【正文】 也是10塊錢，就是這個道理西瓜就賣掉了，這是一方面的好處。那么這種房屋也很有潛力，過一段時間增值了，那么他還可以賣出去在這一部分增值中獲益。那么一張卡分時度假使用權(quán)，50年，50年之內(nèi)你不用再發(fā)愁付房費(fèi)，那么走到哪里都有住在自己家里的感覺。那么分時度假他切塊來，一個西瓜你買不起，那么我同樣切開來你買一塊，這一塊同樣鮮美可口。那么分時度假有哪些好處呢？我分兩個方面來講：第一個方面是對購買者，對購買者來說，大家可想而知，他就可以用比較低廉的價格購買到居住條件很好的房子，如果不用這種方式，有些人買了第二套房屋，買了別墅，實(shí)際上一點(diǎn)也只能住幾個星期，其他時間都是空置，北京大學(xué)就有一些教授到昌平去買房，買了房之后沒有時間去就雇人看著，那么最近北京大學(xué)還有很多人到山東日照去買房子，那么據(jù)說很便宜，買別墅，買了之后最后還會成為負(fù)擔(dān)，那么因?yàn)槲覀冞@些人員怎么會有假期到日照那地方住呢？所以厲以寧教授那次就進(jìn)了這個問題，就是說看房成本也很高。
那么這種分時度假的方式不簡單，我去年在美國弄了一個多月才弄明白。業(yè)余以時間分割來銷售房屋這種特殊的服務(wù)需要，一開始就是酒店式管理，現(xiàn)在已經(jīng)形成了這樣一整套的物業(yè)管理和服務(wù)，如果你購買者不去住，你可以把使用權(quán)交給公司來出租，他可以用租金來幫你交這個抵押貸款的錢，因?yàn)榫瓦@么一個房屋他還抵押貸款，也可以 返還給出租人。由此就形成了在全世界現(xiàn)在有六十多家大型的分時度假公司，形成了巨大的分時度假網(wǎng)絡(luò)，有4500個采取分時度假制度的度假村，分布在全世界81個國家，購買者就眾多了，購買者是有124個國家，有三百多萬個家庭，那么分時度假這個產(chǎn)業(yè)在全球已經(jīng)發(fā)展成為每年?duì)I業(yè)額65億美元的這樣一個巨大的產(chǎn)業(yè)。
第二個特點(diǎn)就是由于居住者的需要，我不是5月份第一個星期天來住，而是要交換到其他時間去住，有沒有可能呢？這樣的話，就又興起了小區(qū)內(nèi)不同時間的交換，當(dāng)然你去換時間住的，你8月份去住的房子，通過小區(qū)的管理機(jī)構(gòu)給你換到這個房子就不一定是你原來那套，由于居住者需要的進(jìn)一步發(fā)展，就形成了一個跨地域的交換，不同城市之間的房屋可以交換，就是交換使用權(quán)。分時度假是一套全新的銷售理念和體系，不懂的人往往理解為酒店，那么就是把房子切開，一棟酒店里邊一間一間的賣房子，不是這個概念，它的本質(zhì)在于時間分割，他是用賣房屋使用時間的方式，把一年的時間按星期分，按星期把房屋的使用出售給購房者，由此他就形成了這樣的幾個主要特點(diǎn)和構(gòu)成方式：
一個是一個房屋或者是主要還是聯(lián)排別墅和公寓，一片房屋按照一年52個星期，實(shí)際上從理念上把每套公寓都切成了52份，其中有一份，有一個星期留下用于房屋維修，其他的51個星期都用于推向市場，每個購買者從房屋銷售公司購買由時間所分配的房號，比如說A5區(qū)2樓205，5月份的第一個星期是屬于你的，他就不需要自己聯(lián)系四五十家來溝通購買，最早法國人是自己聯(lián)系一家去購買。我最早把分時度假引到中國來是在九十年代中期，從國外進(jìn)行了考察以后介紹進(jìn)來的，中間也有一些小企業(yè)試圖把它搞起來，但是因?yàn)楦鞣N因素沒有把它搞起來。在這些新的消費(fèi)方式和購買方式里邊，值得引進(jìn)和推廣的，包括像會員酒店、產(chǎn)權(quán)酒店等等。當(dāng)然，有的旅行團(tuán)，按照厲以寧教授講到的叫面包團(tuán)，不住房，不跟團(tuán)，他帶著面包，那么就不能拉動消費(fèi)。那么，去年我們國家旅游就達(dá)到一個新高，國內(nèi)旅游人數(shù)多，境外人數(shù)也多，旅游收入也高，成為一個新的消費(fèi)熱點(diǎn)。在創(chuàng)新方面，我給大家?guī)砹宋鍌€題目，重點(diǎn)是講前三個題目，后兩個題目就簡要的說說，一個就是關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展旅游業(yè)相結(jié)合的問題，要找到和旅游業(yè)相結(jié)合的一個點(diǎn)；第二個就是和發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的問題，因?yàn)榻逃龑?shí)行收費(fèi)了，有可能房地產(chǎn)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來找到一個點(diǎn)；第三個是房屋產(chǎn)權(quán)都?xì)w個人了，那么有沒有可能在這種房屋產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上建立一種老年人退休以后的老年保障制度，把保險業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)能不能結(jié)合起來，和它的私人房產(chǎn)權(quán)能不能結(jié)合起來；最后還有一個和信息產(chǎn)業(yè)結(jié)合，和銀行金融業(yè)對個人信用建立的結(jié)合。有了前幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，特別是有了住房制度改革和出售公房，由公房變成私房，私人產(chǎn)權(quán)這樣的基礎(chǔ)，在今后幾年當(dāng)中，有可能把發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)和發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，把居民的私人房產(chǎn)權(quán)和他的其他消費(fèi)品結(jié)合起來，通過資源整合、優(yōu)勢互補(bǔ)，可以創(chuàng)造出很多新的消費(fèi)產(chǎn)品和開拓新的消費(fèi)領(lǐng)域。 創(chuàng)新論 第三方面講講創(chuàng)新論。
在這種情況下，推動經(jīng)濟(jì)適用房是必要的，那么它能保證房屋供給量，也能防止房價上漲過快，那么它的房價也比較低，雖然房價比較低，但是收益還是可以的。從宏觀政策看，高地價必然會催生房價，那么房價高了也影響到政府要控制房屋價格不要上漲太快這樣一個調(diào)控條件。但是，招標(biāo)和拍賣有可能會形成不合理的地價，這些問題也要注意到。
最后再簡單講一講穩(wěn)定土地供應(yīng)和防止高低價的問題。
今年在年初，宣布降低購買房屋的交易手續(xù)費(fèi)和第八次降低銀行利息，這些對于鼓勵居民購買房屋都是有利的。所以現(xiàn)在還是要正確的引導(dǎo)輿論，讓大家明白這個房價是怎么回事，至少不要讓那些不負(fù)責(zé)任的說法去繼續(xù)攪亂人心，已經(jīng)成為保護(hù)內(nèi)需市場，使房地產(chǎn)能夠發(fā)展，使國民經(jīng)濟(jì)能夠發(fā)展是重要的事情。
現(xiàn)在我們關(guān)心的是對于房價問題不負(fù)責(zé)任的議論，有可能會成為下一個房地產(chǎn)低落期的引發(fā)點(diǎn)和導(dǎo)火索，大家要高度重視。第二個例子就是去年，去年大家也感覺到了，一季度房子好賣，二季度房子不好賣，三季度房子更不好賣，那么基本上是這樣一個下降的曲線，那么最后當(dāng)然還是穩(wěn)定了下來。
過去形成的這些不正確的議論雖然被證明不正確了，但是在當(dāng)時多少都影響了居民的情緒，影響了購買預(yù)期，造成了對房勢的打壓。那么，從這兒說到了政府管理義務(wù)，各級政府要代表最廣大人民的最大利益，要真正講三個代表的話，一定要引導(dǎo)群眾真是自身的資產(chǎn)安全，現(xiàn)在和將來都不要盼望你的房屋貶值，不要盼望出現(xiàn)香港這種情況，政府更不能夠通過政策或者輿論去造成房屋貶值。那么我們現(xiàn)在房價漲上去了，那么一下子讓它降下來，那么讓老百姓像爬光柱一樣掉下來。
我們現(xiàn)在居民住房比例也很高，你讓老百姓買了公房，又各種政策去鼓勵他買房，你再不去穩(wěn)定房價，甚至盼望房價跌下來，這對老百姓是多大的損失呀。所以這時候要講代表無產(chǎn)者利益我們找不著人了，所以“三個代表”就要代表大多數(shù)人的利益，那么講無產(chǎn)者還有誰呢？就是進(jìn)城沒有房子、沒有工作、沒有收入的，過去叫三無人員。那么我們反回來考慮中國是什么情況，現(xiàn)在的情況是中國80％的家庭有了自己的房產(chǎn)，其中大約60％是通過公房出售來獲得房屋的，那么所有能出售的公房大家都已經(jīng)出售完了，還有20％的居民是通過購買商品房屋來獲得自己的私人房屋的。開始，香港方面也認(rèn)為香港房價過高就影響香港的競爭力，房價降下來香港的競爭力就得以保護(hù)，結(jié)果事情事與愿違，沒有得到什么好處。但是，都被事實(shí)的發(fā)展證明他們的判斷是失誤的。那么你這里一講房價要下降了，不得了啦，我要問的不是說你糊涂，你是居心何在呀？穩(wěn)中有升的走向應(yīng)該說對于房地產(chǎn)業(yè)來說，對于老百姓買房來說，不論是買房居住還是買房保值，還是買房出租都是很有利的。
房價穩(wěn)中有升是好事，是我們國家政治穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會穩(wěn)定的正常反應(yīng)，是經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的表現(xiàn)。那么平均房價其實(shí)對老百姓來說沒有實(shí)際意義，因?yàn)槔习傩召I房屋看到的都是具象的不是抽象的，那么老百姓關(guān)心的是你地市的房價，而不是平均房價，你要買房的地方有沒有適合你意愿和符合你付款條件的房屋，那么房屋服務(wù)要適合老百姓的需求這是關(guān)鍵所在?，F(xiàn)在，我們?nèi)珖纳唐贩?，包括各種各樣門類的房屋，包括住房和其他門類的房屋，平均標(biāo)準(zhǔn)是每平方米2226塊錢，像北京大概是4700塊錢左右，商品住房要比這個還低，2092塊錢，這并不是過高水平，以上這些平均價格的形成是一種銷售過的商品房屋，然后把它總量計(jì)算起來，然后再處以銷售面積，得出一個算術(shù)平均值，這里就包括了高價的、中檔的和低價位的，包括經(jīng)濟(jì)適用房也在里頭。我們統(tǒng)觀我們所能找到的歷史數(shù)據(jù)，從1997年起，14年來全國城市的商品房平均房價變動情況看，沒有一年是負(fù)增長，增長幅度曾經(jīng)比較高，這是最近幾年，98年、99年、2000年和去年，最近幾年漲幅已經(jīng)放低，這是受到全國出現(xiàn)通速趨向的影響，總體上算起來，我們這個商品房的價格在歷史上14年，％，這是歷史事實(shí)。因?yàn)檫@個問題牽扯到產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也牽扯到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題。那么應(yīng)該說居民有購房錢沒有住房服務(wù)的錢也是不公平的，那么我把這個叫做第二次房改，這次房改將徹底的切掉住房服務(wù)的尾巴，而且有利于推動住房服務(wù)的社會化。為什么出現(xiàn)這個問題呢？因?yàn)檫^去的福利分配制度，不僅包括了住房分配的福利化，而且住房服務(wù)也是福利化的，比如說房屋供暖、物業(yè)管理、公物維修基金這都是由單位給你出的，現(xiàn)在公房出售已經(jīng)完成了，但是福利性的住房服務(wù)還沒有來得及進(jìn)行改革，形成公房出售以后，原單位還要繼續(xù)提供這種福利性的住房服務(wù)，成為公房上市的一大障礙。我認(rèn)為，農(nóng)村改革經(jīng)驗(yàn)對于我們推進(jìn)城市房改借鑒意義應(yīng)該是很明顯。所以，農(nóng)民也有意見，怎么辦呢？當(dāng)時也不得不為了平衡農(nóng)民的利益關(guān)系，作出了一些政策規(guī)定。 我用八十年代初期農(nóng)村改革的例子來說明這個觀點(diǎn)。特別是當(dāng)時推出的經(jīng)濟(jì)適用房政策，解決了一個有房改的價位，就要有符合價位的房屋來適應(yīng)市場這樣的問題。為什么呢？因?yàn)檫^去多年的福利分配制度已經(jīng)造成了很多在住房問題上不太公平的現(xiàn)實(shí)，當(dāng)初作出的這些規(guī)定，有利于避免公房出售中的不必要的阻力。我認(rèn)為在這些問題上，在解決落實(shí)私人房產(chǎn)權(quán)問題上，應(yīng)當(dāng)加快，在解決補(bǔ)交土地出讓金和收益分享問題上，應(yīng)該讓利于民。完成第一步房改，主要還是在于通過出租提供的銷售的公房，但是公房出售了以后，還有一個變相單位產(chǎn)權(quán)問題沒有解決，比如說原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，這個問題不解決難以落實(shí)私人產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，我們的建議往往在幾年之后，半年到一年就被采納，我們這次提出來也希望能夠得到各方面的響應(yīng)。我認(rèn)為，政府有必要采取一些新的政策，這些政策我已經(jīng)給有關(guān)主管部門提出了一個初步的建議，在這次講之后，我還要給他們提詳細(xì)的一些建議。有些提出了并沒有貫徹到底。銀行也都看中這塊是他的良性資產(chǎn)，開放住房二級市場還有減免稅費(fèi)都取得了一定的成果。它的壞帳率最低的，％?，F(xiàn)在的問題是能不能夠有足夠的政策力度和產(chǎn)業(yè)的引導(dǎo)力度，產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)力度就在我們這兒了，來擴(kuò)大居民對住房的需求，國家政策鼓勵你買房，產(chǎn)業(yè)也能提供給老百姓喜歡買的包括第二套房屋來開創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)展這樣一個新的廣闊市場。城市居民支付能力仍然比較強(qiáng)。就是這么一個花費(fèi)法，中國居民的儲蓄額還在增長，大家不要忘了8次降息，還加了一次利息稅，等于9次降息，我們國家近期來的儲蓄額增長是我們歷年來增長最多的。那么要想鼓勵居民繼續(xù)買房，就出現(xiàn)了這樣一個問題，要買房的人是不是都買了？居民購買能力是不是到頂了？在去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上不少人就提出了這個問題?，F(xiàn)在看來，要進(jìn)一步鼓勵居民來加大自己的消費(fèi)，最現(xiàn)實(shí)的和最重要的就是要鼓勵居民買房。那么誰來消費(fèi)？指望外國消費(fèi)。我們國家的進(jìn)出口對于國民經(jīng)濟(jì)的作用太大了，這個詞匯叫做外貿(mào)依存度，我們的依存度高達(dá)44％，比不少國家都高。由于國外的經(jīng)濟(jì)對本國經(jīng)濟(jì)發(fā)展有影響，特別是我們國家，世界經(jīng)濟(jì)的影響對我們國家有非常大的影響，會影響我們國家經(jīng)濟(jì)增長下降，我們今年的出口額就已經(jīng)下降了。政策論第二個題目就周期論講到政策論，政策更多是講當(dāng)前了，因?yàn)閺娜ツ暌詠?，主要?jīng)濟(jì)大國都進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)衰退，對我們國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響很大。當(dāng)然我所分析的這些總體的數(shù)據(jù)都是全國的，那么對于房地產(chǎn)來說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有地域性特點(diǎn)，那么對于不同城市的投資狀況和市場狀況進(jìn)行具體分析是十分重要的。那么，依據(jù)這個理論，你們可以判斷，再過一段時間，我們會提出一個防止投資過量增長，但是現(xiàn)在還言之過早，所以現(xiàn)在有人說房地產(chǎn)冬天到了，他對房地產(chǎn)周期性的長短缺乏判斷；如果認(rèn)為房地產(chǎn)將會上揚(yáng)的話，那么他對房地產(chǎn)周期性就缺乏研究。我這些年，我在各種場合在講房地產(chǎn)大勢的時候，我都是依據(jù)對這種周期的模糊認(rèn)識在判斷，現(xiàn)在我對它的認(rèn)識比過去更清晰了。但是，還有更高一點(diǎn)的企業(yè)有能力進(jìn)行反周期運(yùn)作，就是在低谷期進(jìn)入項(xiàng)目，那么在高漲期銷售產(chǎn)品，因?yàn)橹袊牡凸绕诒旧砭筒婚L，兩年左右，低谷期的時候土地成本也低，連鋼材水泥價格都低