【正文】 樂山市是目前四川各二級(jí)城市中發(fā)展方向最明確的板塊之一。一、樂山市郊區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展判斷樂山市房地產(chǎn)市場開發(fā)條件有兩個(gè)主要方面：一方面與成都周邊城市相比，其距離相對成都市區(qū)較遠(yuǎn)，受成都市城市規(guī)模擴(kuò)張的影響很小；另一方面，板塊擁有得天獨(dú)厚的自然資源、歷史文化和環(huán)境質(zhì)量。旅游房地產(chǎn)發(fā)展能否推動(dòng)樂山市以特色功能帶動(dòng)城市功能，以大都市的功能分流帶動(dòng)中小城鎮(zhèn)的功能完善，相信在成為中國中小城鎮(zhèn)實(shí)施城市經(jīng)營理念的創(chuàng)新示，范區(qū)的進(jìn)程中，也將為其它的中小城鎮(zhèn)提供借鑒思路。而在市場認(rèn)知上，只有擁有不可替代的地位，才能真正達(dá)到主動(dòng)融入城市經(jīng)濟(jì)圈的目的。而生活環(huán)境、商業(yè)環(huán)境的改善，也將成為招商引資的有力條件，從而使樂山市在特色定位、個(gè)性化建設(shè)的基礎(chǔ)上，逐步完善城市功能?；诖?，樂山市旅游房地產(chǎn)將不僅是樂山市城市發(fā)展的一部分，更將是成都市的重要組成部分。樂山市處于成都市的上風(fēng)上水，歷史文化底蘊(yùn)深厚，休閑環(huán)境良好，交通便利，諸多因素讓樂山市有條件建設(shè)成為四川的文化性商業(yè)休閑生活展示地，成為樂山居民和外地游客體驗(yàn)豐富多彩的休閑生活的集中場所。這種“龍頭”項(xiàng)目，中心區(qū)域?qū)⒓胁┑帽镜厝撕屯獾厝说钠毡殛P(guān)注，當(dāng)然，這種集中提供休閑生活體驗(yàn)的項(xiàng)目必須是基于地方文化積淀的，且能夠被市場所普遍認(rèn)同，同時(shí)，也要具備商業(yè)運(yùn)作的可能性，因?yàn)檫@類項(xiàng)目必須要保持可持續(xù)建設(shè)、創(chuàng)新的能力，在中國現(xiàn)有的體制下，不能全部是公益性的非贏利項(xiàng)目。但是，在外地人看來，樂山的休閑生活基本僅體現(xiàn)在泡茶、吃川菜、擺龍門陣、打麻將這幾個(gè)方面。但更重要的是，旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)開發(fā)期長、投資量大、運(yùn)作面廣的規(guī)模化項(xiàng)目，其發(fā)展必須要在一個(gè)更大的平臺(tái)上加以規(guī)劃，即站在整個(gè)成都市一成都經(jīng)濟(jì)圈的平臺(tái)上，明晰更強(qiáng)有力的發(fā)展理念。一方面，它將突出體現(xiàn)城市的生態(tài)、文化、旅游特色，另一方面，它也將以實(shí)際的開發(fā)運(yùn)作策略和手段，把城市歷史文化復(fù)興工程的理念落在實(shí)處。樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營，將與樂山市景區(qū)緊密相連，成為世界文化遺產(chǎn)的有機(jī)組成部分，爭取通過消費(fèi)訴求的細(xì)化，旅游功能的延伸，設(shè)計(jì)形態(tài)的創(chuàng)新，與樂山市景區(qū)一起，成為四川旅游的必游景區(qū)。樂山市旅游房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)，需要從提升樂山市的城市地位，世界文化遺產(chǎn)的市場吸引力，以及最大程度地延長游客滯留時(shí)間等多個(gè)方面來考慮。另外，城市周邊還有碧山湖森林公園、五通橋小西湖旅游區(qū)等自然資源，也都具有一定的旅游市場潛力，可以適度適時(shí)發(fā)展旅游房地產(chǎn)。二、樂山市旅游房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)通過樂山市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，使樂山市成為：四川旅游的必游景區(qū)中國中小城市實(shí)施城市經(jīng)營的理念創(chuàng)新示范區(qū)聯(lián)合國城市與合作項(xiàng)目最具典范的城市三、樂山市旅游地產(chǎn)發(fā)展措施樂山市旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)與樂山市景區(qū)及青城山景區(qū)形成良性互動(dòng)。自2000以來，樂山市房地產(chǎn)市場的到快速的發(fā)展，旅游房地產(chǎn)的盛行使樂山市這個(gè)有山有水的城市成為房地產(chǎn)開發(fā)商追捧的對象，從整個(gè)樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展軌跡可以分析得出，旅游房地產(chǎn)強(qiáng)力拉動(dòng)樂山市房地產(chǎn)市場的發(fā)展。樂山市是全省最適合搞旅游房地產(chǎn)的區(qū)域。五是高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村，指在高爾夫球場、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)場地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。委托管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時(shí)段的免費(fèi)居住權(quán)。二是時(shí)權(quán)酒店，指將酒店的每個(gè)單位分一定的時(shí)間份(如一年51周)，出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)，．消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店的居住權(quán)。其性質(zhì)是實(shí)現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。改變房地產(chǎn)開發(fā)的思路，從城市運(yùn)營的高度改變“短平快”項(xiàng)目居多的問題。市場聚集效應(yīng)促使樂山市城市整體建設(shè)水平和居民素質(zhì)的提高，不僅使樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展在本地消費(fèi)市場方面獲得穩(wěn)定基礎(chǔ)，也產(chǎn)生了可持續(xù)發(fā)展的更大可能。針對外地游客，通過旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營，提供特色的消費(fèi)模式，創(chuàng)造更佳的注意力經(jīng)濟(jì)，吸引大眾游客，聚集人氣。隨著舊城改造的推進(jìn)，樂山市房地產(chǎn)迎來發(fā)展大契機(jī)，市場需求潛力巨大。樂山城區(qū)現(xiàn)有常住居民20萬，到2020年，將發(fā)展到75萬人，且目前樂山面臨舊城改造需要搬遷的人數(shù)大約有5萬人，以平均每人25平米的居住空間計(jì)，到2020年，保守估計(jì)樂山商品房缺口達(dá)到500萬平米，平均每年需求量超過30萬千米。2003年，是樂山市房地產(chǎn)最為火爆的一年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資64429萬元，增長12％；施工面積98．24萬平方米，增長2．8％。在人們越來越重視居住環(huán)境和質(zhì)量的今天，樂山市居家的附加值在這些獨(dú)有的資源中，顯得越發(fā)昂貴。第二節(jié) 加大開發(fā)力度，滿足市場需要樂山市作是成都的后花園。因此，應(yīng)結(jié)合樂山市的區(qū)位、環(huán)境等特點(diǎn)，逐步打造旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)的多種地產(chǎn)形態(tài)，推動(dòng)樂山市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如作為高品質(zhì)都市別墅，山水灣別墅等項(xiàng)目的出現(xiàn)，不僅使樂山市的別墅開發(fā)進(jìn)入了絕佳境地，也為樂山市優(yōu)美的人居環(huán)境畫上了濃墨重彩的一筆。樂山市政府為了保護(hù)樂山市的自然資源和特有的古城風(fēng)貌，在樂山市城區(qū)除了開發(fā)樓盤的容積率必須達(dá)到1．0、綠地率必須達(dá)到40％以外，而一些靠近樂山大佛的項(xiàng)目，除了建筑高度限定在9米外，容積率也必須達(dá)到0．6。這也是樂山市景區(qū)未來發(fā)展，以及樂山市房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢之一。應(yīng)用市場細(xì)分原理于樂山市房地產(chǎn)市場，經(jīng)過調(diào)查分析，樂山市房地產(chǎn)市場應(yīng)在兼顧國內(nèi)外游客市場、成都市場和本地市場的同時(shí)，按照市場貢獻(xiàn)率的預(yù)期和市場價(jià)值的重要性，將目標(biāo)市場細(xì)分為三個(gè)等級(jí)：l、基礎(chǔ)市場：成都及周邊地區(qū)的休閑消費(fèi)市場外地來川的旅游團(tuán)隊(duì)本地消費(fèi)市場目標(biāo)市場：四川省內(nèi)其它地區(qū)及重慶的休閑消費(fèi)市場區(qū)域性中小型會(huì)展和國家級(jí)專業(yè)會(huì)議市場成都的城郊度假旅游市場成都、川西的中老年移民市場機(jī)會(huì)市場：外地來成都的商務(wù)散客國際級(jí)專業(yè)會(huì)議市場國內(nèi)自助游客(自駕車游客、背包客)在滿足市場需求上，樂山市房地產(chǎn)業(yè)首先要保證滿足基礎(chǔ)市場的消費(fèi)投資需求；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行產(chǎn)品深化，以目標(biāo)市場的需求為導(dǎo)向，爭取市場規(guī)模的提升；隨著內(nèi)部、外部條件的成熟，將適時(shí)對機(jī)會(huì)市場進(jìn)行細(xì)分、研究，通過滿足不同的消費(fèi)投資偏好，獲得更廣泛的市場支持。因此，分屬于同一細(xì)分市場的消費(fèi)者，他們的需要和欲望極為相似；分屬于不同細(xì)分市場的消費(fèi)者對同一產(chǎn)品的需要和欲望存在著明顯的差別?？偠灾?，樂山市房地產(chǎn)企業(yè)在信貸緊縮的宏觀政策下要生存發(fā)展，掌握多元化、規(guī)?；娜谫Y方式是保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)命脈資金暢通的關(guān)鍵。這正是中小房地產(chǎn)企業(yè)吸納民間資金的好時(shí)機(jī)。目前有一部分民營企業(yè)手中掌握著較多資金，這些資金尋找不到良好的投資渠道和投資產(chǎn)品。這種方法，一方面能得到大企業(yè)部分資金支持，解決暫時(shí)的資金困難；另一方面可以借助大企業(yè)的良好聲譽(yù)吸引購房者。目前，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)容易實(shí)現(xiàn)的方法除銀行貸款外主要有兩種：中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最為現(xiàn)實(shí)和緊迫的問題就是如何籌措到資金，解決或緩解自身所遇到的資金壓力。 　 第二節(jié) 中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法首創(chuàng)的經(jīng)驗(yàn)雖好，但并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能借鑒的，中小房地產(chǎn)企業(yè)融資方法就有所不同?！　》康禺a(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集性行業(yè)，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金。此次所募資金，,。 　　在融資渠道多元化的建設(shè)上，不少知名的大企業(yè)已經(jīng)探索出路徑，如首創(chuàng)的經(jīng)驗(yàn)就值得借鑒。房地產(chǎn)企業(yè)要抓住機(jī)遇，在現(xiàn)有渠道的基礎(chǔ)上向多元化方向發(fā)展，不僅有利于資金的籌集，還有助于風(fēng)險(xiǎn)的分散。 　　黨的第十六屆三中全會(huì)首次提出“要大力發(fā)展資本市場，擴(kuò)大直接融資比例”。以此提升樂山市整體的居住環(huán)境和舊城外圍的土地價(jià)值，從而緩解城市用地的不均衡狀態(tài)，凸現(xiàn)樂山市城市的歷史文化特色、休閑特色和生態(tài)環(huán)境特色。另一方面，考慮成都的大城市特性、消費(fèi)特征、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展方向，以及樂山市與成都市、成都經(jīng)濟(jì)圈的互動(dòng)關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)的功能定位也必須站在成都這個(gè)更高的平臺(tái)上，而不僅僅是基于樂山市自身的屬性加以思考。據(jù)悉，到2020年，樂山市城市人口規(guī)模將達(dá)到75萬人，城市用地規(guī)模達(dá)到79平方公里?！稑飞绞惺型恋乩每傮w規(guī)劃(2004—2020)大綱》日前正式通過成都市專家組的評審。三、 確立文化休閑、生態(tài)宜居的發(fā)展方向樂山市((2003年政府工作報(bào)告)中明確提出了要“圍繞推進(jìn)跨越式發(fā)展，建設(shè)國際人居典范城市”的理念，其中包括要強(qiáng)化城市的五大功能，即“增添城市文化底蘊(yùn)，構(gòu)建城市文化景觀系統(tǒng)，建成樂山市文化藝術(shù)中心，開展特色文化活動(dòng)，增強(qiáng)城市聚集人氣的能力，打造文化型城市，強(qiáng)化文化功能”，以及強(qiáng)化旅游休閑度假功能，強(qiáng)化居家功能，強(qiáng)化會(huì)議(展)功能，強(qiáng)化人才集聚功能。深入挖掘四川地方民俗文化，探討其開發(fā)、利用和有形體現(xiàn)的可能性。組織各方面專家對文化（尤其是佛教文化）進(jìn)行全面的研究、交流，努力形成獨(dú)立的主題文化，并且與峨眉山的佛教文化相呼應(yīng)。進(jìn)而，推動(dòng)城市景觀藝術(shù)的創(chuàng)新，使樂山市成為與眾不同的“山水城市”。這是一種具有極強(qiáng)包容性和體驗(yàn)價(jià)值的文化，而水文化作為區(qū)域文化主題，則最能為現(xiàn)代社會(huì)和市場普遍感知，并最能體現(xiàn)城市的文化核心，從而產(chǎn)生持久的吸引力和生命力。二、突出文化特色，提升文化內(nèi)涵眾所周知，中國江南水鄉(xiāng)的眾多城鎮(zhèn)都體現(xiàn)了水的地域性文化特征，而樂山市，乃至整個(gè)川西和成都平原地區(qū)，水文化同樣豐富而深刻。因而在開發(fā)概念上，它必須同時(shí)滿足本地消費(fèi)市場、成都休閑市場和外地旅游市場的需求，并形成不同消費(fèi)者和諧相處的局面。理想化的目標(biāo)是它是一個(gè)具有極強(qiáng)包容性的，不同人群可以各取所需，并創(chuàng)造出生動(dòng)、互動(dòng)的局面。因?yàn)樵诂F(xiàn)今條件下，市場化是創(chuàng)造綜合價(jià)值的唯一方式，也只有以市場為導(dǎo)向，才能更好地協(xié)調(diào)文化、環(huán)境保護(hù)與城市、經(jīng)濟(jì)建設(shè)的關(guān)系，達(dá)到可持續(xù)化發(fā)展的目標(biāo)。樂山市區(qū)域地位和城市發(fā)展目標(biāo)，決定了樂山市城市房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃發(fā)展方向，因此它走的將是精致化、集約化的道路，以中高檔市場為主，功能系統(tǒng)明晰，局部文章做足，空間上收放自如，成為一件無微不至的“作品”。樂山市房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)與樂山市景區(qū)密切聯(lián)系，同時(shí)也是城區(qū)的一部分，這使它不可能僅是一個(gè)居住區(qū)、服務(wù)接待區(qū)或城市商業(yè)功能區(qū)、而是一個(gè)多功能有機(jī)整合的系統(tǒng)，是一個(gè)新型的旅游城市的形態(tài)縮影。樂山市的區(qū)位、性質(zhì)等特征，決定了其房地產(chǎn)項(xiàng)目將超越普通商業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目群的功能，而擔(dān)負(fù)起提升城市品牌、展示城市發(fā)展理念的“社會(huì)使命”。環(huán)境保護(hù)的的重要性勿庸置疑，樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不僅應(yīng)注重對樂山市的自然和生態(tài)環(huán)境，如水環(huán)境、空氣環(huán)境、地質(zhì)環(huán)境、生物環(huán)境的保護(hù)，還應(yīng)強(qiáng)調(diào)對當(dāng)?shù)厣鐣?huì)環(huán)境、人文環(huán)境、歷史環(huán)境的有效保護(hù)，甚至是改善和提升；必然要講究人、自然、社會(huì)三者之間的協(xié)調(diào)與平衡，這是廣義的房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的思想。不管結(jié)果如何，這樣的現(xiàn)象充分說明了樂山人民在資源與城市開發(fā)建設(shè)的結(jié)合上已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)囊庾R(shí)。其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將始終遵循城市的歷史文化脈絡(luò)，牢固樹立傳統(tǒng)而具有現(xiàn)實(shí)意義的文化基礎(chǔ)?？梢哉f，忽視了這種獨(dú)特的文化資源，樂山市的復(fù)興就無從談起。樂山市作為世界著名的旅游城市，皆是依賴于岷江、大渡河、青衣江和樂山大佛。立足于樂山市的現(xiàn)狀，實(shí)施可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)體現(xiàn)在明確發(fā)展原則，實(shí)現(xiàn)綜合效益最優(yōu)；突出水文化特色，提升文化內(nèi)涵；確立文化休閑、生態(tài)宜居的發(fā)展方向一、明確發(fā)展原則，實(shí)現(xiàn)綜合效益最優(yōu)樂山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)明確原則如下：1. 強(qiáng)化與資源的結(jié)合。積極引入商業(yè)化經(jīng)營機(jī)制，在業(yè)務(wù)發(fā)展和能力建設(shè)上增強(qiáng)效益意識(shí)，重視投入產(chǎn)出，加強(qiáng)科學(xué)管理，優(yōu)化網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，控制成本，努力提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，不斷增強(qiáng)企業(yè)的自我發(fā)展能力。七、強(qiáng)化運(yùn)營服務(wù)質(zhì)量，以滿足社會(huì)需要為目的，堅(jiān)持普遍服務(wù)，更好地為人民服務(wù)，為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)、為社會(huì)進(jìn)步及現(xiàn)代化建設(shè)服務(wù)。應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新的生產(chǎn)方式和管理模式發(fā)展生產(chǎn)力，提高企業(yè)效益和房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化水平。五、管理者樹立“員工第一”的意識(shí)，員工樹立“顧客第一”的意識(shí)，所有運(yùn)營都應(yīng)強(qiáng)調(diào)人性化的服務(wù)，并形成強(qiáng)有力的支撐系統(tǒng)，如修建無障礙通道，強(qiáng)調(diào)殘疾人服務(wù)的特色，提供幼兒托管服務(wù)、成立專門的物流郵遞公司，向游客提供購買商品郵遞服務(wù)，將游客所購買的商品寄送到家中，免卻其攜帶物品繼續(xù)旅行的麻煩。優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)，全面提高企業(yè)員工的政治、文化和業(yè)務(wù)素質(zhì)。三、商業(yè)、酒店地產(chǎn)等對后期運(yùn)營要求高的房地產(chǎn)項(xiàng)目可實(shí)施合作、合資、委托經(jīng)營管理等形式，引進(jìn)先進(jìn)的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)。可以考慮采取財(cái)稅激勵(lì)措施，鼓勵(lì)缺乏實(shí)力的開發(fā)商以合資、合作或資產(chǎn)重組的方式形成“競爭簇群”，在市場上尋求新的立足點(diǎn)：促使大企業(yè)之間形成新型競爭合作關(guān)系，探索相互投資，策略聯(lián)盟、共同開發(fā)等合同模式，逐步形成有較強(qiáng)競爭力的大型企業(yè)集團(tuán)。第四章 深化機(jī)制改革，實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略第一節(jié) 建設(shè)科學(xué)的企業(yè)管理體制和運(yùn)營機(jī)制一、運(yùn)用產(chǎn)業(yè)組織政策，提高產(chǎn)業(yè)集中度。樂山市房屋拆遷主管部門要加強(qiáng)宣傳，通過細(xì)致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。加強(qiáng)房屋拆遷管理，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定樂山市政府要認(rèn)真貫徹《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第305號(hào))，嚴(yán)格按照條例規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對被拆遷入進(jìn)行補(bǔ)償。政府相關(guān)部門要加大對前幾年用公有住房出售收入發(fā)放項(xiàng)目貸款的清理力度，制定切實(shí)可行的計(jì)劃，按期收回；對于拒不執(zhí)行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關(guān)負(fù)責(zé)人和直接責(zé)任人的責(zé)任。住房補(bǔ)貼以財(cái)政和單位原有住房建設(shè)資金的轉(zhuǎn)化為主，要抓緊對公有住房出售收入的清理和轉(zhuǎn)化，各單位在出售直管公房、自管公房收入，在按規(guī)定留足住宅共用部位、共用設(shè)施和設(shè)備維修基金以及房管所轉(zhuǎn)制資金后，全部用于發(fā)放住房補(bǔ)貼。未制訂相應(yīng)監(jiān)督管理辦法或未按規(guī)定進(jìn)行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設(shè)用地。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房購買對象的收入標(biāo)準(zhǔn)和其他條件以及購房面積標(biāo)準(zhǔn)和超面積的處理辦法。對于列入經(jīng)濟(jì)適用住房計(jì)劃的項(xiàng)目，要確保各項(xiàng)配套優(yōu)惠政策的落實(shí)。大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，調(diào)整房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房是解決中低收入家庭住房問題的重要舉措。要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對個(gè)人住房貸款的回收，有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。要完善住房保險(xiǎn)政策，合理確定保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)。要嚴(yán)格審核房地產(chǎn)開