【正文】 朝高檔集中，隱含著市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，大量的開發(fā)用地被開發(fā)商預(yù)占，這些尚未開發(fā)的土地，有的因資金不足閑置至今，也有的只為等待時(shí)機(jī)倒手炒賣。為取得有效的土地一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控手段，建立土地收購儲(chǔ)備機(jī)制是大勢(shì)所趨。這就孕育著一級(jí)供應(yīng)過快增長(zhǎng)，從而打破供求均衡良好態(tài)勢(shì)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。即使保持2002年的銷售速度，也要銷售近5年。已出讓面積15434萬平方米與已開發(fā)面積7500萬平方米之差為尚閑置的出讓土地7934萬平方米。據(jù)統(tǒng)計(jì)，19952002年，全市土地出讓面積15434萬平方米。因此我們可以說，在2003年上海的商品住宅竣工面積與銷售面積將趨于一致，即接近于“0”。由此可以說明上海的樓市由于房?jī)r(jià)漲幅過大，使得人們的購房意愿有所下降。 2002年的商品住宅銷售面積是1839萬平方米，2001年是1681萬平方米，2000年是1446萬平方米。因此，在未來的數(shù)年中，決定市場(chǎng)的關(guān)鍵因素還在于需求方面。由于近年來上海樓市的火爆，吸引了大量的投資者，在2002年上海商品住宅開工面積達(dá)到2246萬平方米，比2001年有了較大幅度的增加，在開工量增加的同時(shí)，新開工的速度也在加快。2002年的數(shù)據(jù)根據(jù)最新的統(tǒng)計(jì)資料，其中的施工面積根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)計(jì)算得出。 19951996199719981999200020012002開工面積——130356912991272190521022246施工面積38434154364737043747426448425334竣工面積530992117613421229138815241754銷售面積53652961710571243144616811839出租面積18142127435966——并出現(xiàn)了這樣一些跡象：商品住宅的竣工量在加大；商品住宅銷售上升的勢(shì)頭有所減緩；雖說2002年商品住宅的銷售量仍大于竣工量，但這一數(shù)值在縮小。2002年當(dāng)年的商品房消化面積在減少，房屋當(dāng)年的供應(yīng)量與需求量開始接近，這預(yù)示著上海的房產(chǎn)市場(chǎng)在未來的時(shí)間里將有所變化，即2003年上海的樓市供銷將又趨于“0”，也可能在2003年之后空置商品住宅面積再次開始增加?！?”以上的數(shù)值是當(dāng)年供大于求的情況，即當(dāng)年的竣工量大于當(dāng)年的銷售量，商品住宅有積壓。圖413 19952002年上海商品住房當(dāng)年積壓這是因?yàn)椋@一指標(biāo)能夠比較準(zhǔn)確的反應(yīng)出市場(chǎng)對(duì)房屋的供求變化。（二）短期調(diào)整上海樓市的長(zhǎng)期趨勢(shì)是向好的，但在其發(fā)展的過程中會(huì)存在著波動(dòng)。而且目前上海的住房成套率還不到90%，具有很大的發(fā)展空間。從表中可以看出，上海的人均居住面積在逐年提高。數(shù)據(jù)來源：《2002年上海統(tǒng)計(jì)年鑒》編制而成。表43：1993年2002年上海市區(qū)人均居住面積在人均居住未達(dá)到一定的面積時(shí)，人們對(duì)住房的需求總是存在著。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷（一）長(zhǎng)期向好從長(zhǎng)期來看，上海房產(chǎn)有著良好的發(fā)展前景，這從目前上海的人均居住面積就可以看出。截至6月末，上海中資商業(yè)銀行各項(xiàng)房地產(chǎn)貸款余額呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同時(shí)，房地產(chǎn)貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不良率按“一逾兩呆”%，%。表42 中房上海綜合指數(shù)綜合指數(shù)住宅辦公用房商服用房指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降指數(shù)升降1002229532310767————（五）個(gè)人購房貸款呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)房地產(chǎn)貸款已經(jīng)成為上海商業(yè)銀行最主要的貸款投向。其中六月中房上海住宅指數(shù)為953點(diǎn)，較上月上漲23點(diǎn)，%；較去年末上漲109點(diǎn)，%；較去年同期上漲175點(diǎn)，%。（四）商品房?jī)r(jià)格高幅攀升16月，上海房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)保持高幅攀升的態(tài)勢(shì)。圖412 房地產(chǎn)開發(fā)投資主體構(gòu)成（三）商品房供需總量創(chuàng)歷史新高16月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供需總量均達(dá)到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時(shí)期以來最低。（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)16月，%，對(duì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為32%。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)與分析一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（一）%16月，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，%，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量突破400億元。購房者從關(guān)注交通狀況因素開始關(guān)注地鐵的建設(shè)，使地鐵沿線及周邊的項(xiàng)目需求上升。地鐵可以大大緩解城市的交通壓力，以出行快捷、準(zhǔn)時(shí)受到人們的青睞。分析這種變化的原因主要有兩方面。表41 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房配套的要求配套百分比配套百分比綜合超市24小時(shí)便店菜市場(chǎng)美容美發(fā)店銀行洗衣店藥房百貨店餐館修理店運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館花店書店其他6健身中心29另外，購房者所關(guān)心的最主要因素之一就是交通，交通的便利程度是影響購房者決策的重要依據(jù)。 圖411 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體購買周期 （五）對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的配套要求購房者決定購買房屋的主要指標(biāo)雖然是價(jià)格的高低，但還要權(quán)衡項(xiàng)目的位置情況、交通現(xiàn)狀、戶型設(shè)計(jì)、配套設(shè)施服務(wù)等，以作為判斷項(xiàng)目是否適合自己購買的依據(jù)。從潛在購房群體的購買周期來看，約有30%的潛在用戶準(zhǔn)備在半年內(nèi)購買，40%的潛在用戶準(zhǔn)備在1年內(nèi)購買。 （四）需求群體購買周期圖410 經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格（總價(jià)）需求分布 總價(jià)是用來衡量購房者的購買能力及發(fā)展態(tài)勢(shì)的指標(biāo)，也是我們從購房者的消費(fèi)承受能力來分析購房者需求的主要依據(jù)。潛在購買群體對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的需求主要集中在25004000元/平米之間，這和目前經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格分布基本類似，另外對(duì)單價(jià)在2500元/平米的項(xiàng)目也存在較大的需求，而這樣的項(xiàng)目目前市場(chǎng)供給比較少。但經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格將改變以往的一刀切的銷售方法即不分樓層，不論朝向，價(jià)格統(tǒng)一。 （三）潛在購買群體價(jià)格需求而三居室需求減少主要受家庭收入和人口結(jié)構(gòu)等因素的影響，大部分購房者以自住為目的，屬于第一次置業(yè)的人群，意在解決基本居住的要求，使他們對(duì)居室數(shù)量的需求相對(duì)降低?？梢姂粜徒Y(jié)構(gòu)更趨于緊湊型，二居室戶型將成為未來市場(chǎng)需求的主力戶型。圖47 經(jīng)濟(jì)適用房面積需求分布100140平米存在一定需求，60平米以下的需求較小，%。從經(jīng)濟(jì)適用房的面積需求來看，60100平米是市場(chǎng)需求的主流戶型面積。如江蘇省經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)一般為每戶70100平方米；合肥市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)控制在80120平方米；長(zhǎng)沙市戶控面積為75平方米，超面積部分按市場(chǎng)價(jià)購買。圖46 經(jīng)濟(jì)適用房潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀由此可以看出，以滿足自己與家人居住為目的的購房占總量的一半以上；自住型購房者遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于投資類購房的需求。（一）潛在購買群體目前居住現(xiàn)狀此外，房改貨幣化后，中央在京和市屬單位職工，每年需要經(jīng)濟(jì)適用房120—150萬平方米。 據(jù)北京市國土資源和房屋管理局調(diào)查測(cè)算，今后4年，北京用于解決中低收入家庭的住房，平均每年約需600萬平方米，其中每年集中建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房300萬平方米。 圖45 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體家庭年收入分布 現(xiàn)期收入應(yīng)包括家庭所有成員的工資收入和其他工資外收入。 （五）消費(fèi)群體家庭年收入分布 從家庭收入來看，家庭總收入應(yīng)包括家庭總資產(chǎn)和現(xiàn)期收入兩部分。 圖44 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體單位性質(zhì)分布 （四）消費(fèi)群體單位性質(zhì)分布 （三）消費(fèi)群體學(xué)歷分布和普通住宅市場(chǎng)類似，外來群體對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的需求也比較大。圖41 經(jīng)濟(jì)適用房需求群體年齡分布（二）消費(fèi)群體戶口分布Ⅳ 重點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)分析北京經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析一、經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)群體（一）消費(fèi)群體年齡分布經(jīng)濟(jì)適用房購房群體和普通商品房的購房群體之間存在一定的差異性，其中：%，40歲以上的群體比較密集。十六大后我國進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期，國家政策將繼續(xù)扶持房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)將面臨日益優(yōu)化的政策環(huán)境，繼續(xù)鞏固其支柱產(chǎn)業(yè)的地位，發(fā)展空間更加廣闊。尤其是從2001年開始的“十五”計(jì)劃和十年規(guī)劃中，國家要求加快住房建設(shè)，使之在提高人均居住水平、擴(kuò)大內(nèi)需和帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面，繼續(xù)發(fā)揮重要的作用。（五）從國內(nèi)政策層面來看改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關(guān)部門制定的一系列鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)政策。如此大量的流動(dòng)人口，是這些城市房屋租賃市場(chǎng)的消費(fèi)主體，為房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。（四）從人口流動(dòng)情況來看目前，大量流動(dòng)人口的出現(xiàn)既是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要標(biāo)志。單單拿住宅這一項(xiàng)來說，按現(xiàn)在的城市人口計(jì)算，每增加1平方米人均住宅建筑面積，就要新建5億平方米左右的住宅。按照城市化水平與人均GDP的正相關(guān)性的規(guī)律，如果到2020年中國人均GDP增到2800多美元，那么屆時(shí)城市化水平可達(dá)到60%左右。（三）從城市化角度來看我國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?%，1995年升至29%，%。國際經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到3335平方米之前，會(huì)保持旺盛的住房需求。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好條件，也對(duì)房地產(chǎn)提出了快速發(fā)展的要求。其中上海、北京、天津、廣東、江蘇、浙江、福建等地已達(dá)到或超過1300美元（上海已超過4000美元），住宅產(chǎn)業(yè)處于快速增長(zhǎng)階段。二、未來中長(zhǎng)期預(yù)測(cè)（一）從GDP發(fā)展水平來看世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：人均GDP 達(dá)到600到800美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段；人均GDP達(dá)到1300美元時(shí)，住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速增長(zhǎng)階段。2002年，以建設(shè)部、國家計(jì)委、人民銀行等六部委下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》為起始，國家有關(guān)部門相繼出臺(tái)了一系列政策，對(duì)土地出讓、項(xiàng)目審批、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、銀行信貸等多個(gè)方面提出了新的要求。我國恩格爾系數(shù)已降至40%以下，人民生活從溫飽進(jìn)入小康，住宅將成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從歷年來人均居住消費(fèi)情況可以看出，我國城鎮(zhèn)居民在住宅上的消費(fèi)增長(zhǎng)速度大于其收入水平的增長(zhǎng)速度，因此從彈性角度看，住宅消費(fèi)的需求彈性大于1，這說明隨著收入的增加，住宅消費(fèi)將會(huì)更快地增長(zhǎng)。今后3年竣工總量是1113億平方米，即年均竣工量在 。房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，將盡可能地避免房屋爛尾，確保已開工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)竣工。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資主體是各類房地產(chǎn)企業(yè)(較大部分是民營(yíng)及外資企業(yè))，其決策動(dòng)因主要來源于市場(chǎng)，因此國家對(duì)房地產(chǎn)投資的調(diào)控將主要集中在對(duì)銀行信貸準(zhǔn)入條件的控制上。幾年來我國基本建設(shè)投資對(duì)房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用越來越大。Ⅲ 發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)一、短期發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)（一）房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)為確保國民經(jīng)濟(jì)的快速健康發(fā)展，我國將繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需的政策，進(jìn)一步加大基本建設(shè)投資。當(dāng)然，這種制止和防范應(yīng)當(dāng)是“軟著陸”，要防止房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落和劇烈震蕩。特別在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中銀行貸款比重很大的情況下，存在金融風(fēng)險(xiǎn)，易導(dǎo)致金融危機(jī)。五是房地產(chǎn)投資泡沫。四是資金沉淀泡沫。即使不考慮我國現(xiàn)有的空置商品房，在未來兩年內(nèi)，按照房屋施工面積增幅比近三年平均增幅降低2個(gè)百分點(diǎn)、商品房銷售面積增幅比近三年平均增幅高2個(gè)百分點(diǎn)計(jì)算，商品房仍然供大于求。商品房供大于求，超過部分的供給增長(zhǎng)則為虛漲，構(gòu)成商品房供求泡沫。房?jī)r(jià)中的地價(jià)泡沫、房地產(chǎn)投機(jī)和炒作所哄抬的價(jià)格部分、開發(fā)商正常期望值以上的期望值等，組成了房?jī)r(jià)泡沫。土地由于其稀缺性和市場(chǎng)需求的無限性拉動(dòng)及炒作，土地價(jià)格出現(xiàn)虛漲，虛漲的部分就是泡沫。%%的高速遞增。三是商品房開發(fā)投資結(jié)構(gòu)過于向高中檔房?jī)A斜。具體而言，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資中的局部過熱苗頭表現(xiàn)在：%的高速增長(zhǎng)，為GDP平均增幅的3倍左右，且有進(jìn)一步增加之勢(shì)。%、%、%、%。%的企業(yè)認(rèn)為來自于銀行貸款，