房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析教材(參考版)
2025-01-25 17:38本頁面
【正文】 第五節(jié) 總結(jié) 謝謝大家 謝 謝 :02:4408:0208::02 08:0208:02::02:44 2023年 2月 11日星期六 8時 2分 44秒 演講完畢，謝謝觀看！ 。 對此 ,我們要給予積極的重視 。 其價格的高低 ， 以及上漲的幅度與人們的生活息息相關(guān) ， 怎樣調(diào)控也成為各國政府面臨的課題 。 住房市場不僅需要依靠市場調(diào)節(jié)計劃 ， 而且需要計劃調(diào)控 。龍頭開發(fā)商其本身就是品質(zhì)和信譽的保證，相比而言將享受更高的溢價，尤其是對于三四線城市，對住宅品質(zhì)的需求也在逐步提高，龍頭開發(fā)商向優(yōu)質(zhì)三四線城市的擴張將更為容易。隨著政策對房地產(chǎn)開發(fā)商的融資進一步趨嚴，小型開發(fā)商由于資金和能力有限，需要與大型開發(fā)商共同合作開發(fā)，因此大型開發(fā)商迎來并購的黃金時期，市占率有望加速提升。龍頭開發(fā)商由于其競爭優(yōu)勢和市占率的不斷提升，業(yè)績?nèi)杂泻艽蟮脑鲩L空間，而且隨著城鎮(zhèn)化和人口遷移的趨勢越發(fā)明顯，大型房企和區(qū)域龍頭仍有較大的機會。 ? 隨著行業(yè)壁壘的建立，地產(chǎn)行業(yè)將迎來穩(wěn)健發(fā)展的春天。 3. 隨著行業(yè)進入成熟期，龍頭房企將在競爭中脫穎而出 ? 競爭對于房企實力的要求更為多樣。 ? 參考美國房企十強 30%左右的市場占有率，可以預(yù)期未來，行業(yè)仍存有大量大企業(yè)兼并重組小企業(yè)不斷發(fā)展壯大的機會 —所謂強者恒強。其中， 2023年，恒大超越萬科成為銷售額最大的開發(fā)商，市占率達到 %， 2023年前十大開發(fā)商的市占率達到%，市占率進一步提升。 產(chǎn)業(yè)升級預(yù)示著高收入人群的比例將會上升，進而帶動住房、消費等需求的進一步上升。 通過國內(nèi)三大城市群的對比，粵港澳大灣區(qū)經(jīng)濟活力、人口吸引力遠高于其他區(qū)域。 隨著二胎政策的放開，北京地區(qū)的人口壓力進一步加大。 2023年以后，隨著京津冀一體化的逐步實施和發(fā)展，首都經(jīng)濟圈人口吸引力大大增強。開展房地產(chǎn)保險業(yè)務(wù) ,為購房者和貸款人提供財產(chǎn)和信用保險 ,化解金融風(fēng)險 ,運用資本市場解決房地產(chǎn)市場發(fā)展的資金來源問題 ,以促動房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。 房地產(chǎn)市場的繁榮與發(fā)展離不開金融市場提供的資金與高效服務(wù) ,我們應(yīng)探討和理順政策性房改金融業(yè)務(wù) ,提高中低收入者的購房有效需求 。無論何種模式 ,對低收人者實行財政補貼或相關(guān)資助都是必要的。一種是以美國為代表的住房抵押貸款模式 。 住房問題直接關(guān)系到人民的生活質(zhì)量和社會的穩(wěn)定 ,各國政府都通過各種政策扶持居民解決住房問題 ,其中最重要的手段就是開展住房政策性金融業(yè)務(wù)。貸款成數(shù)的高低直接影響了市場的活躍程度 ,各國在打擊樓市炒作時 ,往往以降低貸款成數(shù)作為操作手段 ,特別是嚴格控制期房的最高抵押貸款成數(shù)。 3）控制貸款成數(shù) 這主要體現(xiàn)在兩個方面 ,一是指房地產(chǎn)開發(fā)商在申請項目貸款時應(yīng)具備的自有資金比例 。 2）總體稅負適中原則 3. 加強信貸手段的調(diào)控 2）貸款利率和期限調(diào)整 利率是資金借貸的成本 ,直接影響市場各方主體的未來預(yù)期收益。今后隨著市場運行機制的深入 ,房地產(chǎn)法規(guī)的進一步完善 ,房地產(chǎn)業(yè)的利潤率必然和社會平均利潤率基本吻合。任何土地 ,除法律規(guī)定免稅外 ,無論是劃拔土地 ,還是出讓土地 ,只要處在國土范圍內(nèi) ,都有納稅義務(wù) ,任何房地產(chǎn)交易 ,不管是出租、轉(zhuǎn)讓、抵押和典當(dāng)都應(yīng)交納相關(guān)稅收 ,這樣 ,既能擴充稅源 ,又能減少部門間的扯皮現(xiàn)象。使決策者和購房者時時刻刻都了解房產(chǎn)價格變動情況 ,從而有效改變房地產(chǎn)信息不對稱的不利局面。市場信息掌握準(zhǔn)確是有效調(diào)控的基石 ,也是住房消費者理性選擇消費住房的一個重要條件。二要加大對房地產(chǎn)市場整頓的力度 ,對于房價上漲離奇的地方 ,政府在特殊時期就應(yīng)采取特殊手段 ,在管理手段上要更有針對性 ,對于迎風(fēng)而上、違規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)給予更重的懲罰。現(xiàn)階段 ,在對房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理上 ,我們要走出常規(guī) ,切實轉(zhuǎn)變思路。 4. 中低檔普通商品住房開發(fā)欠缺 欠缺 陷 第三節(jié) 對 我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的問題對策分析 ,規(guī)范企業(yè)行為 行更深層次的改革 融市場 ,不斷提高房地產(chǎn)金融服務(wù)水平 房金融業(yè)務(wù) 1. 整頓房地產(chǎn)市場秩序 ,規(guī)范企業(yè)行為 對房地產(chǎn)業(yè) ,近年來群眾更是頗多微詞 ,要求加強治理整頓的呼聲強烈。住宅作為人民群眾生活的基本物質(zhì)條件 ,在某些地區(qū)卻成為了“房東”階層進行投資甚至是投機的生財工具。 ? 在房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展過程中 ,市場的調(diào)節(jié)機制日益暴露其缺陷。住房結(jié)構(gòu)上的供給失衡 ,一方面會使房價不斷攀升 ,催生房地產(chǎn)泡沫 ,不利于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展 。尤為嚴重的是 ,有的開發(fā)商使用暗箱操作的手法 ,通過種種方式 ,低價獲得國有土地使用權(quán) ,造成土地資產(chǎn)的不斷流失 ,擾亂了法律框架下的招標(biāo)購地秩序 ,助長了行賄受賄不正常的風(fēng)氣 ,更重要的是損壞國家的土地儲備 ,進而危害整個國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。同時 ,伴隨著經(jīng)濟的持續(xù)增長 ,人民的收入會不斷增加 ,使得這些潛在的對住房的需求逐步轉(zhuǎn)為實際有效需求 ,影響著人們的購房需求?，F(xiàn)在 ,中國經(jīng)濟受到金融危機影響之后 ,經(jīng)濟開始全面復(fù)蘇 ,這也會帶來房地產(chǎn)的進一步繁榮。 ? 2023 年房企債務(wù)到期量大，剛性支出壓力大，但是籌資難度卻大大增加，房企多元化的融資渠道受限，未來將如何融資加杠桿？對于表外融資規(guī)模較大、獲取銀行貸款較為困難、融資成本較高的房企， 2023 年的再融資壓力進一步加劇。 ? 房地產(chǎn)市場嚴調(diào)控和金融監(jiān)管風(fēng)暴下，房企銀行貸款、公司債、股權(quán)融資等融資渠道的融資規(guī)模紛紛縮量， 17 年信托仍以其靈活的融資方式滿足著房企的資金需求，境外美元債和 ABS 等渠道也為房企融資提供了可能。房企的融資方式非常多元化，創(chuàng)新的融資方式也層出不窮。整體來看，美國房屋空置率較健康。目前一線城市空置率 22%，二線城市 24%。 根據(jù)美國人口普查局的數(shù)據(jù)， 2023年第一季度最新的全美出租空置率為 7%，而自住房空置率則降到 %，低于 2023年第四季度的 %。 ? 大體來看，全球大城市住房空置率較低的有：紐約、西雅圖、洛杉磯、舊金山、悉尼、墨爾本、溫哥華、多倫多等。房子不是自住，就是出租，否則就算閑置、空置。20%以上為房屋庫存嚴重積壓。按照國際常見的標(biāo)準(zhǔn)，空置率 10%以下為較合理區(qū)，房屋供求基本平衡 。后者對投資影響較大，以下關(guān)注的都是出租空置率。 ? 空置率指空置的房屋面積和總房屋面積的比例，是衡量房地產(chǎn)風(fēng)險的重要指標(biāo)。 扎實落實新一輪棚改工作， 穩(wěn)步推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 棚戶區(qū)改造有序進行， 貨幣化安置工作大力推進。 深化區(qū)域協(xié)同發(fā)展， 構(gòu)建一體化發(fā)展新格局 加快培育特色小鎮(zhèn)，助推新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。 2023 年出臺住房租賃扶持政策城市一覽 、土地等改革穩(wěn)步突破，加快推進長效機制建設(shè) 深化戶籍制度改革， 推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè) 國務(wù)院印發(fā)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（ 2023— 2030 年）》，提出優(yōu)化人口空間布局，加快推進以人為核心的城鎮(zhèn)化，引導(dǎo)人口流動的合理預(yù)期，暢通落戶渠道，到 2023年實現(xiàn) 1 億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量。選址方面優(yōu)先安排在交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，推動就業(yè)與居住的合理匹配，促進職住平衡。 其中，北京租賃新政首次對保障承租人權(quán)益享有更多均等化城市服務(wù)做出具體規(guī)劃， 平衡租房與購房的權(quán)益性鴻溝。 從試點實施方案看，各地均從保障承租人權(quán)益、供給、金融、財稅、監(jiān)管等方面進行細化。 ? 中國人民銀行廣州分行、中國銀監(jiān)會廣東監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)
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