中國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析-20-文庫吧資料
2025-01-23 01:47本頁面
【正文】 ?上市融資在一定程度解決資金問題的同時，對業(yè)績平滑的要求也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨很大壓力 ?資產(chǎn)證券化是未來重要的融資手段，但目前在國內(nèi)還未能正式展開 ?信托和基金成為目前多元化融資手段中的熱點 169。 房地產(chǎn)開發(fā)類貸款是房地產(chǎn)投資的重要來源，加上預售過程中銀行按揭貸款的資金量，信貸資金在房地產(chǎn)投資來源中的占比超過 60%，銀行成為房地產(chǎn)風險的最大承擔者。長期以來。 2023 Cap Gemini All rights reserved 21 隨著國內(nèi)經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的逐步成熟，物業(yè)持有經(jīng)營業(yè)務(wù)在國內(nèi)有著良好的發(fā)展前景 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 19 但開發(fā)業(yè)務(wù)固有的弱點使得企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模之后出現(xiàn)風險累積，難以持續(xù)擴大規(guī)模、克服行業(yè)周期性波動帶來的風險 ? 為保持業(yè)績的平滑和規(guī)模的持續(xù)擴張，不斷的加大投入力度，而一次性盈利模式使得留存下來的資產(chǎn)多為低價值資產(chǎn)，這使得企業(yè)風險不斷累積，如果遇到行業(yè)的周期波動，資金鏈容易斷裂 ? 多項目并行開發(fā)和多地域拓展，使管理難度增大，增加了企業(yè)運作風險 風險逐步累積 風險 風險 風險 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 17 國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過多種方式克服單一開發(fā)模式的弱點，并抓住市場機遇充分發(fā)揮了開發(fā)模式的優(yōu)勢，獲得了快速的發(fā)展 多項目并行開發(fā) 實現(xiàn)業(yè)績的平滑 跨地域發(fā)展 突破區(qū)域市場規(guī)模限制，同時分散行業(yè)周期風險 大盤分期滾動開發(fā) 獲取規(guī)模優(yōu)勢，降低成本，同時實現(xiàn)一次增值空間的最大化 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 15 因此現(xiàn)階段我國呈現(xiàn)增量開發(fā)業(yè)務(wù)占主導，多種業(yè)務(wù)類型并存發(fā)展的格局 行業(yè)主業(yè)務(wù)價值鏈 輔助業(yè)務(wù)價值鏈 物業(yè)管理 物業(yè)持有 物業(yè)經(jīng)營 房產(chǎn)開發(fā) 地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)金融 中介服務(wù)（評估、經(jīng)紀、定制等） ? 土地出讓為主，結(jié)合金融、貿(mào)易、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：以陸家嘴、金融街為代表 ? 開發(fā)工業(yè)區(qū)土地：以天津工業(yè)區(qū)為代表 地產(chǎn)開發(fā)模式 房產(chǎn)開發(fā)模式 ? 產(chǎn)品單一化，在不同城市迅速復制：以萬科為代表 ? 在單一城市的多個區(qū)域做多種產(chǎn)品，多是大型國有企業(yè)：以華潤置地代表 ? 在少數(shù)高端城市開發(fā)高端產(chǎn)品，以較少的項目贏得較高利潤：以萬通為代表 ? 小城鎮(zhèn)開發(fā)模式，以浙江廣廈、新奧置業(yè)為代表 物業(yè)經(jīng)營模式 ? 專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營，成為一種專業(yè)物業(yè)，配合戰(zhàn)略合作者來收取租金回報 ：以第一太平洋戴維斯為代表 ? 混合的物業(yè)出租經(jīng)營，以收取租金為主：以中國國貿(mào)為代表 ? 開發(fā)和物業(yè)出租經(jīng)營混合：以香港新世界為代表 價值鏈整合模式 房地產(chǎn)服務(wù)模式 不動產(chǎn)金融模式 ? 整合從地產(chǎn)開發(fā)到銷售到物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，形成縱向一體的全能公司：以富力公司為代表 ? 重點整合價值鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在集團內(nèi)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)和房產(chǎn)開發(fā)的分工合作：以珠江系地產(chǎn)為代表 ? 中介經(jīng)紀和評估：以偉業(yè)顧問、上海同策為代表 ? 定制服務(wù)，以房屋的定制和項目管理收取服務(wù)費：以日本大和房屋為代表，萬通開始嘗試 ? 房地產(chǎn)信托：以金信信托為代表 ? 房地產(chǎn)基金：以精瑞基金為代表 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 13 從產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期來看，我國的房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開發(fā) /產(chǎn)品型向投資 /資本運作型過渡的階段 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖 ? 高利潤階段 ? 高風險 /高回報 ? 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 中等利潤階段 ? 適中風險 /適中回報 ? 資本優(yōu)勢 /規(guī)模優(yōu)勢 ? 微利階段 ? 低風險 /低回報 ? 規(guī)模優(yōu)勢 經(jīng)濟特征 需求特征 房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型 房地產(chǎn)投資 /資本運作型 房地產(chǎn)服務(wù) /服務(wù)型 時間 行業(yè) 規(guī)模 中國大陸房地產(chǎn)商 香港房地產(chǎn)商 發(fā)達國家房地產(chǎn)商 ? 賣方市場 ? 對新增住房需求快速膨脹 ? 均衡市場 ? 對新增住房需求穩(wěn)定增長 ? 買方市場 ? 以提升住房質(zhì)量的需求為主 業(yè)務(wù)類型 ? 房產(chǎn)增量開發(fā) ? 地產(chǎn)開發(fā) ? 房地產(chǎn)開發(fā) ? 物業(yè)經(jīng)營（商業(yè)物業(yè)、寫字樓） ? 房產(chǎn)中介 ? 房地產(chǎn)金融服務(wù) ? 房地產(chǎn)金融服務(wù) ? 物業(yè)經(jīng)營 ? 房產(chǎn)中介 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 11 目錄 ? 凱捷對中國房地產(chǎn)行業(yè)的理解 ? 房地產(chǎn)市場總體狀況 ? 房地產(chǎn)現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式分析 ? 宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的思路 ? 凱捷的戰(zhàn)略咨詢思路 169。 ? 政府的政策影響，如拉動內(nèi)需等政策，在短期內(nèi)會影響周期的長度和幅度，但對整體趨勢影響不大。 2023 Cap Gemini All rights reserved 9 此次土地和金融政策的調(diào)控對于行業(yè)的供應(yīng)已經(jīng)得到了初步顯現(xiàn)，但對需求的影響還不明顯 40%20%0%20%40%60%80%100%120%1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023(16)商品房屋銷售額增長率全國房地產(chǎn)投資增長率G D P 增長率500015000250003500045000竣工面積 1 5 8 1 9 . 7 1 7 5 6 6 . 6 2 1 4 1 0 . 8 2 5 1 0 4 . 9 2 9 8 6 7 . 4 3 2 5 2 2 . 8 39510 19849銷售面積 9 0 1 0 . 1 7 1 2 1 8 5 . 3 1 4 5 5 6 . 5 1 8 6 3 7 . 1 2 2 4 1 1 . 9 2 4 9 6 9 . 3 32247 206811997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 2023? 2023年出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積的情況 ?與此對應(yīng)， 2023年上半年銷售額增長率明顯超過了投資增長率 169。 2023 Cap Gemini All rights reserved 8 為防止房地產(chǎn)過熱對宏觀經(jīng)濟運行的影響， 2023年開始，國家逐步通過土地和金融政策對供需雙方行為進行調(diào)控，加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度 內(nèi)容 金融政策 土地政策 對房地產(chǎn)供需雙方的影響 ? 2023年 5月 9日國土資源部出臺 11號文 《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 ，規(guī)
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