【正文】 %的企業(yè)認(rèn)為來自于個(gè)人按揭貸款。具體為：%的企業(yè)認(rèn)為目前商品房房?jī)r(jià)過高，%的企業(yè)認(rèn)為偏高，%的企業(yè)認(rèn)為適中，%的企業(yè)認(rèn)為偏低。具體為：%的企業(yè)認(rèn)為影響不大，%的企業(yè)認(rèn)為有些影響，%的企業(yè)認(rèn)為導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難，%的企業(yè)認(rèn)為已使企業(yè)面臨破產(chǎn)。%的企業(yè)對(duì)未來兩年內(nèi)商品房銷售前景表示樂觀，%的企業(yè)表示一般，%的企業(yè)表示不樂觀。1/2以上的企業(yè)認(rèn)為目前商品房銷售一般和對(duì)商品房銷售前景持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度。四成多的企業(yè)認(rèn)為房地產(chǎn)過熱。%的企業(yè)對(duì)本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資前景較為樂觀，%的企業(yè)認(rèn)為一般，%的企業(yè)明確表示不樂觀。%的企業(yè)認(rèn)為本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模快于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，%的企業(yè)認(rèn)為適應(yīng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，%的企業(yè)認(rèn)為慢于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！凹侔唇摇憋L(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后一段時(shí)期住房金融業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重點(diǎn)。由于銀行不僅通過提供開發(fā)類貸款參與住宅的開發(fā)，而且通過提供個(gè)人住房貸款參與住宅的銷售，從而極大地提高了銀行資金在住宅投資開發(fā)資金來源中的比重，使得房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴程度明顯提高。這表明了我國GDP增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高，而房地產(chǎn)的發(fā)展主要是依賴于金融的強(qiáng)有力支持。從市場(chǎng)的發(fā)展看，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu)，在供應(yīng)總量不足的情況下，就會(huì)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性泡沫。一些大中城市在房地產(chǎn)開發(fā)中忽視了供需關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了追求高利潤，熱衷于高檔商品房的開發(fā)，造成了高檔商品房供過于求，價(jià)格虛高。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求失衡，是企業(yè)經(jīng)營失敗或發(fā)展受阻的重要癥結(jié)。據(jù)一份測(cè)算顯示，如果我國按每年一個(gè)百分點(diǎn)提高城市化率，每年至少要轉(zhuǎn)移1500萬農(nóng)村人口，則每年需要23億平方米城市住宅。供應(yīng)總量控制住了，才能避免盲目擴(kuò)大商品房開發(fā)規(guī)模，才能穩(wěn)定地價(jià)、房?jī)r(jià)，開發(fā)商、投資者和購買房屋的消費(fèi)者等市場(chǎng)主體才有投資信心。因此，增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)能力，是規(guī)范土地市場(chǎng)的基本前提。過于硬性的行政規(guī)定，反而更容易造成供求關(guān)系的失衡和問題樓盤的發(fā)生。Ⅱ 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題一、土地供應(yīng)增幅過大企業(yè)儲(chǔ)備土地按我國現(xiàn)行政策是不允許的，但卻在事實(shí)上大量存在。居民生活水平改善、舊城改造及城市化等的內(nèi)在要求是第三推動(dòng)力。金融、稅收等各項(xiàng)政策的刺激是第二推動(dòng)力。 體制變化是基礎(chǔ)和第一推動(dòng)力。進(jìn)入2000年，國房景氣指數(shù)企穩(wěn)走高，在104點(diǎn)附近窄幅波動(dòng)，呈現(xiàn)出高位強(qiáng)勢(shì)橫盤跡象，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新的一輪景氣階段，且離110點(diǎn)的預(yù)警值有很大的安全空間()，并未出現(xiàn)嚴(yán)重的過熱。圖113 1995—2002年歷年12月國房景氣指數(shù)變動(dòng)情況資料來源：《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》　　備注：綜合指數(shù)值100為景氣線，100以上為景氣區(qū)間，100以下為不景氣區(qū)間，110以上為過熱預(yù)警區(qū)間。有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與政策環(huán)境為房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了必要的保障。這種態(tài)勢(shì)是由體制變化、政策刺激以及居民生活水平改善、舊城改造、城市化進(jìn)程加快等三大動(dòng)力共同推動(dòng)發(fā)展而形成的。與5月份持平，；?！皣烤皻庵笖?shù)”的再次上揚(yáng)，表明隨著非典疫情影響的逐步淡出，全國房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)了原有的快速發(fā)展勢(shì)頭。七、國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平在連續(xù)3個(gè)月的小幅回落之后，“國房景氣指數(shù)”再次回升到107點(diǎn)以上的水平。6月份，上海二手房指數(shù)為1137 點(diǎn)，比上月上升12點(diǎn)，漲幅為1%，2002年廣州二手樓交易面積達(dá)到486萬平方米，與同期一手樓交易面積之比為1：。（二）二級(jí)市場(chǎng)供銷兩旺，增長(zhǎng)比例基本協(xié)調(diào) 16月份，我國實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，%，%%，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)供銷兩旺。圖19 16月份全國土地購置與開發(fā)面積現(xiàn)階段土地價(jià)格上漲還有兩個(gè)重要原因：一是商品房銷售情況良好，不少開發(fā)商加大了對(duì)土地的購置和儲(chǔ)備力度，推動(dòng)了土地價(jià)格上漲，這反映出開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)前景普遍看好；二是國家對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控力度增大，土地市場(chǎng)化進(jìn)程加快，經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣制度得到進(jìn)一步推廣，人們預(yù)期土地取得難度將加大，故而加大了土地儲(chǔ)備力度。%。由于受部分地區(qū)2002年上調(diào)公房出租價(jià)格的影響，%，%%。上半年，全國房屋租賃價(jià)格繼續(xù)保持小幅上漲的態(tài)勢(shì)。三十五個(gè)大中城市中，土地交易價(jià)格漲幅超過10%的城市是，%、%、%、%%。%。 圖16 2003年二季度主要地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)（二）土地交易價(jià)格保持較高漲幅。分地區(qū)看，東部地區(qū)房屋銷售價(jià)格仍保持大幅上漲，%、%、%、%；西部地區(qū)的重慶、銀川等城市，%%；昆明和烏魯木齊等城市房屋銷售價(jià)格則繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。 表14 2003年二季度35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表單位：%地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)地區(qū)房屋銷售價(jià)格指數(shù)土地交易價(jià)格指數(shù)房屋租賃價(jià)格指數(shù)全國南昌北京濟(jì)南天津青島石家莊鄭州太原武漢呼和浩特長(zhǎng)沙沈陽廣州大連深圳長(zhǎng)春南寧哈爾濱海口上海成都南京貴陽杭州昆明寧波重慶合肥西安福州蘭州廈門西寧銀川烏魯木齊數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局 （以去年同期價(jià)格為100）（一）房屋銷售價(jià)格漲幅擴(kuò)大。五、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升16月份，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)受“非典”疫情影響并不明顯，價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)。這顯然是受到前幾年商品房銷售額連年大幅增長(zhǎng)的鼓勵(lì)。從商品房投資增長(zhǎng)情況來看：1997年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，這是前幾年房市調(diào)整的余波。但增長(zhǎng)幅度都在20%以上。這在一定程度上反映了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本趨向合理。%%。圖14 2003年16月商品房銷售額情況通過綜合分析我們得到如下結(jié)論：一是投資額會(huì)隨著銷售額的波動(dòng)而波動(dòng)；二是投資額波動(dòng)滯后于銷售額波動(dòng)，投資擴(kuò)張的滯后期比投資收縮的滯后期要長(zhǎng)。四、商品房銷售額持續(xù)增長(zhǎng)16月份，在房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的同時(shí)，全國實(shí)現(xiàn)商品房銷售額2102億元，%。根據(jù)房屋建設(shè)周期為三到四年的基本規(guī)律，一般來說商品房新開工量應(yīng)界于當(dāng)年施工面積的1/41/3，也即新開工率一般應(yīng)在25%33%之間，見下表：表13 歷年商品房施工面積、新開工面積與竣工面積情況單位：萬平方米，%年份施工面積新開工面積竣工面積新開工率19921231993126199447199549199618199731199840199940200045200148200246資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局　　由表13可見，1993年商品房新開工率為126%，市場(chǎng)供給嚴(yán)重過量。商品房竣工面積8187萬平方米，%，其中，商品住宅竣工面積6766萬平方米，%。從商品房建設(shè)情況來看，商品房施工面積77582萬平方米，%，其中，商品住宅施工面積60411萬平方米，%。其他資金來源主要由銷售定金、預(yù)售收入和基建墊資構(gòu)成，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中一直處于較高占比狀態(tài)，說明房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)市場(chǎng)和銷售的依存度進(jìn)一步增大，其較大部分依靠按揭貸款方式實(shí)現(xiàn)；自籌資金占比約30%，絕對(duì)規(guī)模增長(zhǎng)迅速，顯示出房地產(chǎn)企業(yè)自身實(shí)力雖有一定增強(qiáng)，但整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力還有待進(jìn)一步提高；房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，加上預(yù)售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的占比超過60%，銀行成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。東、中、西部三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)到位資金分別為4338億元、677億元和707億元，東部最高，%。圖11 按工程用途分上半年房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資情況二、房地產(chǎn)資金到位情況較好16月份，房地產(chǎn)開發(fā)到位資金5722億元，%。東、中、%、%、%。從房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度看，東、中、%、%、%，中、西部地區(qū)增幅高于東部。目 錄Ⅰ 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況 4一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng) 4二、房地產(chǎn)資金到位情況較好 5三、新開工建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 6四、商品房銷售額持續(xù)增長(zhǎng) 8五、房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中有升 9六、房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡情況 12七、國房景氣指數(shù)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì) 13Ⅱ 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題 17一、土地供應(yīng)增幅過大 17二、結(jié)構(gòu)失衡是房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本矛盾 17三、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融的依賴太大 18四、局部泡沫蔓延 18Ⅲ 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 21一、短期發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 21二、未來中長(zhǎng)期預(yù)測(cè) 22Ⅳ 重點(diǎn)地區(qū)市場(chǎng)分析 24北京經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析 24一、消費(fèi)群體分析 24二、市場(chǎng)需求分析 27上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)與分析 32一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 32二、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷 34三、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素分析 37Ⅴ 政策述評(píng) 39解析“121”房貸新政 39一、出臺(tái)背景 39二、爭(zhēng)議和難點(diǎn) 40三、各方諫言 41附表：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)平臺(tái) 45一、全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 45二、三大地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額 45三、商品房銷售額 46四、商品房住宅施工銷售面積 46五、全國完成開發(fā)土地面積 47六、全國土地交易價(jià)格指數(shù) 47七、全國房屋銷售價(jià)格指數(shù) 48八、全國房屋租賃價(jià)格指數(shù) 49Ⅰ 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況一、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長(zhǎng)16月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3816億元，%，%。★ 16月，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，%；投資主體呈多元化格局；市場(chǎng)供需總量均達(dá)到歷史同期最高水平，空置總量減少至“九五”時(shí)期以來最低。從中長(zhǎng)期來看，我國房地產(chǎn)業(yè)目前還處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，現(xiàn)階段出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性和區(qū)域性矛盾屬于前進(jìn)中的問題，必將隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和國家產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整而逐步解決，房地產(chǎn)業(yè)的中長(zhǎng)期趨勢(shì)良好。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)作者：日期：要點(diǎn)提示★ 16月，比去年同期增長(zhǎng)34%；房地產(chǎn)開發(fā)到位資金達(dá)到5723億元，%；商品房平均銷售價(jià)格為2424元／平方米，%?！?從短期來看，房地產(chǎn)業(yè)受政策性因素影響較大。★ 16月，%，是自1998年啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以來上半年銷售最多的一年?！?從短期來講，“121”房貸新政對(duì)地產(chǎn)界有不利的影響；但從長(zhǎng)期看，卻會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到積極的作用，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)格局和開發(fā)模式發(fā)生深刻變化；有利于促進(jìn)房地產(chǎn)金融工具的優(yōu)化。其中商品住宅開發(fā)完成投資2586億元，%，%。表11 2003年16月房地產(chǎn)投資完成額單位：億元，%全國總計(jì)東部中部西部房地產(chǎn)同比增長(zhǎng)34其中：住宅同比增長(zhǎng)28數(shù)據(jù)來源：國家信息中心在商品住宅開發(fā)完成投資額中，%，%；，%，%；，%，%。中部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資略高于東、西部地區(qū)。其中：國內(nèi)貸款1487億元，%，%；利用外資94億元，%，%；企業(yè)自籌資金1718億元，%，%；其他資金2415億元，%，%。表12 2003年16月房地產(chǎn)資金來源情況單位：億元全國總計(jì)東