【正文】
。所以，最后我要說(shuō)這樣一句話，我認(rèn)為房地產(chǎn)學(xué)院派是天地廣闊，大有作為的。
我講了這么幾點(diǎn)，可以看出房地產(chǎn)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合有著廣闊的創(chuàng)新空間，對(duì)于培育內(nèi)需市場(chǎng)，有效的擴(kuò)大內(nèi)需，將可以起到一舉多得的作用，那么從這里可以看到房地產(chǎn)業(yè)不光是一門(mén)生意，也是一門(mén)學(xué)問(wèn)?，F(xiàn)在主要的或者大部分變成了一種固定的房屋，那么以房屋產(chǎn)權(quán)抵押那么就可以建立一種有效的個(gè)人信用，那么去年在上海推行了老百姓信用制度的考察，他們考察的第一批是有信用，有信用是什么意思？就是你借了錢(qián)還能還錢(qián)，這就是有信用，他們考察的這一批人都是屬于抵押貸款開(kāi)始還帳的人，因?yàn)榫用窈苌儆匈I(mǎi)別的東西去借款的。
最后一個(gè)就是關(guān)于和建立個(gè)人信用相結(jié)合的問(wèn)題，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)有條件和發(fā)展銀行對(duì)居民的金融服務(wù)和建立個(gè)人信用相結(jié)合。
那么第四個(gè)，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)可以和發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，加速社區(qū)信息化建設(shè)。
實(shí)行這個(gè)保險(xiǎn)制度對(duì)于發(fā)展保險(xiǎn)業(yè)的作用也很大，他可以使保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)在是大額支付，小額分給，那么由于我們國(guó)家多年以來(lái)房屋價(jià)格是連年上升，城市土地普遍增值，短期內(nèi)不會(huì)反轉(zhuǎn)，推行這種壽險(xiǎn)制度對(duì)于保險(xiǎn)公司贏利和資產(chǎn)質(zhì)量的改善是很有好處的。第五個(gè)將來(lái)中國(guó)實(shí)行遺產(chǎn)稅，這個(gè)遺產(chǎn)稅可以防止繼承人由于不勞而獲而形成新的社會(huì)分配不公，一實(shí)行遺產(chǎn)稅這個(gè)問(wèn)題就大了，日本的田中角榮死的時(shí)候，他的家產(chǎn)90％交了遺產(chǎn)稅，剩下10％是歸子女和妻子分享。第三個(gè)還可以保持老年人的體面和尊嚴(yán)，和子女對(duì)他的長(zhǎng)期尊重，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)上不必靠子女撫養(yǎng)，錢(qián)多的還可以給子女寄去以補(bǔ)貼，這個(gè)老年人過(guò)去擔(dān)心就是擔(dān)心久病床前無(wú)孝子，這種擔(dān)心將不復(fù)存在。
那么我們?cè)倥e一個(gè)例子，今年張教授，女性的壽命是72歲這么一相減就是12年，那么地理位置在周邊，雖然遠(yuǎn)點(diǎn)，但是潛力大，預(yù)期12年內(nèi)的折損是18萬(wàn)，那么在這期間估計(jì)其會(huì)增值23萬(wàn)，這都是咱們的本事計(jì)算出來(lái)的，那么相互減的話要加上5萬(wàn)塊錢(qián)，我這樣計(jì)算的話，這位張教授他每個(gè)月應(yīng)該得到4700多塊錢(qián)，那么我們可以想象一個(gè)退休老人每個(gè)月可以得到幾千塊、上萬(wàn)塊的保險(xiǎn)費(fèi)用，而且終身源源不斷，他的生活將會(huì)得到多么大的改善，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明一旦他和保險(xiǎn)公司定立了合同，這就是生死合同了，你活到100歲，保險(xiǎn)公司也要按照這個(gè)給你，你要是買(mǎi)了這個(gè)保險(xiǎn)以后兩年死了，保險(xiǎn)公司也可以收回，當(dāng)然保險(xiǎn)公司收回的時(shí)候應(yīng)該給點(diǎn)補(bǔ)償金和安慰金，那么如果收益高了還可以返還一點(diǎn)。中國(guó)人男性平均壽命是69歲，這里邊我還沒(méi)算北京地區(qū)包括他保健比較好的這個(gè)層次它的具體的預(yù)期壽命，我們就暫且按平均壽命來(lái)計(jì)算。
現(xiàn)在，這個(gè)險(xiǎn)種完全可以引進(jìn)中國(guó)，它的對(duì)象就是擁有房產(chǎn)的并且愿意投保的老年居民，特別是在房產(chǎn)值錢(qián)的地方，北京、上海、廣州，這些地方房產(chǎn)越之前它的效益就越大。那么國(guó)外特別是英國(guó)，這個(gè)保險(xiǎn)品種已經(jīng)成熟，就是在老年居民中推行那種房權(quán)抵押終身適用這種壽險(xiǎn)服務(wù)，這種服務(wù)能夠把已經(jīng)擁有房產(chǎn)權(quán)的投保人他的房產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，再按照房屋的評(píng)估值減去預(yù)期折損，加上預(yù)期增值這套復(fù)雜的計(jì)算，按照平均計(jì)算把房屋抵押為零，分?jǐn)偟侥氵@個(gè)投保人的預(yù)期壽命中去，根據(jù)這個(gè)計(jì)算按年或者按月，一般是按月，把現(xiàn)金或者支票支付給投保人，他就使這些老年人可以終生提前就使用他這些房子的銷(xiāo)售款，直到投保人身亡，保險(xiǎn)公司才把這個(gè)抵押的房子收回，進(jìn)行銷(xiāo)售和拍賣(mài)。那么，他們的價(jià)值幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的房產(chǎn)因?yàn)槭窃诂F(xiàn)有的基礎(chǔ)下不能夠先行出售，也不能租出去掙錢(qián)，因?yàn)槟悴还馨阉u(mài)了還是把它租出去，你自己就無(wú)家可歸。所以，有的報(bào)紙登出來(lái)北京有多少多少百萬(wàn)富翁，他指的就是房產(chǎn)，由于有了私人房產(chǎn)所形成的百萬(wàn)富翁。但是保險(xiǎn)和房地產(chǎn)是有新的結(jié)合點(diǎn)，這個(gè)結(jié)合點(diǎn)就是我今天向大家介紹的，也是第一次推出的東西，叫做一種新的壽險(xiǎn)服務(wù)。
第三個(gè)問(wèn)題咱們?cè)訇P(guān)心關(guān)心老年人問(wèn)題，關(guān)心一下保險(xiǎn)業(yè)，房地產(chǎn)和保險(xiǎn)業(yè)能做什么？原先我曾經(jīng)想過(guò)保險(xiǎn)業(yè)應(yīng)該參加抵押貸款保險(xiǎn)，這個(gè)觀念已經(jīng)被接受了，問(wèn)題是現(xiàn)在抵押貸款保險(xiǎn)進(jìn)不去，光給別人保險(xiǎn)，自己是拿保險(xiǎn)費(fèi)而不能夠掙抵押貸款的收益，這是保險(xiǎn)業(yè)很惱火的，我們給他們保險(xiǎn)，給金融業(yè)保險(xiǎn)，壽險(xiǎn)公司有大量的資金要用用不掉，但是為什么不讓壽險(xiǎn)進(jìn)入抵押貸款呢？因?yàn)楝F(xiàn)在的中國(guó)銀行已經(jīng)有太多的資金。
我們這一代人，今天的智慧和眼光不應(yīng)當(dāng)遜色于三十年代的司徒雷登和五十年代我們那些老教授、老前輩們，這種大學(xué)城起步的時(shí)候土地比較低廉，不僅給開(kāi)發(fā)商留下了巨大的發(fā)展空間，也為初始居民和教授們留下了家庭財(cái)產(chǎn)巨大增值的空間。那么，現(xiàn)在的北大校園是最早清代官吏和坤的園子，私家園林，是建在一個(gè)邊遠(yuǎn)地區(qū)背著人建的，皇上建了個(gè)頤和園他也挖了個(gè)為人民服務(wù)，那么皇上挖了個(gè)石方，他也有一個(gè)石方的磨子，那么美國(guó)人來(lái)中國(guó)辦大學(xué)，就選了這么一個(gè)和坤的園子旁邊就建了北京大學(xué)，因?yàn)槟堑胤接兴?，那?953年解放以后，實(shí)行院系合并，燕京大學(xué)和北大合并，這樣北大才遷出了京師大學(xué)堂那個(gè)地方，沙灘紅樓，遷到這個(gè)地方來(lái)，那么我們可以想象，當(dāng)時(shí)遷的時(shí)候，不少的教師也是很不情愿的。具有高素質(zhì)這種居民才能夠享受到這種高素質(zhì)的新加坡文明，我想大學(xué)城的思路大部分教師是歡迎的，因?yàn)楝F(xiàn)在很多老師在國(guó)外學(xué)習(xí)過(guò)，他們?cè)趪?guó)外呆的時(shí)間比我還長(zhǎng)，他們知道國(guó)外的大學(xué)城是怎么回事，況且北京大學(xué)他也不是歷史上一開(kāi)始就在這兒的，他也有遷校的經(jīng)驗(yàn)，那么北京大學(xué)在沙灘紅樓，占地我說(shuō)他5000平方米可能多說(shuō)了，毛主席在北大當(dāng)圖書(shū)管理員的時(shí)候，李大釗在北大編新青年的時(shí)候，不是在這兒，他是在沙灘紅樓。但是建大學(xué)城的投資要比一般城市基礎(chǔ)設(shè)施投資要好得多，他的回收要比后邊這個(gè)快得多，比一般的投資大學(xué)效益大得多，最近我們國(guó)家花了大量的錢(qián)去花600億搞西部大開(kāi)發(fā)，如果將來(lái)把這一部分資金拿來(lái)投入大學(xué)城，這種基礎(chǔ)設(shè)施它的帶動(dòng)力、影響力會(huì)更大，回收能力會(huì)更強(qiáng)，對(duì)于教授怕遷校的思想顧慮，我看多半會(huì)擔(dān)心怕新地方、新校園基礎(chǔ)設(shè)施不完善，生活不方便，因?yàn)槲覀兇髮W(xué)里面的老教師不少人他有的經(jīng)歷就是大學(xué)下鄉(xiāng)的經(jīng)歷和鄉(xiāng)間分校的經(jīng)歷，那是慘不忍睹。所以說(shuō)建大學(xué)城應(yīng)該把教育系統(tǒng)動(dòng)員起來(lái)，應(yīng)該是名牌大學(xué)和投資機(jī)構(gòu)共同來(lái)興建大學(xué)城。
現(xiàn)在不少的地方政府對(duì)于建設(shè)大學(xué)城都有很高熱情，都知道這個(gè)概念了，比如說(shuō)南方搞了一個(gè)東方大學(xué)城，南寧搞了一個(gè)先令大學(xué)城我去看了，密云那塊也要搞一個(gè)大學(xué)城，那么這種熱情值得贊許，但是由于教育系統(tǒng)的積極性沒(méi)有跟上，所以除了南京鮮靈大學(xué)區(qū)這個(gè)地方有40平方米，投資5個(gè)億，那么這個(gè)地方形成了規(guī)模，那么比如說(shuō)廊坊他拉了20個(gè)大學(xué)進(jìn)來(lái)，20個(gè)大學(xué)也沒(méi)有什么名聲，那么這樣的話，我覺(jué)得你這不是成了出租攤位的商場(chǎng)了嗎？就很難利用名牌大學(xué)的名望和教育這種綜合的能力。大學(xué)城的用地規(guī)模一般不應(yīng)該少于20萬(wàn)平方公里，人口規(guī)模一般應(yīng)該是8—10萬(wàn)，因此他應(yīng)該建立在交通設(shè)施良好，遠(yuǎn)離城市污染源，地域廣闊，同時(shí)原有的居民村落要少，不要想著靠著原有的村鎮(zhèn)，不要想著靠著密云、昌平等等這些鎮(zhèn)，那么從發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，是距離城市60—80公里，開(kāi)車(chē)是40分鐘到1個(gè)小時(shí)能到的地方，這是指現(xiàn)在開(kāi)車(chē)，在當(dāng)年人家設(shè)大學(xué)的時(shí)候，開(kāi)車(chē)坐著馬車(chē)要走的時(shí)間就更長(zhǎng)，比如我舉幾個(gè)例子，鋪林死勁大學(xué)，這是在紐約附近的大學(xué)，從紐約乘快速火車(chē)一個(gè)小時(shí)能到斯坦副大學(xué)距離南三番市開(kāi)車(chē)4個(gè)小時(shí)，那么很有名的鋪度大學(xué)距離芝加哥要開(kāi)車(chē)5個(gè)下士，那么由于級(jí)差地價(jià)的作用，這個(gè)地方建大學(xué)城比在城市近郊人口窮的地方要經(jīng)濟(jì)，便于發(fā)展，土地增值的價(jià)格更大，我們中國(guó)的村鎮(zhèn)本身基礎(chǔ)設(shè)施條件很差，如果建大學(xué)依托原有的村鎮(zhèn)，包括是像我剛才說(shuō)的那種衛(wèi)星城這些地方，那么都很不經(jīng)濟(jì)，不僅安置居民要花費(fèi)大量資金，而且大量基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用將會(huì)被原來(lái)的村民分享，還會(huì)給你留下相當(dāng)數(shù)量的低素質(zhì)影響，就演化成今后你大學(xué)里的二元結(jié)構(gòu)，如果這樣做辦大學(xué)城就成了大學(xué)下鄉(xiāng)，那是誰(shuí)也不會(huì)同意的。由此可見(jiàn)，對(duì)教育問(wèn)題，對(duì)教育產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，我們有必要重新認(rèn)識(shí)，我們這個(gè)教育，特別是名牌的大學(xué)它的作用不僅在于能夠培養(yǎng)造就高素質(zhì)的人才，而且還有可能帶動(dòng)和造就出高品質(zhì)的新興城市，成為推動(dòng)中國(guó)城市化發(fā)展的一種巨大的動(dòng)力。
現(xiàn)在加入WTO以后，農(nóng)田的價(jià)值已經(jīng)提出來(lái)了，農(nóng)民耕作不如把土地轉(zhuǎn)向別的作為銷(xiāo)售和賺錢(qián)了。在我們國(guó)家，這種動(dòng)因?qū)τ谕苿?dòng)城市化發(fā)展，它的作用完全是正面的。由于城市化在我們國(guó)家的發(fā)展，每年都在擴(kuò)大著原有的城市面積，擴(kuò)大著人口規(guī)模和用地規(guī)模，同時(shí)一批批涌現(xiàn)出一些中小城市，分析我們國(guó)家這幾年城市產(chǎn)生的動(dòng)因，一種是在外向型經(jīng)濟(jì)作用下產(chǎn)生的，像深圳、浦東，但是這種城市產(chǎn)生，國(guó)家的投入成本很大，基本上沒(méi)有靠民間投資，另外一種是純是民間起來(lái)的，像農(nóng)民力量的積聚，形成了像溫州、龍港等等這樣一批小城市，當(dāng)然這些小城市素質(zhì)是低的。那么讓高中畢業(yè)生多受幾年教育有什么不好？讓大學(xué)本科畢業(yè)生多一些人能入讀研究生有什么不好，就是因?yàn)槲覀冏约旱乃枷胍蜓Ｊ?，就把大批的?yōu)秀青年和大批的社會(huì)資金關(guān)在大學(xué)校園之外嗎？我本來(lái)希望今天的講課能夠有更多的教授和北大學(xué)生來(lái)聽(tīng)，今天我看他們來(lái)得少，找機(jī)會(huì)我還要在這兒點(diǎn)把火。你沒(méi)有這么多大學(xué)就翻過(guò)來(lái)勸人家不要去上，這種說(shuō)法是沒(méi)道理的。
那么人均之地只有一個(gè)涼席大，那么這個(gè)地方你怎么能實(shí)現(xiàn)高校擴(kuò)招呢，怎么能夠改善學(xué)校的教師和學(xué)生的生活條件呢，那么我講一句高教系統(tǒng)不愛(ài)聽(tīng)的話，我們很多大學(xué)就用地規(guī)模來(lái)說(shuō)是小學(xué)，我們現(xiàn)在不是沒(méi)有生源，每年有九百萬(wàn)的高中和職高畢業(yè)生不少人希望進(jìn)大學(xué)，權(quán)利有100所重點(diǎn)大學(xué)，還有七百所大專院校，那么今年擴(kuò)招了120萬(wàn)，現(xiàn)在還有680萬(wàn)的考生沒(méi)有學(xué)上，主要不是因?yàn)槿狈熧Y和資金，而是缺乏教室和床位，不缺乏資金是因?yàn)榉橇x務(wù)教育現(xiàn)在已經(jīng)改成收費(fèi)了，一改成收費(fèi)就起動(dòng)了城鄉(xiāng)居民對(duì)子女教育的大量投入，中國(guó)老百姓和別的國(guó)家不一樣，就因?yàn)闅v史上受到孔孟之道的影響，他一定要受教育，再苦再累他家里要擠出錢(qián)來(lái)送子女進(jìn)學(xué)校，進(jìn)大學(xué)。那么北京大學(xué)有1萬(wàn)4的員工，那么教學(xué)能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，按照學(xué)生對(duì)教師，10：1的比例，我們的教師資源大大過(guò)剩。
我在前年向有關(guān)方面提出這樣的建議，原因何在呢？就是因?yàn)槲沂莻€(gè)學(xué)院派，我不光在國(guó)內(nèi)，在北大，我在北大讀過(guò)9年書(shū)，同時(shí)我在國(guó)外也作過(guò)訪問(wèn)學(xué)者，我在九十年代中期到印度安納的一個(gè)分校，我發(fā)現(xiàn)他這是一個(gè)小城市，占地有10萬(wàn)平米，那么有10萬(wàn)學(xué)生，一萬(wàn)是教職員工和職工親屬，那么還有一部分人是搞商業(yè)的，那么這個(gè)大學(xué)一共有幾個(gè)分校，那么加州大學(xué)有10個(gè)分校，每個(gè)分校都是一個(gè)小城市。在大學(xué)周邊可以發(fā)展成規(guī)模的大學(xué)城。那么，我再三告誡這些公司，包括我們國(guó)內(nèi)也有一些公司，想賣(mài)卡，我告訴他們，直接賣(mài)卡在中國(guó)是行不通的，在中國(guó)叫做非法集資，但是分時(shí)度假畢竟在全世界已經(jīng)形成氣侯，在中國(guó)我們斷定也能夠搞成，問(wèn)題是是由誰(shuí)來(lái)搞成和誰(shuí)來(lái)牽頭搞成的問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)以時(shí)間分割來(lái)賣(mài)房子，這是房地產(chǎn)公司才能做的事，實(shí)現(xiàn)房屋的跨城市這種交換，這也只是大的企業(yè)集團(tuán)或是形成企業(yè)聯(lián)盟的這些才能夠承擔(dān)的職能，現(xiàn)在在中國(guó)推行分時(shí)度假的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，我想組織中房集團(tuán)，我們下個(gè)月將正式成立由20個(gè)旅游城市加上一些國(guó)內(nèi)的其他大企業(yè)共同組織的這種分時(shí)度假公司，把這種分時(shí)度假在中國(guó)變成現(xiàn)實(shí)，歡迎大家來(lái)參與發(fā)起，也歡迎大家今后加盟使你自己的房子有新的賣(mài)點(diǎn)。分時(shí)度假在我們國(guó)家還沒(méi)有得到發(fā)展，因此很多外國(guó)的分時(shí)度假公司認(rèn)為中國(guó)是分時(shí)度假最大的潛在市場(chǎng)，前幾年也有一些外國(guó)公司到中國(guó)來(lái)推行分時(shí)度假，但是由于他們不了解中國(guó)的國(guó)情，不符合國(guó)際，有很多失敗的教訓(xùn)，主要的失敗在于這些公司他在中國(guó)就沒(méi)有什么房子可賣(mài)，就直接來(lái)賣(mài)會(huì)員卡，賣(mài)了卡以后，在珠海賣(mài)的卡，說(shuō)這個(gè)卡有50年的使用權(quán)，這個(gè)卡就落在珠海的石景山飯店，珠海有個(gè)石景山賓館，結(jié)果有的居民8萬(wàn)美元買(mǎi)了這么一張卡，說(shuō)這個(gè)卡一去查，石景山飯店只還有30年的經(jīng)營(yíng)權(quán)了，于是就認(rèn)為上了當(dāng)，就把這個(gè)賣(mài)卡公司告上法庭，再有有的賣(mài)卡的聽(tīng)說(shuō)是可以國(guó)際交換，可以換到夏威夷、洛杉磯等等地方去住，結(jié)果米了這個(gè)差就到使館去要辦簽證到外國(guó)去居住，那么使館不接受，那么結(jié)果就把賣(mài)卡人告上法庭，說(shuō)是受騙上當(dāng)。比如說(shuō)美國(guó)最大的叫RCI，這家公司全年的銷(xiāo)售額是4億美元。那么特別是我們房地產(chǎn)是有周期性發(fā)展的，那么在房地產(chǎn)低谷期到來(lái)的時(shí)候，那么就成為了一個(gè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的措施，整個(gè)賣(mài)不了切著賣(mài)。那么我們給我們的居民解釋，就是說(shuō)買(mǎi)果盤(pán)的例子，一個(gè)西瓜賣(mài)你10塊錢(qián)，切開(kāi)了放在盤(pán)子里一小盤(pán)