【正文】 并舉住房制度建設(shè) 。 2023年上半年 ， 地方調(diào)控密集出臺 ， 繼限購 、 限貸后 ， 部分城市開啟 ? 限售 ? 模式 ， 抑制短期投機需求穩(wěn)定市場預(yù)期 。 ?中心城市中上海加強商住管理 ， 南京將限購范圍擴至六合 、溧水 、 高淳 ， 杭州提高非本市戶籍居民社?；騻€稅繳納年限 。 調(diào)控城市持續(xù)增加(地級市 、 縣市 )， 政策區(qū)域聯(lián)動性 、 創(chuàng)新性增強 ， 截至 6月底 ， 有 60個地級以上城市和 31個縣市出臺調(diào)控 ， 海南 、河北從省級全面調(diào)控 。 ? ， 調(diào)控政策分化明顯 ? ， 片區(qū)聯(lián)動施策穩(wěn)樓市 ?多城市政策密集出臺 ， 調(diào)控城市進一步擴容 。 ?穩(wěn)定和完善宏觀經(jīng)濟政策 ， 繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策 。 ?保持貨幣政策穩(wěn)健中性 ， 綜合運用多種貨幣政策工具 ， 調(diào)節(jié)好流動性閘門 ， 保持流動性基本穩(wěn)定 。 深入推進財稅體制改革 。 ?? 完善區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化政策組合 ? 。 分類實施房地產(chǎn)金融調(diào)控 。 ?對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng) ， 調(diào)整結(jié)構(gòu) ，提高住宅用地比例 ， 對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng) 。 ?今年房地產(chǎn)市場的三項重點工作：加強房地產(chǎn)市場分類調(diào)控 、 因城施策去庫存 、 堅持住房居住屬性 。 中央出臺住房租賃市場管理條例 ， 加快購租并舉住房制度建設(shè) ， 深化土地 、 人口改革 ， 加快長效機制的建立 ， 為房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展構(gòu)建良好的環(huán)境 。 貨幣的不超發(fā) ， 宏觀經(jīng)濟大周期的轉(zhuǎn)折 ， 已經(jīng)經(jīng)濟從高增長階段到高質(zhì)量階段的幾大轉(zhuǎn)換 ，都意味著 ， 投資房地產(chǎn)高收益低風(fēng)險時代 ， 正在慢慢終結(jié) ，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺 。 未來 ， 在中國具有價值的住房 ，將集中在筆者未來會歸納提煉的一些城市以及物業(yè)類型中 。 也就是未來熱點城市住房的不足 ， 高品質(zhì)住房的短缺等不均衡不平衡的問題 。 經(jīng)歷 2023年的去庫存 ， 以及 2023年四五六的上漲之后 ， 無論是基本居住需求 、 改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放 ， 住房短缺的歷史基本結(jié)束 ， 供需平衡的基本面差不多形成 。 ? 從中期和長期看 ， 中國房地產(chǎn)和房價的態(tài)勢 ， 一方面取決于宏觀經(jīng)濟周期下 ， 包括貨幣政策等的取向；另一方面 ， 也取決于中國城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢 。 9月 70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市為 44個 （ 8月為 46個 ） ， 持平的 8個 ， 下跌的 18個 ，市場已經(jīng)明顯表現(xiàn)出了疲勢 。 一線量價出現(xiàn)了明顯的松動 ， 二線熱點城市除少數(shù)外 ， 整個市場也在悄然變化 。 ?就短期而言 ， 房地產(chǎn)政策在今年年底到明年年中出現(xiàn)明顯松動的可能性不大 。 這應(yīng)該是明確無誤的 。 王蒙徽的話透露出的最大信號 ， 就是中國住房投資最為最好的投資的歷史已經(jīng)結(jié)束 。 王蒙徽重申了報告對于 ? 房子是用來住的 ?定位 ， 以及未來房地產(chǎn)政策的重點是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點 ， 以建立購租并舉的住房制度為主要方向 ， 以市場為主滿足多層次需求 ， 以政府為主滿足基本保障 ， 綜合運用金融 、 土地 、 財稅 、 立法等手段推進房地產(chǎn)長效機制的建立 。 大會報告的這個定位 ， 必將對下一步構(gòu)筑中國房地產(chǎn)市場的長效機制和制度建設(shè)產(chǎn)生重要影響 。 開始對中國房地產(chǎn)政策的定位進行糾偏 。 ?在 2023年 ， 中國房價在政策刺激下的再一次暴漲 ， 引發(fā)了對房地產(chǎn)政策的反思 。 在這種思維下 ， 中國房地產(chǎn)承擔(dān)了過多的脫離房子基本功能的 ? 任務(wù) ? ， 使得中國的房地產(chǎn)政策越來越偏離主題 。 同時 ， 土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源 ， 很多地方 ， 土地出讓收入占財政收入的比重超過了 50%。 長期把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè) ， 以至于形成了對房地產(chǎn)的過度的依賴 。 ?什么意思 ， 意思很大 ， 最大的意思是房地產(chǎn)已經(jīng)由過去的經(jīng)濟政策轉(zhuǎn)變成民生政策 ， 住房的民生屬性已經(jīng)占據(jù)最重要的位置 ， 這是中國房地產(chǎn)政策真正迎來了歷史性的制度糾偏和嬗變 。 ? 而本次大會報告關(guān)于房地產(chǎn)的表述之所以在我看來意味著中國房地產(chǎn)政策的巨變 ， 關(guān)鍵在于 ， 報告涉及的房地產(chǎn)政策不僅僅是保障房 ， 而是住房的總體定位 ， 以及未來的長效機制問題 。 十七大報告在提及房地產(chǎn)政策時并沒有談及全部 ， 而只是在社會保障部門提到了廉租房制度 ， 具體表述是 ， ? 健全廉租住房制度 ， 加快解決城市低收入家庭住房困難 。 ?特別要提醒各位的是 ， 黨的全國性代表大會提及房地產(chǎn)政策 ， 只有兩次 。 開發(fā)周期長主要體現(xiàn)于房地產(chǎn)開發(fā)包括前期拿地 、 房地產(chǎn)項目建設(shè) 、 房地產(chǎn)銷售 、 物業(yè)管理等多個環(huán)節(jié)；產(chǎn)業(yè)鏈條長主要體現(xiàn)在縱向上與鋼鐵 、 水泥 、 建材等上游行業(yè)及下游家裝 、 家電行業(yè)均有極高的關(guān)聯(lián)度 。金融政策包括存貸款基準(zhǔn)利率 、 公積金貸款政策 、 存款準(zhǔn)備金率等；行政政策包括限購限貸政策 、 購房補貼政策 、各類別保障房政策；土地政策包括土地供應(yīng)政策 、 土地開發(fā)規(guī)劃控制政策等；稅收政策包括營業(yè)稅 、 增值稅等各類政策 。 其中房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè) ， 房地產(chǎn)需求端 （ 購房者 ） 和供給端 （ 房地產(chǎn)企業(yè) ） 均對國家金融政策依賴較強；土地政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)拿地規(guī)模和成本 ， 稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制帶來直接影響 。 中國城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展使房地產(chǎn)市場仍存增長空間 ， 但中長期需求仍面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整；人口老齡化背景下中國房地產(chǎn)可能將開始長周期調(diào)整 ，投資價值的進一步弱化不利于房地產(chǎn)庫存的去化 ， 國內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況取決于供需各因素的相互作用 。 ?一線城市供需矛盾依然突出 ， 且房價畸高；部分二線城市及三 、 四線城市住房市場呈現(xiàn)不同程度供應(yīng)過剩 ， 庫存較高 ， 房價下行壓力較大 。 ?2． 房地產(chǎn)投資增速下降 ， 但庫存依然高企 ?習(xí)近平主席在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上對樓市提出了 ? 要化解房地產(chǎn)庫存 ， 促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展 ? ， 指出化解庫存高企是目前房地產(chǎn)行業(yè)重要任務(wù) 。 ? 全面實施一對夫婦可生育兩個孩子政策 ? ， 家庭對住房的居住功能需求和住房的升級需求有望上升 。 中國人口老齡化趨勢逐步顯現(xiàn) 。 3住房價格上漲的成因分析 ? ? ， 推動房價和地價互動上漲 ? ? ? 、 資本和勞動力向中心城市流動 ? ? ? 三、行業(yè)運行情況 ?1． 房地產(chǎn)需求有所放緩 ?房地產(chǎn)市場需求包括剛性需求 、 柔性需求和彈性需求 ， 剛性需求是房地產(chǎn)市場需求主力 ， 柔性需求是為了改善和提升居住品質(zhì) ， 彈性需求以房地產(chǎn)投資為主 。 央行實行靈活適度的貨幣政策 ， 連續(xù)降準(zhǔn)降息 ， 降低二套房首付 ， 構(gòu)建寬松的金融信貸環(huán)境 ， 減輕購房壓力 ， 提升消費能力 。 此外 ， 支持自住性剛需 ， 差別化信貸政策自 2023 年以來首度放松 。 ?首先 ， 新常態(tài)下中央調(diào)控更注重市場化 ， 以金融手段鼓勵自住性住房消費 。