 。即開發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來支持項目開發(fā)，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過外部融資獲得。從98年到2004年中，樂山市城區(qū)開發(fā)的設(shè)計住戶在100戶以上的樓盤只有40多個。同時也造成整個城市規(guī)劃實施的協(xié)調(diào)困難。其次，從消費者的角度來看，目前，在樂山市房地產(chǎn)市場中，在質(zhì)量、價格、廣告、計量、交付等方面的投訴案件上升很快，2000年投訴2316件，2001年投訴2810件，2002年投訴3464件，2003年投訴5136件，消費者因為房屋質(zhì)量、房屋面積等問題與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的糾紛，住戶以為物業(yè)收費項目和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理公司的沖突等等經(jīng)常在新聞媒體上暴光，既影響了房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)管理公司的信譽，同時也給購買者造成一定的心理壓力，擔(dān)心自己的合法利益得不到保障，不敢大膽投資，進(jìn)而影響了整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。樂山大佛景區(qū)是樂山市旅游產(chǎn)業(yè)的龍頭，與峨眉山山基本形成了“二分天下”的局面。賓館由樂山市政府投資興建，成都某酒店管理公司管理，開業(yè)近一年，設(shè)施較新，包括150間／套客房，以及餐廳、宴會廳、夜總會、桑拿、保齡球、網(wǎng)球場、室內(nèi)恒溫泳池等，并擁有多功能廳和7個會議室。賓館擁有150間／套客房，房型較多，主要特色包括擁有大面積的戶外綠地及難得的森林風(fēng)光，1300平方米的桑拿健身中心，并著力宣揚賓館是按國際綠色環(huán)保酒店設(shè)計建造。3 傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢樂山市商業(yè)發(fā)展有較為長遠(yuǎn)的歷史。其中位于柏楊路的牛耳橋，位于嘉定南路的高北門已經(jīng)形成了樂山市的最核心商圈。樂山市商業(yè)的快速發(fā)展，直接帶動商業(yè)地產(chǎn)市場的繁榮，位于城市中心商業(yè)核心地段的土地價值不斷攀升，商業(yè)鋪面的售價和租金隨之大幅度上揚。樂山最早形成大型商業(yè)業(yè)態(tài)的華廈商業(yè)城,曾經(jīng)在市政府的扶持下得到了一定的發(fā)展,但是市場是無情的, 華廈商業(yè)城目前經(jīng)營慘淡,據(jù)筆者調(diào)查,出租率僅50%,尤其是二層、三層，出租率僅20%。目前情況稍有好轉(zhuǎn)，不過要判斷其成功與否還需要時間。第二節(jié) 構(gòu)建現(xiàn)代化的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系認(rèn)清當(dāng)前樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢，始終把為老百姓謀福利當(dāng)作指導(dǎo)思想，堅持可持續(xù)發(fā)展原則，依靠科技進(jìn)步為手段，進(jìn)行體制和管理上創(chuàng)新，厚積薄發(fā)，利用后發(fā)優(yōu)勢、相對優(yōu)勢大力推進(jìn)現(xiàn)代化的樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系。推進(jìn)樂山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化要做好以下工作；1完善房地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)體系。4以整體廚衛(wèi)技術(shù)為重點推行菜單式裝修，滿足現(xiàn)代化家居生活需求。第三節(jié) 加強城市規(guī)劃與建設(shè)管理一、積極推進(jìn)城市規(guī)劃的發(fā)展進(jìn)一步完善從樂山市的城市發(fā)展規(guī)劃來看，完善交通組織規(guī)劃、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加大城市環(huán)境整治力度是樂山市市政府的目前進(jìn)行的重要舉措，《樂山市城市總體規(guī)劃》(修編)、《青城山——樂山市國家級風(fēng)景名勝區(qū)總體規(guī)劃》、《市政管網(wǎng)規(guī)劃》、《城市消防規(guī)劃》、《城市總體建筑風(fēng)貌規(guī)劃設(shè)計》是其正在完成編制的五個規(guī)劃，努力從政策和軟硬件設(shè)施等各方面促進(jìn)樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的調(diào)控和引導(dǎo)作用。在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，土地供應(yīng)必須符合城市規(guī)劃‘商業(yè)、旅游，娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須按照法定的規(guī)劃條件，采取招標(biāo)、拍賣和掛牌方式供應(yīng)。抓好信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)互通和信息資源整合共享，推動企業(yè)積極運用信息技術(shù)，發(fā)展電子商務(wù)，推進(jìn)公共服務(wù)領(lǐng)域信息化，構(gòu)建現(xiàn)代化信息網(wǎng)絡(luò)體系。在城市規(guī)劃上，按照建設(shè)最佳人居環(huán)境的要求，著重突出“依山傍水”、 “顯山露水”、 “親山近水”的山水園林城市特色。高水平經(jīng)營管理城市，把城市管理的重點轉(zhuǎn)移到增加城市內(nèi)涵和質(zhì)量，提高城市的格調(diào)和品味。抓好生態(tài)環(huán)境建設(shè)，繼續(xù)實施天然林保護(hù)、退耕還林、岷江干流整治和小流域綜合治理工程，合理配置樹種，綠化美化景區(qū)(點)。設(shè)計、建造大面積的綠色景觀，納入樂山市生態(tài)環(huán)境建設(shè)和保護(hù)工程體系，保證植物的多樣性，成為城市的綠肺。做到正確處理調(diào)控和發(fā)展的關(guān)系，增強調(diào)控意識，高度關(guān)注市場運行情況，防止市場大起大落：提高市場調(diào)控能力，努力把握房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律，提高調(diào)控的質(zhì)量和效率：加強對房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查，要采取切實可行的措施，加強房地產(chǎn)項目的審批管理，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。加快建立和完善房地產(chǎn)市場信啟、系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報體系?？刂菩略鼋ㄔO(shè)用地供應(yīng)總量。對經(jīng)過批準(zhǔn)但尚未開工建設(shè)的項目用地，要加大清理力度，依法應(yīng)當(dāng)收回的土地，要堅決予以收回。作為樂山市金融機構(gòu)，當(dāng)前的任務(wù)既要發(fā)展房地產(chǎn)金融，又要防范金融風(fēng)險，充分發(fā)揮金融對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟適用房購買對象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其