【正文】 附表：房地產(chǎn)市場運行基礎數(shù)據(jù)2003年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（16月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月投資完成額同比增長34其中： 住宅 同比增長 辦公樓 同比增長商業(yè)營業(yè)用房 同比增長 其他工程用途類 同比增長2003年三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（16月） 單位：億元，%12月13月14月15月16月東部地區(qū)同比增長中部地區(qū)同比增長西部地區(qū)179同比增長2003年商品房銷售額（16月）單位：億元，%12月13月14月15月16月商品房銷售額同比增長其中：銷售給個人銷售額同比增長2003年商品房住宅施工銷售面積（16月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月施工面積商品房同比增長29其中：住宅同比增長竣工面積商品房同比增長其中：住宅同比增長銷售面積商品房同比增長其中：住宅同比增長2003年全國完成開發(fā)土地面積（16月）單位：萬平方米，%12月13月14月15月16月購置土地面積 同比增長完成開發(fā)面積 同比增長2003年全國土地交易價格指數(shù)（12季度） 單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003.Ⅱ全國土地交易價格指數(shù)　居民住宅用地豪華住宅用地普通住宅用地工業(yè)用地商業(yè)、旅游、娛樂用地其它用地2003年全國房屋銷售價格指數(shù)（12季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ全國房屋銷售住宅銷售寫字樓銷售格私房銷售 其中：住宅 非住宅商業(yè)用房銷售商品房銷售普通住宅銷售經(jīng)濟適用房銷售豪華住宅銷售公房銷售價格其中：住宅非住宅銷售價格98非住宅類其他用房上年同期=100 2003年全國房屋租賃價格指數(shù)（12季度）單位：%2002.Ⅰ2002.Ⅱ2002.Ⅲ2002.Ⅳ2003.Ⅰ2003. Ⅱ住宅租賃私房租賃商業(yè)用房租賃普通辦公用房租賃公有住房租賃工業(yè)廠房租賃高標準寫字樓租賃廠房倉庫租賃倉庫租賃辦公用房租賃上年同期=100注：以上數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局。述評：“121”房貸政策調(diào)整業(yè)界褒貶不一，但我們認為，從短期來講，“121”房貸新政對地產(chǎn)界有不利的影響，使得房地產(chǎn)企業(yè)自有資金達不到項目所需資金的60%左右就不敢輕舉妄動，而且會使很多正準備做、或已做了一半項目的房地產(chǎn)企業(yè)有壓力，甚至無法按正常周期開發(fā)項目造成爛尾的危險。所以，新政策不但不會平抑房價，反而會造成中低檔房供給嚴重短缺，房價飆升。由于新政策要求預售高層也要結構封頂，那就延長了開發(fā)周期。若實行“實地批租、一次性付款”，大的企業(yè)也沒有能力開發(fā)大面積地塊，最終也會從一級市場中退出。在國際市場中，房地產(chǎn)業(yè)有多種融資方式，而我國由于金融改革滯后，所以對開發(fā)商來說，資本市場的供給是屬于制度性的供給不足：上市需要嚴格審批，且前一階段規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)不準上市；房地產(chǎn)投資基金、信托基金基本上沒有；企業(yè)債券受到政府控制。這樣就違背了政策制定者的初衷。因為很多發(fā)展商會因為不符合《通知》的要求而無法得到貸款，這樣會減少住房的供應量，而同時，房屋的需求是剛性的，這樣會最終抬高房價。在金融改革日益推進之時，銀行無法回避來自市場化的壓力。這些動作的目的都非常明確：規(guī)避銀行風險，引導房地產(chǎn)業(yè)走向良性發(fā)展。2002年2季度的貨幣政策執(zhí)行報告提醒要防范房地產(chǎn)過熱引發(fā)金融風險。因此，在貸幣政策相對穩(wěn)定的情況下，通過對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸監(jiān)管政策的調(diào)整，制止房地產(chǎn)的局部過熱和“泡沫”的產(chǎn)生，對在建的存量項目和新項目的新增貸款應有所區(qū)別，避免“一刀切”造成房地產(chǎn)市場大的波動，應實行“軟著陸”的操作，以保護和促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。但近兩年來，廣東房地產(chǎn)的資金來源主要是國內(nèi)貸款，外商直接投資和自有資金占有比重在進一步下降。郁文達（建行廣東省分行房地產(chǎn)信貸部總經(jīng)理）：從不同地區(qū)來看，北京、上海、浙江、福建房地產(chǎn)開發(fā)的自籌資金比重低于全國平均水平（%），而廣東高于這一水平；北京、上海、浙江的銀行貸款比重高于全國平均水平（%），而廣東則低于這一水平；而其資金來源（定金、按揭貸款），北京、上海、浙江都超過廣東。而該文件目前存在的最大問題是把少數(shù)地方出現(xiàn)的區(qū)域性過熱和結構性過剩視為整體性過熱，進而采取全面緊縮的一系列措施，使人有一種政策多變和不加區(qū)別地一刀切的感覺?！?（三）一刀切遺害無窮 楊慎（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長）：央行出臺的“121”號文件至少有三點值得重視：一是貫徹中央關于防止房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗頭的警示；二是出于銀行自身防范金融風險的需要；三是應對國家從嚴加強銀行監(jiān)管的現(xiàn)實。因此，防范市場過熱是“121”號文件的一個重要考慮。而無論是直接融資還是間接融資，地產(chǎn)泡沫一旦出現(xiàn)，用何種手段消化更是關鍵問題。首先，政府對地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的介入程度太高。短期來看，房地產(chǎn)市場發(fā)展速度快并非壞事，目前的發(fā)展情況與1993年完全不同，1993年的開發(fā)基本是政府主導，而房地產(chǎn)業(yè)近幾年的發(fā)展則有較大的住房需求支持，加上農(nóng)村人口大量轉移到城市，目前還談不到過熱、過快和泡沫問題。因此，發(fā)布“121”文件的一個根本目的，不是對房地產(chǎn)政策的收縮，而是要避免房地產(chǎn)行業(yè)的大起大落，進一步促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。（二）能否解決房地產(chǎn)痼疾？　　央行代表：自2002年下半年以來，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。用貸款消費方式進行限制，其實限制的是銀行最保險的客戶。在很多民營企業(yè)投標土地的時候，銀行貸款一般都非常積極，實際貸款遠遠超出平時的額度。現(xiàn)在銀行認為貸給任何一方都是原罪，不僅控制開發(fā)商的企貸，也限制消費者的個貸。如果不違規(guī)的呆死賬多，銀行當然可以用任何政策來限制投資和信貸；如果是因為違規(guī)貸款而造成呆死賬，則要對銀行內(nèi)部進行管理。試想，現(xiàn)在央行有1萬8千億的存款，是把錢貸出去的風險大還是不貸出去的風險大？通過限制投資來防范風險，是經(jīng)濟發(fā)展了風險大還是經(jīng)濟不發(fā)展風險大？貸款不是原罪，違規(guī)貸款才是原罪。從他的開發(fā)項目來看，有超過50%的個貸是按揭貸款，如果這樣，對一些現(xiàn)金流比較緊張的公司，期房可能永遠變不成現(xiàn)房。文件明確說明“為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款”。新的房地產(chǎn)金融政策絕對不想忽視這種業(yè)務，但是，如果解決不好地域差異，就會使政策和市場產(chǎn)生巨大的矛盾。在過剩經(jīng)濟背景中，住宅按揭一直表現(xiàn)為商業(yè)銀行比較優(yōu)質(zhì)的業(yè)務，這是近幾年來房地產(chǎn)貸款迅速增加的主要原因。他認為，住房按揭是有最終需求做支撐的，換句話說，房子是不愁賣的，買主都已經(jīng)找好了，銀行還怕什么？甚至從某種意義上說，貸給買房人的個人住房貸款比貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款還安全，因為開發(fā)貸款是沒有最終需求的，賣不出去就造成空置，空置之后就形成了銀行的呆壞帳。（三）期房不搞按揭是否科學？自從我國實行房產(chǎn)按揭制度以來，在期房的按揭中確實存在開發(fā)商利用假按揭騙取銀行貸款的案例，但因此就取消期房按揭，只對現(xiàn)房進行按揭是否合理還有待商量。但什么是投資性買房？投資用房到底如何界定？第二套或第三套房子是否就一定是投資型房產(chǎn)？房屋的出租與否也不能作為投資性買房的標準，因為租與不租之間是經(jīng)常轉化的，很難界定。（二）什么是投資性買房？居民富裕程度的不斷提高和投資意識的日益增強，使擁有多套住宅的家庭逐漸增多。央行欲將高價房的概念定位于100萬元之上。 針對上述問題，中央銀行從完善房地產(chǎn)信貸管理制度入手，制定了新的房貸政策，從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到建筑施工企業(yè)，從政府土地儲備機構到個人購房者的各個環(huán)節(jié)都做了進一步的規(guī)范，這對扭轉房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴信貸資金，堵住信貸資金流入投機領域，擴大住房貸款的受益群體，促進金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展具有重要意義。但是，自2002年下半年以來出現(xiàn)結構性問題：部分地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快、以及低價位住房供不應求、高檔住宅空置較多。背景之三：金融形勢和信貸結構的最新變化值得關注。不久前，央行在對部分商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款情況進行調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，%%。不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用滾動開發(fā)、相互保證、循環(huán)擔保套取更多信貸資金。三是借多本少。二是貴多適少。一是建多賣少。同時，由于住房抵押貸款二級市場至今尚未形成，造成融資工具缺乏，銀行不能通過轉讓貸款債權的方式來轉移資金風險。由于上海房價節(jié)節(jié)攀升，從而引得相當多的投資者將目光移到房地產(chǎn)市場，其中，相當一部分投資者是利用貸款購房，由于對未來的估計過于樂觀，忽視了風險因素，一買就是幾套。但卻隱含著挫傷消費者信心，給市場帶來負面影響的風險。但最近，這一政策將如期終止的消息已經(jīng)明確，2002年9月份開始，房地產(chǎn)交易的契稅優(yōu)惠也已宣布取消。為鼓勵個人購房，1998年，上海市出臺了個人購房享受所得稅計征稅基抵扣的優(yōu)惠政策，這一政策極大地提高了個人購房熱情。另一方面，中低價位住宅的缺乏，使得商品房供應結構失衡，市場畸形發(fā)展，既不利于城市舊區(qū)改造和基礎設施建設，又使得房地產(chǎn)發(fā)展偏離了為改善廣大市民居住條件服務的正確方向。在2002年預售商品房中，3000元／%，比去年同期減少近6%(面積數(shù))；7000元／%，比去年同期增加近100%(面積數(shù))。（三）住宅開發(fā)