我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分析-文庫(kù)吧資料
2025-05-19 01:19本頁(yè)面
【正文】 共中央、國(guó)務(wù)院在批轉(zhuǎn) 《 全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱 》 中正式提出實(shí)行住房商品化政策。 ? 但是，發(fā)行債券也要過(guò)幾關(guān)： – 發(fā)行公司債要獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn) – 企業(yè)債要獲得發(fā)改委核準(zhǔn) – 發(fā)行短期融資券也需央行批準(zhǔn)。 房地產(chǎn)業(yè)融資狀況 ? 目前，房地產(chǎn)商的融資渠道少得可憐： – 首先，銀行收緊銀根，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)公司的貸款變得更加謹(jǐn)慎； – 其次，上市房企原本擁有的股權(quán)再融資的優(yōu)勢(shì)也隨著A股市場(chǎng)連續(xù)數(shù)月的下跌而幾乎全部喪失； – 第三，以信托理財(cái)?shù)仁侄蔚哪技Y金方式主要是用于公用設(shè)施等行業(yè)，而對(duì)房地產(chǎn)則“ SAY NO”。 – 考慮扣除部分貨幣資金存款所得利息，央行加息增加房地產(chǎn)借款利息超過(guò) 6億元 – 分別占房地產(chǎn)上市公司前三季度凈利潤(rùn)的 %和借款利息的 %。 房地產(chǎn)業(yè)資金狀況 ? 據(jù)東興證券測(cè)算 ? 2022年前三季度房地產(chǎn)上市公司中 – 長(zhǎng)期借款為 – 短期借款為 ，此次加息全年增加利息約為9億元。 ? 房屋預(yù)售制度 – 在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期的確彌補(bǔ)了房地產(chǎn)開發(fā)商資金短缺而市場(chǎng)供應(yīng)不足的問(wèn)題 – 但隨著市場(chǎng)的發(fā)展，這一制度已經(jīng)被異化成為房地產(chǎn)商無(wú)本推高地價(jià)的幫兇。 ? 預(yù)售資金監(jiān)管加強(qiáng)意味著盲目追求擴(kuò)張、高負(fù)債的企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)正在加劇，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。 – 全國(guó)范圍內(nèi)，預(yù)售資金占行業(yè)現(xiàn)金流的 25%左右。 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 繼深圳、浙江、成都等地提出預(yù)售資金監(jiān)管以來(lái) ? 作為本輪調(diào)控令“開路先鋒”的北京市于 2022年10月 25日宣布 – 自 2022年 12月 1日起對(duì)商品房預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管 – 禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接收存商品房預(yù)售資金 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 按照北京市的要求 – 房地產(chǎn)公司將按照一個(gè)預(yù)售證對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，將商品房預(yù)售資金全部存入監(jiān)管專用賬戶 – 并在地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記等四個(gè)節(jié)點(diǎn)專項(xiàng)用于工程建設(shè) 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 若預(yù)售資金監(jiān)管細(xì)則能切實(shí)落實(shí) – 則無(wú)疑是繼收緊信貸、關(guān)閉資本市場(chǎng)融資閘門之后 – 對(duì)房地產(chǎn)商資金命脈的一次精準(zhǔn)外科手術(shù)刀式的調(diào)控，許多房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈將雪上加霜。 – 在證監(jiān)會(huì)的這次再融資關(guān)閘中，各個(gè)地產(chǎn)公司暴露出的囤地、拿地不規(guī)范等問(wèn)題也值得警惕。 – 在房地產(chǎn)調(diào)控愈加密集和嚴(yán)厲的時(shí)刻，對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)融資依然是遙遙無(wú)期。 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境 ? 按揭貸款和開發(fā)貸這兩條銀行的輸血主渠道被相繼收緊，而過(guò)去盛行的銀信合作戲法也被監(jiān)管層識(shí)破 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境 ? 銀信合作是指 – 銀行將貸款債權(quán)賣給信托公司，信托公司做成理財(cái)產(chǎn)品通過(guò)銀行賣給投資者。 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境 ? 央行數(shù)據(jù)顯示： – 2022年地產(chǎn)開發(fā)貸款新增 1647億元，年末余額同比增長(zhǎng) %，比上年末低 。 2022~2022房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源及同比變化 年份 項(xiàng)目 2022年 2022年 同比增長(zhǎng) 額度 比例 額度 比例 資金來(lái)源總額 38146 57128 % 國(guó)內(nèi)貸款 7257 % 11293 % % 企業(yè)自籌資金 15081 % 17906 % % 其它資金 15082 % 27459 48% % 其中：個(gè)人按揭貸款 3573 % 8403 % % 定金及預(yù)收款 9759 % 15914 % % 房地產(chǎn) 融資渠道 2022年前三季度我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源分布情況 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局前三季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境 ? 按照新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策： –住房貸款首付比例提高、貸款利率從高執(zhí)行、多套住宅停止貸款等措施都從根本上限制了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可用的資金來(lái)源。 ? 房地產(chǎn)資金過(guò)于依賴銀行，一旦融資渠道過(guò)于單一，則 – 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)集中在商業(yè)銀行系統(tǒng)內(nèi) – 房產(chǎn)泡沫將演化為金融泡沫，而金融泡沫又迅速躥升為經(jīng)濟(jì)泡沫 – 直至經(jīng)濟(jì)泡沫的“災(zāi)難式”破滅。一直都保持在
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