我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢分析-wenkub.com
2025-05-10 01:19 本頁面
【正文】 現(xiàn)開設(shè)的各類課程包括 3大系統(tǒng)分類，共計(jì) 160余門。 ? 博商管理科學(xué)研究院立足珠三角，服務(wù)于長三角、西南、環(huán)渤海等中國經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域乃至全國，通過專業(yè)的服務(wù)與客戶共同成長，為中國人才培養(yǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 我國房地產(chǎn)金融政策和市場回顧 ? 2022年 8月 5日 ? 中國人民銀行發(fā)布的 《 中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告（ 2022年第二季度） 》 指出： ? 截至 2022年６月末 – 全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為 ? 其中 – 房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 ，是 1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額 2680億元的近 9倍 – 購房貸款余額為 ，是 2022年末 3377億元的 11倍和占當(dāng)年 GDP的近 10%。 ? 2022年 8月 31日 – 國務(wù)院出臺 《 國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 》 。 ? 1991年 2月 – 國務(wù)院辦公廳對上海市人民政府上報(bào)的房改方案作了批復(fù)，原則同意 ? 1991年 5月 – 上海住房公積金制度實(shí)施，并在接下來的幾年全國推廣 我國房地產(chǎn)金融政策和市場回顧 ? 1996年 7月 1日 – 中國人民銀行 《 貸款通則 》 發(fā)布和實(shí)行 ? 1997年 5月 9日 – 建設(shè)部發(fā)布 《 城市房地產(chǎn)抵押管理辦法 》 – 它們?yōu)榻酉聛韺?shí)行的銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)確立的方向。 – 當(dāng)然，無論發(fā)行何種債券，房地產(chǎn)商都需要先過信用評級關(guān)，最終還要看市場（投資者）買不買賬。 ? 對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響不大，但財(cái)務(wù)費(fèi)用增加幅度較大。 ? 房屋預(yù)售制度和預(yù)售資金監(jiān)管政策已處于不得不改的境地，但許多地方的政策執(zhí)行力則無疑是這項(xiàng)改革成效的關(guān)鍵。 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管 ? 預(yù)售資金被挪用在地產(chǎn)界是人人皆知的秘密，基本上 70%左右被挪用買地、償還銀行貸款等用途。 ? 在短期資本市場融資無望的情況下 – 加快資金回籠，以時(shí)間換空間當(dāng)是地產(chǎn)公司自救的主要方式 – 再融資關(guān)閘近 1年來尚無傳出有地產(chǎn)公司資金鏈斷裂的消息即是明證。 ? 這種做法是 – 將貸款挪出了銀行的資產(chǎn)負(fù)債表，因此銀行雖讓出了部分利潤給信托公司，但騰挪出新的貸款額度來 我國房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境 ? 2022年 8月起 ? 監(jiān)管部門要求 – 兩年內(nèi)將這些銀信合作理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入到銀行的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi) ? 也就掐斷了這一戲法存在的根源 2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺 ? 2022年以來 – 從招商地產(chǎn) 50億元定向方案撤銷，到萬科百億元增發(fā)預(yù)案過期失效，房地產(chǎn)公司在資本市場撤回股權(quán)融資方案可謂此起彼伏 – 公司債的前景也是相同的命運(yùn)，國內(nèi)資本市場再融資的大門已向地產(chǎn)行業(yè)徹底關(guān)閉 2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)再融資擱淺 ? 2022年 10月 – 證監(jiān)會又明令嚴(yán)格審核地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組，借殼標(biāo)準(zhǔn)趨同于 IPO，這無疑是對熱衷借殼登陸資本市場的中小型房地產(chǎn)公司當(dāng)頭一棒。 –如果這些政策有效地執(zhí)行下去，那么經(jīng)過不太長的時(shí)間就會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資環(huán)境產(chǎn)生致命的影響，各上市公司資金鏈壓力可能不斷上升。 – 自籌資金、銀行貸款和其他資金來源三者加起來約有50%~60%的資金來源于商業(yè)銀行貸款 我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 ? 根據(jù) 《 2022年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告 》 : ? 銀行貸款是最主要的融資渠道 – 我國房地產(chǎn)業(yè)的融資結(jié)構(gòu)中直接和間接來自于銀行貸款的比重大約占 55% – 超過 30~40%的國際水平 ? 這種以銀行貸款為主的融資狀況對房地產(chǎn)企業(yè)和金融業(yè)都有不利影響 . 我國房地產(chǎn)企業(yè)資金來源 ? 根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn) – 個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到 18~20%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長期貸款比例的約束就會成為非常突出的問題。 – 三是民間投資渠道窄，經(jīng)營環(huán)境差。 房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展態(tài)勢 ? 收入中有房地產(chǎn)貢獻(xiàn)的前三位是： – 綜合類公司 ? 19家中 15家涉足房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，占 %； – 35家建筑與工程業(yè)的公司 ? 24家通過銷售房地產(chǎn)取得收入，占總數(shù)的 %； – 批發(fā)和零售行業(yè) 73家 ? 占行業(yè) 114家公
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